La regulación alternativa invisible de la "orden de límite de precios": reequilibrar el mercado inmobiliario bajo el tono de la "tres estabilidad"
Mientras las ciudades de primer nivel están mejorando las políticas regulatorias para enfriar el mercado inmobiliario, algunas ciudades de tercer y cuarto nivel están iniciando una regulación "inversa", formulando políticas para limitar la caída de los precios de la vivienda.
Según Times Weekly, recientemente se emitió la primera "Orden de restricción de compras de otoño" del delta del río Yangtze, y la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Jiangyin emitió el "Aviso sobre la promoción adicional del desarrollo saludable y estable de el mercado inmobiliario”, que exige que el precio real de transacción de la vivienda comercial no sea alto. En cuanto al precio registrado, el dumping de precios bajos y las guerras de precios (como precios inferiores al costo, reducciones encubiertas de precios, etc.) están estrictamente prohibidos. . ), puso fin resueltamente a la competencia despiadada, la reducción de los estándares y la calidad, los retrasos en las entregas y otras actividades ilegales.
Jiangyin no es la primera ciudad en emitir una “orden de límite de precio”. Antes de esto, ciudades como Kunming, Yueyang, Huizhou y Tangshan han introducido sucesivamente políticas similares.
La "orden de límite de precios" refleja la continua desaceleración en algunas ciudades de tercer y cuarto nivel que no son puntos de acceso bajo el énfasis en el control, mientras que la presión financiera sobre las empresas de bienes raíces ha surgido gradualmente bajo las limitaciones de las "tres líneas rojas" y otras políticas. "Cambiar precio por volumen" es su estrategia. Sin embargo, bajo el tono de "estabilizar los precios de la vivienda, estabilizar los precios de la tierra y estabilizar las expectativas", "limitar la caída" es otro obstáculo, y el mercado inmobiliario ha entrado así en una era de regulación bidireccional.
Contramedidas ante la caída de las transacciones
La "orden de límite de precios" es una política de control alternativa en el contexto de "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas". Su objetivo es también prevenir las fluctuaciones de los precios de la vivienda y promover el sano desarrollo del mercado inmobiliario.
Yan Yuejin dijo en una entrevista con un periodista del 21st Century Business Herald: "Esta orden de límite de precios corresponde directamente a la creciente presión operativa de las empresas de bienes raíces y al deterioro del entorno de liquidación de existencias del mercado. A través de métodos maliciosos reducciones de precios, La competencia ilegal es obviamente inviable. Por lo tanto, un control tan estricto de las reducciones maliciosas de precios no significa que el gobierno no permita que los precios de la vivienda caigan, sino que no se permite que las reducciones de precios interfieran con el orden del mercado."
Si miramos lo que se ha anunciado," En las ciudades donde se han emitido “órdenes de precio límite”, también podemos encontrar que las “órdenes de precio límite” no son un fenómeno común. Sólo ocurren en ciudades con altos inventarios que son difíciles de vender.
Tomemos Jiangyin como ejemplo. Según datos publicados por Jiangyin 510 Real Estate Network, en agosto de 2021, se vendieron 975 unidades de viviendas comerciales en Jiangyin, incluidas 780 unidades residenciales, una disminución intermensual de. 22,92%. Además, a septiembre de 2021 se encuentran disponibles para la venta 1.38.170 casas de las cuales 21.951 están disponibles para la venta; Al ritmo de descontaminación actual, el ciclo de descontaminación residencial de la ciudad es de aproximadamente 28 meses.
El ritmo de la desescalada es lento. Para retirar fondos lo antes posible, lo razonable es que las inmobiliarias intercambien precio por volumen.
Li Lin, que dirige un proyecto de tamaño mediano en una ciudad de cuarto nivel, le dijo al periodista del 21st Century Business Herald: "Sería bueno poder vender el mercado actual. El proyecto de al lado Está a punto de entregarse y se han vendido decenas de unidades. (Ellos) ¿Por qué no bajan el precio, porque pueden perder mucho y, lo que es más importante, es posible que no puedan venderlo? /p>
Esta es la situación actual en muchas ciudades de tercer y cuarto nivel. Li, investigador principal del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, dijo a un periodista del 21st Century Business Herald: “Muchos proyectos, especialmente los promotores con cadenas de capital estrechas, ofrecen grandes descuentos, lo que afecta el precio y la comercialización de los proyectos circundantes, provocando otros Los proyectos tendrán que hacer lo mismo con recortes de precios, lo que provocará una caída en los precios de las viviendas regionales."
Li continuó: "Muchos lugares estipulan que el precio registrado de las casas nuevas por parte de los promotores es un precio por casa, y se puede ajustar libremente dentro del rango del 15% del precio. Sin embargo, dado que ahora se están promoviendo muchos proyectos, la disminución ha superado esta proporción y debería prohibirse según la normativa. "
No. Sólo el entorno del mercado es malo, pero la presión real que enfrentan las empresas inmobiliarias tampoco es buena. Song Hongwei, director de investigación del Instituto de Investigación Tongce, analizó: "Detrás de la reducción de precios, refleja una mayor presión sobre las empresas inmobiliarias para pagar sus deudas. Los datos de Wind muestran que este año, los atrasos de las empresas inmobiliarias alcanzaron los 1,2 billones, y el La deuda mensual promedio superó los 10 mil millones en el segundo trimestre de la industria inmobiliaria. El índice de endeudamiento promedio de la industria es del 77,85%, una disminución de 65,438±0,34% con respecto al primer trimestre y una disminución de 65,438±0,23% con respecto a 2020. El efecto de la regulación está empezando a notarse y las empresas inmobiliarias consideran la reducción de la deuda y la optimización de las tres líneas rojas como sus principales estrategias”.
Las "órdenes de precio límite" tienen como objetivo estabilizar el mercado.
La "orden de límite de precios" es una elección inevitable bajo las circunstancias de "estabilizar los precios de la vivienda, estabilizar los precios de la tierra y estabilizar las expectativas".
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que, desde la perspectiva de los precios de la vivienda, se necesitan medidas similares para limitar la caída de los precios de la vivienda. son muy buenos. Una caída desordenada puede conducir fácilmente a una competencia feroz y perturbar las transacciones del mercado. A juzgar por el proceso real, algunos obstáculos perturbaron el orden de negociación del mercado, provocando la interrupción de los vínculos normales de negociación y, de hecho, es necesario controlarlos.
Si no se implementa la "orden de límite de precios" y los precios de la vivienda caen, tendrá algunos impactos negativos. Yan Yuejin señaló: “Si las empresas inmobiliarias reducen los precios de forma ordenada, puede provocar la oposición de los propietarios y dar lugar a muchas situaciones y problemas nuevos. Además, si las empresas inmobiliarias reducen los precios de forma desordenada, también interferirá. con el orden de comercialización y tener un impacto negativo en el desarrollo empresarial de empresas inmobiliarias similares.”
Este fenómeno ocurre en todo el país. Para retirar fondos, una empresa inmobiliaria líder ha adoptado recientemente métodos de precio por volumen en varias ciudades. Según estadísticas de 265438+ reporteros del 20th Century Business Herald, Zhengzhou, Mongolia Interior, etc. , todos los propietarios que compraron casas de subastas de bienes raíces dejaron mensajes diciendo que esperan que este comportamiento sea rectificado.
En este contexto de mercado, la emisión de una "orden de límite de precio" es necesaria y también puede considerarse como una acción regulatoria regular.
Li cree que "limitar la caída de los precios de la vivienda es una acción regulatoria convencional, y su papel en la estabilización de los precios de la vivienda es principalmente estabilizar las expectativas del mercado. La caída de los precios de la vivienda tendrá un impacto en las expectativas del mercado. Cuando el La caída es grande, es difícil vender discos de mejor calidad que no favorecen la estabilidad del mercado y las expectativas del mercado. Al mismo tiempo, también afectará la estabilidad de los precios de la tierra y tendrá un cierto impacto en la transferencia normal de tierras. Por lo tanto, desde esta perspectiva, es necesario limitar la caída de los precios de la vivienda. Esto no es sorprendente en cada corrección del mercado inmobiliario”.
Si este comportamiento desordenado no se regula, el mercado inmobiliario lo hará. también verse afectado hasta cierto punto.
“Si no se implementa la orden de límite de precios y se permite a los desarrolladores reducir los precios, se puede llegar a una situación en la que el dinero malo expulse al dinero bueno. Los proyectos con la peor calidad lanzarán primero estrategias de marketing para reducirlos. los precios aún más, y los proyectos con buena calidad No es justo que el terreno no se pueda vender; en segundo lugar, los desarrolladores que adquirieron terrenos temprano y a bajos precios pueden soportar mayores caídas de precios. Esto es cierto para muchos desarrolladores que han adquirido terrenos recientemente. a precios elevados y han hecho grandes contribuciones a los servicios públicos locales, es injusto", señaló Li.
Cabe señalar que, aunque la "orden de límite de precio" puede estabilizar las expectativas y el desarrollo del mercado inmobiliario hasta cierto punto, aún debe utilizarse con precaución en el desarrollo futuro del mercado de bienes raíces no inmobiliarios. -Puntos críticos de ciudades de tercer y cuarto nivel. Song Hongwei dijo: "El alcance de la caída del mercado en la segunda mitad del año depende de los fondos de la industria. El lado financiero de las empresas inmobiliarias básicamente se ha bloqueado. En la segunda mitad del año, las empresas inmobiliarias dependen principalmente de Las ventas para cobrar los pagos. El mayor problema en las ventas en la actualidad no es la falta de poder adquisitivo, sino los limitados préstamos hipotecarios de los residentes. En particular, los principales grupos en la mayoría de las ciudades centrales tienen demanda de reemplazo y mejora porque sus casas no pueden ser. vendidas y la compra de casas nuevas también se ve afectada.”