¿Es cierto que los precios de la vivienda de segunda mano en Beijing han bajado durante 6 meses consecutivos?
Las viviendas bajo demanda, las viviendas en distritos escolares y las propiedades de lujo mejoradas han experimentado reducciones de precios que superan el millón de yuanes. La proporción de compras con pago completo supera la proporción de préstamos comerciales.
La vivienda de segunda mano en Beijing ha caído durante 6 meses consecutivos, con la mayor caída de más del 20%
A partir del día 7 de este mes, muchas comunidades han tomado la delantera en el inicio de la calefacción. Sin embargo, el calor del invierno evidentemente no ha llegado al frío mercado inmobiliario. En términos de viviendas de segunda mano, después de más de medio año de fermentación, el efecto de las políticas de control se ha vuelto cada vez más evidente, ya sea en viviendas en los distritos escolares de Xicheng y Haidian, en proyectos de mejora en Chaoyang y Fengtai o en proyectos de mejora. Incluso en las viviendas de segunda mano en Changping y Daxing se han producido importantes recortes de precios.
Según datos del Instituto de Investigación de Mercado I Love My Home, desde abril de este año hasta finales de octubre, los precios de las transacciones de viviendas de segunda mano en Beijing continuaron cayendo y nunca aumentaron. Un periodista del Beijing Youth Daily también descubrió durante la visita que, especialmente para las casas más antiguas y más pequeñas en algunas áreas centrales, la tasa de reducción de precios superó el punto máximo de transacciones de este año en más del 20%.
La mayor caída en viviendas de segunda mano es de más del 20%
La Sra. Sun, que trabaja en una determinada empresa de fondos en Wangfujing, no necesita urgentemente una vivienda. Sus padres tienen dos. En una casa grande de tres habitaciones, ella nunca ha tenido que preocuparse por la vivienda. Pero a medida que el trabajo se hacía cada vez más difícil, le tomaba casi dos horas y media ir desde su casa fuera del Quinto Anillo de Circunvalación hasta su trabajo en Wangfujing todos los días. Esto hizo que la Sra. Sun se sintiera muy cansada todos los días, por lo que compró una. casa más cerca de la empresa se convirtió en su necesidad más urgente.
No quiero estar muy lejos de mis padres y también quiero tener acceso directo en metro a la empresa, por lo que el área de North Third Ring Road y North Fourth Ring Road alrededor de la Línea 5 se convirtió en el área en la que se centró la Sra. Sun.
“Cuando pensé en comprar una casa por primera vez, me encontré con la regulación, por lo que el plan de comprar una casa se ralentizó. Ahora comencé a buscar casas nuevamente y descubrí que los vecindarios en los que me encontraba. Originalmente había prestado mucha atención ". La Sra. Sun le dijo al reportero de Beiqing Daily: Ella busca en línea casas de segunda mano de dos dormitorios cerca de la entrada norte de Huixin West Street y la entrada sur de Huixin West Street. A finales de año, el número de casas aumentó relativamente y los precios también bajaron mucho.
"La comunidad Huixinli es mi favorita. Está a unos cientos de metros de la entrada sur de Huixin West Street y es muy conveniente para trabajar". La Sra. Sun reveló que a finales de marzo, su agente. La instó a que se diera prisa. El motivo de la medida fue que el precio de transacción de un apartamento de dos habitaciones con buena transparencia norte-sur había alcanzado unos 95.000 yuanes. En ese momento, un apartamento de dos habitaciones de 80 metros cuadrados se cotizaba a 7,8. Millones de yuanes y el precio de la transacción debe ser de al menos 7,6 millones de yuanes. Pero ahora, cuando la Sra. Sun fue a ver las casas nuevamente, los precios cotizados de las casas en toda la comunidad eran generalmente de alrededor de 75.000 yuanes por metro cuadrado. Después de un cuidadoso cálculo, la caída del precio alcanzó el 20%.
La corrección de precios de las viviendas de segunda mano esta vez no solo ha afectado a las casas antiguas de segunda mano, sino que también ha bajado significativamente el precio de las viviendas de lujo mejoradas con precios totales elevados. Un periodista del Beiqing Daily descubrió que las transacciones clave de viviendas de segunda mano de alto nivel, como Oceanwide International y Guanhu International, a las que el sector de mejoras de alto nivel prestó más atención en el pasado, también experimentaron recortes de precios de varios millones. Tomemos como ejemplo el apartamento de tres habitaciones en Fanhai International Xianghai Garden. El precio cotizado en Lianjia.com es de 18,2 millones de yuanes y es la única casa que ha estado disponible durante cinco años. Los apartamentos similares alcanzaron los 20 millones de yuanes. Son más de 50.000 RMB y no es la única casa disponible durante cinco años o más.
Las casas en distritos escolares que solían tener precios altos no son inmunes a esta corrección de precios. En el área de Hepingli en Dongcheng, las más populares incluyen la novena escuela primaria de Hepingli, la escuela primaria número 1 de Hepingli y la cuarta escuela primaria de Hepingli. Entre ellos, la Novena Escuela Primaria Hepingli, una escuela primaria clave, está ubicada en el Distrito 7 de Hepingli. Es conveniente para los niños ir a la escuela y no hay problema para cruzar la calle. Por lo tanto, las casas en el Distrito 7 de Hepingli siempre han sido las más populares. más caro de la zona.
Sin embargo, debido al largo tiempo de construcción de la comunidad, básicamente hay casas antiguas de los años 80 y las unidades son muy pequeñas. Aun así, en marzo, el precio de transacción de las casas de segunda mano aquí fue cercano a los 130.000 yuanes por metro cuadrado, tomando como ejemplo un pequeño apartamento de dos dormitorios de 56 metros cuadrados en el norte y el sur, el precio total alcanzó 7,2. millones de yuanes. Pero en la actualidad, según la cotización en Lianjia.com, el precio actual de las casas en la comunidad con el mismo tipo de apartamento, los mismos pisos y decoración de cinco años de antigüedad es de 5,8 millones de yuanes, y el precio unitario ha bajado a unos 100.000 yuanes, una caída del 20%.
Un corredor de Lianjia Real Estate en el área dijo que en general, los precios en el área se han estabilizado, pero las transacciones son relativamente sombrías. Sólo se pueden vender dos o tres casas en toda la comunidad en un mes.
Según las estadísticas del Instituto de Investigación de Mercado, en términos de precio, el precio medio de transacción de edificios residenciales de segunda mano en Pekín en octubre fue de unos 25.000 yuanes/metro cuadrado, un 1,5% menos que en septiembre. ha estado disminuyendo durante medio año desde abril de este año y nunca ha habido un aumento tan alto.
Los conocedores de la industria también dijeron que desde que se implementó la regulación durante medio año, la caída de muchas viviendas de segunda mano ha sido de más del 20%. En la actualidad, parece que si no hay nuevas políticas de supresión, esta caída básicamente se ha estabilizado.
Los propietarios esperan una relajación sustancial
El precio promedio de transacción cayó, algunos precios de las viviendas cayeron más del 20% y el mercado entró en un período de funcionamiento a baja temperatura. En este mercado también ha cambiado la mentalidad de los propietarios de viviendas de segunda mano.
En una comunidad fuera de East Fifth Ring Road, después de septiembre, el número de nuevos listados en la comunidad disminuyó significativamente. Según datos de Lianjia.com, la comunidad tiene 15 edificios y 1.690 hogares. Dado que la comunidad se compone principalmente de casas pequeñas con una superficie inferior a 100 metros cuadrados, la liquidez de la vivienda en la comunidad siempre ha sido fuerte, con un promedio de más de 10 casas en venta. Actualmente, en Lianjia.com, solo hay tres casas a la venta en esta comunidad, una de las cuales es un semisótano.
Tomemos como ejemplo las unidades de tres dormitorios en esta comunidad. De las cinco unidades enumeradas desde septiembre, solo una se ha vendido y los propietarios de las tres unidades han decidido dejar de vender. Un intermediario responsable de rastrear los negocios de la comunidad dijo que el precio de la casa que se vendió era casi 1 millón de yuanes más bajo que el precio de casas similares anteriores. Además, el comprador estaba comprando la casa para una boda y estaba en una. Date prisa. Ambas partes estaban muy ansiosas. La transacción se completó pronto.
El intermediario antes mencionado dijo que según su experiencia en la industria y los propietarios con los que ha contactado, la mayoría de los propietarios que optan por dejar de vender sus propiedades a las pocas semanas de estar en línea no tienen prisa por vender. El objetivo principal de cotizar en bolsa es probar el mercado y ver si se puede encontrar un comprador adecuado. Cuando el mercado es bueno, algunos propietarios fijan el precio de sus casas muy alto para probar suerte. Cuando el mercado está tranquilo, los propietarios generalmente ponen a la venta sus casas de acuerdo con sus expectativas. Si nadie paga, no se apresurarán a vender. Los propietarios optarán por dejar de vender.
Después de su reciente contacto con los propietarios, siente que sus expectativas obviamente se han relajado. Si conoce a un comprador de vivienda realmente sincero, los propietarios están más dispuestos a sentarse y tener conversaciones serias con los compradores. y suelen dar más o menos detalles sobre determinadas concesiones de precios. Algunos propietarios que no están dispuestos a hacer concesiones en materia de precios simplemente optan por dejar de vender.
Wei Yanxia, investigador del Instituto de Investigación Lianjia, analizó que las transacciones de mercado y la nueva oferta y demanda parecen estar volviendo a la tendencia constante y ligeramente ascendente de mediados a principios de septiembre, pero la recuperación es débil. El ritmo de las transacciones sigue siendo lento. Los propietarios de casas de segunda mano esperan una importante relajación. Los datos mensuales de precios de venta muestran que en comparación con abril, los precios de venta de viviendas nuevas cayeron un 12,6% en octubre. A medida que las expectativas se relajaron, las actitudes también se suavizaron y los clientes tienen más voz en las transacciones.
El volumen de transacciones se ha reducido a menos de 300 unidades por día
Aunque el precio ha bajado significativamente, la situación de las transacciones aún no es optimista según las estadísticas de Weiye I Love My. Home Group Market Research Institute, en octubre en la ciudad se firmaron online más de 5.500 viviendas de segunda mano, un 72,8% menos que en el mismo periodo de octubre de 2016, y la media diaria de firmas online fue de solo 270 unidades.
Las estadísticas muestran que la semana pasada se firmaron en línea 1.898 viviendas de segunda mano en Beijing, un descenso del 5,6% respecto a la semana anterior. Cada día se firmaron online una media de 271 unidades.
Según la tendencia del volumen de firmas en línea semanal y la tendencia del volumen de firmas en línea diario, se puede ver que las transacciones de viviendas de segunda mano en Beijing todavía se mantienen estables en un nivel bajo. Hu Jinghui, vicepresidente de Weiye I Love My Home Group, analizó que después de experimentar una caída directa y un rápido fondo causado por una nueva ronda de regulación, el mercado inmobiliario de segunda mano de Beijing ha comenzado a recuperarse a niveles comerciales normales, pero el repunte es pequeño y lento, y la tendencia parece ser racional y estable.
Hu Jinghui dijo que después de la introducción del "New Deal 317" de este año y una serie de políticas de seguimiento, la inversión especulativa en el mercado se ha frenado bien y muchas demandas normales y rígidas también han aumentado. debido al aumento de las expectativas de una desaceleración del mercado, entró en un período de espera. Durante este período, las transacciones de viviendas de segunda mano en Beijing se estabilizaron rápidamente en niveles bajos y los precios de las viviendas continuaron cayendo ligeramente. Después de varios meses de espera y observación, parte de la demanda comenzó a reconsiderar su entrada al mercado.
La compra de una casa con pago total se ha convertido en el principal método de pago
Cabe señalar que debido a los cambios en las políticas regulatorias en cuanto a la identificación de las primeras viviendas, los métodos de transacción en las segundas El mercado inmobiliario ha experimentado cambios significativos. Para la mayoría de los compradores de viviendas, el pago inicial ha aumentado a más del 80%, aumentando aún más el número de compras de viviendas a precio completo.
Las estadísticas del Instituto de Investigación de Mercado muestran que entre las transacciones de viviendas de segunda mano en Beijing en octubre, la proporción de pago total fue del 33,3%, la proporción de pago de préstamos comerciales fue del 23,9% y la proporción de pagos municipales. el pago del fondo de previsión fue del 26,9% y la proporción de otros métodos de pago es del 15,9%. Este también es un fenómeno poco común en las transacciones de viviendas de segunda mano en Beijing, donde la proporción del pago total supera los préstamos comerciales.
En general, en los primeros 10 meses, la proporción de compras de viviendas pagadas con préstamos comerciales superó la mitad. Sin embargo, desde que comenzó la regulación en marzo, la proporción de pagos de préstamos comerciales ha seguido reduciéndose. de más de la mitad a una cuarta parte la proporción del pago total continúa expandiéndose, una vez aumentó de una cuarta parte a casi la mitad la proporción del pago del fondo de previsión municipal y otros métodos también han ido aumentando constantemente. En agosto, septiembre y octubre, la proporción de préstamos completos se estabilizó en alrededor del 33%, la proporción de préstamos comerciales se estabilizó en alrededor del 24%, la proporción de fondos de previsión municipales se estabilizó en casi el 27% y la proporción de otros métodos se estabilizó en alrededor del 15%. Se puede observar que a medida que las políticas y el volumen de transacciones comenzaron a estabilizarse, la estructura de pagos de las transacciones residenciales de segunda mano de Beijing se estabilizó gradualmente.
Los expertos de la industria dijeron que los préstamos siguen siendo el método que la mayoría de la gente debe utilizar para comprar casas, especialmente en ciudades con altos precios de vivienda como Beijing, debido a la pequeña cantidad de préstamos de fondos de previsión, que utilizan préstamos comerciales para comprar. Las casas alguna vez fueron un problema importante. Después del "New Deal 317", la proporción de pagos iniciales para segundas residencias y residencias no ordinarias ha aumentado significativamente, las tasas de interés de los préstamos bancarios también han seguido aumentando, los umbrales de aprobación de préstamos han sido estrictos y una serie de políticas han reducido significativamente la proporción de compras de préstamos comerciales y la proporción de compras en efectivo y otros métodos aumentan sustancialmente.
Las unidades con una superficie inferior a 90 metros cuadrados son el pilar de las transacciones de vivienda de segunda mano.
Según las estadísticas del Instituto de Investigación de Mercado Weiye I Love My Home Group, Las unidades de un dormitorio representaron el 22,1% de las transacciones de viviendas de segunda mano en Beijing en octubre. Las unidades de dos dormitorios representaron el 55,3%, y las unidades de tres dormitorios y superiores representaron el 22,6%. Las proporciones de cada tipo de unidad fueron básicamente las mismas que. 21,7%, 55,6% y 22,7% en septiembre. La estructura general se mantuvo estable.
Entre las casas de segunda mano comercializadas en Beijing en octubre, las de menos de 60 metros cuadrados, de 60 a 90 metros cuadrados, de 90 a 140 metros cuadrados, de 140 a 200 metros cuadrados y de más de 200 metros cuadrados representaron el 36,0 % y 37,9% respectivamente, 20,3%, 4,9%, 0,9% Excepto por 60-90 metros cuadrados, que aumentaron 1,1 puntos porcentuales desde septiembre, la brecha entre las proporciones de otros segmentos de área y septiembre está dentro de 1 punto porcentual. y la estructura general también se mantiene estable.
Hu Jinghui dijo que los apartamentos de dos dormitorios satisfacen las necesidades de espacio habitable de la mayoría de las familias y son más asequibles. Por lo tanto, siempre han sido la principal fuente de oferta y demanda de vivienda en el mercado de viviendas de segunda mano de Beijing. , que representa el 10% de las transacciones de viviendas de segunda mano en Beijing. Desde la perspectiva del área, el precio total de las residencias no ordinarias es alto, el índice de pago inicial es alto y las transacciones son difíciles. Por lo tanto, la mayoría de las transacciones de segunda mano son residencias no ordinarias de menos de 140 metros cuadrados.
Entre las residencias no ordinarias, las casas de 60 a 90 metros cuadrados se ajustan más a las necesidades de espacio de la mayoría de las familias, por lo que representan la mayor proporción de transacciones, las casas de menos de 60 metros cuadrados tienen una menor; precio total, por lo que hay más personas que pueden permitírselo, por lo que la proporción de transacciones es básicamente la misma que la de 60 a 90 metros cuadrados, la mayoría de las familias en mejora necesitan entre 90 y 140 metros cuadrados, y el precio total más alto también tiene ciertos efectos; demandas sobre la fortaleza económica de la familia, por lo que la proporción de transacciones es la más pequeña. En general, las casas de segunda mano de menos de 90 metros cuadrados seguirán siendo la principal fuerza del mercado y también son propiedades populares con un ciclo de transacción relativamente corto.