Fortalecer la construcción del mercado de suelo y promover el desarrollo urbano científico
Feng Xianxue, subdirector de la Oficina de Administración de Bienes Raíces y Recursos Terrestres de la ciudad de Shenzhen, provincia de Guangdong
1. Construcción del sistema institucional del mercado de tierras
Del proceso de construcción del mercado de tierras de Shenzhen se desprende que el desarrollo y la regulación del mercado de tierras son inseparables de las garantías institucionales. Mientras desarrollamos y estandarizamos el mercado de tierras, también estamos explorando el establecimiento de un sistema institucional que se ajuste a las leyes de desarrollo del mercado de tierras de Shenzhen.
(1) Sistema de transferencia de tierras
Ya en 1998, el gobierno municipal de Shenzhen promulgó e implementó el "Reglamento de licitación y subasta de derechos de uso de tierras de la Zona Económica Especial de Shenzhen", que estipula que las viviendas residenciales , comerciales, Los terrenos comerciales para oficinas, turismo, entretenimiento, gasolineras, etc. deben transferirse mediante licitación y subasta. En 2007, con el fin de garantizar la implementación legal de la “licitación, subasta y cotización” de terrenos industriales y lograr la institucionalización, procedimiento y estandarización de la “licitación, subasta y cotización” de terrenos industriales, la ciudad de Shenzhen emitió la "Tierras industriales de Shenzhen y otros usos de tierras industriales" "Varias disposiciones sobre la transferencia de derechos" al mismo tiempo, el uso a corto plazo de tierras de reserva gubernamentales, espacios subterráneos, propiedades de superestructuras del metro, renovación urbana y jardines de infancia y otros apoyos públicos; Las instalaciones también deben ser cedidas públicamente. El establecimiento del sistema de transferencia en los tres aspectos anteriores ha formado un sistema de transferencia que cubre todos los usos de la tierra en Shenzhen.
(2) Aspectos institucionales del mercado de transacciones de tierras
La Orden No. 100 del Gobierno Municipal de Shenzhen de 2001 es la primera regulación gubernamental relacionada con las transacciones de tierras en el país. establecer un mercado unificado y estandarizado para la ciudad. El mercado de suelo ha sentado una base sólida. Dentro de este marco, formulamos las reglas y procedimientos operativos correspondientes para diversos tipos y aspectos de las transacciones de tierras, incluido el comité de licitación, subasta y cotización de tierras y el sistema de base de datos de expertos, el sistema de precios de referencia de la tierra anunciado, el sistema de divulgación de información y la revisión de calificaciones. del comprador, etc., promoviendo el establecimiento de un mercado de transacciones de tierras abierto, justo y equitativo en Shenzhen.
(3) Supervisión del mercado de comercio de tierras
Después de que Shenzhen implementara completamente el sistema de transferencia de tierras de “licitación, subasta y cotización”, el enfoque de la gestión de tierras se ha desplazado del original. énfasis en el examen y la aprobación al énfasis en la supervisión. En la supervisión del mercado de tierras, aprovechamos plenamente el papel de los departamentos de inspección y supervisión disciplinaria, establecemos un sistema de supervisión, gestión y rendición de cuentas para el mercado de tierras, logramos una combinación orgánica de prevención anticipada, supervisión durante el evento y investigación y castigo posterior, y minimizar el número de transacciones de tierras que puedan ocurrir en el proceso. Al mismo tiempo, también hemos ampliado la supervisión del mercado de tierras a la supervisión de los contratos de tierras. Hemos estudiado y redactado reglamentos para la supervisión de los contratos de transferencia de derechos de uso de la tierra, hemos aclarado las responsabilidades de supervisión de varios departamentos después de la transferencia de tierras. ayudó a los titulares de derechos de uso de la tierra a establecer un sistema para utilizar la tierra de acuerdo con las leyes y regulaciones.
2. Construyendo un nuevo mecanismo para la construcción del mercado de tierras
(1) Construyendo un mecanismo de asignación de recursos de tierra orientado al mercado
Desde el establecimiento de Shenzhen Mercado de comercio de tierras, el mercado ha El papel básico en la asignación de recursos de tierras se ha ejercido plenamente. Entre ellos, todos los terrenos comerciales se han vendido públicamente mediante "licitación, subasta y cotización" durante siete años consecutivos. Hasta el primer semestre de 2008, Shenzhen ha vendido públicamente 7,273 millones de m2 de terrenos comerciales a través del mercado de transacciones de terrenos, con una transacción. se ha logrado el mercado por una cantidad de 39,3 mil millones de yuanes. Desde la asignación centralizada, Shenzhen ha vendido públicamente 28 terrenos industriales con una superficie de 1,59 millones de m2, y se han completado un total de 191 transacciones; una superficie terrestre de 3,695 millones de m2 y un valor de transacción de 7,41 mil millones de yuanes, las agencias municipales de aplicación de la ley necesitan realizar transacciones de tierras para enajenar bienes inmuebles. En términos de mercado, se llevaron a cabo un total de 588 subastas, de las cuales 14.035 se consignaron. unidades (contratos), 6.708 unidades (contratos) negociadas, un área de transacción de 3.338 millones de m2 y un valor de transacción de 8.490 millones de yuanes.
(2) Establecer un mecanismo de responsabilidad compartida para la transferencia de tierras
La transferencia de tierras es una tarea de múltiples departamentos y múltiples vínculos que requiere la total cooperación y cooperación de los departamentos relevantes. Solo con el Con la participación de todas las partes se puede completar con éxito el proyecto. Por lo tanto, es muy necesario establecer un mecanismo de responsabilidad para todas las partes en el proceso de transferencia de tierras. Por ejemplo, la ciudad de Shenzhen ha realizado intentos útiles en la transferencia de terrenos industriales mediante "licitación, subasta y cotización". Ha establecido un equipo encabezado por el teniente de alcalde responsable y es responsable de la comisión de desarrollo y reforma, tierras y. líderes de recursos, planificación y protección ambiental, industria, sistema legal y industria de alta tecnología. El grupo líder de “licitación, subasta y cotización” de terrenos industriales, que está compuesto por jefes de departamento y otros departamentos, lidera, coordina y supervisa de manera uniforme. Al mismo tiempo, todos los departamentos relevantes trabajan juntos bajo la dirección unificada del grupo líder y cooperan estrechamente para garantizar el buen progreso del trabajo de transferencia de tierras.
(3) Establecer un mecanismo para la utilización económica e intensiva de los recursos de la tierra
El establecimiento del mercado de tierras ha guiado la demanda del mercado, ha optimizado la estructura de la oferta de tierras y se ha adaptado a los cambios. en la estructura industrial de Shenzhen durante su período de transformación; estandarizó el comportamiento de transferencia de tierras, redujo efectivamente la ociosidad y el desperdicio de tierras y utilizó los recursos limitados de tierras en las "cuchillas" más urgentes y efectivas. y utiliza intensivamente los recursos de la tierra El establecimiento del mecanismo ha promovido la mejora del nivel de conservación y utilización intensiva de la tierra. En 2007, la producción de GD1 por km2 de tierra alcanzó la vanguardia de las ciudades grandes y medianas del país. p>
(4) Construcción de tierras. Un mecanismo a largo plazo para la aplicación de la ley
La construcción del mercado de tierras es inseparable del establecimiento de un mecanismo de aplicación de la ley sobre tierras que implemente plenamente la responsabilidad objetivo. sistema para la protección de tierras cultivadas, la ciudad de Shenzhen lleva a cabo trabajos de aplicación de la ley por satélite en estricta conformidad con los requisitos nacionales y provinciales. Llevamos a cabo activamente trabajos de limpieza y eliminación de tierras ociosas. Hasta octubre de 2008, la ciudad ha recuperado 870.000 m2 de tierras ociosas. De acuerdo con la ley, muchas más tierras ociosas están en proceso de recuperación de tierras de acuerdo con la ley, y se han recaudado un total de 113 millones de yuanes en derechos sobre las tierras ociosas. Al mismo tiempo, estamos explorando activamente el establecimiento de una asociación. mecanismo de responsabilidad para la aplicación de la ley territorial dirigido por el gobierno del distrito y coordinado por los departamentos pertinentes bajo el sistema de aplicación de la ley territorial existente, y utilizando medios científicos y tecnológicos para fortalecer las inspecciones dinámicas de la aplicación de la ley territorial
3. perspectivas de la construcción del mercado de tierras
(1) Debemos seguir manteniendo en alto la bandera de la reforma y la innovación y profundizar la reforma de la asignación de recursos de tierras orientada al mercado
La reforma y la innovación son la raíz de Shenzhen, el alma de Shenzhen En términos de gestión de la tierra, Shenzhen también se ha adherido al arma mágica de la reforma y la innovación y ha superado los puntos ciegos de las políticas y las áreas difíciles. Esto se puede ver en la construcción del mercado de tierras de Shenzhen. En el futuro, continuaremos manteniendo en alto la bandera de la reforma y la innovación y profundizaremos aún más la asignación de recursos terrestres basada en el mercado en profundidad y amplitud sobre la base de adherirnos a la asignación basada en el mercado de bienes comerciales (residenciales y comerciales). , oficinas) terrenos y terrenos industriales, continuaremos implementando la asignación de recursos de tierras basada en el mercado Explorar la implementación de uso pago y asignación de tierras orientada al mercado para oficinas de agencias estatales y transporte, energía, conservación de agua y otras infraestructuras (industrias). ), infraestructura urbana y diversas empresas sociales, y tierras agrícolas urbanas en áreas altamente urbanizadas. La promulgación e implementación de la Ley de Propiedad Nacional y el sistema de registro de derechos de propiedad de "integración de bienes raíces y tierras" de Shenzhen exploran activamente la transformación de la gestión de la tierra desde una perspectiva; perspectiva de recursos a una perspectiva de activos, acelerar la circulación de activos fijos inmobiliarios, incluidos edificios industriales, y establecer un mercado de activos inmobiliarios verdaderamente integral.
(2) Manejar correctamente la relación entre la oferta y la demanda de terrenos, y establecer. un mecanismo de ajuste dinámico flexible y eficiente
La clave para la construcción del mercado de suelo es manejar adecuadamente la relación entre la oferta y la demanda de suelo. Desde el punto de vista actual, el uso del suelo. El plan se implementa con gestión de índices de acuerdo con los requisitos de las políticas nacionales de gestión de tierras. Este modelo ha logrado resultados positivos en el control de la expansión desordenada de los terrenos de construcción, pero en áreas como el delta del río Perla, en áreas altamente urbanizadas como el río Yangtze; Delta, su efecto se ha debilitado. Por este motivo, creemos que se debe establecer un mecanismo de ajuste dinámico flexible y eficiente entre la oferta y la demanda de suelo: por un lado, en lo que respecta a los indicadores anuales de suelo de nueva construcción emitidos por el Estado. Con la premisa de no exceder la cantidad total, las áreas económicamente desarrolladas pueden utilizarlo de manera integral y equilibrada a lo largo de los años según el desarrollo económico real. Por ejemplo, el estado controla estrictamente la cantidad total de indicadores para provincias o ciudades en los últimos tres o tres años. cinco años, pero los indicadores para cada año pueden ser Flexibilidad y uso flexible. Por otro lado, bajo la premisa de controlar estrictamente la cantidad total de indicadores de uso de la tierra, los gobiernos locales no solo pueden orientar la demanda de acuerdo con la oferta de tierra, sino también ajustarla; La oferta de tierras según el mercado necesita establecer una relación dinámica entre la oferta de tierras y el mecanismo de regulación de la demanda de tierras.
(3) Es necesario manejar correctamente la relación entre la protección de los recursos y la seguridad del desarrollo, y promover el desarrollo sostenible y saludable de la ciudad.
Lograr igual énfasis en la protección de los recursos y el desarrollo. La seguridad es el propósito de la construcción del mercado de tierras, la construcción del mercado de tierras de Shenzhen condujo directamente al establecimiento del modelo de gestión de fondos de tierras de "tomar de la tierra, utilizar la tierra" de Shenzhen. Desde el establecimiento de este modelo, el gobierno municipal de Shenzhen ha recaudado más de 150 mil millones de yuanes en fondos de tierras, que se utilizan especialmente para el desarrollo de tierras y la construcción de infraestructura urbana, desempeñando un papel vital en la promoción de la construcción y el desarrollo urbano. Pero al mismo tiempo, el dilema de los recursos terrestres insostenibles se ha vuelto cada vez más evidente y la contradicción entre éste y las necesidades de la construcción urbana se ha vuelto cada vez más prominente.
Para resolver este dilema y problema, por un lado, debemos fortalecer el control del uso de la tierra, aprovechar plenamente el papel de control general de la planificación maestra del uso de la tierra, controlar estrictamente el crecimiento excesivo de la escala de uso de la tierra e incluso lograr un crecimiento cero. de terrenos de construcción de la zona económica especial, y sobre esta base se deben hacer esfuerzos para establecer un sistema de evaluación y valoración para la utilización intensiva de terrenos de construcción que esté en línea con las condiciones reales de Shenzhen, centrándose en la protección de los recursos y considerando de manera integral los aspectos sociales, económicos y beneficios ecológicos, y establecer el concepto de que la protección de los recursos también es un logro político, por otro lado, es necesario explorar el potencial del uso de la tierra existente, fortalecer el desarrollo del espacio subterráneo y acelerar la cooperación interregional en el uso de la tierra para brindar garantía; para el desarrollo sostenible y saludable de la ciudad.