¿Por qué son tan valiosas las viviendas en los distritos escolares de Beijing?
¿Qué tan loco es el mercado inmobiliario de Beijing? En las últimas dos semanas, incluso un chino que no tiene idea de los precios de la vivienda debe haber oído hablar del aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en Beijing, desde "¿Cuánto han vencido los precios de la vivienda en Beijing al sentido común económico?" hasta "Me siento un poco triste por Beijing recientemente". " , hasta "Quienes todavía se quedan en Beijing no tienen salida"... Al observar los títulos de estos artículos, se puede comprender cómo los precios de la vivienda en Beijing ponen de los nervios a la gente una y otra vez.
Si los precios de la vivienda en Beijing son siempre impredecibles, entonces los precios de la vivienda en los distritos escolares de Beijing son aún más increíbles. Desde marzo de 2017, ha habido informes de que la vivienda en el distrito escolar de Beijing se ha encarecido entre 40 y 500.000 yuanes por semana; hay informes de que 8 millones solo pueden comprar un apartamento de una habitación de unos 40 metros cuadrados en la escuela de Deshengmen; distrito de Beijing; algunas parejas se divorciaron para comprar una casa en el distrito escolar. Después del matrimonio, la esposa se negó a volver a estar juntos; algunas personas también plantearon preguntas como "¿Por qué no es valioso un título académico, sino una casa en un distrito escolar?" ¿es?"
¿Por qué es buena la vivienda en un distrito escolar?
Primero debemos intentar responder a una pregunta: ¿Cuáles son las ventajas de la vivienda en un distrito escolar? Lo que la gente piensa más fácilmente es que los padres compran casas en distritos escolares para darles a sus hijos una escuela con un futuro sin preocupaciones, un futuro que puede aplastar a otros. En septiembre de 2015, el Instituto de Planificación y Diseño Tsinghua Tongheng de Beijing hizo cálculos. Las escuelas primarias clave de Beijing se distribuyen principalmente en Dongcheng (25), Xicheng (29), Haidian (33) y Chaoyang (27).
El número de distritos escolares donde los estudiantes pueden asistir a escuelas primarias clave representa sólo un poco más de 10 de todas las comunidades de Beijing. A excepción del distrito de Chaoyang, el precio de la vivienda en los principales distritos escolares primarios de Xicheng, Dongcheng y Haidian es aproximadamente un 20% más alto que el de los distritos escolares generales adyacentes. En otras palabras, los padres están dispuestos a pagar una prima del 20% por una casa en un distrito escolar de alta calidad. La razón por la que los padres no están dispuestos a gastar más dinero en Chaoyang puede ser simplemente que las escuelas primarias clave de Chaoyang no han ampliado la brecha con otras escuelas.
Los padres no son estúpidos y la prima refleja su deseo de contar con recursos educativos de alta calidad. Según el Instituto de Investigación Educativa del Siglo XXI, la escuela primaria número 3 de Zhongguancun en el distrito de Haidian gastó 61,86 millones de yuanes sólo en gastos de educación en 2009, mientras que el promedio de las otras 96 escuelas primarias ordinarias encuestadas fue de sólo 9,87 millones de yuanes, lo que no es un cantidad en absoluto.
Otro ejemplo es la Escuela Primaria N° 1 de Zhongguancun, que cuenta con 163 maestros con puestos intermedios y superiores. En comparación, el número promedio de 96 escuelas primarias ordinarias es sólo una lamentable cifra de 27. Aunque los datos públicos son extremadamente escasos y hay pocos estudios recientes sobre los recursos didácticos de la escuela primaria disponibles en el mercado, lo cierto es que la brecha entre las escuelas de Beijing no ha mejorado mucho en los últimos años.
Los padres no tienen miedo de ser los beneficiarios porque esperan que la prima por la vivienda en el distrito escolar de Beijing se pueda recuperar y que la prima no se desperdicie. Compré una casa más cara en el distrito escolar para que mis hijos fueran a la escuela. Antes de que mis hijos pudieran ir a la escuela, los precios de la vivienda habían aumentado hasta el punto de que podían compensar la prima e incluso compensar el costo de criar a los niños. Sólo China tiene algo así. algo bueno.
Las viviendas en los distritos escolares tienen una base masiva
Se puede decir que no es razonable que las viviendas en los distritos escolares de Beijing no aumenten de precio. Los datos del Centro Municipal de Información de Salud de Beijing nos dicen que Beijing ha experimentado tres clímax de fertilidad, a saber, a principios de la década de 1960, toda la década de 1980 y el período desde principios de este siglo hasta hoy (2003-2015).
Descubrirá que el auge de la natalidad entre 2003 y 2015 corresponde en realidad al pico de población natal de la década de 1980: las personas "posteriores a la década de 1980" acaban de entrar en edad fértil y tienen grandes expectativas para Beijing. . La contribución del crecimiento de la población natal es indispensable. Además, en los primeros 10 años de este siglo, todavía había muchos jóvenes de otros lugares que tuvieron la suerte de convertirse en beijineses. Varios factores trabajaron juntos para aumentar el número de nacimientos en Beijing cada año.
El aumento del número de nacimientos provocará, por supuesto, un aumento del número de personas que irán a la escuela en unos años. Dado que la edad general de inscripción para los niños en Beijing es de 6 años, significa que los niños de Beijing nacidos en 2003 tendrán que ingresar a la escuela en 2009, y los padres tendrán que considerar qué escuela es mejor para sus hijos. De manera similar, es posible que los padres de niños nacidos en Beijing en 2011 hayan comprado una casa en un distrito escolar y hayan hecho planes para sus hijos antes de 2017.
La población nacida en Beijing en 2003 era sólo de 44.859 habitantes, la más baja desde 1950.
Después de diez años de increíble crecimiento, la población nacida en Beijing alcanzó su punto máximo en 2014: 152.929 personas. En los cinco años comprendidos entre 2010 y 2014, el número total de personas nacidas en Beijing superó las 600.000. Dado que en Beijing sólo hay unas pocas buenas escuelas, los padres de estos recién nacidos naturalmente codician las limitadas viviendas en los distritos escolares. Ellos son la base masiva detrás del aumento de los precios de la vivienda en los distritos escolares en los últimos años.
A Beijing no le preocupa no tener sucesores.
Entonces, ¿durante cuánto tiempo seguirán subiendo los precios de las viviendas en los distritos escolares? Nos es imposible predecir los precios de la vivienda. Sólo podemos intentar predecir la población, que es más fácil de predecir.
Si Beijing mantiene sin cambios el actual sistema de registro de hogares, cuando termine esta ola de baby boom, el número de nacimientos sólo disminuirá en lugar de aumentar. Ya sabes, la urbanización es uno de los mejores anticonceptivos. Hoy en día, la tasa de fertilidad total de Beijing se ubica entre las más bajas de las principales ciudades del país. El número de personas nacidas en Beijing en 2015 ha disminuido, volviendo a caer a 126.648. Las estadísticas de 2016 aún no se han publicado y me temo que nunca más se alcanzará el pico de 2014.
Aunque se relajó la política de dos hijos, el número de nacimientos en todo el país en 2016 fue de solo 17,86 millones, cifra inferior al crecimiento explosivo esperado de 20 millones. El precipicio de la tasa de fertilidad es una certeza, y Beijing no lo es. inmune. Aunque la Comisión de Salud y Planificación Familiar de Beijing anunció con confianza que el número de recién nacidos en Beijing alcanzará un nuevo máximo en 2016, el último baby boom está a punto de llegar a su fin.
Pero no olvide que cosas como el registro de hogares y la escolarización son sólo cuestión de una palabra del gobierno. No hay suficientes recién nacidos nacidos en Beijing y los ciudadanos que no son de Beijing pueden compensarlo. En los últimos años, para controlar estrictamente a la población urbana, Beijing ha utilizado innumerables tácticas despiadadas, incluido el control de la gente a través de la educación, el control de la gente a través de la vivienda y el control de la gente a través de la industria. Sin embargo, Beijing no puede ahuyentar a los forasteros pase lo que pase.
Pekín es un enorme imán. De 2009 a 2014, la entrada neta de la población permanente de Beijing (incluidos los registros de hogares y los registros no de hogares) alcanzó los 3,96 millones, lo que eleva el total a 21,51 millones. En 2015, entre la población migrante permanente de Beijing, aquellos que habían abandonado su lugar de registro familiar durante cinco años o más representaban el 47,1%, lo que significa que casi la mitad de la población migrante se había establecido en Beijing y no había huido de Beijing durante al menos cinco años. años.
La razón para no huir de Beijing es simple. Para la mayoría de los extranjeros, no hay esperanza para su ciudad natal. En 2015, la población migrante permanente de Beijing procedía principalmente de cinco provincias: Hebei, Henan, Shandong, Heilongjiang y Anhui, lo que representaba el 57,6% en total. Los lectores interesados pueden comprobar por sí mismos el ingreso disponible per cápita y otros indicadores de estas provincias, y entonces comprenderán lo que significa "votar con los pies".
Aunque la población permanente de los distritos de Xicheng y Dongcheng, donde las viviendas se agrupan en distritos escolares de altísimo nivel, experimentó un crecimiento negativo en 2015, esto es básicamente un resultado directo del control gubernamental sobre las personas. En el futuro, habrá cada vez menos recién nacidos nacidos en Beijing en las ciudades del este y del oeste. Para estabilizar el alto precio de la vivienda en el distrito escolar, no se puede hacer nada.
Cada ronda de reforma educativa aumenta los precios
Habiendo dicho tanto sobre la población, la población no es de ninguna manera el único factor que determina el altísimo precio de la vivienda en los distritos escolares. Puede que la gente común no sepa que la política de inscripción de Beijing sufrió ajustes importantes en 2014, pero los padres deben ser conscientes de ello. En 2014, Beijing llevó a cabo reformas educativas en un intento de bloquear todo tipo de canales grises para ingresar a buenas escuelas, como estudiantes de primer nivel, estudiantes con talentos especiales y tarifas de patrocinio. La aparentemente "bien intencionada" reforma de la equidad educativa ha creado el mercado inmobiliario actual en los distritos escolares de secundaria.
"Southern Weekend" informó que después de la reforma educativa de Beijing, los niños que asisten a la escuela primaria solo pueden presentar solicitudes de admisión basándose en el principio de estar cerca y exentos de exámenes. Y el lugar donde viven los padres determina a qué escuelas pueden asistir sus hijos. Para los estudiantes registrados en Beijing, en el pasado, siempre que su registro familiar estuviera en el distrito de Xicheng, podían solicitar la admisión a la escuela más cercana. Ahora, además de su registro familiar en Xicheng, también deben vivir en Xicheng. .
Algunos "Niu Xiao" tienen que dividir a sus hijos en tres, seis o nueve grados debido a sus limitadas calificaciones académicas. Por ejemplo, la lista de orden de admisión de la escuela primaria Huangchenggen en el distrito de Xicheng en 2015 muestra que el primer orden es "los derechos de propiedad de la casa del tutor legal con el registro del hogar en esta área", y el cuarto orden es "la propiedad de la casa no directa". derechos con el registro del hogar en esta zona". La implicación es que el registro de los hogares es importante, pero es más importante que los padres sean propietarios de una casa, lo que aumenta la demanda de vivienda en los distritos escolares.
Además, a partir de 2016, los distritos de Haidian y Xicheng, donde se reúnen escuelas prestigiosas, inventaron una política llamada “un título en seis años”. Una propiedad sólo puede proporcionar un lugar para que un niño de una familia asista a la escuela en un plazo de seis años. Después de que este tipo de vivienda de distrito escolar se "usa" una vez, tiene que esperar seis años antes de que pueda volver a convertirse en una "vivienda de distrito escolar", lo que equivale a reducir la oferta general de viviendas de distrito escolar.
Es más, los datos de la Oficina de Tierras y Recursos de Beijing muestran que la oferta de tierras en Beijing en 2016 ha alcanzado su punto más bajo en los últimos años. Especialmente en los distritos de Dongcheng y Xicheng, en los últimos años casi no se han aprobado indicadores para nuevos terrenos residenciales, por lo que no habrá nuevas viviendas comerciales. Un par de padres que quieran comprar una casa en el distrito escolar solo pueden comprar una casa en el distrito escolar de segunda mano. Está claro quién provocó el colapso de la oferta de viviendas en el distrito escolar.
En marzo de 2016, el precio de una casa en Wenchang Hutong, distrito de Xicheng, Beijing, comenzó en 4,6 millones de yuanes y finalmente se vendió por 5,3 millones de yuanes. /Visual China
En marzo de 2016, en Wenchang Hutong, distrito de Xicheng, Beijing, el precio de una casa en el primer distrito escolar comenzó en 4,6 millones y finalmente se vendió por 5,3 millones. /Visual China
(Las respuestas anteriores se publicaron el 20 de marzo de 2017; consulte las políticas de compra de viviendas actuales y relevantes)
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