Beijing, Chengdu y otros lugares han introducido intensamente políticas regulatorias. ¿Es seguro que el mercado inmobiliario se enfriará en la segunda mitad del año?

Representado por Wuhan Commercial Paper, el atributo de "mercado de pólizas" del mercado inmobiliario ha alcanzado un nivel sin precedentes, y esta tendencia aún se está profundizando.

Recientemente, Beijing, Chengdu, Hangzhou, Dongguan y otros lugares han emitido sucesivamente políticas de control del mercado inmobiliario, con el objetivo de enfriarlo. Entre ellas, las políticas de Beijing y Chengdu están dirigidas respectivamente al divorcio y al divorcio. Aunque las políticas son pequeñas, la precisión es importante y el mercado inmobiliario de Hangzhou ha mejorado aún más las restricciones de compra al extender el período de seguridad social.

En la era actual de políticas frecuentes, la regulación inmobiliaria se está volviendo más precisa y completa. Sin embargo, aun así, la industria cree que el mercado inmobiliario seguirá enfrentando una presión creciente sobre los precios de la vivienda, y la regulación política es. todavía en un estado "estrecho".

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¿Los precios de la vivienda han aumentado demasiado rápido, lo que ha provocado un fuerte aumento de la presión urbana?

En términos de regulación, la política del mercado inmobiliario de Beijing tiene una fuerte importancia de señalización y se puede decir que es un punto de referencia para que otras ciudades del país regulen el mercado inmobiliario.

El 5 de agosto, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing emitió el "Anuncio sobre nuevas mejoras en la política de restricción de compra de viviendas comerciales", que aclaraba que si una pareja se divorcia, si la familia original ya posee 2 o más casas antes del divorcio, después del divorcio, dentro de los 3 años posteriores a la fecha, ninguna parte puede comprar una casa en esta ciudad. Las nuevas regulaciones se implementarán a partir del día 5.

Obviamente, se trata de una política pequeña desde la perspectiva de la industria, la regulación del mercado inmobiliario de Beijing se trata principalmente de “parches”. Sin embargo, su significado es mucho mayor que su efecto real. El responsable pertinente de la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing dijo que la introducción de nuevas regulaciones para frenar la compra de viviendas por "divorcios falsos" también es para implementar el espíritu de la conferencia de trabajo del gobierno central sobre la aceleración del desarrollo del alquiler asequible. vivienda y seguir regulando el mercado inmobiliario, y mantener la determinación inquebrantable de la regulación.

La industria cree que esto es más bien una declaración. Lo importante es que Beijing continuará afinando el control, especialmente la implementación del mecanismo de rendición de cuentas. Los principales líderes de cada distrito deben investigar personalmente. y realizar investigaciones en profundidad, fortalecer el despacho para garantizar que los precios de la tierra y de la vivienda se estabilicen dentro de un rango razonable.

Esto es consistente con el tono anterior del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural el 22 de julio, Zhang Qiguang, Director del Departamento de Supervisión del Mercado Inmobiliario del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. , dijo que es necesario trabajar con los departamentos pertinentes para implementar aún más las principales responsabilidades de los gobiernos urbanos y fortalecer la supervisión de los gobiernos provinciales. Las responsabilidades de orientación deben rendir cuentas firmemente en las ciudades que no tienen un buen desempeño en regulación y control y tienen viviendas. los precios suben demasiado rápido.

La semana pasada, Ni Hong, Viceministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, se reunió con camaradas responsables de los cinco gobiernos municipales de Yinchuan, Xuzhou, Jinhua, Quanzhou y Huizhou, y propuso nuevas Situaciones en el mercado inmobiliario en la primera mitad del año deben abordarse nuevas cuestiones, intensificarse la regulación y supervisión y promoverse el mercado inmobiliario hacia un desarrollo estable y saludable.

La razón es que el mercado inmobiliario está demasiado activo. Los datos de la Oficina de Estadísticas muestran que en junio de 2021, el índice de precios de venta de los edificios residenciales comerciales de nueva construcción en Yinchuan, Xuzhou, Jinhua, Quanzhou y Todos Huizhou aumentaron más de 4 mes a mes, y el aumento interanual fue de 6 o más. En términos de casas de segunda mano, su aumento mes a mes también superó 4. Especialmente en Jinhua. el incremento intermensual del índice de precios de la vivienda de segunda mano alcanzó el 10.

En este sentido, Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, cree que la rendición de cuentas en las entrevistas es una parte importante de la gestión de mecanismos a largo plazo. La regulación dice adiós a la anterior regulación vertical. y recurre a "una ciudad, una ciudad". La regulación en el marco de la "política" significa que la autonomía de la regulación recae en los gobiernos locales, y la responsabilidad también recae en los gobiernos locales, y los gobiernos locales deben ser responsables de los efectos de la regulación. .

“Esto también indica que la política de regulación inmobiliaria mejorará el mecanismo de una ciudad, una política, y no hay posibilidad de flexibilización o ajustes cíclicos”, dijo Li Yujia después de la reciente implementación de. El recorte del RRR, el mercado espera que el pico cíclico de las políticas regulatorias pueda dar lugar a la posibilidad de relajar las restricciones. Siempre que los precios de la vivienda y del suelo aumenten, se podrán introducir nuevas políticas regulatorias en cualquier momento.

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¿Construir un mecanismo eficaz a largo plazo para los edificios?

Resumen de las principales políticas inmobiliarias de julio a agosto

Fuente de datos: compilado según el inventario del China Index Institute

Combinado con la regulación del mercado inmobiliario, este año, se puede encontrar que la industria inmobiliaria La regulación del mercado inmobiliario se caracteriza por su precisión y amplitud.

En términos de precisión, según la observación de Kerui, Huzhou, Xi'an, Hefei, Jiaxing, Shaoxing y otras ciudades han mejorado sucesivamente su control, principalmente involucrando restricciones de compra mejoradas, restricciones de préstamos mejoradas y límites de precios mejorados. , mejora de las restricciones de venta y aumento de los impuestos y tasas sobre transacciones inmobiliarias, establecimiento de precios de referencia para viviendas de segunda mano, lotería de puntos para viviendas nuevas, etc.

Especialmente para el precio de referencia de las casas de segunda mano, hasta ahora, desde Shenzhen, Chengdu, Dongguan, Xi'an, Shaoxing, Wuxi y otras ciudades han emitido avisos de políticas relevantes. La China Index Academy cree que la cobertura del mecanismo de publicación de precios de referencia del mercado de viviendas de segunda mano continúa ampliándose y la "caja de herramientas" de control de precios continúa mejorando. Al mismo tiempo, la publicación de los precios de referencia del mercado de viviendas de segunda mano. formará una referencia para préstamos hipotecarios, precios de cotización y otros aspectos, estabilizará efectivamente las expectativas del mercado y logrará el objetivo de "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas".

Además, también se están introduciendo políticas para la vivienda en los distritos escolares. Beijing, Taiyuan, Wenzhou y otras ciudades han introducido sucesivamente políticas para la vivienda en los distritos escolares. Por ejemplo, el 4 de julio, la Administración de Vivienda del Distrito Xicheng de Beijing. La oficina organizó el distrito Neilianjia, I Love My Home (000560, Stock Bar), 21st Century Real Estate, Wheatfield, Zhongyuan y otras importantes agencias de corretaje de bienes raíces celebraron reuniones de trabajo para presentar requisitos laborales para que las agencias de corretaje de bienes raíces cooperen activamente con el implementación de políticas de reforma educativa.

En términos de amplitud, esto se refleja principalmente en la amplitud del alcance de la regulación, desde la supresión de los préstamos comerciales hasta el aumento de las tasas de interés hipotecarias y el crédito en el sector inmobiliario. se ha endurecido en todos los ámbitos. Los datos publicados por la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China muestran que a finales de abril, los préstamos inmobiliarios aumentaron un 10,5% interanual, alcanzando la tasa de crecimiento su nivel más bajo en ocho años.

Al mismo tiempo, el saldo de los fideicomisos inmobiliarios y la escala de los productos de gestión financiera invertidos en bienes raíces continúan disminuyendo. El saldo de los fideicomisos inmobiliarios ha caído aproximadamente un 13,6% en comparación con el mismo período. El año pasado ha mostrado una tendencia a la baja continua desde junio de 2019, y los productos de gestión financiera invertidos en activos inmobiliarios no estándar han seguido disminuyendo. La escala del producto disminuyó un 36% interanual.

Los tipos de interés hipotecarios también han aumentado significativamente. Los datos de Rong360 muestran que en mayo de 2021, la tasa de interés hipotecaria promedio nacional para préstamos para primera vivienda fue de 5,33, un aumento de 11BP desde finales de 2020, y la tasa de interés promedio para préstamos para segunda vivienda fue de 5,61, un aumento de 8BP desde finales de 2020. finales de 2020.

Por otro lado, al implementar la reforma del lado de la oferta de tierras, Li Yujia cree que, a excepción de unas pocas ciudades, la tasa de prima general para la primera ronda de oferta de tierras centralizada es muy baja. y la tasa de prima de transacción real después de deducir la construcción competitiva es solo 16-17, por lo tanto, habrá poca presión para que los precios de la vivienda se recuperen en el futuro y, a medida que se están iniciando restricciones de precios en varios lugares, habrá poca presión para la tierra. precios para obligar a relajar los límites de precios.

En la actualidad, las políticas adoptadas por la industria inmobiliaria en torno a "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas" se han vuelto más abundantes y flexibles tanto en profundidad como en amplitud. No solo eso, las políticas futuras. se espera que se amplíen aún más. El CRIC cree que la reforma del mecanismo de largo plazo del sector inmobiliario entrará en la "zona de aguas profundas". En el futuro, la oferta de viviendas de alquiler y la reforma del sistema de impuestos inmobiliarios pueden acelerarse, con mayor velocidad e intensidad. que las expectativas del mercado.

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¿Es seguro que el mercado inmobiliario se enfriará en la segunda mitad del año?

Bajo la alta presión de las políticas, el mercado inmobiliario está mostrando una tendencia a la baja. Los datos de la Oficina de Estadísticas muestran que en junio, el índice de prosperidad del desarrollo inmobiliario fue de 101,05, disminuyendo durante cuatro meses consecutivos.

Pero en general, la popularidad en la primera mitad del año sigue siendo muy alta. Los datos de la Oficina de Estadísticas muestran que de enero a junio, la superficie de ventas de viviendas comerciales fue de 886,35 millones de metros cuadrados. , un aumento interanual del 27,7% de los cuales, el área de ventas de edificios residenciales aumentó un 29,4%; las ventas de viviendas comerciales fueron 9.2931 millones de yuanes, un aumento del 38,9% de los cuales, las ventas residenciales aumentaron un 41,9%; %.

No sólo eso, el mercado inmobiliario se enfrenta a una presión estructural al alza sobre los precios de la vivienda en la segunda mitad del año. Tomando a Beijing como ejemplo, el precio mínimo promedio del primer lote de edificios residenciales es de aproximadamente 35.000. yuanes por metro cuadrado, y el precio de venta residencial promedio real puede ser de 63.000 yuanes, o incluso más. La industria cree que si estas parcelas de tierra se pueden vender al precio máximo en el futuro, el aumento de precio en el mercado principal de Beijing puede exceder. 30%.

El China Index Institute cree que debido al impacto de las políticas regulatorias a corto plazo, el crecimiento de los precios de la vivienda en las ciudades calientes se desacelerará. Sin embargo, a juzgar por la relación entre los precios del suelo, los precios de la vivienda de segunda mano y los precios de la vivienda nueva, los precios de la vivienda nueva han aumentado estructuralmente a lo largo del año.

Por un lado, el precio general actual de las viviendas de segunda mano en 100 ciudades ha mostrado una fuerte resistencia. El aumento de los precios de las viviendas de segunda mano también puede reflejar que el sentimiento actual de los compradores de viviendas todavía está en alza. un nivel alto, lo que respalda los precios de las casas nuevas;

Por otro lado, el precio de transacción de los terrenos residenciales ha aumentado significativamente desde principios de este año, y el aumento continuo de los precios de los terrenos también ha ejercido un cierta influencia sobre los precios de la vivienda. En conjunto, los precios de las viviendas nuevas pueden seguir aumentando ligeramente en la segunda mitad del año.

Aunque los efectos de las políticas han comenzado a aparecer, por ejemplo, los mercados urbanos como Shenzhen y Guangzhou se han enfriado, y algunas ciudades de tercer y cuarto nivel también están siguiendo políticas regulatorias. Se espera que los efectos de la política sean aún más evidentes, pero la regulación del mercado inmobiliario todavía se enfrenta a una gran presión.

Por ejemplo, Nantong fue entrevistado por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural el 8 de abril, y el 20 de abril se emitieron con urgencia diez medidas regulatorias. CRIC cree que la regulación de Nantong se limita a restringir el suministro lado y no implica restricciones de compra, restricciones de préstamos, restricciones de ventas y otros ajustes del lado de la demanda, es difícil revertir fundamentalmente las expectativas del mercado.

En otras palabras, aunque las políticas han sido tan intensivas y precisas, algunos mercados inmobiliarios seguirán enfrentando la presión del aumento de los precios de la vivienda y la creciente popularidad del mercado inmobiliario.