El "renacimiento" de China Fortune Land Development y la "relajación del mercado inmobiliario" de Huanjing
El 9 de diciembre de 2021, la China Land Development Foundation emitió un anuncio afirmando que su "Plan de reestructuración de la deuda" había sido votado y aprobado por el "Comité de Acreedores Financieros de Desarrollo de la Tierra de China".
El "Comité de Acreedores Financieros para el Desarrollo de Tierras de China Fortune" está formado principalmente por instituciones financieras que prestan dinero a China, incluido el Banco Industrial y Comercial de China, el Grupo Ping An y otras tres instituciones financieras.
Huaxia también declaró: Bajo la dirección del gobierno provincial de Hebei, el gobierno municipal de Langfang y equipos especiales, se convocará una reunión de tenedores de bonos corporativos para revisar y votar sobre asuntos relacionados con la reestructuración de la deuda.
Tras el anuncio, el precio de las acciones de China Fortune Land Development subió un 3,86%.
Este es el segundo “plan de reestructuración de deuda” de una empresa inmobiliaria que se aprueba después de HNA.
Esto significa que los “acreedores” de China han aceptado el “plan de reestructuración de deuda” de China Fortune Land Development y China finalmente ha tenido la oportunidad de “respirar”.
Si los "acreedores" de China Xia no están de acuerdo con el plan de reestructuración de la deuda, China Xia Xia finalmente entrará en la etapa de "reorganización por quiebra", entonces China Xia Xia puede someterse a una "reorganización por quiebra" o incluso una "liquidación por quiebra". ".
La aprobación del plan de reestructuración de la deuda significa que se espera que China "renazca".
La escala actual de deuda de China es de aproximadamente 220 mil millones, y toda ella es "deuda financiera", lo que significa que casi toda la deuda de China proviene de "instituciones financieras".
Esta es la mayor diferencia entre China y Evergrande.
La deuda de Evergrande asciende a 1,9 billones, pero sólo un tercio proviene de instituciones financieras. Por lo tanto, incluso si las instituciones financieras brindan apoyo de "extensión" a Evergrande, será difícil para Evergrande cambiar su deuda. destino. .
Además, Evergrande también tiene una "deuda fuera de balance" aún mayor.
Por lo tanto, el problema clave para Evergrande es que la escala de la deuda es mayor y la estructura de la deuda es más compleja. Hay varios acreedores, desde instituciones financieras hasta proveedores upstream y downstream, y es "incurable". .
Además, el propio Evergrande también ha llevado a cabo una “financiarización”: Evergrande Financial Management.
Por lo tanto, aparte del "auto-rescate", a Evergrande le resulta difícil "salvarlo".
La deuda de China es menor y es principalmente deuda financiera. Mientras los acreedores de las instituciones financieras permitan uniformemente la "reestructuración de la deuda", China puede renacer.
Según el "Plan de Reestructuración de la Deuda" anunciado previamente por China, los 219.200 millones de deuda financiera se pagarán de dos maneras:
La primera es "vender activos" :
En primer lugar, se recuperaron alrededor de 75 mil millones de yuanes mediante la venta de activos, de los cuales alrededor de 57 mil millones de yuanes se utilizaron para pagar deudas financieras y 20 mil millones de yuanes se utilizaron para "garantizar la entrega de viviendas".
En segundo lugar, la venta de activos eliminó alrededor de 50 mil millones de yuanes de deuda financiera.
En tercer lugar, la proporción de derechos de beneficio fiduciarios establecidos con activos de alrededor de 22 mil millones de yuanes, como los mantenidos. propiedades, para compensar deuda financiera relevante.
Desde 2021, Huaxia ha vendido sucesivamente múltiples paquetes de activos. Se espera que China continúe deshaciéndose de proyectos en el extranjero en el futuro, para que China pueda reducir una gran cantidad de deuda:
Voluntad El proyecto de vivienda existente de "Shangyuanfu" en manos de Nanjing Kongquehai fue entregado oficialmente a Nanjing Vanke.
El proyecto del Parque Científico y Tecnológico Fengtai de Beijing fue transferido a Beijing Fengtai Science and Technology Park Investment Holding Co., Ltd. y Beijing Fengke Century Technology Incubator Co., Ltd., respectivamente.
Vendió Wuhan Huaxia a Baoye Group Co., Ltd.
Vendió los bienes raíces comerciales de la sede sur a Pengrui (Shenzhen) Urban Development Co., Ltd.
Vendió un terreno residencial en la ciudad de Jiaxing, provincia de Zhejiang, a Sunac.
El segundo método consiste en pedir a las instituciones financieras que proporcionen "pago diferido", "renuncia a intereses", "reducción de tipos de interés" y otros métodos:
Primero, ampliar o ampliar la prioridad financiera. Se pagarán deudas por valor de 35.200 millones de yuanes.
En segundo lugar, la empresa asumirá la deuda financiera restante de aproximadamente 55 mil millones de yuanes, la ampliará, reducirá las tasas de interés y la pagará gradualmente mediante el desarrollo comercial posterior. Se espera que el pago se aplace. durante 5-8 años y el tipo de interés se reducirá al 3,5%.
Esto significa que los principales pasivos financieros de China Fortune Land Development se ampliarán durante 5 a 8 años, y también les permitirá ganar un tiempo valioso para su posterior recuperación.
Lo más importante es que a través de esta "reestructuración de la deuda", China Fortune Land Development aún puede conservar el "Negocio residencial de Peacock City", pero eliminará parte del "Negocio industrial de la nueva ciudad", y también puede conservar el "Negocio de Administración de Propiedades".
Esto muestra que después de la reestructuración de la deuda, Huaxia se parece cada vez más a una "empresa de desarrollo inmobiliario" en lugar de una "empresa de desarrollo de nuevas ciudades".
Sin embargo, esta reestructuración de la deuda sólo le da a China una oportunidad de respirar. Si China quiere renacer por completo y resolver completamente el problema de la deuda, la clave es resolver el "problema de las ventas".
Después de todo, muchas deudas sólo se "aplazan durante 5 a 8 años" y no es necesario reembolsarlas.
Para ello es necesario resolver el problema del mercado inmobiliario en la "zona del anillo de Beijing".
El 9 de diciembre de 2021, según el informe "Daily Economic News", "las estrictas restricciones de compra en Beijing han abierto un agujero" y "Baoding ha levantado públicamente las restricciones de compra en el mercado inmobiliario".
El sitio web oficial de la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Baoding anunció el "Plan de implementación para promover integralmente el desarrollo de la industria de construcción pasiva de energía ultrabaja en la ciudad de Baoding". mencionado:
La compra de viviendas comerciales pasivas de consumo de energía ultrabajo no está sujeta a las restricciones regionales de compra de viviendas comerciales.
Esto significa que algunas áreas del mercado inmobiliario alrededor de Beijing han experimentado una relajación condicional de las restricciones.
Si podemos ser más precisos, esta debería ser la primera ciudad en el área de Beijing en declarar públicamente que "las restricciones de compra pueden relajarse". Aunque otras áreas alrededor de Beijing también tienen "relajación de las restricciones de compra".
Pero básicamente todos están “hablando sin hacer” y “ejecutando silenciosamente”.
Esto también ha llevado a que muchos compradores de viviendas sigan pensando que existen "severas restricciones de compra" en áreas alrededor de Beijing. De hecho, algunas áreas las han levantado silenciosamente a lo largo de los años.
Baoding debería ser la primera ciudad en "hacer una declaración pública".
Creemos que la gradual "relajación de las restricciones de compra" en el área circundante de Beijing es una tendencia básica, y este proceso puede acelerarse el próximo año.
Esto definitivamente ayudará al mercado inmobiliario de Beijing a recuperar un poco de "vitalidad".
En resumen, creemos que después de esta "reestructuración de la deuda", China tiene temporalmente una oportunidad de respirar, pero para resolver los problemas de las empresas inmobiliarias en Hebei, en última instancia, debemos Todavía hay que resolver los problemas actuales en el mercado inmobiliario de Beijing demasiado "deprimido".
Bajo la premisa básica de que "la vivienda es para vivir, no para especular", el área de Beijing definitivamente acelerará la "desregulación del mercado inmobiliario" en el futuro.
Un aspecto es permitir que los "vagabundos de Beijing" ingresen al área del anillo de Beijing para comprar propiedades tanto como sea posible, y el otro aspecto es presentar personas y mejorar el nivel de las instalaciones de apoyo.
En los próximos cinco años, básicamente tomará forma el patrón de transporte para el desarrollo coordinado de Beijing, Tianjin y Hebei, y llegará el transporte interregional por tren de alta velocidad y metro, y la reubicación de los puestos de control. también está en marcha.
El mercado inmobiliario en el condado de Beisan también tocará fondo y se recuperará gradualmente.