El análisis de estructura de productos financieros más completo de la historia 4: Sociedad fiduciaria
De acuerdo con las "Medidas Administrativas para Sociedades de Inversión Fiduciarias", los proyectos empresariales que la industria fiduciaria puede operar se pueden dividir en las siguientes categorías:
(1) Fondo de negocio fiduciario encomendado para operar. Es decir, el cliente encomienda a la sociedad de inversión fiduciaria la administración, utilización y disposición de los fondos de su propiedad legal de acuerdo con las condiciones y finalidades pactadas.
(2) Negocio fiduciario de bienes muebles, inmuebles y otras propiedades. Es decir, el cliente encomienda a la sociedad de inversión fiduciaria la administración, uso y disposición de sus bienes muebles, inmuebles, derechos de propiedad intelectual y otros derechos de propiedad de acuerdo con las condiciones y finalidades pactadas.
(3) Estar encargado de realizar negocios de fondos de inversión permitidos por las leyes y reglamentos administrativos, y ejercer negocios de fondos de inversión como promotor de un fondo de inversión o de una sociedad administradora de fondos.
(4) Operar negocios de intermediación como reestructuración de activos, fusiones y adquisiciones, financiación de proyectos, finanzas corporativas y consultoría financiera.
(5) Realizar el negocio de suscripción de bonos gubernamentales, reclamaciones bancarias políticas, bonos corporativos y otros bonos aprobados por los departamentos pertinentes del Consejo de Estado.
(6) Gestión, uso y disposición de los bienes de la agencia.
(7) Negocio de custodia.
(8) Testimonio crediticio, investigación crediticia y consulta económica.
(9) Prestar garantía a favor de otros con propiedad inherente.
(10) Otros negocios aprobados por el Banco Popular de China.
2. Alcance de la inversión y restricciones de inversión Alcance de la inversión
(1) El alcance de la inversión es muy amplio e incluye productos de gestión de activos de corretaje, productos de gestión de activos de fondos y productos fiduciarios en sí.
(2) Los fondos fiduciarios se utilizan de formas factibles, como deuda, capital y derechos de propiedad.
(3) Métodos de gestión: Restricciones de inversión, ventas, depósitos interbancarios, recompras, arrendamientos, préstamos, etc.
(4) Los bienes fiduciarios no se administrarán ni utilizarán mediante venta o recompra.
(5) Restricciones a los productos de cooperación bancaria (ver arriba)
(6) Los préstamos para capital de trabajo y los préstamos de reserva de tierras no están permitidos a empresas inmobiliarias;
(7) No se proporcionará ninguna garantía a terceros;
(8) Los préstamos otorgados a terceros no excederán el 30% del saldo pagado de todos los planes fiduciarios administrados por ellos;
(9) Los fondos fiduciarios no se utilizarán directa o indirectamente para los accionistas de la compañía fiduciaria y sus afiliados, excepto cuando todos los fondos fiduciarios provengan de accionistas y sus afiliados;
(10) Está prohibido intercambiar propiedad inherente con propiedad fiduciaria;
(11) No se negociarán diferentes propiedades fiduciarias entre sí.
(12) No se invertirán en diferentes planes fiduciarios administrados por la misma empresa; el mismo proyecto;
(13 ) Si los derechos beneficiarios de un fideicomiso colectivo se dividen y transfieren, el cesionario no será una persona física, los derechos beneficiarios del fideicomiso en poder de instituciones no se transferirán a personas físicas o; dividido.
3. Clasificación de fideicomisos
3.1 Clasificación de fondos: fideicomiso único, fideicomiso colectivo,
3.2 Clasificación de fin de proyecto
3.2.1 Reclamaciones Préstamo fiduciario
3.2.2 Patrimonio: patrimonio real, acciones denominadas, deuda real.
3.2.3 Tipos de derechos de usufructo: derechos de usufructo generales y derechos de usufructo estructurales
3.3 Transferencia dividida de fideicomisos estructurados y derechos de usufructo fiduciarios
3.3.1 Aviso sobre el fortalecimiento de la supervisión del negocio fiduciario estructurado de las empresas fiduciarias (Yinjiantong [2010] No. 2) "El negocio fiduciario estructurado se refiere a la asignación jerárquica de los derechos de los beneficiarios del fideicomiso por parte de las empresas fiduciarias en función de las diferentes preferencias de riesgo de los inversores. En la asignación jerárquica Distribuir los ingresos de acuerdo con los acuerdos de prioridad y clasificación junior, de modo que los inversores con diferente tolerancia y disposición al riesgo puedan obtener diferentes rendimientos a través de diferentes niveles de inversión.
3.3.2 Transferir los derechos beneficiosos del fideicomiso colectivo de forma dividida. , el cesionario no será una persona física; los derechos usufructuarios del fideicomiso que posee la institución no podrán transferirse a personas naturales ni dividirse.
Objetivo de la restricción: impedir que los derechos usufructuarios del fideicomiso sean transferidos a otras personas. que los inversores cualificados.
3.4 Casos de productos de planes fiduciarios: tomando los productos CITIC Trust como ejemplo
3.4.1 CITIC Trust - CITIC Ronghui No. 4 Shaanxi Evergrande Huafu Loan Collective Fund Trust Plan - Préstamo de Debt Trust
Estructura del producto del proyecto fiduciario
Los derechos de los beneficiarios fiduciarios de este plan fiduciario se dividen en Clase A, Clase B, Clase C (contingente), no existe jerarquía y todos los tipos. pueden ser cuotas. El monto total recaudado no excederá los 500 millones de yuanes y el plazo es de 65.438+08 meses. En esta fase se dará prioridad a los derechos de los beneficiarios del fideicomiso Clase A, con un monto recaudado de aproximadamente 300 millones de yuanes y un plazo de 65.438+02 meses.
Modelo de distribución de ingresos del fideicomiso
La fecha de registro de un determinado tipo de derechos de los beneficiarios del fideicomiso prioritario en un período determinado es la fecha estimada de terminación de los derechos de los beneficiarios del fideicomiso prioritario en ese período. Cualquier día dentro de los 10 días hábiles siguientes a la fecha contable es el día en que se liberan los beneficios del fideicomiso.
Método de utilización del capital
Después de que los fondos de suscripción de derechos beneficiosos del fideicomiso prioritario se entreguen a Linfen Amethyst Real Estate Development Co., Ltd., se utilizarán para el desarrollo y la construcción de Linfen. Proyecto Evergrande Huafu.
Plan de fideicomiso
El cliente confía los fondos de propiedad legal al fiduciario para establecer un plan de fideicomiso del fondo, y el fiduciario otorga préstamos a Linfen Capital Real Estate Development Co., Ltd. en en forma de préstamos fiduciarios El monto del préstamo no supera los 500 millones de yuanes y los fondos del préstamo se utilizan para pagar el proyecto Linfen Evergrande Washington.
Medidas de garantía
1. Evergrande Real Estate Group Co., Ltd. proporciona garantía de responsabilidad solidaria para el préstamo fiduciario.
2. Evergrande Real Estate (03333.HK) proporciona garantía de responsabilidad solidaria para el préstamo fiduciario.
3. El 50% del reembolso por ventas de Linfen Evergrande Washington se incluye en la cuenta de supervisión;
4. Taiyuan Junheng Company proporciona garantía de responsabilidad conjunta para el préstamo fiduciario. p>5. El 100% del capital social de Taiyuan Duming Real Estate Development Company proporciona garantía de prenda para este préstamo fiduciario.
Divulgación de información
Durante la existencia de este plan fiduciario, el fiduciario deberá preparar un informe de gestión de asuntos fiduciarios cada trimestre y presentarlo dentro de los 10 días hábiles siguientes al final de cada trimestre a partir de la fecha de constitución del plan fiduciario. La divulgación de información se realiza a través de CITIC Financial Network.
3.4.2 ¿CITIC? Plan fiduciario de fondos colectivos dividido, cotizado y reorganizado de Century Jiayuan (Fase C3) - Préstamo fiduciario de deuda
Estructura del producto del proyecto fiduciario:
Este plan fiduciario se estableció el 2065438 + 28 de julio de 2005 . Los derechos de los beneficiarios del fideicomiso se dividen en cuatro categorías: A, B, C y D, que pueden recaudarse en cuotas, y el monto recaudado no excede los 3 millones de yuanes. Entre ellos, los derechos beneficiarios del fideicomiso Clase A se generaron el 28 de julio de 2015, con un capital fiduciario de 800 millones de RMB, que se suscribió en efectivo. Los derechos beneficiarios del fideicomiso Clase B se generaron el 29 de julio de 2015. El principal del fideicomiso fue de 500 millones de RMB y se suscribió en efectivo. Los derechos de los beneficiarios del fideicomiso C1 se recaudaron el 30 de julio de 2015. El principal del fideicomiso fue de RMB 203 millones y se suscribió en efectivo. Los derechos de los beneficiarios del fideicomiso C2 se recaudaron el 10 de agosto de 2015. El principal del fideicomiso fue de 398,2 millones de RMB y se suscribió en efectivo. Esta vez se emiten derechos de beneficio del fideicomiso C3.
Se espera que el período del fideicomiso no sea superior a 26 meses, y se espera que los derechos beneficiarios del fideicomiso Clase C terminen al mismo tiempo que 2065438 + 30 de julio de 2007.
Distribución de los beneficios del fideicomiso:
1 La fecha de registro de los beneficios del fideicomiso. Los derechos de los beneficiarios del fideicomiso C3 son 65438 + 5 de febrero de cada año calendario desde la fecha de establecimiento del proyecto del fideicomiso hasta la fecha de terminación de los derechos de los beneficiarios del fideicomiso C. Durante la duración del plan de fideicomiso, si el pagador paga parte del capital del fideicomiso y los intereses correspondientes por adelantado, el fiduciario tiene derecho a utilizar la fecha de pago anticipado como fecha de registro temporal de los intereses del fideicomiso y asignar esta parte del fideicomiso. principal y los ingresos correspondientes a las personas beneficiarias por adelantado.
2. En cualquier día dentro de los 10 días hábiles siguientes a cada día contable, después de pagar los honorarios del fideicomiso pagaderos, distribuir los beneficios fiduciarios correspondientes a los beneficiarios del fideicomiso.
Plan de proyecto de fideicomiso:
Este plan de fideicomiso consiste en que el fideicomitente confíe sus fondos de propiedad legal al fiduciario basándose en la confianza en el fiduciario, según los deseos de. el fideicomitente, utilizar fondos fiduciarios a su propio nombre en beneficio de los beneficiarios.
Los fondos recaudados por este plan fiduciario se utilizarán para emitir préstamos fiduciarios a Nanjing Xin Hao Ning Real Estate Development Co., Ltd., y los fondos del préstamo se utilizarán exclusivamente para:
1. Estate Group Co., Ltd. (una de las 50 principales empresas inmobiliarias de China, clasificada en el puesto 44 en la última edición) Reestructurar las empresas de proyectos en el área de Jiangsu antes de cotizar en bolsa, pagar la consideración de la transacción y limpiar las cuentas corrientes;
2. Reestructuración de deuda por necesidad de cotización y obtención de garantías;
p>
3. Desarrollo y construcción de proyectos.
Medidas de salvaguardia:
1. Proyecto Nanjing Zijin Huafu en construcción y derechos de uso de tierras de propiedad estatal, casas existentes del proyecto Taixing Venecia y derechos de uso de tierras de propiedad estatal, estado del proyecto Taixing Xintiandi derechos de uso de la tierra de propiedad proporcionados Garantía hipotecaria, el principal y la tasa de interés de la hipoteca no excederán el 50%;
2. el país), el actual controlador Shen Yuxing y su esposa, y las entidades de reestructuración nacionales que planean cotizar en bolsa brindan garantía de responsabilidad solidaria;
Divulgación de información:
Durante la existencia de En este proyecto de fideicomiso, el fiduciario preparará un informe de gestión de asuntos fiduciarios cada trimestre y lo informará cada tres meses a los 15 días de la fecha de establecimiento del proyecto de fideicomiso. La información se divulgará a través del sitio web oficial de CITIC Trust dentro de los días hábiles.
3.4.3 CITIC Trust-Shijiazhuang Zhong Jiaxin Equity Investment Plan de fideicomiso colectivo-Tipo de capital físico
Estructura del producto del plan de fideicomiso:
La escala total de este fideicomiso El plan es de 4.555.100 millones de yuanes, con una estructura jerárquica, de los cuales 300 millones de yuanes se recaudan como fondos prioritarios, 50 millones de yuanes son fondos intermedios y 6,5438+0,055 millones de yuanes son suscripción de capital. El período del fideicomiso es de 24 meses y puede rescindirse anticipadamente después de 12 meses. Los derechos de beneficio prioritario del plan de fideicomiso se venden públicamente y la tasa de rendimiento esperada es fija + flotante, que incluye: parte fija, el monto de la suscripción es inferior a 3. millones de yuanes (exclusivo) y 65.438 +00,5%/año, 3 millones de yuanes (inclusive) ~ 6 millones de yuanes (exclusivo) y 6 millones de yuanes.
Período de confianza: El período de confianza es de 24 meses y puede rescindirse anticipadamente después de 12 meses.
Cómo se utilizan los fondos:
Todos los fondos recaudados mediante este plan fiduciario se invertirán en el capital de Shijiazhuang Zhong Jiaxin Real Estate Development Co., Ltd. para el desarrollo y la construcción. del proyecto Shijiazhuang "Yulong Bay".
Introducción al plan fiduciario:
El plan fiduciario recauda 350 millones de yuanes a través de un aumento de capital para inversiones de capital en Zhong Jiaxin Real Estate Development Company en Shijiazhuang, provincia de Hebei. Zhong Jiaxin es una subsidiaria de Hebei Tianyang Taifu Group y se dedica al desarrollo inmobiliario. Este aumento de capital se utilizará para complementar las tarifas de transferencia de terrenos para su proyecto Yulong Bay y el desarrollo y construcción de proyectos residenciales. Tras la ampliación de capital, CITIC Trust posee el 90% del capital social de Zhong Jiaxin, logrando un control absoluto. Este proyecto es un proyecto de renovación de la antigua ciudad respaldado por la política de “retirarse de la secundaria y entrar en la tercera” implementada por la ciudad de Shijiazhuang para fomentar la reubicación de empresas contaminantes en la ciudad. Según los puntos de planificación aprobados por el gobierno municipal de Shijiazhuang, el terreno se utilizará para desarrollo comercial como edificios residenciales, edificios de oficinas y viviendas asequibles en el futuro, con un área total de construcción estimada de 440.000 metros cuadrados. El plan fiduciario saldrá mediante dividendos y transferencias de capital.
Medidas de salvaguardia:
1. Hipoteca de derechos de uso del suelo y prenda del capital social. Según la evaluación de Cushman & Wakefield, el valor total de las hipotecas antes mencionadas es de aproximadamente 974 millones de yuanes, con un tipo hipotecario inicial del 43%.
2. Garantía: La empresa matriz SkyOcean Pacific Group Company proporciona garantía por el capital y los ingresos del fideicomiso, y el controlador real proporciona garantía de responsabilidad solidaria personal.
3. SkyOcean Pacific posee el 10% del capital social de Zhong Jiaxin.
Divulgación de información:
Durante la vigencia de este plan fiduciario, el fiduciario deberá preparar un informe de gestión de asuntos fiduciarios cada trimestre y presentarlo 10 días hábiles después del final de cada trimestre a partir de la fecha de establecimiento del plan fiduciario. La divulgación de información se realiza a través de CITIC Financial Network.
3.4.4 Wanda Commercial Real Estate Development Fund I Equity Investment Collective Fund Trust Plan-Famous Stock Real Deuda
Rentabilidad anualizada esperada: 6,30% Emisor: CITIC Trust.
Clasificación del fideicomiso: categoría de capital
Estado de resultados: la tasa de rendimiento fija anual esperada para los derechos beneficiarios del fideicomiso con un monto de suscripción inferior a 3 millones de yuanes (exclusivo) es del 6,3 %;
La tasa de rendimiento fija anual esperada para los derechos de beneficiarios fiduciarios con un monto de suscripción de 3 millones de RMB o más es del 7,0 %.
Descripción de la inversión: Dalian Wanda Commercial Real Estate Co., Ltd. adquirió el 49% del capital social de Changsha Kaifu Wanda Plaza Investment Co., Ltd. Dalian Wanda Commercial Real Estate Co., Ltd. prometió recomprar y transfirió Changsha Kaifu Wanda Plaza Investment Co., Ltd. 565, 438+0% del capital está prometido a nuestra empresa como garantía de sus obligaciones de recompra y pago Dalian Wanda Group Co., Ltd. también proporciona garantía de responsabilidad conjunta.
Medidas de control de riesgos: Dalian Wanda Commercial Real Estate Co., Ltd. se compromete a recomprar y pignorar el 51% del capital social de Changsha Kaifu Wanda Plaza Investment Co., Ltd. a nuestra empresa como garantía de su el cumplimiento de las obligaciones de recompra y pago Dalian Wanda Group Co., Ltd. también proporciona garantía de responsabilidad conjunta.
3.4.5 CITIC Taohuayuanju Derechos de Ingresos de Activos Específicos Fondo Colectivo de Inversión-Derechos de Ingresos Derechos Beneficiarios Ordinarios Plan Fiduciario
Estructura del Producto del Plan Fiduciario:
Cuant de Ingresos de Activos Específicos El Plan Fiduciario del Fondo Colectivo de Inversión CITIC Taohuayuanju tiene una escala de emisión de 200 millones de yuanes. El período del fideicomiso es de 2 años desde la fecha de establecimiento del plan de fideicomiso hasta el final del mes 18, la tasa de rendimiento esperada es del 10,5 %/año al 13,0 %/año 18 meses después del establecimiento del plan de fideicomiso. la tasa de rendimiento esperada es 13,0%/año -18.
Método de utilización del fondo: el fideicomisario utilizará colectivamente los fondos del plan fiduciario y firmará el "Ingreso de activos específicos del proyecto Taohuayuanju" con Yunnan Taoyuan Real Estate Development Co., Ltd. (en adelante, "Taoyuan Bienes Raíces") a su propio nombre. "Acuerdo de Inversión" (en adelante, el "Acuerdo de Inversión") y los documentos de garantía correspondientes. Los fondos recaudados en el plan fiduciario se invertirán en los derechos sobre la renta de los activos específicos de Taohuayuanju. Proyecto propiedad de Taoyuan Real Estate.
Introducción al plan fiduciario: El proyecto Taohuayuanju está ubicado en Huaguoshan, Majie Village, distrito de Xishan, una de las principales áreas urbanas de la ciudad de Kunming, provincia de Yunnan. Es un proyecto residencial de baja densidad en la zona central de la ciudad, con una superficie de 88.786 metros cuadrados, con una relación de superficie construida inferior a 1,1. Se compone principalmente de casas con jardín, villas apiladas y. casas adosadas. El proyecto está adyacente al Parque Ecológico Kunming Zhubao y algunas casas tienen vistas al lago Dianchi. La principal fuente de pago de este plan fiduciario son los ingresos esperados por las ventas de activos específicos durante el período del fideicomiso.
Medidas de salvaguardia:
1. Hipoteca de terrenos: Taoyuan Home ha hipotecado el terreno del proyecto Taohuayuanju a CITIC Trust. El terreno ha sido valorado en 508 millones por Beijing Zhongqihua Real Estate Appraisal. Co., Ltd. Yuan, la tasa hipotecaria del capital de la inversión es inferior al 40%;
2. Promesa de capital: los accionistas de Taoyuan Home, Chen Guilin, Yin Yong y Wang Liping, prometieron 65,438+000% del capital. de Taoyuan Home a CITIC Trust;
3. Garantía de responsabilidad conjunta de todos los accionistas: todos los accionistas de Taoyuan Real Estate proporcionan garantía de responsabilidad conjunta personal
4. Real Estate para participar en las operaciones y gestión diaria.
Divulgación de información:
Durante la vigencia de este plan fiduciario, el fiduciario deberá preparar un informe de gestión de asuntos fiduciarios cada trimestre y presentarlo 10 días hábiles después del final de cada trimestre a partir de la fecha de establecimiento del plan fiduciario. La divulgación de información se realiza a través de CITIC Financial Network.