¿Puedes pedir prestado 7 millones para especulación inmobiliaria si finges un divorcio? El gerente de crédito del banco dijo esto.

Recientemente, el "modelo definitivo" de especulación inmobiliaria en ciudades de primer nivel se ha vuelto viral en las principales redes sociales. Se dice que a través de este método, los especuladores inmobiliarios pueden utilizar propiedades existentes para obtener fondos bancarios. y los fondos retirados pueden Utilícelo para seguir especulando con bienes raíces; al mismo tiempo, el riesgo operativo se transfiere completamente al banco y el especulador inmobiliario no asume ningún riesgo.

Esta pregunta aritmética sobre la especulación inmobiliaria de repente se hizo popular. Parece que todo el mundo ha encontrado el "último secreto" de la especulación inmobiliaria, pero ¿es la realidad realmente tan precisa y hermosa como esta pregunta? Primero escuchemos lo que tiene que decir el gestor de crédito bancario.

El "modelo definitivo" de especulación inmobiliaria "sin capital y sin riesgo"

El "modelo definitivo" de especulación inmobiliaria en ciudades de primer nivel que se ha vuelto viral es este : La pareja tiene una suite en Beijing y el marido sólo escribe que la casa está a nombre de mi esposa y luego ella fingió el divorcio. El precio de mercado actual de la casa es de 7 millones de yuanes. El marido le pidió a su esposa que le vendiera la casa por 10 millones de yuanes, con un pago inicial de 3 millones de yuanes y un préstamo de 7 millones de yuanes. De esta forma, la pareja siguió viviendo en la casa, pero tenía 7 millones de yuanes extra en sus manos. Los ingresos de esta inversión de 7 millones de yuanes sólo pueden utilizarse para liquidar la hipoteca.

Si el precio de la vivienda se desploma, el marido dejará de pagar la hipoteca y dejará que el banco se lleve la casa. De este modo, la casa de la pareja puede liquidarse a un nivel elevado; si los precios de la vivienda siguen subiendo, el marido puede venderla en el momento adecuado y beneficiarse de la diferencia. De esta manera, no importa si sube o baja, puede obtener ganancias constantes sin perder dinero y también hará subir los precios de la vivienda.

¿Cómo se calcula esto? Primero, expliquemos en detalle:

Primero, la pareja tenía una casa en Beijing, y primero puso la casa solo a nombre de la esposa; segundo, divorcio falso; tercero, la esposa usó la propiedad por 10 millones; yuanes El precio total se vendió al marido, pero el precio real de mercado de la casa era de sólo 7 millones de yuanes. En cuarto lugar, el marido no pudo pagar los 10 millones de yuanes completos, por lo que buscó un préstamo bancario y el banco le proporcionó un; Préstamo del 70%, es decir, 7 millones de yuanes, y el marido hizo un pago inicial de 3 millones de yuanes. Finalmente, la pareja que fingió el divorcio todavía vivía en la misma propiedad, pero todavía tenía 7 millones en efectivo;

¿De qué sirve hacer esto?

En primer lugar, si tiene 7 millones en efectivo, puede usarlos para invertir y los ingresos de la inversión pueden pagar la hipoteca, por supuesto, también puede usarlos para especulación inmobiliaria, después de todo; , el mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel está en auge. En este momento, si dos personas poseen 2 o 3 suites al mismo tiempo, sus ingresos se duplicarán. En segundo lugar, 7 millones de yuanes en efectivo equivalen exactamente al valor real de la casa. Dado que el aumento del precio de la vivienda en las ciudades de primer nivel ha sido muy impresionante, existe la posibilidad de un ajuste a la baja si el precio de esta propiedad cae por debajo de los 7 millones de yuanes, entonces dejar de suministrarla y entregar la casa al banco; El precio de esta propiedad sigue aumentando en más de 7 millones de yuanes, luego simplemente pague la hipoteca con honestidad. Después de todo, el valor de la propiedad ha aumentado y sigue siendo un buen negocio.

Por lo tanto, si este método tiene éxito, será de hecho un negocio "sin capital y con enormes ganancias" para los especuladores inmobiliarios. El dinero será suyo y los riesgos serán del banco.

Incluso hay rumores en Internet: muchas personas en Beijing, Shanghai y Shenzhen están haciendo esto ahora, y esta es la fuente de la "crisis de las hipotecas de alto riesgo". Para una casa valorada en 7 millones de yuanes, el comprador obtiene un préstamo de 7 millones de yuanes, que en realidad es un pago inicial cero. En realidad, esto es lo mismo que la práctica de la industria bancaria estadounidense de otorgar un pago inicial cero a los grupos de bajos ingresos durante la crisis de alto riesgo de 2008. crisis hipotecaria.

¿Existe realmente algo tan bueno que aprovechar?

El gerente de crédito del banco se rió cuando escuchó la noticia: "Los bancos no son estúpidos. ¿Cómo podemos obtener un préstamo de 7 millones de yuanes para una propiedad que vale 7 millones de yuanes?"

Según el reglamento de funcionamiento del banco, este modelo se enfrenta a varios obstáculos:

En primer lugar, hay que tener claro que en las transacciones de vivienda de segunda mano, el importe de los préstamos bancarios se determina en función de la valoración, no el precio de la transacción. El banco elegirá una institución externa profesional para realizar la evaluación, y dichas instituciones externas generalmente tienen una relación comercial fija con el banco (sucursal o subsucursal). Si el precio de mercado es de 7 millones de yuanes, la valoración dada por la agencia de tasación suele ser de unos 7 millones de yuanes y no saltará repentinamente a 10 millones de yuanes. En la tasación real, para controlar los riesgos, se podrá descontar el valor real de tasación del precio de mercado.

En segundo lugar, además de las agencias de tasación profesionales, los empleados bancarios también realizan inspecciones in situ del estado de la garantía (es decir, del inmueble, si el precio de la transacción es significativamente mayor que el precio de las viviendas circundantes). del mismo tipo, el dependiente lo identificará fácilmente.

En el caso anterior, el precio de la transacción fue 40 yuanes más alto que el precio de mercado. Una diferencia de precio tan obvia no pasaría desapercibida para el vendedor.

Finalmente, cualquiera que haya tenido experiencia en préstamos sabe que el banco requerirá que el prestatario proporcione el flujo de capital de la cuenta personal. Esto es para medir que la primera fuente de pago del prestatario es solo la segunda; fuente de pago.

En el "modelo definitivo", con un préstamo de 7 millones de yuanes, según el método de pago igual de capital e intereses con un plazo de préstamo de 30 años, el prestatario debe pagar una hipoteca de 37.000 yuanes por mes; de acuerdo con la proporción del monto del préstamo que no excede el 50% del ingreso mensual Calculado, ¡el ingreso mensual del prestatario debe alcanzar los 74.000 yuanes! Según el ingreso disponible anual promedio de los residentes urbanos de mi país en 2015, es difícil para los residentes comunes obtener préstamos tan altos de los bancos.

Después de todo, los bancos tienen estrictos procesos de control de riesgos. La autoridad de aprobación final para el crédito no está en manos del vendedor, sino en las sucursales o incluso en la oficina central para cantidades particularmente grandes. La situación depende de cada banco. Las regulaciones son diferentes. Las personas que aprueban préstamos son profesionales del control de riesgos y es muy probable que descubran fraudes en el proceso inicial.

Se puede ver que el pago inicial de los préstamos hipotecarios en China es mucho mayor que el de los países extranjeros. Este es un medio extremadamente importante para que los bancos controlen los riesgos. Los gobiernos de China también son muy estrictos en la supervisión en esta área, por lo que sólo entonces podremos garantizar que China no tendrá una “crisis de las hipotecas de alto riesgo”.

(La respuesta anterior se publicó el 2 de marzo de 2016; consulte las políticas de compra de vivienda actuales y relevantes)

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