Otro funcionario de una empresa inmobiliaria de 100 mil millones anuncia tormenta

Después de Sunshine City, Zhengrong y Yuzhou, otra empresa inmobiliaria de 100 mil millones de dólares anunció una tormenta.

El 21 de marzo, Xiangsheng Holding Group anunció que la empresa no había pagado 12 millones de dólares en intereses sobre una deuda de 200 millones de dólares como estaba previsto.

El anuncio indicó que la compañía emitió USD 200 millones de capital, con vencimiento en 2023, con una tasa de interés anual del 12%, y un monto de USD 12 millones en intereses debería llegar el 18 de febrero de 2022. Pagadero a tiempo. Según los términos de los bonos senior, la empresa tiene un período de gracia de treinta días para pagar intereses. Sin embargo, debido al impacto actual de diversos factores desfavorables como la macroeconomía, el entorno del mercado inmobiliario, el entorno financiero y múltiples rondas de epidemias, la liquidez del grupo está experimentando problemas periódicos. El período de gracia ha expirado y la empresa no ha pagado intereses antes de su vencimiento.

El capital de la filial fue congelado por el poder judicial

Antes del anuncio del impago, Xiangsheng ya había mostrado signos de exposición.

El 18 de enero, Xiang Holdings anunció que una nota senior emitida el 23 de enero de 2021 y con vencimiento el 23 de este mes ha completado parcialmente la oferta de canje y es efectiva de acuerdo con la oferta de canje. Las notas presentadas para cambio y aceptados han sido cancelados.

Sin embargo, aún quedan pendientes de pago 19,47 millones de dólares del pagaré. Es decir, la deuda no se ha saldado del todo.

En la actualidad, la fecha de pago ya pasó, pero la noticia de que la deuda de casi 20 millones de dólares aún no se ha pagado ha hecho que la gente sueñe despierta.

Porque el problema de Xiangsheng Holdings no es solo uno o dos días. La presión de la deuda es muy obvia y es aún más difícil avanzar en la situación actual de la industria. , entrará en las filas de las empresas inmobiliarias explosivas.

Además, además de tener que pagar un total de 400 millones de dólares de deuda externa en medio año, Qichacha también reveló recientemente información de que las filiales de Xiangsheng Holdings han sido congeladas por el poder judicial, lo que implica un total de más de 100 millones de yuanes en fondos.

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La empresa congelada por el poder judicial es Zhejiang Hongyuan Venture Capital Co., Ltd., y la persona sujeta a ejecución es Xiangsheng Industrial Group Co., Ltd., que es el holding de Zhejiang Hongyuan. La fecha de congelación es a partir del 10 de enero de 2022.

Específicamente, el número del documento de sentencia de ejecución es: (2022) Zhejiang 0681 Zhibao No. 18, el tribunal de ejecución: Tribunal Popular Municipal de Zhuji, ciudad de Shaoxing, provincia de Zhejiang, y la persona sujeta a ejecución posee patrimonio y otros intereses de inversión La cantidad es de 106,25 millones de yuanes y el período de congelación es hasta el 9 de enero de 2025.

Según fuentes internas de Xiangsheng Holdings, basándose en la congelación judicial del capital de la filial, la cuenta de la empresa matriz "Xiangsheng Industrial Group Co., Ltd." también ha sido congelada. Además, además de la deuda de alto perfil, Xiangsheng Holdings también tiene muchos préstamos privados.

Las calificaciones se han rebajado varias veces

El 18 de enero de 2022, Fitch rebajó la calificación de incumplimiento de emisor (IDR) en moneda extranjera a largo plazo de Xiangsheng Holdings (Group) Co., Ltd. . de "B- "Rebajado a "CC".

Fitch Ratings cree que el riesgo crediticio de Xiangsheng Holding Group ha aumentado dado que no tiene suficiente efectivo para pagar los vencimientos de deuda del mercado de capitales a gran escala en los próximos cinco meses.

Además, Fitch dijo que la capacidad de Xiangsheng Holdings Group para refinanciar préstamos fiduciarios puede haberse deteriorado significativamente desde que el precio de sus acciones se desplomó en noviembre.

De hecho, Xiangsheng Holdings ha sufrido rebajas de calificación por parte de muchas agencias de calificación internacionales anteriormente.

El 18 de octubre de 2021, la agencia de calificación Moody's confirmó la calificación de familia corporativa (CFR) "B2" de Xiangsheng Holdings y la calificación senior no garantizada "B3" de los bonos emitidos, y la perspectiva se ajustó de "estable" a "Negativo".

Kelly Chen, vicepresidenta adjunta de Moody's, dijo: "La perspectiva negativa refleja la expectativa de Moody's de que las ventas contratadas de Xiangsheng Holdings disminuirán durante los próximos 6 a 12 meses debido a la escasez de financiamiento y al debilitamiento de la confianza del consumidor. Las ventas aumentarán disminución, lo que a su vez conducirá a un deterioro en los indicadores financieros y la liquidez de la empresa".

El 3 de noviembre de 2021, S&P publicó un informe en el que se afirma que S&P redujo la calificación crediticia de emisor de Xiangsheng Holdings (Group) Co., Ltd. de "B" a "B-", con una calificación "negativa". perspectiva" ” y rebajó su calificación de emisión a largo plazo de notas en dólares estadounidenses a “CCC” desde “B-”.

S&P dijo que el uso continuo de efectivo de Xiangsheng Holdings para pagar la deuda que vence obstaculizará la liquidez de la compañía en los próximos 12 meses.

Xiangsheng Holdings enfrentará mayores presiones operativas en los próximos uno o dos años, incluida una posible disminución en las ventas contratadas y tasas de cobranza de efectivo más lentas debido al endurecimiento de las políticas de préstamos hipotecarios de China.

Una empresa inmobiliaria oscura que oculta deudas

En noviembre de 2021, Xiangsheng Holdings enfrentó mucha presión y el precio de sus acciones se desplomó más del 50 % en un día. Posteriormente, la empresa emitió un anuncio de emergencia, afirmando que la empresa estaba funcionando con normalidad, que no había incumplimientos de las deudas existentes y que el accionista mayoritario de la empresa no había pignorado ninguna acción.

Xiangsheng también es una empresa inmobiliaria de caballo oscuro que se ha disparado repentinamente en los últimos años. Solo ingresó al club de los 100 mil millones en 2018.

En 1995, el fundador Chen Guoxiang y su esposa Zhu Guoling, que nacieron en Zhuji, Zhejiang, fundaron Xiangsheng Real Estate. Comenzaron en Zhejiang y luego comenzaron a expandirse hacia la región del delta del río Yangtze. , entraron en los mercados de Jiangsu y Shanghai en 2004 y 2007 respectivamente. Desde entonces, se han afianzado.

Después de que las ventas superaron los 10 mil millones en 2015, Xiangsheng parecía estar en un cohete, alcanzando los 100 mil millones en solo 3 años. A Country Garden le tomó 6 años y a Vanke 5 años seguir el mismo camino.

El crecimiento a escala ultrarrápido se produce a expensas de elevados costes de capital. El informe financiero de la compañía muestra que a finales de junio de 2021, la deuda con intereses de Xiangsheng era de 46.211 millones de yuanes, de los cuales fideicomisos y otras financiaciones ascendían a 15.900 millones de yuanes y 7.500 millones de yuanes respectivamente, lo que representa aproximadamente el 50% de su deuda. El coste de financiación medio alcanzó el 8,6% y el margen de beneficio neto también cayó del 8,6% el año anterior a la cotización al 6,12% este año.

Además, al igual que muchas empresas inmobiliarias oscuras, Xiangsheng también es una de las empresas inmobiliarias que los inversores creen que tiene deudas ocultas. En el primer semestre de 2021, las ganancias y pérdidas de los accionistas minoritarios de Xiangsheng Holding Group ascendieron a 440 millones de yuanes, un aumento interanual del 700 %.