Con cientos de miles de millones de deudas encima, China Fortune Land Development eventualmente caerá en un atolladero.
En la tarde del 1 de febrero, China Fortune Land Development emitió un anuncio de incumplimiento de deuda, revelando que China Fortune Land Development y sus compañías afiliadas tenían deudas vencidas que involucraban capital e intereses por 5,255 millones de yuanes. Sin embargo, al 31 de enero de 2021, el saldo de fondos monetarios disponibles de la empresa era de 800 millones de yuanes y no podía pagar las deudas de las instituciones financieras.
En vista de esto, se creó el Comité de Acreedores de China Land Development y celebró su primera reunión sobre la base de la premisa de "no escapar de la deuda", y se espera que resuelva de manera constante el problema del riesgo de deuda de China. Desarrollo de tierras en China.
Para China Fortune Land Development, sus pasivos totales después de deducir los pagos anticipados se acercan a los 300 mil millones, y el rescate puede ser un viaje largo y arduo.
El dilema de la deuda
Después de casi un mes de agitación por la deuda corporativa, el problema de la deuda de China Fortune Land Development finalmente ha pasado a primer plano.
El último anuncio de la compañía muestra que a partir del cuarto trimestre de 2020, China Fortune Land Development necesitará reembolsar 55.900 millones de yuanes de principal e intereses de financiación, y el flujo de caja de financiación neto después de excluir el apoyo de las principales accionistas es -37,1 mil millones de yuanes La etapa de liquidez La tensión sexual provocó que algunas deudas no se pagaran según lo previsto.
Al mismo tiempo, al 31 de enero de 2021, el saldo del fondo monetario de la compañía era de 23,6 mil millones de yuanes, incluidos 800 millones de yuanes de fondos disponibles y 22,8 mil millones de yuanes de fondos restringidos, principalmente regulatorios de preventa residencial. fondos y otros fondos restringidos. Los fondos restringidos no pueden utilizarse para pagar deudas de instituciones financieras, y se han producido impagos de deuda por valor de más de 5.200 millones de yuanes.
De hecho, el problema de deuda de China Fortune Land Development ya ha sido revelado en el tercer informe trimestral de 2020. El informe del tercer trimestre del año pasado mostró que al 30 de septiembre del año pasado, los préstamos y deudas a corto plazo de la compañía con vencimiento dentro de un año ascendían a 94.020 millones de yuanes, un aumento del 55,6% con respecto a los 60.400 millones de yuanes a largo plazo; préstamos * * * 652,1 mil millones de yuanes, un aumento del 55,6% desde finales del año pasado de 48,79 mil millones de yuanes, un aumento del 33,7% además, el saldo de bonos por pagar fue de 52,545 millones de yuanes;
Mientras los pasivos aumentan, el efectivo de China Fortune Land Development está disminuyendo. En el tercer trimestre del año pasado, su efectivo disponible era de 36.680 millones de yuanes, aproximadamente un 65.438+00% menos que a finales de 2065.438+09, y su ratio de deuda en efectivo a corto plazo al final de un solo trimestre era sólo 0,39.
Desde el año pasado, China Fortune Land Development ha probado varios métodos de financiación para hacer frente a las deudas que vencen. Durante el período, * * * emitió 20 anuncios de financiación, incluidos 7 bonos perpetuos, con un monto total de financiación de 654,38+09,6 mil millones de yuanes y una tasa de interés inicial del 8% -8,5%. La deuda perpetua es diferente de otros pasivos. Excluir los "pasivos" de los estados financieros puede mejorar la información financiera. Sin embargo, en comparación con la gran deuda accionaria de la empresa, la nueva financiación todavía no es suficiente para hacer frente a la crisis de reembolso. Al mismo tiempo, el aumento sustancial de los gastos financieros lastraron el desempeño de la empresa. El tercer informe trimestral muestra que los gastos financieros de China Fortune Land Development en los tres primeros trimestres del año pasado alcanzaron los 3.678 millones de yuanes y, en 2009, 2065438+65438.
Los vencimientos de deudas finalmente detonaron esta empresa inmobiliaria alternativa que alguna vez se basó en el desarrollo y operación integral de nuevas ciudades industriales. Según noticias del mercado, el 1 de febrero, el comité de deuda liderado por China Land Development y compuesto por Ping An Bank y el Industrial and Commercial Bank of China celebró su primera reunión. En la reunión participaron la provincia de Hebei, el banco central, la Comisión Reguladora Bancaria de China, Langfang y otras partes relevantes y más de 230 instituciones financieras.
En la reunión, el presidente de China Fortune Land Development, Wang, explicó las razones principales por las que China Fortune Land Development encontró problemas de liquidez y esperó que todas las partes pudieran llegar a un entendimiento, intercambiar tiempo por espacio, mantener la estabilidad y " no escapar de las obligaciones de la deuda."
El dolor de la expansión
En la reunión del comité de deuda, Wang atribuyó la crisis de la deuda a tres puntos: la causa de la epidemia, la mala interpretación de la situación en torno a Beijing y la expansión radical.
La epidemia es una prueba a la que se enfrenta toda la industria y también es el catalizador que desencadenó el problema de la deuda de China Fortune Land Development. El colapso y la agresiva expansión de los mercados alrededor de Beijing son las razones principales por las que China Fortune Land Development ha llegado a este punto.
En marzo de 2017, Zhuozhou, una de las ciudades importantes que rodean Pekín, anunció restricciones a las compras. Desde entonces, casi todas las zonas alrededor de Beijing, incluidas Langfang, Yongqing y Yanjiao, han comenzado a imponer restricciones a las compras. Beijing fue alguna vez el paraíso del ascenso de China y un importante granero. Como área de inversión clave, una vez que se impongan restricciones de compra en Beijing, sin duda será un duro golpe para la empresa. Las ventas de su conocido proyecto Peacock City se desplomaron, lo que a su vez afectó el flujo de caja de la empresa.
El informe financiero de 2017 muestra que el flujo de caja operativo de China Fortune Land Development para el año fue de -1.622,8 mil millones de yuanes, una fuerte caída del 309,04% con respecto al año anterior. Las ventas de Peacock City fueron expuestas inicialmente.
Cuando Peacock City no pudo pagar sin problemas, China Fortune Land Development intentó suavizar los riesgos cíclicos mediante la expansión fuera del sitio, por lo que lanzó la expansión estratégica de Zhang Luzhi. El mundo exterior considera que 2017 es el primer año de su expansión externa. Los datos del informe anual muestran que China Fortune Land Development ha firmado un total de 21 acuerdos de proyectos de APP para nuevas ciudades industriales y pueblos industriales este año, 20 de los cuales son de regiones distintas de Beijing-Tianjin-Hebei. Las inversiones recientemente firmadas en regiones distintas de Beijing-Tianjin-Hebei representaron el 53% del total de inversiones recién firmadas de la compañía, y la proporción de ventas en regiones distintas de Beijing-Tianjin-Hebei aumentó significativamente del 7% en 2016 al 23%.
La creciente deuda de China Fortune Land Development continúa aumentando. En 2015, la deuda total de la empresa ascendía a sólo 14.299,3 millones, excluyendo los pagos anticipados de 67.255 millones, el pasivo real ascendía a 75.738 millones.
En 2017 ascendió a 304.846 millones, excluyendo 13.2476 millones de cuentas anticipadas, fue de 1.7237 millones y la deuda se disparó en casi 100 mil millones en dos años. A finales del tercer trimestre de 2020, el saldo total de deuda de la empresa después de deducir los anticipos de las cuentas recibidas era de aproximadamente 290 mil millones, acercándose a la marca de 300 mil millones.
Al mismo tiempo, las cuentas por cobrar y el inventario de la empresa han aumentado significativamente, lo que ha provocado un fuerte aumento de la presión de la deuda. Los datos muestran que las cuentas por cobrar de China Fortune Land Development aumentaron de 765.438+77 millones a finales de 2065.438+05 a 46.876.5438+0 mil millones a finales de 2065.438+09 durante el mismo período, el inventario aumentó de 1006438; +00 millones 29028+000 millones.
Con grandes deudas y una facturación en disminución, la presión de la deuda de China Fortune Land Development surgió gradualmente y comenzó a buscar ayuda externa. En 2018 y 2019, Ping An de China intervino dos veces para ayudar a China Fortune Land Development, con una inversión total de 17.900 millones de yuanes, y firmó un acuerdo de juego de rendimiento relativamente exigente, que estipula que el beneficio neto atribuible a los accionistas de la empresa que cotiza en bolsa en 2018, 2019 y 2020 no serán inferiores a 65430.
China Fortune Land Development ha completado sus requisitos de rendimiento de juego en los últimos dos años, pero en 2020, debido a la epidemia y otros factores integrales, la fatiga operativa de la compañía se ha hecho evidente, lo que hace que sea casi imposible completar su actuación. El tercer informe trimestral de 2020 muestra que el beneficio neto de China Fortune Land Development en los tres primeros trimestres del año pasado fue de 7.280 millones de yuanes, sólo el 40% de 65.438+0.800 millones de yuanes. Según el acuerdo anterior, si la apuesta no se puede completar, China Holdings (el accionista mayoritario de China Fortune Land Development) compensará a Ping An en efectivo.
Esta tierra era el proyecto “Rey de la Tierra” en Wuhan en aquel entonces. China Fortune Land Development sigue gastando decenas de miles de millones a pesar de no tener fondos suficientes, lo que refleja las enormes expectativas de la empresa para esta importante ciudad del centro de China y su afán por ajustar su modelo de negocio. Sin embargo, la balanza de la suerte parece haberse inclinado hacia el otro lado. La epidemia de COVID-19 a principios de 2020 trastocó en varias ocasiones los planes de negocio establecidos de la empresa.
En términos de mercado, el mercado alrededor de Beijing todavía está estancado y China Fortune Land Development ha estado muy expuesta a múltiples epidemias, lo que ha provocado reveses en las ventas. Los datos del CRIC muestran que en 2020, China Fortune Land Development logró unas ventas anuales de 94.900 millones de yuanes, una disminución interanual del 33,7%, lo que la convierte en una de las pocas grandes empresas que experimentó una caída en las ventas.
La doble muerte de las acciones y la deuda
La fuerte presión operativa ha causado ansiedad en el mercado de capitales, y la doble muerte de las acciones y la deuda de China Fortune Land Development comenzará a surgir en 2021. . Al cierre de 65438+ el 28 de octubre, el precio de las acciones de China Fortune Land Development era de 9,45 yuanes por acción, lo que se redujo a la mitad desde el máximo de 20,93 yuanes por acción a principios de julio del año pasado.
65438+El 28 de octubre, China Fortune Land Development anunció que la compañía planeaba adquirir el 33,34% del capital de Tianjin Yuhanyao Graphene Energy Storage Material Technology Co., Ltd. Debido a la incertidumbre en asuntos relacionados, la empresa stock El precio se suspenderá desde la apertura del mercado el día 29 y se espera que no dure más de 65,438+00 días hábiles.
Hay dos análisis externos de esta pausa. Una es que China Fortune Land Development está ganando tiempo y aprovechando la oportunidad de la suspensión para encontrar soluciones que eviten mayores caídas en el precio de las acciones; la segunda es que China Fortune Land Development está liberando beneficios al mundo exterior y aprovechando el calor; palabra nueva energía para estimular el precio de las acciones.
Los precios de las acciones están cayendo y el mercado de bonos es aún más difícil. 65438 + El 22 de octubre, China Merchants Bank publicó un anuncio sobre las cláusulas de protección cruzada de "20 China Fortune Land Development MTN001" y "20 China Fortune Land Development MTN002", afirmando que se enteró por canales públicos de que dos transacciones de financiación fiduciaria de Es posible que las filiales de China Fortune Land Development no lleguen a tiempo. El pago implica "Zhongrong-Jida 11". En ese momento, China Fortune Land Development respondió que había llegado a un acuerdo con Zhongrong Trust y que el proyecto no activaría la "cláusula de protección cruzada".
Sin embargo, muchos bonos extranjeros de China Fortune Land Development todavía se vieron arrastrados por esto y cayeron drásticamente. Muchos bonos nacionales, incluidos 16 China Bond, 18 China 01, 18 China 02 y 18 China 03, lo han hecho. también ha sido suspendido de sus actividades comerciales.
Según estadísticas incompletas de China Business News, China Fortune Land Development tiene actualmente 17 bonos con un saldo de bonos de 36,9 mil millones de yuanes. La Fundación Jiutong de China Fortune Land Development tiene 24 acciones y bonos, con un saldo de bonos de 654,38+05,3 mil millones de yuanes. Entre los bonos antes mencionados, casi 20 mil millones vencerán en 2021.
Lo que es aún más difícil es que las instituciones rebajaron la calificación de China Fortune Land Development, lo que afectó aún más la refinanciación de la empresa. 65438+El 13 de octubre, Moody's rebajó la calificación Ba3 de China Fortune Land Development a B2 e incluyó la calificación en el alcance de la evaluación para futuras rebajas. Moody's cree que la rebaja refleja que los resultados operativos y el flujo de caja de China Fortune Land Development son inferiores a lo esperado. Dada su escasa liquidez, una gran cantidad de deuda vencerá o se convertirá en deuda recomendable en los próximos 12 a 18 meses, aumentando su riesgo de refinanciación.
El 8 de octubre de 65438, CICC también rebajó la calificación de inversión de China Fortune Land Development a neutral. CICC predice que será difícil para China Fortune Land Development cumplir con los requisitos de desempeño para los juegos de azar. Al mismo tiempo, considerando que después de la implementación de prueba de las nuevas tres líneas rojas, la adquisición de tierras se reducirá en el futuro, es difícil aumentar la escala de las reservas de tierras y las cuentas recibidas por adelantado seguirán disminuyendo año tras año. -año. Se espera que en el futuro también se vean presionados los ingresos por liquidación y el crecimiento de los beneficios. Desde entonces, Fitch Ratings y China Chengxin International han bajado sucesivamente las calificaciones de China Land Development.
Con la divulgación del anuncio de incumplimiento de la deuda de la compañía en la tarde del 1 de febrero, las presiones operativas y los problemas de deuda existentes de China Fortune Land Development han salido a la luz, y las preocupaciones y esperanzas coexisten en el mercado. El mundo exterior espera que los accionistas, acreedores y otras instituciones se reúnan para ayudar a la empresa a superar la crisis.