Nanjing intenta rectificar las agencias de arrendamiento. ¿Acelerará el sistema de administración de alquileres la reorganización de la industria?
No hace mucho, la quiebra de apartamentos de alquiler a largo plazo en Nanjing atrajo gran atención de los departamentos pertinentes. En este contexto, Nanjing ha introducido recientemente "nuevas medidas" para aumentar la rectificación y supervisión de las instituciones de arrendamiento para evitar que ocurran incidentes similares. Según expertos de la industria, la clave para resolver los problemas fundamentales de la industria del alquiler desde la perspectiva de un mecanismo a largo plazo es emitir regulaciones sobre el alquiler de viviendas lo antes posible y establecer un sistema de acceso a la industria a través de la legislación.
Establecimiento de un sistema de custodia bancaria para viviendas en alquiler
Recientemente, la Oficina de Seguridad de la Vivienda y Bienes Raíces de Nanjing, la Oficina de Supervisión de Jiangsu de la Comisión Reguladora de Seguros y Banca de China, el Departamento de Gestión Empresarial de la Sucursal de Nanjing del Banco Popular de China y de Finanzas Locales de Nanjing. Los cuatro departamentos de la Oficina de Supervisión emitieron conjuntamente el "Aviso sobre una mayor regulación de las operaciones de arrendamiento de viviendas para prevenir riesgos financieros del mercado" (en adelante, el "Aviso") . El "Aviso" aclara 13 medidas y requisitos específicos, incluido el establecimiento de un sistema de custodia del alquiler de viviendas, la implementación de la custodia bancaria del alquiler y la prohibición de aumentar los precios del alquiler.
El "Aviso" estipula claramente que las empresas, los hogares industriales y comerciales individuales y otras instituciones dedicadas a actividades de arrendamiento de viviendas dentro del área administrativa de la ciudad de Nanjing (en adelante, "agencias de arrendamiento de viviendas") deberán Establecer una agencia de arrendamiento de viviendas al participar en negocios de agencias de arrendamiento de viviendas. Para el sistema de custodia de alquiler de viviendas, firmamos un acuerdo de cobro y pago de encomiendas de alquiler con los bancos que operan dentro del área administrativa de la ciudad de Nanjing y creamos una cuenta especial para. alquiler institucional para cobrar el alquiler e implementar la custodia bancaria del alquiler.
El "Aviso" también señala que los bancos comerciales regionales de Nanjing aprobados por las autoridades reguladoras financieras nacionales y obtenidas licencias comerciales financieras pueden llevar a cabo negocios de préstamos al consumo de alquiler de viviendas personales, y los fondos de préstamos pequeños solo pueden transferirse a cuenta de arrendatarios de vivienda. Los bancos comerciales deberían hacer un buen trabajo monitoreando el paradero de los fondos de préstamos al consumo para alquiler de viviendas, y la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Jiangsu y el Departamento de Operación y Gestión de la Sucursal de Nanjing del Banco Popular de China deberían trabajar juntos para brindar orientación.
Además, los intermediarios y las agencias de alquiler de viviendas tienen estrictamente prohibido proporcionar productos y servicios para alquileres de viviendas ilegales y apalancados a través de financiación autoorganizada o cooperación con otras instituciones. Estandarizar las pequeñas compañías de préstamos establecidas con la aprobación de las autoridades reguladoras financieras locales para llevar a cabo negocios de préstamos al consumo para alquiler de viviendas personales. Al mismo tiempo, se implementa un sistema de registro y archivo para el arrendamiento de viviendas. Las agencias de alquiler de viviendas y los arrendatarios deben registrar y presentar contratos de alquiler de viviendas de acuerdo con las regulaciones, establecer sistemas de gestión, implementar responsabilidades de gestión de seguridad y proteger los derechos e intereses legítimos de las partes arrendantes.
El reportero de Beijing News se enteró de que antes de esto, en menos de un mes, el Centro de Comercio de Bienes Raíces de Nanjing emitió dos veces advertencias de riesgo de alquiler de viviendas a través de su cuenta oficial de WeChat para recordar a los inquilinos que se protegieran contra los riesgos de alquiler. En los "Consejos sobre los riesgos del alquiler de viviendas" publicados el 22 de agosto, se recuerda a todos que deben protegerse contra los "intermediarios negros", protegerse contra los riesgos de mercado de "altos ingresos y bajos alquileres", protegerse contra los préstamos de alquiler, etc. Posteriormente, en el aviso de riesgo de alquiler de viviendas publicado el 12 de septiembre, se recomendaba tener cautela a la hora de elegir la vivienda, y revisar atentamente los certificados de "persona" y "casa". Al mismo tiempo, también debe comprobar cuidadosamente si la tarjeta de identificación presentada por el propietario coincide con la información registrada en el certificado de propiedad.
El nuevo sistema puede elevar el umbral de entrada para las agencias de alquiler
Desde este año, muchas empresas de alquiler de viviendas han experimentado problemas con sus cadenas de capital. Según las estadísticas del periodista basadas en información pública, hasta ahora, 26 instituciones de apartamentos han experimentado problemas importantes. Sólo en julio de este año, 6 instituciones de apartamentos, incluidas Lejia Apartment y Hangzhou Sujin Real Estate, experimentaron una "explosión". Entre ellos, el cierre de Lejia Apartment ha causado pérdidas a muchos propietarios e inquilinos en Nanjing, Suzhou, Hefei y otros lugares. La razón importante para el cierre de Lejia fue su modelo de "altos ingresos y bajos alquileres". Este modelo de "altos ingresos, bajos alquileres" no es un caso aislado. Actualmente, las agencias de alquiler de apartamentos a largo plazo en algunas zonas todavía utilizan este modelo.
Quan Li, fundador de Dongdongdong, señaló que "altos ingresos, bajos alquileres", como los préstamos de alquiler, es una práctica típica de utilizar fondos comunes de capital para operar apartamentos de alquiler a largo plazo. Este modelo inevitablemente amplificará el apalancamiento. Debido a la falta de control de riesgos, una vez que la gestión empresarial falle, eventualmente provocará graves pérdidas para los propietarios e inquilinos.
En este contexto, muchos artículos del "Aviso" mencionan la financiación del alquiler de viviendas, especialmente el establecimiento de un "sistema de custodia del alquiler de viviendas" por primera vez en la política, lo que se considera un paso importante. En la industria.
“Desde la perspectiva del sistema de custodia en sí, se basa en el método de pago inicial de custodia de terceros en el proceso de compra de una vivienda, con el propósito de garantizar la seguridad de los fondos”, dijo Zhang Bo. , analista jefe del 58 Anjuke Real Estate Research Institute.
Esta “nueva contratación” en Nanjing ha elevado, hasta cierto punto, el umbral de entrada para apartamentos de alquiler a largo plazo.
Sun Zutian, director del Departamento de Investigación de CBRE en el Norte de China, también dijo que para los inquilinos, es una especie de protección de derechos e intereses, y para los operadores aumentará en cierta medida los costos operativos y financieros. umbral de entrada a la industria y acelerar el desarrollo de la industria. Integración y supervivencia de los más aptos.
Sin embargo, según Yang Xiaosong, fundador de Zhaimao House Search, el sistema de depósito puede evitar que algunos intermediarios de pequeña escala o instituciones con capacidades de compensación débiles entren en la industria, pero al mismo tiempo, Ha aumentado el coste de funcionamiento de los apartamentos de alquiler a largo plazo. Por lo tanto, "es necesario evitar trasladar esta parte del coste a los inquilinos y aumentar indirectamente los costes de alquiler de los inquilinos. Al mismo tiempo, el sistema de depósito de seguridad puede generar bajos beneficios para la industria".
"Fideicomiso de alquileres Cómo se implementará el sistema en una industria de pagos de frecuencia relativamente alta y si funcionará aún enfrentará ciertos desafíos", dijeron también expertos de la industria.
¿Es posible que otras ciudades sigan su ejemplo?
Yang Hongxu, subdirector del Instituto de Investigación Inmobiliaria Yiju de Shanghai, señaló que el diseño de políticas de Nanjing para esta regulación local es un fuerte demostración. Se espera que en el futuro, las ciudades de primer nivel y algunas ciudades de segundo nivel con mayor población de alquiler e instituciones de alquiler puedan aprender de la experiencia de Nanjing.
“La dirección de la institucionalización en la industria del alquiler a largo plazo permanece sin cambios, pero el alto umbral para las instituciones acelerará la reorganización de la industria. Sólo mediante un ajuste al nivel de los profesionales básicos se puede lograr el máximo efecto. Internet+ debe maximizarse. Este también ha sido el caso del arrendamiento en los últimos años, la razón subyacente de la lenta transformación de la industria por parte de Internet”, dijo Gao Meng, presidente del Instituto de Investigación Baletu.
En opinión de Zhao Qingxiang, secretario general de la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Beijing, la clave para resolver los problemas fundamentales de la industria del arrendamiento desde la perspectiva de un mecanismo a largo plazo es introducir el arrendamiento de viviendas. regulaciones tan pronto como sea posible y establecer un sistema de acceso a la industria a través de la legislación.
Zhao Qingxiang señaló un problema importante que enfrenta la industria: debido a la falta de un sistema de acceso a la industria, existen innumerables problemas en el mercado de arrendamiento, es decir, ¿cuántas empresas de arrendamiento hay en el mercado? No está claro cuántas casas hay en alquiler. Como resultado, una dificultad importante en la gestión industrial es que muchas empresas tienen problemas antes de que sean conocidas por el mundo exterior.
Hasta el día de hoy, nuestro país aún no ha promulgado leyes y regulaciones de arrendamiento completas, solo algunas políticas de arrendamiento. “La industria del arrendamiento no tiene un sistema de acceso y se basa únicamente en el comportamiento espontáneo del mercado. "Por lo tanto, para resolver el problema desde la raíz, debemos partir de las reglas y características de la industria, establecer un sistema de acceso a la industria y fortalecer la gestión de la industria", dijo Zhao Qingxiang.