¿Por qué los precios de la vivienda en Hefei experimentan un fenómeno de "montaña rusa"?

En la segunda mitad del año pasado, especialmente después del 2 y 10 de junio, Hefei lanzó la "orden de restricción de compras más estricta de la historia". El mercado inmobiliario cayó rápidamente de un estado caluroso de alta temperatura a un estado. de silencio, los precios continuaron cayendo y el volumen de transacciones continuó reduciéndose. Según los agentes inmobiliarios, los precios de la vivienda en Hefei generalmente han caído entre un 15% y un 20%, mientras que en algunas comunidades los precios de la vivienda han caído incluso un 50%, con precios reducidos a la mitad.

Como ciudad subcentral de la aglomeración urbana del delta del río Yangtze, Hefei compite estrechamente con ciudades circundantes como Shanghai, Hangzhou y Nanjing. Su agregado económico y su capacidad poblacional son pequeños y su tamaño es pequeño. El atractivo de la población no es tan fuerte. Por lo tanto, los precios de la vivienda han estado tibios durante mucho tiempo. Pero ¿por qué los precios han aumentado tan rápida y repentinamente desde el año pasado? ¿Cuál es la razón detrás de esto?

El grupo de especulación financiera inmobiliaria "promueve préstamos de alto nivel" y actúa como un "lobo blanco con las manos vacías".

Li Wenjie, nativo de Hefei, le dijo al reportero del "China Economic Weekly" que A lo largo de los años, los precios de la vivienda en la capital provincial, Hefei, han ido disminuyendo. En 2008, cuando los precios de la vivienda en la vecina ciudad de Nanjing superaban los 10.000 yuanes por metro cuadrado, los precios de la vivienda en Hefei todavía oscilaban entre 3.000 y 5.000 yuanes por metro cuadrado. No fue hasta 2015 que los precios de la vivienda en Hefei superaron los 10.000. yuan. "En ese momento, sentí que el precio de la vivienda de 10.000 yuanes por metro cuadrado era demasiado alto y fue difícil aceptarlo por un tiempo. De hecho, los precios en las ciudades circundantes ya eran de 30.000 a 40.000 yuanes Li". dijo Wenjie.

En 2016, los precios de la vivienda en Hefei, que habían estado inactivos durante mucho tiempo, experimentaron un aumento inimaginable. El Sr. Zhang, ciudadano de Hefei, dijo a los periodistas: "Cuando el precio subió más el año pasado, el precio de la vivienda aumentó entre 200 y 300 yuanes por metro cuadrado al otro lado de la calle que crucé. Ha estado corriendo hacia la posición número uno del mundo sin moderación, lo cual es increíble."

Siempre hay una razón para desviarse del camino normal. Wang Tao, responsable de una gran agencia inmobiliaria local en Hefei, le dijo a un periodista del China Economic Weekly que el año pasado, "especuladores inmobiliarios" de todo el país se reunieron en Hefei, y dondequiera que fueran era como " una inundación, los precios de la vivienda aumentaron rápidamente y la marea creciente levantó todos los barcos".

Según las observaciones y registros de Wang Tao, el año pasado había dos tipos de "grupos de especuladores inmobiliarios" en el mercado inmobiliario de Hefei. , uno era el “grupo de especuladores inmobiliarios financieros” y el otro era el “grupo de especuladores inmobiliarios convencionales”.

Los "especuladores financieros inmobiliarios" vienen solos o en grupo. El año pasado, había pocas casas y había muchos "especuladores inmobiliarios". Así que estos especuladores inmobiliarios se apoderaron de todas las casas de los intermediarios y luego utilizaron los bancos para "valorar y prestar altas" estas casas, y las sacaron continuamente. más dinero de los bancos.

Wang Tao dijo que hicieron varios negocios de este tipo el año pasado, incluido un "grupo de especuladores inmobiliarios" de Zhejiang, con cuatro personas formando un equipo. Hay varias empresas detrás de escena que patrocinan parte de sus fondos para pagar el anticipo de la especulación inmobiliaria, y luego dividen el dinero en proporción. En ese momento, pidieron 20 unidades a la vez y le pidieron al agente que los ayudara a calcular el pago inicial, el pago mensual y cuánto dinero podían obtener del banco. No tienen altos requisitos para la calidad de la casa. Solo quieren encontrar una casa con un área grande para poder obtener más dinero del banco. Estos "especuladores financieros" son especuladores que actúan al margen de las finanzas.

Wang Tao dijo al "China Economic Weekly" que la mayoría de estos "especuladores inmobiliarios" no necesitan pagar su propio dinero y que pueden ganar más dinero si les va bien. Recordó claramente que un "grupo financiero especulador inmobiliario" utilizó este método para obtener 200.000 en efectivo tras algunas operaciones.

Se entiende que "alta tasación y alto préstamo" significa que el valor de la casa se evalúa más alto a través de las relaciones. Por ejemplo, un especulador inmobiliario adquiere una casa con un valor de mercado de 6,5438 millones de yuanes a un intermediario. Pide al consorcio detrás de ella que pague y luego encuentra conexiones para sobreestimar el valor de la propiedad en 6,5438 millones de yuanes. Según los estándares bancarios generales, con un préstamo del 70% del valor de la vivienda, puede obtener del banco 6,5438+0,05 millones de yuanes.

Wang Tao dijo que en ese momento, todos los procedimientos para manejar estos préstamos para vivienda de segunda mano se aceleraron y un conjunto se completó en un mes. Las casas tomadas por los "especuladores inmobiliarios" están ahí sentadas esperando a apreciarse en valor. Se entiende que estas casas se comercializaron en abril y mayo del año pasado y los precios eran relativamente bajos cuando se compraron. Actualmente estas casas no se han vendido y todavía están a la espera de subidas de precios. Debido a que el precio era bajo al principio, el precio promedio fue de aproximadamente 6,543,8 millones de yuanes por metro cuadrado.

Según el precio actual de 6,5438+0,5 millones ~ 6,5438+0,6 millones por metro cuadrado, se pueden ganar alrededor de 5.000 yuanes por metro cuadrado y de 500.000 a 600.000 yuanes por una casa.

Un miembro del personal de Hefei Lianjia dijo que los "especuladores inmobiliarios" que utilizaron este "juego financiero" para especular con bienes raíces en Hefei el año pasado ni siquiera miraron las casas que los intermediarios ayudaron a encontrar. pero pagaba directamente y tenía plena autoridad de agencia inmobiliaria.

Otro tipo de “grupo especulador inmobiliario” es el “grupo especulador inmobiliario convencional”. Unen fuerzas entre sí para comprar casas en grupos, monopolizarlas, controlar la oferta de casas y luego subir los precios. Este tipo de "especuladores inmobiliarios" tienen mayores exigencias en cuanto a la calidad de la vivienda y prestan atención a la ecologización y la distribución de los apartamentos. La mayoría de ellos compran conjuntamente todo el edificio, unidad o piso, para poder negociar reducciones de precios. Una vez que comiencen, alquilarán estas habitaciones en pequeñas habitaciones individuales, o las alquilarán a otras personas juntas, usarán el alquiler para compensar el pago mensual y luego esperarán a que el precio aumente hasta alcanzar un ingreso satisfactorio antes de vender.

El "grupo de especulación inmobiliaria" describió personalmente la rutina de la especulación inmobiliaria: formar un grupo para controlar la oferta de viviendas, acordar aumentar el precio en función del precio y utilizar los medios de comunicación para generar impulso.

Durante una entrevista en Hefei, el periodista conoció a Guo Wenqiang, un "especulador inmobiliario". Dijo que en 2015, los precios de la vivienda en el área de Hefei Binhu aumentaron muy lentamente. El precio medio a principios de año era de 7.000 yuanes/metro cuadrado, pero subió a entre 8.000 y 9.000 yuanes/metro cuadrado a finales de año, y sólo subió a menos de 2.000 yuanes/metro cuadrado en un año.

Guo Wenqiang analizó que, en comparación con las ciudades circundantes como Nanjing, los precios de la vivienda en Hefei eran una ciudad relativamente atrasada antes de esta ronda de aumento vertiginoso. Por lo tanto, el año pasado, muchos "especuladores inmobiliarios" repentinamente invadieron esta zona baja. bienes raíces con precios ", ejerciendo constantemente grandes esfuerzos para especular, haciendo subir gradualmente los precios de la vivienda en la rotación de sectores, y de repente sobregiró el aumento de los precios de la vivienda en Hefei durante varios años, lo que resultó en un aumento anormal de los precios de la vivienda y una estructura anormal del sector.

Guo Wenqiang cree que el sector que lideró el aumento de los precios de la vivienda en Hefei el año pasado fue Binhu, que también es el mayor culpable del rápido aumento de los precios de la vivienda. En 2015, estos "especuladores inmobiliarios" fueron a la zona de Binhu para comprar un lote de casas, con un precio medio de unos 8.000 yuanes por metro cuadrado, y estaban disponibles en todas las comunidades. Desde entonces, varios "grupos de especuladores inmobiliarios" han aparecido y han seguido especulando. Todos se decían que nadie vendía y la mayoría de las casas de este sector estaban controladas, esperando oportunidades de especulación.

Desde entonces, no ha habido casas nuevas a la venta en el área de Binhu, y las casas han estado básicamente controladas por estos "especuladores inmobiliarios". Controlar las casas no es el objetivo, ganar dinero con la especulación inmobiliaria es el objetivo final. Entonces, después de un tiempo, los "especuladores inmobiliarios" de repente liberaron cuatro o cinco casas a un precio de 13.000 yuanes por metro cuadrado, y los precios de las viviendas subieron. "El precio es definitivamente alto", dijo Guo Wenqiang, esto es para estimular a los usuarios que simplemente lo necesitan. A continuación, publicaron anuncios en todas partes y utilizaron varios medios para generar impulso. Los intermediarios circundantes también publicaron un precio de 6,5438+3 millones de yuanes por metro cuadrado.

El 16 de marzo de 2016, un departamento de ventas de propiedades en Binhu, Hefei, estaba en el sitio de la subasta debido a que había demasiados compradores de viviendas, el sitio estuvo caótico por un tiempo. Como tenía miedo de mucha gente, originalmente dejé de suscribirme a las 4:30 de la tarde. El guardia de seguridad cerró la puerta antes de las 2 en punto y se negó a dejarme entrar.

Los "especuladores inmobiliarios" saben muy bien que nadie la comprará a este precio. Después de esperar diez meses y medio, aparecieron en el mercado tres o cuatro suites, con un precio de 12.000 yuanes el metro cuadrado. Se agotaron poco después de su salida. Es difícil decir si realmente se venderá, pero el mercado se ha visto impulsado. De esta manera, los "especuladores inmobiliarios" elevaron directamente el precio de la vivienda de 8.000 yuanes por metro cuadrado a 12.000 yuanes por metro cuadrado, omitiendo incluso el rango de precio medio de 11.000 yuanes y el proceso de aumento de precios. Después de eso, se enumeraron sucesivamente siete u ocho casas con un precio de 13.000 RMB por metro cuadrado y, naturalmente, todas desaparecieron pronto. Los clientes que solo lo necesitaban no se atrevieron a esperar y ver cuando los precios de la vivienda aumentaron tanto, por lo que todos corrieron a comprarlo. El resultado es que no hay vivienda. Los "especuladores inmobiliarios" ya han controlado las casas disponibles y han comunicado directamente precios de entre 15.000 y 16.000 yuanes por metro cuadrado. De esta manera, los principales "especuladores inmobiliarios" rápidamente hicieron subir el precio del sector Lakeside a través de su monopolio sobre la oferta de viviendas del sector. En su apogeo, de hecho aumentaron los precios de las viviendas en la orilla del lago a un precio alto de 22.000 a 23.000 yuanes por metro cuadrado.

Guo Wenqiang dijo que después de que se promocionaran los listados mencionados anteriormente, los "especuladores inmobiliarios" comenzaron a turnarse para especular sobre los listados relacionados circundantes. De esta manera, bajo la repetida especulación de los "especuladores inmobiliarios", los precios de la vivienda en Hefei aumentaron enormemente en 2016.

Se emitió la "Orden de Restricción de Compras" y los precios de algunos sectores se redujeron a la mitad.

“El primer pájaro será asesinado primero”. El crecimiento explosivo del mercado inmobiliario de Hefei condujo rápidamente a la nueva política de “restricción de compras”.

2065 438+06 En la tarde del 2 de octubre de 16, el gobierno municipal de Hefei celebró una conferencia de prensa de emergencia y anunció 10 medidas de control, que incluyen principalmente: Hefei aumentará la oferta de terrenos residenciales implementará restricciones de compra dentro del área urbana; préstamos de fondos de previsión externos; fortalecer el registro y la gestión de etiquetas de precios claras para las ventas de viviendas comerciales.

Después de la introducción de la “orden de restricción de compras más estricta de la historia” de Hefei, los precios de la vivienda en Hefei rápidamente adoptaron una tendencia a la baja y continuaron cayendo hasta principios de mayo de este año.

Los conocedores de la industria inmobiliaria de Hefei creen que los precios de la vivienda en Hefei se especularon por primera vez en el sector Binhu, por lo que el sector Binhu tiene la mayor humedad y burbujas. Desde la regulación del mercado inmobiliario de Hefei en junio del año pasado, la intensidad ha aumentado continuamente y los especuladores inmobiliarios han comenzado a vender casas en grandes cantidades. Cuando el precio de las casas junto al lago todavía oscila entre 22.000 y 23.000 yuanes por metro cuadrado, los "especuladores inmobiliarios" las venderán a un precio de 20.000 yuanes por metro cuadrado. Los precios de la vivienda en el sector Lakeside también cayeron rápidamente debido a las ventas por parte de "especuladores inmobiliarios". Según algunos agentes inmobiliarios de Hefei, el sector de Binhu ha sufrido el mayor descenso, con la mayoría de las propiedades cayendo entre un 40% y un 50%, casi la mitad del precio. Durante el Festival de Primavera de este año, el precio de apertura de una propiedad en Binhu fue de 1.1.000 yuanes/metro cuadrado, más de la mitad menos que el precio más alto de las propiedades circundantes de 22.000 a 23.000 yuanes/metro cuadrado. Realmente es "El éxito es Xiao He, el fracaso soy yo".

Los expertos de la industria inmobiliaria antes mencionados creen que después de las restricciones de compra, los precios de la vivienda en Hefei alcanzaron puntos de congelación a finales del año pasado y principios de este año. En los pocos días posteriores al Festival de Primavera, hay muy pocas personas que buscan casas para comprarlas. Aunque la reducción a la mitad de los precios en el sector Lakeside es un fenómeno aislado, la caída de los precios de la vivienda en Hefei es un hecho indiscutible.