Desarrollo de tierras de China Fortune
La situación de China Fortune Land Development ha atraído una atención generalizada. 65438 de junio El 21 de octubre, la Bolsa de Valores de Shanghai emitió una carta reglamentaria a China Fortune Land Development.
De hecho, China Fortune Land Development y Ping An han estado discutiendo contramedidas desde febrero de 2020. Por un lado, aumentaron las ventas y las cuentas por cobrar para aliviar la presión de efectivo y, por otro lado, discutieron con Ping An sobre los precios de transacción de los activos relacionados. Desde 2018, Ping An ha invertido más de 30 mil millones de yuanes en China Fortune Land Development.
Mientras se rescataba, Hebei también comenzó a ayudar a China a salir del problema. La primera acción consiste en ayudar con 9.500 millones de yuanes en efectivo. "No es que no tengamos dinero, pero la deuda de la Nueva Ciudad Industrial no ha sido pagada". Otra persona de Happy China cree que las dificultades temporales de Happy China se deben directamente a factores como las restricciones de compra en Beijing y la epidemia.
Crisis
El 20 de octubre de 65438, China Fortune Land Development emitió un anuncio indicando que los 148 millones de yuanes en bonos de los "16 bonos de China" se habían vuelto a vender y que los bonos Se recompraría antes del 23 de octubre de 2018. Para la venta. Al cierre de esta edición, China Fortune Land Development no ha publicado más noticias.
Anteriormente, se informó que la provincia de Hebei proporcionará condicionalmente 9.500 millones de yuanes en asistencia en efectivo a China Fortune Land Development, y 1.500 millones de yuanes de los primeros 3.000 millones de yuanes se utilizarán para revender los "16 China". Cautiverio."
Los inversores optaron por no mantener esta deuda con vencimiento en 2023 durante el período de venta, lo que hasta cierto punto ilustra las preocupaciones de los inversores sobre la solvencia de China Fortune Land Development.
Según datos de advertencia corporativa, el saldo de bonos existente de China Fortune Land Development y sus filiales es de 52.200 millones de yuanes, y los bonos con vencimiento en 2021 se acercan a los 20.000 millones de yuanes, de los cuales los bonos deben reembolsarse. en marzo de 2021 son 7.800 millones de yuanes.
Además de los bonos de crédito nacionales, China Fortune Land Development también tiene 4.560 millones de dólares en deuda exterior, de los cuales 654.380 millones de dólares deben reembolsarse en un plazo de 6 meses. En conjunto, en 2021, China Fortune Land Development necesitará pagar un total de más de 30 mil millones de yuanes en deuda crediticia interna y deuda en dólares estadounidenses.
La deuda crediticia es sólo una parte de los pasivos a corto plazo de China Fortune Land Development. El tercer informe trimestral de 2020 muestra que, a finales de septiembre de 2020, los pasivos que devengan intereses de China Fortune Land Development ascendían a 222.600 millones de yuanes, de los cuales los pasivos con vencimiento en un año ascendían a 117.700 millones de yuanes, mientras que el efectivo de China Fortune Land Development durante el mismo período fue de 38,6 mil millones de yuanes.
El índice de cobertura de efectivo de los pasivos a corto plazo de China Fortune Land Development es de aproximadamente 0,33, deteriorándose aún más a partir de 2020. Los datos del informe de mitad de período de 2020 muestran que entre las 42 principales empresas inmobiliarias, el ratio de deuda en efectivo a corto plazo de China Fortune Land Development es solo superior al de Evergrande y RF, e inferior al de las otras 39 empresas inmobiliarias.
Como indicador financiero de una empresa, la relación efectivo-pasivo a corto plazo refleja la solvencia de la empresa. Generalmente, las empresas inmobiliarias compensarán la falta de flujo de caja aumentando los ingresos por ventas. Sin embargo, para China Fortune Land Development, debido a las restricciones de compra en las zonas más afectadas alrededor de Beijing en 2020 y al impacto de la epidemia, la recaudación de ventas es débil.
De junio a septiembre de 2020, aunque la recaudación de pagos del Parque Industrial China Fortune Land Development aumentó un 37% interanual, las ventas contratadas de bienes raíces cayeron un 60% interanual, lo que hace que el final Las ventas actuales sólo 60 mil millones de yuanes, una disminución de más del 40.
En términos de contribución de las ventas de bienes raíces, aunque la contribución de otras regiones está aumentando gradualmente, la región de Beijing-Tianjin-Hebei sigue siendo el granero más importante, con una superficie de ventas que representa más del 40% y asentamientos. representa el 47%.
Muchas personas de China Fortune Land Development revelaron que el impacto de las restricciones de compra en Beijing en 2017 ha continuado hasta el día de hoy. Aunque China Fortune Land Development ha estado ajustando continuamente su diseño regional y comercial en los últimos años para aliviar la presión causada por las restricciones de compra en Beijing, los ajustes tardarán tiempo en surtir efecto.
El tercer informe trimestral de 2020 muestra que en la reserva de tierras de China Fortune Land Development Industrial City, la proporción del área a desarrollar y el área de consolidación territorial de primer nivel en Beijing, Tianjin y Hebei es está disminuyendo, pero entre los 8,5 millones de metros cuadrados de área de reserva terrestre, la proporción de Beijing-Tianjin-Hebei todavía se acerca al 80%.
Y 2021 es el período pico para que las empresas inmobiliarias paguen sus deudas.
Según las estadísticas de la agencia, en 2021, la deuda vencida del sector inmobiliario alcanzará los 1.090,9 millones de yuanes, el máximo de los últimos años, de los cuales el importe total de los bonos de crédito adeudados asciende a unos 80.
Lo mismo ocurre con China Fortune Land Development, cuyo pico de pago de deuda se producirá en 2021. Actualmente hay rumores en el mercado de que dos préstamos fiduciarios emitidos por China Fortune Land Development a Zhongrong Trust están vencidos.
Cómo hacer frente a cientos de miles de millones de deudas vencidas es un problema difícil para China Fortune Land Development. China Fortune Land Development afirmó que la empresa está resolviendo activamente los riesgos e impactos provocados por las deudas relacionadas.
Sálvate
En el tercer trimestre de 2020, el rendimiento de las ventas de la mayoría de las empresas inmobiliarias ha vuelto a la normalidad y el rendimiento de las empresas inmobiliarias individuales también ha aumentado significativamente. China Fortune Land Development es una de las pocas empresas cuyo desempeño ha disminuido.
Después de que se publicaron los resultados del tercer trimestre, la dirección de China Fortune Land Development y su segundo mayor accionista, Ping An de China, comenzaron a comunicarse activamente en un intento de encontrar una solución más rentable.
Según múltiples fuentes de China Fortune Land Development, el principal accionista China Ping An y la gerencia encabezada por Wang han discutido la situación actual y el plan de rescate de China Fortune Land Development muchas veces, han inferido posibles situaciones y discutido diferentes situaciones. Las soluciones y medidas incluyen:
En primer lugar, para algunos proyectos industriales de nuevas ciudades de alta calidad, aumentar la colaboración con el segundo mayor accionista, China Ping An, y la sede sur de China Fortune Land Development para realizar algunos activos importantes. En 2020, este modelo tomó la iniciativa en su implementación en la Nueva Ciudad Industrial de Gu'an.
El segundo es acelerar el proceso de plataforma para algunos proyectos industriales de nuevas ciudades de tercer y cuarto nivel, introducir socios de múltiples dimensiones, como terrenos, proyectos inmobiliarios y operaciones de instalaciones públicas, para acelerar la realización de activos.
La implementación de estas medidas y planes se basa en los deseos y recursos externos de Ping An, así como en la situación real de Happy China. En diferentes condiciones, los métodos y la intensidad de la asignación de recursos son diferentes.
Una persona de China Fortune Land Development dijo que todos los proyectos inmobiliarios en la nueva ciudad industrial original fueron desarrollados por China Fortune Land Development, y los desarrolladores externos comenzaron a cooperar en 2017. Actualmente existen unos 20 casos de cooperación con empresas inmobiliarias.
La cooperación anterior de China Fortune Land Development se limitaba al desarrollo conjunto de proyectos inmobiliarios, pero en el futuro, tanto la profundidad como la amplitud se ampliarán aún más. Esto incluye, entre otros, el desarrollo independiente de proyectos inmobiliarios y proyectos comerciales dentro de la industria por parte de empresas inmobiliarias externas, así como la titulización de activos relacionados. "¿Cuál es el paso más importante a tener en cuenta?", dijo la persona mencionada anteriormente de China Fortune Land Development. "Durante la discusión, varios jefes dedujeron las medidas que se deben tomar en diferentes situaciones. Eso no significa que venderemos todos los activos. a la vez."
Mientras China Fortune Land Development está implementando el auto-rescate, Hebei también está ayudando activamente a China Fortune Land Development a superar las dificultades, y proporcionar 9.500 millones de yuanes en apoyo financiero es solo una de ellas.
Múltiples fuentes muestran que Hebei se está comunicando actualmente con instituciones financieras, incluidos los acreedores de China Fortune Land Development, para evitar la situación extrema de recortes salariales finales, incluyendo:
Primero, con bancos Comunicarse con otras instituciones para evitar la suspensión, retiro o suspensión de préstamos. Para la feliz pero frágil situación fiscal de China, situaciones extremas similares son obviamente insoportables. A mediados de 2020, China Fortune Land Development todavía tiene una línea de crédito bancaria no utilizada de 282,4 mil millones de yuanes;
La segunda es coordinar con las instituciones acreedoras de China Fortune Land Development para extender parte de la deuda que ha expirado. o está a punto de caducar y no se puede reembolsar. Evite los pagos centralizados. A juzgar por el informe financiero del tercer trimestre de 2020, la deuda vencida de China Fortune Land Development representa aproximadamente la mitad de los intereses y pasivos, lo que representa una proporción relativamente alta entre las empresas inmobiliarias.
A partir del 5 de junio de 2020, el 65 de febrero de 2020, el monto total de garantía de China Land Development era de 159,8 mil millones de yuanes, de los cuales el monto garantizado por empresas no consolidadas era menos de 500 millones de yuanes. La gente de China Fortune Land Development también dijo que, en comparación con sus pares, China Fortune Land Development no tiene muchos pasivos fuera de balance y sus riesgos ocultos son relativamente pequeños.
Geometría de activos
A finales del tercer trimestre de 2020, China Fortune Land Development tiene 52 proyectos industriales de nuevas ciudades en todo el país, incluidos 18 proyectos en la provincia de Hebei, especialmente en Gu'an, Dachang, Xianghe, etc. Los proyectos alrededor de Beijing sustentan la mitad de los ingresos de China Fortune Land Development.
En 2016, China Fortune Land Development entró por primera vez en el grupo de las 100 mil millones de empresas inmobiliarias, ocupando el octavo lugar en la lista de las 100 principales empresas inmobiliarias del país. En mayo de 2017, las políticas de control circundante de Beijing se introdujeron a nivel de condado, siendo China Fortune Land Development la más afectada.
En 2018, con la ayuda de Hebei, China Land Development presentó a Ping An como accionista estratégico. Wu Xiangdong y Yu Jian, ambos de China Resources Land, intervinieron en la gestión de China Land Development para liderar conjuntamente. la reforma de la estructura organizativa y la evaluación del personal de China Land Development, y trabajó con Ping An para establecer una cooperación profunda para establecer su sede en el sur.
Para resolver el alto riesgo de posición en la región Beijing-Tianjin-Hebei, China Fortune Land Development ha aumentado conscientemente su inversión en regiones distintas a Beijing-Tianjin-Hebei. La proporción de contribución de las regiones circundantes. Nanjing, Hangzhou, Zhengzhou y Wuhan han comenzado a aumentar, mientras que al mismo tiempo han disminuido la inversión en algunos proyectos ineficientes.
Por otro lado, la Sede Sur, encabezada por Wu Xiangdong, se centra en el desarrollo de proyectos complejos que integran negocios, oficinas y residencias en las áreas centrales de ciudades de primer y segundo nivel. Actualmente, se han implementado proyectos en Wuhan, Nanjing, Harbin y Guilin, y ha participado ampliamente en proyectos de renovación urbana en el delta del río Perla.
La persona mencionada anteriormente de China Fortune Land Development dijo que la incorporación de la sede sur y el equipo de Wu Xiangdong ha diversificado más el desarrollo de China Fortune Land Development en ciudades industriales emergentes, dándole mayor poder de negociación y voz con gobiernos locales.
La propia Ciudad Nueva Industrial tiene un ciclo de pago largo y un pago lento. Durante la tendencia alcista del mercado inmobiliario, la lenta recaudación de pagos de las nuevas ciudades industriales se puede compensar mediante la venta de inmuebles. Una vez que el mercado inmobiliario se enfríe, el impacto de esta deficiencia se intensificará.
En comparación con otras empresas inmobiliarias, China Fortune Land Development tiene una mayor escala de activos contratados, ocupando el segundo lugar en la industria inmobiliaria con 654.380343 millones de yuanes a finales de septiembre de 2020. En segundo lugar, la escala de cuentas por cobrar es grande. Durante el mismo período, China Fortune Land Development ocupó el tercer lugar en la industria inmobiliaria con 54.700 millones de yuanes. Estos dos indicadores para empresas inmobiliarias típicas como Vanke son del orden de varios miles de millones de yuanes.
Según China Fortune People, el Industrial New City Park tarda en devolver los pagos. Por lo general, pasan de uno a dos años desde la liquidación hasta el pago. "Una vez completado el acuerdo, se necesita la aprobación de las dos reuniones locales. Estas dos reuniones se llevarán a cabo una vez al año. Si no asistes, obtendrás el año siguiente. Si se aprueba, tendrás dinero del gobierno. "
Los pasivos contractuales de China Fortune Land Development son grandes. Parte de ellos son ingresos por servicios industriales completados pero no liquidados, mientras que la mayoría de las cuentas por cobrar están liquidadas pero son ingresos no liquidados. Los deudores de las cuentas por cobrar de China Fortune Land Development son casi todos los gobiernos locales.
El informe provisional de 2020 muestra que los cinco principales deudores de las cuentas por cobrar de China Fortune Land Development son la Oficina de Finanzas de la Zona de Demostración Emergente de Gu'an, el Comité de Gestión de la Zona de Desarrollo Económico de Shacheng, el Comité de Gestión de la Zona de Desarrollo Económico de Lishui, y Jiashan El Comité de Gestión de la Zona de Servicios Comerciales y la Oficina de Finanzas del condado de Dachang tienen pasivos totales de casi 28 mil millones de yuanes.
China Fortune Land Development también está utilizando parte de sus cuentas por cobrar como garantía para la financiación. En 2020, China Fortune Land Development utilizó 1.200 millones de RMB en cuentas por cobrar procedentes de honorarios de servicios de consultoría integral para nuevas ciudades industriales con múltiples terrenos como garantía para obtener 1.000 millones de RMB en financiación del Langfang Bank. Una de las garantías para el préstamo de Zhongrong Trust que, según se informó, estaba en mora esta vez fueron las cuentas por cobrar de la Oficina de Finanzas de Dachang.
A finales del tercer trimestre de 2020, China Fortune Land Development tiene 5,88 millones de metros cuadrados de terreno para desarrollar, 11,12 millones de metros cuadrados de terreno de desarrollo de primer nivel, 1,168 millones de metros cuadrados de construcción. área y una inversión total de más de 500 mil millones de yuanes. De ellos, 317.000 metros cuadrados son proyectos de complejos comerciales.
Además, dado que la nueva ciudad industrial implica el desarrollo de terrenos, además del terreno que se ha adquirido, hay muchos activos relacionados con terrenos e infraestructura dentro del alcance de los derechos e intereses de China Land Development, que se han convertido en pesos importantes para China Land Development.