Hermanos y hermanas que conocen la organización de agencias inmobiliarias, ¡por favor ayúdenme!
1 Los intermediarios inmobiliarios se dividen en intermediarios negros e intermediarios blancos (creo que todo el mundo lo sabe)
2 Los tipos de evaluación inmobiliaria generalmente se dividen en "evaluación general", " evaluación de crédito hipotecario inmobiliario”, “Evaluación Específica”.
1. “Tasación general”
Este tipo de tasación se utiliza generalmente cuando las partes de la transacción tienen diferencias de opinión o disputas, y recurren a una agencia de tasación para resolver las diferencias. y disputas y hacerlos más consistentes. Es un método consistente y generalmente no tiene efecto legal. Es una evaluación de referencia. Refleja el nivel de valor general de una propiedad específica en una determinada región, en un momento determinado.
2. “Tasación de Hipoteca Inmobiliaria”
Este tipo de tasación es una tasación del valor de la vivienda hipotecada cuando un comprador de vivienda busca apoyo económico. a financiero La agencia de evaluación designada o designada por el departamento realizará la evaluación Una vez determinada la evaluación, tendrá efectos legales, formará un documento legal y será vinculante para ambas partes. Este valor de evaluación es generalmente bajo.
3. “Evaluación específica”
Este tipo de evaluación la realiza el departamento de gestión de transacciones inmobiliarias cuando el precio de transacción entre comprador y vendedor es significativamente inferior al nivel de precio de mercado. Para garantizar que sea justo y razonable, se deben utilizar dos o más métodos de evaluación para la evaluación. Una vez determinado el resultado de la evaluación, ambas partes de la transacción deberán calcular y pagar impuestos con base en lo determinado. valor de evaluación.
En primer lugar, asume que todos somos débiles.
He estado en Wuhan durante muchos años y he estado buscando trabajo durante muchos años. El año pasado por estas fechas, encontré muchos sitios web de talentos y bienes raíces que reclutaban personas en 51JOB. Este es un fenómeno extraño. No sé si este es el caso en otros lugares. En este momento, un año después, descubrí que a estos sitios no les estaba yendo tan bien como esperaban. Durante este período, también participé personalmente en la construcción de algunos sitios web de talentos y bienes raíces. Siento que todavía existe una gran brecha en la comprensión de las operaciones y redes de los sitios web entre la operación y la administración de estos sitios (esto también incluye algunos de los principales). sitios). La mayoría de ellos Las razones del fracaso del proyecto y el progreso irregular provienen de esto. Por eso también quería escribir algo para compartir con todos. También me gustaría recordar a esos inversores que no todo el mundo puede rentabilizar el sitio web en el que invierte.
La última vez también soñé con un sitio web de talentos, así que esta vez hablemos de bienes raíces.
En el área de portales verticales, los sitios web de bienes raíces y automóviles tienen los ingresos publicitarios promedio más altos. Se dice que el banner de la página de inicio de un sitio web de bienes raíces en Wuhan tiene un precio de 3.000 RMB al mes. Debe saber que el anuncio más caro de SKYCN cuesta solo 7.000 RMB. Esta es también una razón importante por la que SOHU incorpora enfoque en la matriz de su sitio web. La misma propiedad intelectual, los bienes raíces son oro. Por supuesto, existen diferencias importantes entre los sitios web de bienes raíces y los sitios web de automóviles. Por el contrario, los sitios web de bienes raíces tienen factores geográficos importantes y están más orientados a lo local que a Internet. Por lo tanto, en muchos lugares, el motor de búsqueda más grande del país suele ser inferior a los sitios locales.
En los proyectos fallidos que he experimentado y conocido, la dotación de personal para todo el proyecto es básicamente la misma, es decir: una persona para la gestión, una persona para el programa y la base de datos, un artista, una persona para el sitio web. editor de contenidos, y el resto son una gran cantidad de personal de ventas de Publicidad, muy pocos proyectos cuentan con administradores de servidores. A juzgar por la composición del personal anterior, creo que cualquier rezagado puede asumir todas las tareas excepto las ventas.
Antes de construir este sitio web, debemos comprender la industria, el tipo de visitas a este sitio web y los clientes objetivo.
No me gusta usar la edad, el género, la educación, los ingresos y otras condiciones para dividir la composición de las visitas, porque no tienen significado en los portales geográficos verticales. Me gusta usar el propósito de la visita y la industria para dividir. Los visitantes objetivo del sitio web inmobiliario son los siguientes:
1. Propietarios que han adquirido una casa. Activo en foros de propietarios
2. Personas que no han comprado una casa. Activo en consultas de información inmobiliaria y foros de propietarios con intención de comprar propiedades
3. Activo en foros de la industria y juntas de divulgación de información sobre viviendas de segunda mano.
4. Los especuladores inmobiliarios.
Activo en foros de la industria y foros de consulta de información inmobiliaria.
5. Agencia de marketing. Activo en foros de la industria
6. Activo en el consejo editorial publicitario
7. Vendedores de materiales de construcción y empresas de decoración del hogar. Activo en varios foros de propietarios y foros de materiales de construcción.
8.
En función de los grupos de visitantes objetivo mencionados anteriormente, el sitio web debe proporcionarles contenido adecuado para satisfacer sus necesidades, de modo que el sitio web pueda mantener su vitalidad.
Hoy fui a entrevistar a una empresa de Internet que trabaja en video entretenimiento, y me pareció que la inversión era bastante alta. Cuando RR.HH. conversaba conmigo, desdeñaban un poco mis criterios para clasificar a los visitantes. Creían que si no clasificábamos a los visitantes según la edad y los ingresos, sería difícil colocar anuncios con precisión y encontrar el grupo objetivo. Fue difícil para mí explicárselo. En mi opinión, la diferencia entre portal vertical y acceso al portal radica en el propósito y no tiene nada que ver con otros atributos del usuario. Espero que mi punto de vista sea correcto.
Después de aclarar el tipo de acceso, el problema que se plantea es qué tipo de método de beneficio debe elegir el sitio web, qué tipo de contenido debe proporcionar y qué tipo de método debe utilizarse para la promoción.
En la actualidad, las páginas web inmobiliarias también se subdividen en tres tipos. Veamos primero sus características.
El primer tipo son los sitios inmobiliarios tradicionales representados por Focus y Soufang.
El segundo tipo son los sitios inmobiliarios invertidos por instituciones de la industria, representados por Sunchi y C21. Estos sitios brindan principalmente servicios de apoyo a las instituciones que invierten en ellos.
El tercer tipo es un sitio con negocios tanto online como offline.
El primer tipo de sitio se centra en la construcción de contenidos e información, pertenece a la categoría de medios y sus principales ingresos provienen de la publicidad. Básicamente no se proporcionan servicios fuera de línea. El modelo de ganancias es claro y rígido.
El segundo tipo de sitio sirve principalmente a su institución de inversión y proporciona soporte de red para su negocio principal fuera de línea. Básicamente sin ganancias.
El tercer tipo de sitio se centra en el contenido. Después de ganar mucha popularidad, comienza a utilizar sus propios recursos para proporcionar servicios fuera de línea. Los principales ingresos provienen del offline, pero los ingresos por publicidad online también desempeñan un papel importante.
Espero que operemos el tercer tipo de sitio, porque tiene un espacio más amplio, ganancias más diversificadas y estables, una mayor operatividad y más flexibilidad.
El beneficio del tercer tipo de sitio web suele incluir las siguientes partes:
1. Ingresos publicitarios invertidos por el desarrollador.
2. Ingresos publicitarios de inversiones intermediarias de segunda mano
3. Ingresos publicitarios de industrias transformadoras de bienes raíces como materiales de construcción, decoración y automóviles
4. . Cinturón de negocios intermediarios de segunda mano autónomos Comisiones y diferencias de precios de transacciones de viviendas
5. Comisiones, descuentos y diferencias de precios de transacciones recaudadas por organizaciones de actividades de compra de grupos de materiales de construcción, decoración y automóviles.
Se puede ver que los ingresos del tercer tipo de sitios cubren múltiples industrias y no se verán demasiado afectados por la desaceleración de una industria. Al mismo tiempo, al realizar negocios fuera de línea, se pueden utilizar plenamente los recursos del sitio y se pueden maximizar las ganancias. Pero debemos tener en cuenta que la base para que la tercera categoría de sitios web respalde su negocio proviene de un tráfico intenso. La base que sustenta su negocio diversificado son los propietarios que han comprado viviendas en estos flujos. Cómo conseguir este tráfico es el quid de la cuestión.
Como mencionamos al principio, asumimos que todos somos débiles. Esta suposición de debilidad tiene dos significados. Primero, no tenemos dinero, así que al menos no podemos hacer la abrumadora campaña publicitaria que hizo Taobao en Wuhan. En segundo lugar, hay uno o varios competidores fuertes.
Todos los que están rezagados en Wuhan saben que hay dos grandes nombres en la industria inmobiliaria, Yifang y Soufang. Aquí tenemos que competir con ellos. Y está en un estado de no tener dinero. El éxito sólo puede ser un sueño, así que comencemos a soñar.
Nuestra idea general
No importa si el sitio web es grande o pequeño, siempre hay un paso y un enfoque en hacer las cosas.
Aquí, para reducir la inversión, la estrategia que adoptamos es expandirnos desde dentro de la industria hacia fuera de la industria, y desde casas de segunda mano a nuevas propiedades.
Entre el tráfico a sitios inmobiliarios, el tráfico de profesionales de agencias inmobiliarias es el más fácil de obtener. Esto está determinado por la naturaleza de su trabajo. En el sector de las agencias inmobiliarias, encontrar una buena propiedad es tan importante como comprar una casa. Incluso en las condiciones actuales del mercado, encontrar una buena vivienda es más difícil que comprar una casa. A muchos agentes no les preocupa no poder vender sus casas, pero sí les preocupa no poder encontrar una casa para vender. Por lo tanto, los profesionales de las agencias inmobiliarias básicamente navegarán por todos los sitios inmobiliarios.
Después de conseguir tráfico de agencias inmobiliarias, podemos promocionar nuestro sitio a través del boca a boca. Debes saber que en Wuhan hay decenas de miles de empleados de agencias inmobiliarias y realizan decenas de miles de llamadas a clientes todos los días.
La transmisión de boca en boca del intermediario difundirá el sitio web entre los especuladores y algunos propietarios en un período de tiempo relativamente corto. De esta forma, en poco tiempo podremos obtener el grupo principal de usuarios de sitios web inmobiliarios. Esta es la tarea que debe completarse en la primera etapa de la promoción del sitio web.
Después de obtener el grupo de usuarios principal, debemos mantener efectivamente este grupo de usuarios y mantener su estabilidad. Al mismo tiempo, también debemos expandirnos a otros tipos de usuarios. Para los usuarios de la industria, los especuladores inmobiliarios pueden hacerles correr la voz en poco tiempo de boca en boca, pero para el segundo tipo de usuarios compradores de viviendas que no tienen dinero, solo podemos poner nuestra esperanza en el tiempo y nuestro contenido. Por lo tanto, en la segunda etapa, debemos resolver el problema de la edición de contenido, debemos satisfacer al máximo los gustos de los visitantes objetivo y debemos apegarnos a los usuarios mediante la publicidad y la planificación de eventos adecuadas.
En la tercera etapa, cuando el segundo tipo de usuarios compradores compra una casa con éxito, se debe desarrollar una nueva comunidad de propietarios para captar usuarios y adherirse a ellos, y prepararse para la diversificación de todos los ingresos. .
En la cuarta etapa, diversificar, distribuir riesgos y mantener las operaciones.
Aquí soñamos principalmente con la primera y la segunda etapa.
La primera etapa, promoción para usuarios intermediarios
Cualquier sitio web que quiera retener usuarios debe proporcionarles el contenido y las funciones correspondientes que necesitan y, al mismo tiempo, enfrentarse a sus usuarios objetivo. , adopte métodos de promoción eficaces en consecuencia.
En la primera etapa, los usuarios a los que nos enfrentamos son intermediarios de esta industria que necesitan encontrar propiedades adecuadas en Internet para enriquecer su biblioteca inmobiliaria y esperar a que aparezcan compradores. En esta era de desarrollo inmobiliario casi loco, es más difícil encontrar una casa que venderla.
En Wuhan, cada día se publican en Internet miles de casas en venta y alquiler. Cómo distinguir a partir de esta enorme cantidad de datos si el editor de la información es un verdadero propietario es un problema muy difícil para los agentes inmobiliarios. cosa. Y podemos hacerlo fácilmente.
En la ciudad de Wuhan, más del 90% de la información se publica en Yifang.com. Podemos enriquecer nuestro contenido recopilando los datos de vivienda recién publicados todos los días. Cuando estos datos se capturan y almacenan fácilmente en la base de datos, al analizar la información de contacto que deja cada información de la vivienda, podemos determinar si el editor de la información es un agente de bienes raíces o un propietario. Después de cálculos preliminares, podemos pensar que en. Si el número de teléfono aparece más de 5 veces en un plazo de 60 días, normalmente será el número de teléfono de la agencia. Por supuesto, esta proporción cambiará con la actividad de las transacciones del mercado inmobiliario. A través de dicha selección, podemos proporcionar a los usuarios intermediarios información extremadamente valiosa.
En Wuhan, todas las webs inmobiliarias todavía tienen un grave problema a la hora de publicar información sobre viviendas de segunda mano. Una vez que se publica una información, no se puede gestionar de forma eficaz, incluso si está desactualizada, no es válida o contiene errores. Puedes imaginar lo impaciente que estarás después de alquilar con éxito una casa a través de Internet. En los próximos diez días recibirás decenas de llamadas todos los días para preguntar sobre la situación de la casa. Por lo tanto, el establecimiento de un sistema de gestión tan simple puede hacer que las funciones de su sitio sean más competitivas. Al mismo tiempo, también recopila más información del cliente para usted.
No existen muchos obstáculos técnicos para la realización de estas dos funciones, pero estas dos funciones pueden proporcionar servicios muy convenientes para sus usuarios objetivo. Cuando su sitio web tenga una ventaja competitiva, puede comenzar a optar por promocionarlo.
Como se mencionó anteriormente, se deben adoptar diferentes métodos de promoción para diferentes usuarios. Para los usuarios de la industria, el telemercadeo debería ser un enfoque directo y de bajo costo.
¿Recuerdas el cribado de 5 pasos que acabamos de mencionar? Los que tienen menos de 5 veces se consideran arrendadores, y los que tienen más de 5 veces se consideran intermediarios. Basta con seguir estas llamadas. Sólo necesitas llamar a 20 de ellas, unas 100 llamadas, y repetir la llamada dos o tres. Si es optimista, creo que en un mes casi todos los intermediarios con acceso a Internet en Wuhan estarán pegados a su sitio web.
En la primera etapa, además de promocionar a los usuarios de la industria, como los intermediarios, nuestra tarea también debe utilizar su reputación para promocionar eficazmente a algunos propietarios. Pero, ¿cómo afrontarlo concretamente? ¿Hay alguna manera de hacer esto?
De hecho, sólo hace falta cambiar un pequeño detalle.
Generalmente, además de los atributos básicos como área, precio, ubicación geográfica, etc., la información publicada por el sitio web también le dará a cada dato un número único para distinguir claramente cada dato. En circunstancias normales, el agente mencionará este número cuando llame al propietario para obtener una representación precisa. En el sitio web de bienes raíces de Wuhan, este número se compone de números puros.
No podemos ser tan estúpidos. Cambiaremos este número al siguiente formato: nombre del sitio web, número de identificación del editor digital, de modo que cuando el intermediario solicite información de la vivienda a los propietarios por teléfono, lo hará. Sea natural. Les ha proporcionado una introducción bien preparada a su sitio web. Cuando un propietario recibe varias llamadas de este tipo cada día, ¿cómo no quedar profundamente impresionado?