China Fortune Land Development está al borde de la quiebra. ¿Aún puedo comprar una casa en los alrededores de Beijing?
Cuando Tahoe todavía estaba agonizando en la azotea, Greater China Fortune, que había estado en silencio, de repente saltó primero del edificio.
China Fortune Land Development, el rey de Beijing, anunció la tarde del 1 de febrero que el importe del principal y los intereses de la deuda vencida era de 5.255 millones de yuanes, pero los fondos disponibles de la empresa eran sólo de 800 millones de yuanes. .
"Huanjing King" es demasiado grande para fracasar, al menos para Langfang. Algunos reguladores han descartado la quiebra y le han exigido que pague sus deudas a menos que la empresa se vuelva insolvente.
China Fortune Land Development enfrenta problemas de liquidez. La primera reunión del Comité de Deuda se celebró la semana pasada y el cartel fue súper lujoso.
Ping An Group y el Industrial and Commercial Bank of China son el presidente y vicepresidente del comité de deuda. Entre los participantes se encuentran Sun Tianqi, director de la Oficina de Estabilidad Financiera del Banco Popular de China, y Huang Jinbo, adjunto. Director del Departamento de Innovación de la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, China Chen Fei, Director del Departamento de Bonos de la Comisión Reguladora de Valores de China, Miembro del Comité Permanente del Comité Provincial del Partido de Hebei, Oficina de Estabilidad Financiera del Banco Popular de China, Comisión Reguladora Bancaria de China, Alcalde de la ciudad de Langfang, Representantes de la Oficina Reguladora Bancaria de Hebei, Wang y más de 230 instituciones financieras, agencias reguladoras, gobiernos locales e instituciones financieras Acreedor y deudor, representados por King & Wood Mallesons.
Ping An de China y el Banco Industrial y Comercial de China son los dos mayores acreedores de China Fortune Land Development, y King & Wood Mallesons es un experto en quiebras y reorganizaciones.
Las acciones de China Fortune Land Development han sido suspendidas y el precio de sus acciones es menos de 1/3 de su máximo de 2018.
Según el último anuncio de China Fortune Land Development, a finales del tercer trimestre de 2020, los pasivos que devengan intereses de China Fortune Land Development superaron los 200 mil millones de yuanes. A partir del cuarto trimestre de 2020, China Fortune Land Development deberá reembolsar 55.900 millones de yuanes en capital e intereses de financiación.
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¿Es China Fortune Land Development un resultado inevitable de la economía basada en Beijing o una víctima de la regulación inmobiliaria?
El presidente de China Land Development, Wang, resumió las principales razones de la crisis de China Land Development: primero, calculó mal la situación en torno a Beijing y los precios de la vivienda en Beijing cayeron, lo que afectó el reembolso de la compañía de más de 654,38 mil millones de yuanes en cuatro años, las áreas recientemente ampliadas todavía se están cultivando y los resultados no son tan buenos como se esperaba (el área de la Gran Bahía en el delta del río Yangtze, en tercer lugar, la expansión inicial fue agresiva y la gestión no fue meticulosa); La empresa planeó exceder la capacidad de producción real, la operación fue ineficiente, el mecanismo de evaluación fue imperfecto y la escala no fue valorada.
Esta no es la primera crisis para la felicidad del pueblo chino. Hace dos años, después de que comenzara la regulación de los bienes raíces en los alrededores de Beijing, China Fortune Land Development enfrentó enormes problemas. En julio de 2018 y febrero de 2019, Ping An Asset Management invirtió 1.800 millones de yuanes y se convirtió en el segundo mayor accionista, con una proporción de participación del 25%. Gracias al padre de Ping An, China Fortune Land Development ha sobrevivido otros dos años.
Mientras intentaba "auto-rescatarse", el gobierno local también ha brindado un gran apoyo a China Fortune Land Development: se informa que una asistencia financiera condicional de hasta 9,5 mil millones de yuanes (65,438 + 50 millones de dólares estadounidenses) .
El informe financiero del tercer trimestre de 2020 de China Fortune Land Development muestra que durante el período del informe, las reservas inmobiliarias se concentraron principalmente en el área de Gu'an, el área de Bazhou, el área de Zhuozhou, el área de Dachang, el área de Xianghe y otras áreas que rodean Beijing.
En 2016, China Fortune Land Development creó el mito de ventas de más de 12 mil millones y entró con éxito entre las 10 principales empresas inmobiliarias por primera vez, superando a Greentown, China Resources y Longfor, ocupando el octavo lugar. .
La propiedad intelectual clásica de China Fortune Land Development es “Peacock City”. He visto varias "Ciudades Pavo Real" alrededor de Beijing. La mayoría de ellas son relativamente remotas, no en el centro del condado, y algunas ni siquiera tienen carreteras. La calidad de estas comunidades es aceptable y el verde es hermoso, pero la densidad es relativamente alta. La arquitectura de la villa es como la de una ciudad europea, con una ligera atmósfera terrenal.
Después de que el mercado inmobiliario alcanzó su punto máximo en 2017, Beijing comenzó a regular vigorosamente el mercado inmobiliario. Las ciudades alrededor de Beijing impusieron gradualmente restricciones integrales de compra, y el mercado inmobiliario alrededor de Beijing entró inmediatamente en un período de congelación. China Fortune Land Development adopta el método de promoción de "pago a plazos y firma en línea por tres años". Si no puede firmar en línea en la fecha de vencimiento, puede optar por obtener un reembolso. Se espera que las restricciones de compra se relajen después de tres años y que los compradores de viviendas puedan firmar en línea. Si la política no se relaja, los fondos de los clientes también se pueden ocupar durante tres años. Según el principio de que "la vivienda es para vivir, no para especular", en el débil mercado inmobiliario de Beijing, ese juego eventualmente resultará imposible.
Completamente diferente a Shanghai y Shenzhen. Beijing está rodeada por un grupo de parientes pobres. Kioto es una ciudad de tercer y cuarto nivel, mientras que el condado de Beisan es un condado pequeño. El mercado inmobiliario en los alrededores de Beijing no puede funcionar sin actores externos. A excepción de Yanjiao, que todavía tiene cierta vitalidad, los mercados inmobiliarios de otras ciudades están sin vida.
Sin inversores y compradores extranjeros, Peacock City no se puede vender en absoluto.
A menos que se relajen las restricciones de compra, parece difícil canjear el "Rey de la Tierra de Beijing". Pero a juzgar por el tono de la regulación inmobiliaria de este año, es imposible relajar las restricciones de compra; dejar ir y establecerse no es atractivo. También podría establecerse en Tianjin.
Cuando Beijing se convirtió con orgullo en la primera ciudad en “reducir el desarrollo”, descubrió que todos los familiares a su alrededor morían de hambre. Originalmente se esperaba que Beijing se hiciera cargo de las reducidas industrias y población de Beijing, pero la mayoría de ellas se fueron al sur.
Tres
"Rey de la ciudad fantasma"
A diferencia de todos los demás desarrolladores, China Fortune Land Development ha creado un modelo único. China Fortune Land Development nunca ha dicho que sea un promotor inmobiliario, sino un "operador industrial de nuevas ciudades".
China Fortune Land Development siempre ha seguido la ruta de "ciudad residencial + nueva ciudad industrial" y está profundamente ligada a los gobiernos locales.
China Fortune Land Development ofrece un paquete de soluciones que incluyen planificación y diseño, desarrollo industrial, consolidación territorial, construcción de infraestructura, construcción de apoyo público y servicios operativos integrales. Los gobiernos locales brindan principalmente supervisión y aprobación de terrenos y proyectos.
La ventaja del nuevo modelo de ciudad industrial es que China Fortune Land Development puede adquirir una gran cantidad de terreno alrededor del parque a un costo muy bajo y obtener mayores márgenes de beneficio bruto vendiendo casas; el tiempo de inversión es demasiado largo y es necesario adelantar una gran cantidad de dinero. El ciclo de rentabilidad está muy lejos, lo que hace que el flujo de caja de la empresa sea limitado durante mucho tiempo.
Cuando China Fortune Land Development estaba desarrollando y operando varias "Ciudades Pavo Real" en las áreas circundantes de Beijing, todo el flujo de caja de los edificios residenciales se invirtió en la construcción de parques industriales. Dado que las ventas continúan creciendo a un ritmo rápido, no hay ningún problema con este modelo operativo. Sin embargo, en el contexto de que "la vivienda es para vivir, no para especular", el mercado inmobiliario en los alrededores de Beijing se ha enfriado rápidamente desde 2017. Sus ventas de viviendas comerciales han sufrido grandes pérdidas, el flujo de caja se ha vuelto repentinamente escaso y se han planteado riesgos.
China Fortune Land Development es conocida por introducir agrupaciones industriales en las ciudades, lo que resulta muy atractivo para los gobiernos locales. Sin embargo, la mayoría de los parques industriales son ciudades vacías con marcas. En Snowball, alguien visitó los parques industriales de China Fortune Land Development en todo el país. La mayoría de ellos eran ciudades vacías, y las empresas que se establecieron allí simplemente colocaron carteles aquí y allá. En el Parque Industrial Gu'an, el lugar de felicidad más exitoso de China, la situación no es mucho mejor. Alguien lanzó un dron para observar. 18:20 El parque industrial de aviación de Gu'an, que se suponía que no estaba funcionando, estaba a oscuras.
Las residencias de Gu'an Industrial Park y Peacock City están a sólo 50 kilómetros de la Plaza de Tiananmen, que está más cerca que muchos lugares de Beijing. Es realmente "sexy" si sólo miras el mapa.
China Fortune Land Development es conocida como el “Nuevo Operador de Ciudad Industrial”. Dado que es una "ciudad nueva", naturalmente está lejos de las áreas urbanas maduras. Desencadenó un "movimiento de construcción de ciudades" en el páramo, se dedicó al sector inmobiliario bajo la apariencia de industria y construyó ciudades fantasma. A diferencia del radical Tahoe, las reservas de tierra de Tahoe se encuentran básicamente en áreas de alta calidad en ciudades de primer y segundo nivel, y el valor de la tierra es extremadamente alto. Sin embargo, muchas de las propiedades de China Fortune Land Development están construidas en la naturaleza.
En los últimos años, nunca hemos recomendado propiedades en los alrededores de Beijing. Aunque cada año hay constantes rumores sobre propiedades inmobiliarias en los alrededores de Beijing, como fusiones con Beijing o flexibilización de las restricciones de compra, nunca nos hemos sentido tentados. Mientras las restricciones de compra no se relajen realmente, los bienes raíces alrededor de Beijing no tendrán valor de inversión (especulativo).
Cuando baja la marea se puede ver quién nada desnudo.
Todavía hay gente de China Fortune Land Development que viene al rescate y aporta dinero, pero ¿pueden seguir contentos los nuevos propietarios que compraron las propiedades de China Fortune Land Development?