Estándares de compensación por demolición de empresas legales

La demolición de empresas es un acontecimiento importante para los propietarios de empresas. El hecho de que la compensación por la demolición de empresas sea satisfactoria está directamente relacionado con los arreglos profesionales futuros del propietario de la empresa e incluso afecta directamente la vida del propietario de la empresa. El equipo nacional de abogados líderes en demolición dirigido por el abogado Lu Yongqiang se ha especializado en servicios legales como la demolición corporativa y la demolición de casas con fachada durante muchos años, y ha resumido una serie de soluciones precisas y eficientes específicamente para cuestiones de compensación por demolición corporativa. Ahora el autor hablará brevemente sobre cómo calcular los estándares de demolición empresarial. ¿Cómo pueden los propietarios de empresas proteger sus derechos cuando una empresa es demolida?

La base jurídica involucrada: el artículo 17 del Reglamento sobre la expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal (en adelante, el Reglamento) estipula que el gobierno popular a nivel de ciudad o condado que hace la decisión de expropiar viviendas deberá proporcionar compensación a las personas expropiadas. La compensación incluye: (1) Compensación por el valor de las casas expropiadas; (2) Compensación por reubicación y reasentamiento temporal causado por la expropiación de las casas; por las pérdidas ocasionadas por la suspensión de la producción y del negocio por la expropiación de las viviendas. Los gobiernos populares a nivel de ciudad y condado formularán subsidios y medidas de recompensa para proporcionar subsidios y recompensas a las personas expropiadas. El artículo 22 estipula que si una casa se reubica debido a la expropiación de la casa, el departamento de expropiación de la casa pagará la tarifa de reubicación a la persona expropiada si se intercambian los derechos de propiedad de la casa, antes de que se intercambien los derechos de propiedad y se entregue la casa; el departamento de expropiación de la vivienda pagará a la persona expropiada una tarifa de reasentamiento temporal o le proporcionará un espacio de recambio. El artículo 23 estipula que la compensación por las pérdidas causadas por la suspensión de la producción y los negocios debido a la expropiación de la casa se determinará sobre la base de factores tales como los beneficios antes de la expropiación de la casa, el período de suspensión de la producción y los negocios, y otros factores. Las medidas específicas serán formuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. El artículo 27 estipula que al implementar la expropiación de una vivienda, primero se debe pagar una compensación y luego reubicarla. Después de que el gobierno popular a nivel de ciudad o condado que tomó la decisión de expropiación de la casa proporcione una compensación a la persona expropiada, la persona expropiada deberá completar la reubicación dentro del período de reubicación estipulado en el acuerdo de compensación o determinado en la decisión de compensación. Ninguna unidad o individuo podrá utilizar violencia, amenazas o violar las regulaciones para interrumpir el suministro de agua, el suministro de calefacción, el suministro de gas, el suministro de energía, el acceso a carreteras u otros medios ilegales para obligar a las personas expropiadas a reubicarse. Las unidades de construcción tienen prohibido participar en actividades de reubicación. Estas normas ciertamente se aplican a la demolición de empresas.

1. ¿Qué incluye la indemnización por demolición de empresas?

El abogado Lu Yongqiang y su equipo concluyeron durante el manejo del caso y la práctica legal que los costos de compensación por la demolición de la empresa se dividen principalmente en los siguientes cuatro aspectos:

Primero, los costos de compensación por activos demolidos Incluyendo: terrenos, casas, edificios y anexos de terreno que no pueden ser reubicados, así como compensación por maquinaria y equipo que efectivamente se pierdan debido a la reubicación;

El segundo es la pérdida de producción y negocios; la suspensión, que depende de la situación real, generalmente incluye tanto las pérdidas operativas reales como las pérdidas operativas esperadas, según corresponda;

El tercero son los costos de compensación por demolición, incluidos los costos previos a la reubicación y los costos de tiempo de inactividad incurridos durante el proceso de reubicación. costes de depuración y reparación de maquinaria y equipos, y desmontaje de materiales, embalaje y transporte, indemnizaciones a empleados despedidos y otros gastos;

El cuarto son los gastos de incentivo basados ​​en la política de demolición, incluida la reubicación rápida. tasas, tasas de incentivo de demolición, etc.

(1) Costos de compensación por activos demolidos

1. Problemas relacionados con los costos de compensación de tierras en la práctica.

Los locales comerciales de una empresa se obtienen generalmente mediante arrendamiento. Hay dos tipos de terrenos arrendados: el arrendamiento de terrenos de propiedad estatal y el arrendamiento de terrenos colectivos. La demolición de una empresa conducirá inevitablemente a la terminación de esta relación de arrendamiento, entonces, ¿cómo proteger los intereses esperados de la empresa en el contrato de arrendamiento? Según el "Reglamento", los objetos de la compensación por demolición son los edificios y los anexos en el estado. terrenos propios, y para terrenos baldíos o terrenos limpios. Las regulaciones de compensación y demolición no proporcionan disposiciones uniformes. No existen normas sobre la demolición de edificios en terrenos colectivos.

También hay casos en los que los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal se obtienen directamente mediante licitación, subasta, cotización o asignación. Sin embargo, la Ley de Gestión de Tierras sólo estipula una compensación adecuada por la recuperación de los derechos de uso de tierras de propiedad estatal, pero no hay disposiciones detalladas.

La compensación por la demolición de tierras en varios lugares del país a menudo se calcula junto con la compensación por casas y edificios. Hay muchas situaciones poco claras y opacas, lo que hace imposible que los titulares de derechos obtengan una compensación razonable correspondiente. . Al mismo tiempo, esta es también un área que nuestras agencias legislativas y administrativas deben proteger al formular leyes, reglamentos y documentos de políticas. Esperamos que los departamentos pertinentes puedan prestarle atención.

2. El problema de la determinación de los costes de compensación de viviendas y edificios.

La indemnización por viviendas y edificios se calculará en función de la superficie de edificación registrada en el correspondiente título de propiedad. Si es imposible solicitar un certificado de bienes raíces y un certificado de terreno por razones históricas, se puede determinar mediante mediciones reales.

En general, el valor de las casas y edificios debe ser confiado conjuntamente por los demoledores y las personas derribadas a una empresa de tasación. La empresa de tasación determinará el valor real de las casas y edificios basándose en las normas técnicas de tasación pertinentes.

3. Los costos de reposición de equipos se calculan en función del precio de reemplazo.

Los costos de reubicación e instalación de equipos deben calcularse en función del precio de transporte de mercancías y el precio de instalación de equipos estipulados por el estado y regulaciones locales. La maquinaria y el equipo se dividen en dos categorías: uno es equipo removible y el otro es equipo no removible. Los costos de pérdida causados ​​por la demolición de equipos removibles se pueden dividir en costos de pérdida física y costos de pérdida funcional. Los costos de daños físicos incluyen costos de desmontaje, costos de transporte, costos de instalación, costos de depuración, etc. Los costos de pérdida funcional incluyen la disminución de la precisión de la máquina causada por la reubicación y el aumento de productos de calidad inferior. Para los equipos no removibles, la demolición dará lugar al abandono del equipo, por lo que el precio nuevo y el precio de reemplazo deben combinarse para calcular el precio de reemplazo del equipo y compensar al propietario.

En la operación real de demolición, cuando se derriban casas no residenciales, los costos de reubicación e instalación del equipo deben determinarse en cada lugar, el equipo que no se puede restaurar para su uso se combinará en equipo nuevo en función de; el precio de reposición del equipo compensa.

(2) Pérdidas por suspensión de producción y operaciones comerciales

Esta parte es la más controvertida en la práctica legal. Creo que los costos de suspensión de producción y operaciones comerciales no deberían. Solo debe incluir las pérdidas reales de materias primas, productos semiacabados y otros artículos, pero también debe incluir la determinación del monto de la compensación en función de las ventas o ganancias reales del mismo período en años anteriores. Esta parte de los honorarios suele ser la que afecta directamente al importe total de la compensación de la empresa. Por lo tanto, también es la máxima prioridad para los abogados proteger sus derechos.

El artículo 23 del "Reglamento" estipula que la compensación por las pérdidas por pérdida de producción y suspensión de negocios por expropiación de la vivienda se determinará en función de factores tales como los beneficios antes de la expropiación de la vivienda, el período de producción y suspensión de negocios, etc. Las medidas específicas serán formuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. Las normas específicas y los métodos de cálculo no están estipulados de manera uniforme en los reglamentos ni en otras leyes y reglamentos administrativos. En la práctica jurídica, las normas y las bases de la compensación suelen estar estipuladas en documentos políticos de los gobiernos locales a nivel municipal. Las normas de compensación varían de un lugar a otro, y los métodos de cálculo también son diferentes. Esto es una lástima en términos de legislación.

(3) Costos de compensación por demolición

1. Costos de reubicación e instalación de equipos

La reubicación de equipos que pueden reubicarse debe basarse en el principio de uso continuo. Instalar, heredar y poner en uso. Los costos de reubicación e instalación del equipo incurridos en consecuencia son pérdidas inevitables causadas por la demolición, y la parte de la demolición deberá compensarlas.

2. Costes de indemnización por reasentamiento de los empleados despedidos.

Los costos de compensación de reasentamiento para los empleados despedidos debido a la demolición no se especifican en detalle en las leyes, reglamentos y documentos de políticas. Es un elemento que las partes involucradas en la demolición negocian entre sí. Si la demolición resulta en el despido de empleados, la compensación debe proporcionarse de acuerdo con los contratos laborales específicos firmados con los empleados y en conjunto con las disposiciones pertinentes de la legislación laboral.

(4) Gastos de incentivos basados ​​en la política de demolición

Durante el proceso de demolición, para acelerar el progreso de la demolición, los demoledores suelen utilizar incentivos de reubicación rápida para animar a los demolidos. El propietario y el arrendatario deben firmar un acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento lo antes posible y abandonar el área de demolición. El monto de la tarifa de incentivo lo determinará el demoledor en función de la demolición real, o puede determinarse mediante negociación entre el demoledor, la persona que está siendo demolida y el arrendatario real. Cabe señalar que si el propietario y el usuario del edificio de la fábrica demolido están separados, la tarifa de incentivo debe pagarse al arrendatario que realmente utilice el edificio de la fábrica demolido. Esto se ha estipulado en los documentos de política y es un enfoque razonable.

2. Durante el proceso de demolición de una empresa, ¿cómo deberían los propietarios proteger sus derechos? (Tomemos la empresa arrendataria como ejemplo)

De hecho, en el proceso de negociación de compensación y celebración de un acuerdo de compensación y reasentamiento entre el demoledor y la persona demolida, el arrendatario no tiene derecho a participar. Como resultado, una vez enfrentadas a la demolición, las empresas como arrendatarias se encontrarán en una situación muy pasiva si quieren obtener una compensación. En la vida real, debido a razones históricas de reestructuración, la reestructuración incompleta de las empresas estatales, la transformación fallida de las empresas colectivas, la confusión y la propiedad poco clara de los derechos de propiedad corporativos, los derechos de propiedad de las fábricas, los derechos de uso de la tierra, etc., han resultado en que las empresas participen en producción como arrendatarios Hay muchas situaciones comerciales. Entonces, ¿cómo deberían las empresas arrendatarias luchar por sus propios intereses ante una demolición?

1. Preparativos de las empresas arrendatarias antes de la demolición

Ante la demolición, muchas empresas a demoler y las empresas arrendatarias suelen tener la mentalidad de "esperar", "consumir" y "retrasar". ". "actitud. Creen que mientras pueda aguantar mucho tiempo, el equipo de reubicación eventualmente aceptará las condiciones de compensación propuestas por las personas demolidas debido a la presión del progreso de la demolición.

De hecho, esta es una idea muy equivocada.

En primer lugar, la ley estipula los medios coercitivos de "demora prolongada". La "Ley de Ejecución Administrativa" y el "Reglamento" establecen dos remedios para la demolición forzosa administrativa y la demolición forzosa judicial. Ante la situación de que los derribados y los arrendatarios "se retrasen en su traslado durante mucho tiempo", los derribados tienen la posibilidad de hacerlo. derecho a solicitar la demolición obligatoria de acuerdo con el nivel legal. No es realista que los demoledores y las partes relacionadas con la demolición intenten impedir que los demoledores procedan con la demolición mediante un "retraso";

En segundo lugar, en En casos de demolición anteriores, efectivamente hubo casos en los que el tiempo llegó demasiado tarde. Durante mucho tiempo, los demoledores han dado una compensación más alta a las personas derribadas, pero no podemos atribuir las razones de la compensación más alta simplemente a la "espera", el "consumo" y ". demora". La demolición es un acto jurídico llevado a cabo de conformidad con la ley. Los elementos que deben compensarse, las situaciones que deben tenerse en cuenta y los estándares en función de los cuales deben compensarse están regulados por las leyes, reglamentos y documentos de políticas locales. La compensación está incluida en las leyes, reglamentos y documentos de políticas, y no es algo que los demoledores decidan de forma independiente.

En tercer lugar, las personas derribadas que tienen la mentalidad de "esperar", "consumir" y "procrastinar" a menudo centran toda su energía en la reubicación de los fondos de compensación, ignorando el riesgo legal de resolución de la división. de los fondos de compensación. En el proceso de tramitación de casos, los abogados suelen encontrarse con esta situación: antes de negociar la indemnización, las personas derribadas y los arrendatarios suelen hacer cola, avanzando y retrocediendo en un intento de obtener más beneficios. Una vez implementada la compensación, los derribados, arrendatarios y personas involucradas en la demolición presentarán otra demanda porque el acuerdo de propiedad anterior no está claro, solicitando al tribunal que les divida los fondos de reubicación de acuerdo con la ley. Junto con la división de los fondos de reubicación, es más probable que las relaciones entre familiares y amigos se rompan y las relaciones entre los niños se vuelvan tensas. En realidad, todo esto puede resolverse fácilmente mediante la preparación antes de la demolición y acordando los derechos de todas las partes, y los riesgos legales después de la demolición pueden resolverse fácilmente. Sin embargo, muchos demoledores y personas involucradas en la demolición no se dieron cuenta de esto, lo que solo causó muchos problemas y disputas.

2. Los preparativos que la empresa arrendataria puede realizar antes de la demolición incluyen:

(1) Revisión en profundidad de los derechos y obligaciones de todas las partes involucradas en la demolición, y determinar la relación entre las partes involucradas en la demolición.

En comparación con la demolición de casas residenciales, la demolición de casas no residenciales (demolición empresarial) tendrá más personas relacionadas con la demolición involucradas en el proceso de demolición debido a lo complicado. Relación de propiedad de terrenos y casas. Si la casa demolida es un edificio de oficinas con sus propios derechos de propiedad y disfruta de derechos completos de uso de terrenos de propiedad estatal, la persona demolida es el propietario de la casa demolida y el sujeto de la relación de demolición es el demoledor y la persona demolida. Algunas viviendas son edificios de oficinas arrendados, y la relación de demolición se divide en tres partes: el demoledor, el derribado y el arrendatario. Vale la pena señalar que en la demolición de empresas privadas en tierras colectivas y en la demolición de empresas con una reestructuración incompleta de propiedad estatal, surgieron varios hechos fuera de las normas legales, como la propiedad original poco clara e incluso la invalidación de los contratos de transferencia de tierras, lo que hace que Los derechos de todas las partes involucradas no están claros. Las obligaciones no están claras y es más probable que surjan disputas después de recibir una compensación por la demolición. Por lo tanto, los abogados recuerdan: Para las empresas cuyos derechos de propiedad no están claros, después de que se implemente la demolición y antes de que se concluya el acuerdo de compensación y reasentamiento de demolición, se recomienda consultar o contratar a un abogado para que intervenga para aclarar los derechos de las partes de la demolición en un contrato u otra forma jurídica. El plan de división de los fondos de reubicación deberá estipularse en los derechos civiles para resolver eficazmente los posibles riesgos legales.

(2) Prepare activamente pruebas de los derechos de propiedad de las casas demolidas, lista de equipos existentes, presentación y verificación del contrato laboral, gastos de renovación y decoración y otros certificados de materiales relevantes.

Hay muchos Las partes no previeron que la certificación de los materiales relevantes sería un asunto muy complicado. Cuando llegó la fecha límite, estimaron apresuradamente la cantidad de equipos en la empresa y no realizaron un inventario detallado de los costos de reubicación de equipos causados ​​por la demolición y. qué equipo la reubicación dañaría el valor del equipo. Se requiere verificación, lo que hace que las empresas demolidas y las empresas arrendatarias sean bastante pasivas en el reasentamiento y la compensación. Como dice el refrán, una fortuna vale una fortuna. La verificación de los activos y equipos de la empresa debe ser una tarea detallada y seria. Debe intervenir con antelación para prepararse para evaluaciones posteriores. La prueba de los derechos de propiedad de las casas demolidas incluye principalmente certificados de bienes raíces, certificados de tierras o contratos de arrendamiento, contratos de transferencia de tierras y otros documentos; la lista de equipos existentes se refiere al precio, especificaciones, cantidad, vida útil y si existe alguna hipoteca; el equipo realmente utilizado en la operación de la empresa. Lista de situaciones.

La presentación y verificación del contrato de trabajo se refiere al contrato de trabajo celebrado entre la empresa y el empleo real de la empresa para acreditar cuántos empleados hay en la empresa, el período de trabajo, etc.

Si existe una situación laboral de hecho, se recomienda complementar el contrato de trabajo lo antes posible para acreditar la relación laboral entre ambas partes. Además, también se deben recopilar y enumerar el estado de los pagos del seguro social, las nóminas y otros materiales que realmente demuestren la remuneración de los empleados de la empresa. Los gastos de decoración y gastos de decoración también deben demostrarse mediante la evidencia de la factura correspondiente. Si la compensación por decoración y gastos de decoración se determina mediante negociación, la negociación puede basarse en el gasto original, la vida útil, el estado actual y otros parámetros de la decoración. y gastos de decoración si los gastos de decoración y decoración se determinan de acuerdo con la evaluación, para la compensación, también se deben presentar los datos y materiales de respaldo correspondientes para facilitar una evaluación razonable de los costos de decoración;

(3) Contratar a un abogado para que intervenga y formule una estrategia de demolición bajo la guía de un abogado profesional.

La demolición implica una amplia gama de cuestiones y los estándares de compensación varían, y los demoledores a menudo tienen Cuestiones más complejas durante la demolición. La posición ventajosa hace que muchas personas que están siendo demolidas y quienes participan en la demolición "tengan miedo" de la demolición. Las razones del "miedo" no son más que dos puntos: en primer lugar, la demolición dura mucho tiempo y es complicada. Muchas empresas se exponen a la demolición por primera vez y están indefensas; en segundo lugar, carecen de conocimientos jurídicos pertinentes sobre la demolición; miedo a la hora de negociar con los demoledores. Dada la complejidad y profesionalidad de la demolición, es muy necesario contratar a un abogado especializado en demoliciones para intervenir en demoliciones con relaciones jurídicas complicadas.

3. Durante la ejecución de la demolición, el demoledor debe compensar a la empresa arrendataria por los conceptos

Como se mencionó anteriormente, en la práctica legal, la compensación por demolición de la empresa se divide principalmente en cuatro partes: Primera , demolición La compensación de activos incluye terrenos, casas, edificios y anexos de terreno que no pueden reubicarse, así como la compensación por maquinaria y equipo que efectivamente se pierden debido a la reubicación 2. Pérdidas por suspensión de producción y negocios; El tercero es la compensación por los costos de demolición, incluidos los costos previos a la reubicación y los costos de tiempo de inactividad incurridos durante el proceso de reubicación, los costos de depuración y reparación de maquinaria y equipo, desmontaje, embalaje y transporte de materiales, compensación por empleados despedidos, etc. El cuarto son las tarifas de incentivo incurridas en función de la política de demolición, incluidas las tarifas de reubicación acelerada, tarifas de incentivo de demolición, etc.

3. Respecto a la cuestión de la indemnización por demolición para empresas no arrendatarias.

En cuanto a la compensación por la demolición de empresas no arrendadas, además de los gastos mencionados anteriormente que deben compensarse, se deben incluir al menos los dos siguientes aspectos de la compensación:

1. Expropiación de fábricas y otros bienes inmuebles compensar. Esta parte del estándar de compensación generalmente la fijan los gobiernos provinciales y municipales, o es evaluada por una agencia de evaluación designada conjuntamente por ambas partes con base en el precio de reposición.

2. Costes de compensación por la recuperación de derechos de uso del suelo. Según las disposiciones pertinentes del artículo 58 de la Ley de Ordenación de Tierras, si se cumplen determinadas condiciones y se recuperan los derechos de uso de la tierra, se concederá una compensación adecuada. Sin embargo, en la práctica de manejar casos, es difícil definir lo que se llama "apropiado", y las diferencias varían mucho de un lugar a otro. Los abogados deben formular soluciones basadas en las diferentes circunstancias de casos específicos durante el proceso de manejo del caso. .

3. Los círculos teóricos tienen opiniones diferentes sobre si se debe otorgar compensación a quienes adquieren derechos de uso de la tierra mediante la asignación. El autor cree que se debe otorgar una compensación y que la compensación otorgada no debe ser menor que la tierra. transferido.

IV. En cuanto a las cuestiones legales relacionadas con la demolición de empresas en tierras colectivas

Para la demolición de empresas en tierras colectivas, se harán referencia a otros aspectos de las tarifas de compensación, excepto las tarifas de compensación relacionadas con la tierra. a lo anterior.

Las tarifas de compensación por tierras se manejarán de acuerdo con las siguientes disposiciones del artículo 47 de la "Ley de Ordenación de Tierras". Cuando se expropien tierras, la compensación se proporcionará de acuerdo con el propósito original de las tierras expropiadas. Las tarifas de compensación por la adquisición de tierras agrícolas incluyen tarifas de compensación de tierras, subsidios de reasentamiento y tarifas de compensación por ocupación de tierras y cultivos jóvenes. La tasa de compensación agraria por la expropiación de tierras cultivadas será de seis a diez veces el valor medio de la producción anual de los tres años anteriores a la expropiación de las tierras cultivadas. El subsidio de reasentamiento para la adquisición de tierras cultivadas se calculará en función del número de población agrícola a reasentar. El número de población agrícola que será reasentada se calcula dividiendo la cantidad de tierra cultivada expropiada por la cantidad promedio de tierra cultivada por persona de la unidad expropiada antes de la adquisición de la tierra. El estándar de subsidio de reasentamiento para cada población agrícola que necesita ser reasentada es de cuatro a seis veces el valor promedio de producción anual de los tres años anteriores a la expropiación de las tierras agrícolas. Sin embargo, el subsidio de reasentamiento por cada hectárea de tierra cultivada expropiada no excederá de quince veces el valor promedio de la producción anual de los tres años anteriores a la expropiación. Las normas para la compensación de tierras y los subsidios de reasentamiento para la adquisición de otras tierras serán estipuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios con referencia a las normas para la compensación de tierras y los subsidios de reasentamiento para la adquisición de tierras cultivadas. Las normas de compensación por embargos y cultivos jóvenes en las tierras expropiadas serán estipuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central.

Aquí es necesario señalar dos cuestiones: en primer lugar, la compensación por la expropiación de tierras se basa en el uso de la tierra. Los estándares varían en todo el país. Los estándares específicos los establece el gobierno provincial para establecer el nivel integral. precio por la zona.

En segundo lugar, debe existir prueba legal de los derechos de uso de la tierra, como un contrato de arrendamiento firmado con una organización colectiva, etc.

En resumen, la demolición de empresas es un evento importante para los propietarios de empresas. Si la compensación por la demolición de empresas es satisfactoria o no, está directamente relacionado con los arreglos profesionales futuros del propietario de la empresa e incluso afecta directamente la vida del propietario de la empresa. Se debe utilizar el método más directo y eficaz para proteger los derechos de demolición de las empresas, y no se deben tomar desvíos. El tiempo es esencial. Además, la demolición corporativa es un negocio legal marginal y altamente profesional, y es necesario adquirir mucha experiencia en el manejo de casos a través de operaciones reales.