¿Por qué están aumentando los precios de la vivienda en Beijing?
La cuestión del aumento y la caída de los precios de la vivienda en Beijing en 2008 se ha debatido durante mucho tiempo en la industria, ya a principios de septiembre, en respuesta a los disparatados aumentos de precios de proyectos como Oceanwide International. y Vanke Jinyang, el autor advirtió: "Los precios de la vivienda se están disparando y sobregirando el futuro". "Posiblemente, el punto de inflexión del mercado inmobiliario de Beijing aparecerá dentro de medio año", advierte que este loco aumento de precios conducirá a una reacción en cadena. lo que inevitablemente obligará al uso de fuertes medidas de macrocontrol, como aumentar los pagos iniciales, provocando así que el punto de inflexión del mercado inmobiliario llegue antes.
Como era de esperar, con la llegada de la nueva política de préstamos para segundas viviendas, el mercado inmobiliario se está enfriando día a día y muchos proyectos en Beijing han comenzado a reducir los precios. El más típico es el. La séptima fase de Coastal Silo City debido a las preocupaciones sobre las perspectivas del mercado debido a la recesión, el desarrollador simplemente cambió el nombre del proyecto a "Meilishan" y redujo directamente el precio original de tapa dura de 18.000 yuanes por metro cuadrado al precio aproximado de 13.000 yuanes por metro cuadrado. Metro después de deducir el factor de decoración fina, la caída fue de 3.000 yuanes/metro cuadrado. Además, muchos proyectos de desarrollo de marcas, incluidos R&F Festival Walk, World Trade Aolin, etc., han adoptado grandes descuentos y promociones para reducir los precios de la vivienda.
Sin embargo, a pesar de que el mercado se enfría día a día, los promotores que han disfrutado de fuertes ventas de propiedades durante varios años todavía no están dispuestos a admitir que ha llegado el punto de inflexión. Muchos grandes nombres del sector inmobiliario han criticado duramente la teoría del punto de inflexión. Lamentablemente, el autor figuraba como una de las "personas menos populares entre los promotores" y su nombre estaba en primer plano.
Pero como dijo el autor al lanzar los blogs en Sina y Focusfang.com: "El mayor problema en la industria inmobiliaria actual no es que haya muy poca gente que entienda, sino que hay demasiada gente". que pretenden estar confundidos." Por esta razón, el autor una vez más lanzó una "advertencia próspera": ¡Los precios de la vivienda en Beijing sin duda caerán en el primer trimestre de 2008!
Primero: El precio vertiginoso de la propiedad mercado inmobiliario en 2007 no significa que el mercado inmobiliario esté en auge. 2007 fue el año en el que los precios inmobiliarios de Beijing aumentaron más rápidamente. Sin embargo, antes de junio, las ventas generales en el mercado inmobiliario de Beijing fueron relativamente lentas en los cuatro meses siguientes, julio, agosto, septiembre y octubre, aunque los precios de la vivienda aumentaron. Rápidamente, el volumen de transacciones, una medida de datos importante para el mercado inmobiliario, ha seguido disminuyendo en comparación con 2006. Desde mediados de noviembre, el volumen de transacciones del mercado inmobiliario de Beijing ha disminuido significativamente, lo que es una señal de un punto de inflexión en el mercado inmobiliario de Beijing.
Segundo: La demanda disminuirá significativamente en 2008. El mercado inmobiliario actual se sustenta principalmente en las cuatro necesidades siguientes. La primera es la especulación y la demanda de inversión, que se espera que se beneficie del aumento de los precios de la vivienda en el futuro. El segundo es el pánico en la demanda de compra, el miedo a entrar temprano en el mercado debido al aumento de los precios de la vivienda y a la imposibilidad de poder permitirse una casa. El tercero es la necesidad de modernización. El cuarto es la exigencia rígida. Entre estos cuatro tipos de demanda, sólo el último es rígido y los demás son elásticos. Puede crecer bruscamente en el corto plazo o contraerse bruscamente en el corto plazo. La demanda explota cuando se espera que los precios de la vivienda aumenten y se contrae cuando se espera que los precios de la vivienda aumenten. Se espera que los precios de la vivienda caigan. En el contexto actual en el que todo el mercado se ha enfriado y los precios de la vivienda en Beijing han comenzado a bajar, estos tres tipos de demanda se evaporarán rápidamente.
Tercero: La situación de los préstamos para vivienda sigue siendo grave en el primer trimestre de 2008. En cuanto a las actuales medidas de control financiero, la mayoría de los promotores dan por sentado que se trata de ajustes crediticios cíclicos por parte de los bancos comerciales a finales de año. La espera de la llegada de la nueva cuota anual de préstamos en febrero se ha convertido en el apoyo más importante para la mayoría. Los promotores continuarán con su estrategia de precios elevados de la vivienda como base fundamental. Sin embargo, es una conclusión inevitable que el gobierno central adoptará una política monetaria restrictiva en 2008, controlará estrictamente el monto total de los préstamos y el ritmo de emisión, y controlará estrictamente la inversión en activos fijos y en bienes raíces. Las compuertas para los préstamos hipotecarios no se abrirán en gran escala en el primer trimestre de 2008. Las empresas promotoras que habían puesto sus esperanzas en las compuertas para los préstamos hipotecarios en el primer trimestre de 2008 sufrieron un duro golpe. Sumado al enorme número de clientes que completaron transacciones en el cuarto trimestre de 2007 pero no fueron aprobados para préstamos, la mayoría de los préstamos hipotecarios en el primer trimestre pueden quedar eliminados por contratos completados en el cuarto trimestre de 2007.
Cuarto: La oferta aumentará significativamente en 2008. Debido a las débiles ventas del primer semestre de 2007 y a las reticencias a vender en el segundo semestre del año, gran parte de la oferta de 2007 se retrasará hasta 2008 para entrar en el mercado. Proyectos afectados por el "90/70". "La política que se implementó el 1 de junio de 2006 también ingresará al mercado al mismo tiempo. Millones de metros cuadrados de viviendas asequibles iniciadas en septiembre y octubre también se suministrarán al mercado en 2008. Beijing marcará el comienzo de un pico de oferta. en el primer semestre de 2008. Además, la industria es consciente desde hace tiempo de la incertidumbre de la tendencia del mercado inmobiliario después de los Juegos Olímpicos. El autor cree que ningún promotor esperará a los Juegos Olímpicos antes de entrar en el mercado. Todas las principales empresas de desarrollo harán todo lo posible para aumentar la velocidad de las ventas, la demanda disminuirá, los préstamos hipotecarios se reducirán y el pico de oferta llegará al mismo tiempo.
Quinto: Aparecen las consecuencias de sobregirar el concepto olímpico.
A nivel internacional, casi todos los países han visto caer los precios de la vivienda después de los Juegos Olímpicos. La razón principal es que antes de los Juegos Olímpicos, los inversores y los compradores comunes creen que los precios de la vivienda seguirán aumentando hasta los Juegos Olímpicos. Por lo tanto, son optimistas sobre las perspectivas de inversión o están preocupados. sobre el aumento de los precios de la vivienda. Elija ingresar al mercado lo antes posible. Al mismo tiempo, los promotores también creerán que los precios de la vivienda no bajarán antes de los Juegos Olímpicos, por lo que frenan las ventas y aumentan los precios significativamente. Como resultado, tanto la oferta como la demanda son optimistas sobre la dirección del mercado inmobiliario antes de los Juegos Olímpicos. El esperado aumento de los precios de la vivienda se ha convertido en un fenómeno común y, al final, se paga por adelantado. Existe la posibilidad de que el mercado inmobiliario se revalorice durante mucho tiempo después de los Juegos Olímpicos. Una vez que terminen los Juegos Olímpicos, la mentalidad de los compradores de viviendas volverá a la racionalidad y los promotores no tendrán motivos para ser optimistas sobre la solidez de los precios de las viviendas, elevados por los pagos anticipados, que inevitablemente se relajarán y volverán a caer a un nivel razonable.
El autor predice que la corrección de los precios de la vivienda en Pekín en 2008 se reflejará en los siguientes aspectos: En primer lugar, los proyectos en venta reducirán sus precios encubiertamente debido a la presión financiera y la presión competitiva que se espera. que la tasa de promoción de descuento alcanzará el 10% en el primer trimestre Los proyectos de nueva construcción reducen los precios vencidos y optan por entrar al mercado a precios bajos, con un descenso previsto del 15% para la vivienda de segunda mano, debido a la mayor rentabilidad; El potencial para los inversores que ingresan al mercado temprano y los altos costos para los inversores que ingresan al mercado más tarde, el primer tipo de clientes puede reducir el retiro de efectivo vencido de los ingresos, y el último tipo de clientes puede vender en pánico. La vivienda de segunda mano puede alcanzar entre el 15% y el 20% en comparación con el punto más alto registrado en noviembre de este año.
Sin embargo, cabe señalar que la corrección de los precios de la vivienda mencionada por el autor no significa que todas las propiedades bajarán de precio al mismo tiempo, ya que la demanda del mercado en Pekín sigue siendo fuerte y estructural. Es más probable que se produzcan ajustes, y algunas propiedades con un desempeño de costos relativamente alto. Los proyectos y propiedades de precio medio a bajo aún ganarán el reconocimiento del mercado, mientras que los proyectos en áreas centrales tendrán poco impacto en el mercado debido a sus mayores ingresos por alquiler y fuertes función de preservación del valor. Sin embargo, aquellos proyectos que siguieron ciegamente la tendencia de aumento de precios en 2007 y carecieron de puntos brillantes serán los más afectados en esta ronda de reorganización. Todo el mercado, que tiene un tamaño enorme y tiene enormes fondos acumulados para proyectos, también se convertirá en un agujero negro que se tragará las ganancias de estos grandes promotores.