Beijing *** contrato de preventa de vivienda sobre derechos de propiedad solicita opiniones para frenar las "cláusulas de señorío" de los promotores

El 21 de marzo, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing emitió el "Contrato de preventa (prueba) de viviendas con derechos de propiedad de Beijing ***" (denominado "Contrato de preventa "), "Beijing *** **Anuncio sobre la compra y venta de casas existentes con derechos de propiedad (prueba)" (denominado "Contrato de compra y venta de casas existentes") está abierto al público para solicitar opiniones. El periodo de consulta pública es del 21 al 25 de marzo de 2022.

A este respecto, los conocedores de la industria dijeron que las disposiciones relevantes en los dos contratos anteriores se detallaron sobre la base de no violar las leyes y regulaciones vigentes, como el Código Civil y la Ley de Procedimiento Civil, por lo que. haciéndolo más estandarizado, lo que es más propicio para el desarrollo de proyectos de viviendas con derechos de propiedad en Hong Kong y el desarrollo saludable del mercado de venta de propiedades de viviendas con derechos de propiedad existente en Hong Kong.

Destacado 1:

Las casas entregadas deben cumplir con los requisitos de aceptación de defensa aérea civil y contra incendios.

Se informó que ya en septiembre de 2017, "Beijing * ** Se promulgaron e implementaron las Medidas Provisionales para la Gestión de Viviendas con Derechos de Propiedad Para estandarizar el trabajo relacionado con la adjudicación de viviendas con derechos de propiedad, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing lanzó simultáneamente el "Municipal de Beijing". Contrato de preventa de vivienda con derechos de propiedad", que se proporcionará como texto de prueba durante el proceso de adjudicación del proyecto. ***Utilizado por propietarios y compradores. Con la aceleración de la adjudicación de derechos de propiedad de viviendas en el país, sobre la base de resolver eficazmente las dificultades de vivienda de los ciudadanos, han ido surgiendo gradualmente algunos problemas relacionados causados ​​por la firma de contratos. Por lo tanto, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing combinó la implementación de prueba de los textos de los contratos firmados en los últimos años para formar el "Contrato de Preventa" publicado esta vez.

El "Contrato de Preventa" emitido esta vez se adhiere al principio de "proteger los derechos e intereses legítimos del comprador y del vendedor" y, de acuerdo con las disposiciones pertinentes de las leyes y reglamentos pertinentes, estipula el método de fijación de precios de la vivienda, el método de cálculo de la tasa de interés del préstamo y las condiciones de las instalaciones de apoyo a la entrega de vivienda. El contenido se ha modificado en consecuencia. El contenido del contrato principal incluye 10 capítulos y un total de 28 artículos que incluyen instrucciones, recordatorios especiales, explicaciones de términos, partes del contrato, condiciones básicas de la vivienda en propiedad y precio de la vivienda en propiedad. Los anexos del contrato incluyen un total de 12 anexos como el contrato de uso de la vivienda, plano de la casa, normas de decoración y equipamiento, etc.

El contenido principal del "Contrato de Venta de Casa Existente" es básicamente el mismo que el "Contrato de Preventa", pero debido a las características de las casas *** existentes con derechos de propiedad, en comparación con las anteriores. -contrato de venta, *** derechos de propiedad vivienda El contrato de venta de casa existente no estipula cómo lidiar con las diferencias de área, cambios en la planificación y el diseño, etc.

En cuanto a las condiciones de entrega de las casas, el “Contrato de Preventa” estipula que los proyectos con aceptación conjunta y los proyectos que no se someten a aceptación conjunta se estipulan por separado, y ambos estipulan que las casas entregadas deben cumplir con protección contra incendios. y requisitos de defensa aérea civil Esperando el certificado de aceptación.

En opinión del abogado Wang Jiahong, director ejecutivo del bufete de abogados Beijing Jinliu, dichas regulaciones tienen cierto significado positivo. Wang Jiahong dijo: “En la práctica anterior, a menudo solo se requería que las casas entregadas cumplieran con las condiciones para la aceptación y presentación de finalización. No había requisitos claros sobre si pasaban la aceptación de protección contra incendios y si pasaban la aceptación de defensa aérea civil. Por lo tanto, cuando se entregaron muchos proyectos, aunque ya habían sido obtenidos, los proyectos de defensa aérea civil a menudo aún no han pasado la inspección de aceptación e incluso no pueden usarse normalmente."

Destacado 2:

El monto de la indemnización por daños y perjuicios se puede acordar y no hay un límite superior

Al mismo tiempo, el "Contrato de Preventa" estipula claramente que si la casa no cumple con el agua condiciones de suministro, drenaje, suministro de energía y calefacción en el momento de la entrega, el desarrollador debe asumir la responsabilidad por la entrega tardía. El "Contrato de Preventa" también estipula que si la casa no cumple con las condiciones de comunicación telefónica, televisión por cable y uso de la red de banda ancha en el momento de la entrega, el desarrollador deberá pagar una indemnización por daños y perjuicios al comprador de la casa a razón de una tarifa diaria.

“En el pasado, los contratos de preventa de viviendas comerciales de los promotores no incluían dicha responsabilidad por incumplimiento de contrato, como resultado, en la práctica, los promotores no podían cumplir las condiciones para el uso de las mismas. instalaciones y equipos, el contrato no estipulaba responsabilidad por incumplimiento del contrato. Los derechos e intereses de los compradores de viviendas no pueden protegerse", afirmó Wang Jiahong.

Vale la pena mencionar que el "Contrato de preventa" estipula claramente la responsabilidad por pagos atrasados. El comprador y el vendedor pueden acordar de manera justa el monto de la indemnización por daños y perjuicios, y no existe un límite superior sobre el monto. de daños y perjuicios. Wang Jiahong cree que esto puede evitar el problema de que "el desarrollador estipule un límite superior en el monto de la indemnización por daños y perjuicios" que aparecía en los contratos de venta anteriores de proyectos de propiedad privada.

Destacado 3:

La calidad del aire interior debe cumplir estándares específicos

En comparación con contratos de preventa de viviendas comerciales anteriores, el "Contrato de preventa" tiene estrictas Se han tomado disposiciones para exigir claramente a los desarrolladores que cumplan con estándares específicos, y también se deben enumerar los nombres y números de documentos específicos de los estándares.

En la práctica anterior, ha habido grandes disputas sobre los estándares de calidad del aire, principalmente porque los estándares específicos no estaban claramente acordados en el contrato. En cuanto a los estándares de prueba de calidad del aire, existen estándares nacionales recomendados y estándares nacionales obligatorios. Los desarrolladores a menudo adoptan estándares nacionales obligatorios porque son relativamente bajos, mientras que los estándares recomendados son más adecuados para una vida humana, pero requieren estándares más altos.

El Anexo 6 ​​del “Contrato de Preventa” estipula detalladamente la decoración, marca, especificaciones, cantidad, equipamiento e instalaciones de la parte pública e interior. En este sentido, Wang Jiahong dijo que en la práctica anterior, los desarrolladores utilizaban casas modelo para publicidad, pero también afirmó que "las casas modelo no son una condición para la entrega" y, a veces, los acuerdos sobre equipos e instalaciones de decoración en el contrato no eran específico y poco claro después de que ocurre una disputa, el desarrollador no se hace responsable. Las disposiciones en este aspecto del "Contrato de Preventa" son más favorables a los derechos e intereses de los compradores de viviendas de Poly.

Además, el "Contrato de Preventa" aclara que el comprador debe cumplir estrictamente con las regulaciones pertinentes sobre la transferencia de derechos de propiedad en Beijing, incluso si el comprador ha obtenido el certificado de bienes raíces por menos de hace 5 años, no se le permite transferir la parte de la propiedad de la casa; si el comprador ha obtenido el certificado de bienes raíces por más de 5 años, puede transferir la parte de los derechos de propiedad de la casa comprada al precio de mercado; El comprador alquila la propiedad con derechos de propiedad, debe publicar la información de arrendamiento de la casa en la plataforma de servicio de red unificada designada por la agencia municipal. El comprador deberá utilizar la casa de acuerdo con las normas pertinentes sobre gestión de vivienda en esta ciudad y la casa. contrato de compraventa.

Industria: favorece el desarrollo saludable del proyecto de vivienda con derechos de propiedad en ***. A diferencia de la vivienda comercial ordinaria, este tipo de casa generalmente involucra más recursos públicos y es una vivienda garantizada. Por lo tanto, establecer normas para los contratos de preventa y los contratos de venta de viviendas existentes para casas de propiedad privada no sólo ayudará a salvaguardar los intereses de la mayoría de los grupos de compradores de viviendas, sino que también ayudará a salvaguardar los intereses públicos relevantes, evitando así que las empresas de desarrollo individuales o los individuos aprovecharlos. El proyecto de viviendas con derechos de propiedad infringe el "espacio garantizado" de las viviendas con derechos de propiedad. Por ejemplo, los promotores individuales establecerán unilateralmente algunas cláusulas contractuales que se sospecha que son "cláusulas de señorío" para maximizar sus propios riesgos, aumentando así los riesgos para los compradores de viviendas y dando lugar a derechos y obligaciones desiguales.

Du Wen cree que las disposiciones pertinentes de los dos contratos, el "Contrato de preventa" y el "Contrato de venta de vivienda existente", se basan en las leyes y reglamentos vigentes, como el Código Civil y la Ley de Procedimiento Civil. Se han perfeccionado las disposiciones pertinentes para hacerlas más estandarizadas, lo que será más propicio para el desarrollo de proyectos de propiedad privada y el sano desarrollo del mercado de venta de viviendas existentes de propiedad privada.

Además, Du Wen señaló que antes de la implementación formal de los dos modelos de contrato anteriores, las disputas que surgían de contratos de propiedad privada generalmente se adjudicaban o manejaban de acuerdo con las leyes y regulaciones anteriores pertinentes. Una vez que los dos contratos anteriores se utilicen oficialmente, se deben implementar estos dos contratos estandarizados.