En cuanto a la ley de garantía, el deudor hipotecó el terreno pero no pasó por los trámites hipotecarios. Este es sólo un acuerdo escrito. ¿Es válido el préstamo hipotecario? ¿Pueden los acreedores recuperar la tierra?

Con la profundización de las actividades económicas de la gente, formas de financiación como los préstamos bancarios y los préstamos privados se han convertido en una parte indispensable de la vida de las personas. Para garantizar el pago oportuno de los préstamos, la prestación de garantías por parte del deudor o de un tercero se ha convertido en el principal método ampliamente utilizado por los acreedores para garantizar el cumplimiento de la deuda.

El 30 de junio de 1995, la "Ley de Garantía de la República Popular China" aprobada por la 14ª reunión del Comité Permanente de la Octava Asamblea Popular Nacional de la APN estipula claramente cinco tipos de garantías: garantía, Hipoteca, prenda, gravamen y depósito. Entre los cinco métodos de garantía anteriores, el acreedor puede optar por exigir al deudor que proporcione tanto una hipoteca (garantía de propiedad) como una garantía (también conocida como garantía personal) para garantizar el buen cumplimiento de la deuda. En el caso de que coexistan estos dos métodos de garantía diferentes, la distribución y recuperación de la responsabilidad de garantía se han convertido en temas de discusión en los círculos de la teoría y la práctica jurídica.

En cuanto a garantías físicas y garantías personales, las leyes e interpretaciones judiciales vigentes vigentes en nuestro país incluyen principalmente: El párrafo 1 del artículo 28 de la "Ley de Garantías de la República Popular China": "La misma garantía del acreedor El derecho tiene ambas garantías y Si existe garantía física, el garante será responsable de los créditos distintos de la garantía física "Párrafo 2: "Si el acreedor renuncia a la garantía real, el garante quedará exento de responsabilidad de garantía en la medida en que. el acreedor renuncia a sus derechos."; 29 de septiembre de 2000. , El párrafo 1 del artículo 38 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la solicitud" del Tribunal Popular Supremo se modifica para que diga: "Si el mismo derecho del acreedor está garantizado y garantizado por un tercero, el acreedor puede solicitar al fiador o al fiador de la propiedad que asuma la responsabilidad de la garantía. Las partes involucradas Si no hay acuerdo sobre el alcance de la garantía o el alcance de la garantía de la propiedad, o el acuerdo no es claro, asume el fiador. El pasivo de garantía podrá exigir el reembolso del deudor o exigir a otros garantes el pago de su parte. "Párrafo 2: "El mismo derecho del acreedor está garantizado por dos objetos, y el contrato de garantía para el objeto será el mismo si la garantía es la misma. declarada inválida o revocada, o el bien hipotecado se pierde por fuerza mayor y no tiene derecho de subrogación, el garante seguirá soportando la responsabilidad de la garantía de conformidad con el contrato o las disposiciones legales.”; Se dictó Reglamento Judicial de la Ley de Garantía. La explicación se mejora con el artículo 176 de la Ley de Propiedad de la República Popular China: "Si el derecho de un acreedor garantizado está garantizado conjuntamente por la cosa y la persona, y el deudor no cumple con la deuda debida. o las partes acuerdan realizar la garantía real, el acreedor realizará el derecho del acreedor de conformidad con el acuerdo no. Si el acuerdo o el acuerdo no son claros, si el propio deudor proporciona garantía sobre la propiedad, el acreedor tendrá prioridad en; realizar los derechos del acreedor con respecto a la garantía de la propiedad, si un tercero proporciona una garantía de propiedad, el acreedor puede realizar los derechos del acreedor con respecto a la garantía de la propiedad, y también puede exigir que el garante asuma la responsabilidad de proporcionar la garantía. Una vez que el tercero garante asume la responsabilidad de la garantía, tiene derecho a recuperar del deudor. En cuanto al conflicto entre las disposiciones anteriores de la Ley de Propiedad y la Ley de Garantías, el artículo 178 de la Ley de Propiedad de mi país estipula claramente: “La Ley de Garantías. . Si las disposiciones de esta ley son incompatibles con esta ley, se aplicará esta ley."

Las leyes e interpretaciones judiciales anteriores han incluido disposiciones relativamente completas sobre la participación y recuperación de la deuda cuando coexisten garantías y garantías de propiedad. Sin embargo, con el desarrollo de la práctica, han surgido nuevas situaciones en la vida real en las que la garantía hipotecaria proporcionada por el deudor (como la garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles) debería registrarse pero no lo está, y los derechos del acreedor están garantizados por un tercero. En este caso, cuando coexisten la garantía hipotecaria del inmueble del deudor no registrado y la garantía de un tercero, ¿cómo se reparte el pasivo de garantía y cómo se divide después de compartirlo?

En primer lugar, analizar el reparto de responsabilidades de garantía desde una perspectiva empírica.

Caso típico

El 12 de febrero de 2009, el prestamista demandante Liu (Parte A) y el prestatario demandado Zhuang (Parte B) firmaron un contrato de préstamo garantizado, estipulando que el demandado Zhuang pagaría al demandante Liu El préstamo ascendía a 654,38 millones de RMB, garantizado por los demandados Mou y Wang (garantes). El mismo día, las tres partes firmaron un "Contrato de préstamo garantizado", que decía: "1. La Parte B pidió dinero prestado a Liu. 2. El período del préstamo es del 12 de febrero de 2009 al 11 de mayo de 2009. 3. Parte B utiliza el número de certificado de bienes raíces como Los 2,000 bienes inmuebles están hipotecados a la Parte A y se proporciona una garantía personal a la Parte A. En cuarto lugar, la tasa de interés del préstamo es cuatro veces la tasa de interés mensual y la tasa de interés del préstamo bancario para el mismo período.

5. La Parte B garantiza el reembolso del principal y los intereses del préstamo a tiempo dentro del plazo especificado en este contrato. 6. El período de garantía comienza a partir de la fecha de entrada en vigor de este contrato y finaliza en la fecha en que la Parte B reembolse el reembolso. 7. Después de firmar este contrato, la Parte B no alquilará, venderá, transferirá, rehipotecará ni dispondrá de ninguna otra manera del. hipoteca sin el consentimiento de la Parte A. Durante el período de la hipoteca, el bien hipotecado no se verá afectado por la quiebra, división de activos, transferencia, etc. de la Parte A. Si la Parte A descubre que la Parte B viola esta cláusula, dispondrá de la garantía. "El demandado Zhuang, el demandante Liu y los garantes Mou y Wang firmaron el "Contrato de garantía de préstamo". Después de que se firmó el "Contrato de préstamo garantizado", el deudor Zhuang y el acreedor Liu no pasaron por los procedimientos de registro de hipoteca con el Departamento de gestión de bienes raíces de la casa del deudor Zhuang. Más tarde, debido a que el deudor Zhuang no pagó a tiempo, el acreedor Liu demandó al deudor Zhuang, al garante Mou y a Wang para pagar el préstamo de 654,38 millones de yuanes. p>Disputas del caso

Hay dos opiniones diferentes sobre el manejo de este caso:

La primera opinión es que el prestatario Zhuang, como deudor, utilizó su propia casa como hipoteca. , pero debido a que la casa debería usarse como hipoteca El registro de la hipoteca aún no se ha completado, por lo que el contrato de hipoteca de Zhuang no es válido y los garantes XX y Wang deben ser solidariamente responsables de todas las deudas del deudor Zhuang

La segunda opinión es que aunque la garantía hipotecaria proporcionada por el deudor Zhuang es El deudor Zhuang y el acreedor Liu han llegado a un acuerdo sobre la hipoteca de la propiedad, la falta de registro de la hipoteca no afectará la validez de la misma. contrato de hipoteca. La falta de inscripción afectará a la validez de la hipoteca de acuerdo con el ordenamiento jurídico. Los garantes Mou y Wang son solidariamente responsables del valor realizado de las amortizaciones hipotecarias del deudor.

Este caso involucra principalmente las siguientes disputas: (1) El acreedor y Si el contrato hipotecario firmado por el deudor está establecido y es válido (2) Cómo compartir y recuperar el pasivo de garantía de la garantía hipotecaria; y garantía de responsabilidad solidaria

(1) Si el contrato hipotecario está establecido y es válido

En cuanto al primer tema controvertido, existe un conflicto entre la Ley de Propiedad y la Ley de Garantías de mi país. /p>

El artículo 41 de la “Ley de Seguridad” de mi país estipula: “Una parte hipoteca la propiedad especificada en el artículo 42 de esta Ley, la hipoteca debe registrarse y el contrato de hipoteca entrará en vigor a partir de la fecha de registro. "El párrafo 2 del artículo 42 estipula: "Si se hipotecan bienes inmuebles urbanos o fábricas y otros edificios de empresas de aldea (ciudad), el departamento designado por el gobierno popular local a nivel de condado o superior será responsable de la hipoteca". De acuerdo con las disposiciones anteriores, la hipoteca de la casa será La garantía requiere la inscripción de la hipoteca, que es condición necesaria para la validez del contrato de hipoteca. Incluso si el deudor y el acreedor llegan a un acuerdo sobre la garantía hipotecaria, el contrato de hipoteca. no surtirá efecto el registro hipotecario de la vivienda dispuesto por el mismo.

¿Es válido el contrato de hipoteca según la Ley de Propiedad que el artículo 15 de la Ley de Propiedad de mi país estipula: “El establecimiento y establecimiento de derechos de propiedad inmueble entre las partes. Un contrato que se modifique, transfiera o elimine surtirá efectos desde el momento en que se establezca el contrato, salvo que la ley disponga lo contrario o se acuerde lo contrario en el contrato, la falta de registro de los derechos de propiedad no afectará; la validez del contrato. "La comprensión y aplicación de esta cláusula juega un papel decisivo en el establecimiento y eficacia del contrato hipotecario en este caso.

¿Cómo entender el artículo 15 de la "Ley de Derechos de Propiedad"? La "Ley de Derechos de Propiedad" de la República Popular China" interpreta este artículo como realmente Las disposiciones sobre la distinción entre la validez de los contratos y la validez de los derechos de propiedad se denominan en derecho civil el principio de distinción entre los cambios en los derechos de propiedad y sus relaciones o causas subyacentes. Cambio , transferencia y eliminación son dos situaciones que conviene distinguir, salvo disposiciones especiales en la ley, una vez establecido un contrato, éste puede ser eficaz siempre que no viole las disposiciones imperativas de la ley y los intereses públicos sociales. no está necesariamente vinculado al registro. El registro se establece para cambios en los derechos civiles y está vinculado a cambios en los derechos de propiedad. El registro no es un método para publicar cambios en los derechos de propiedad, sino un método de anuncio público de cambios en los derechos de propiedad. Si las dos partes sólo llegan a un acuerdo sobre el cambio de derechos de propiedad sin registro, el contrato seguirá siendo válido.

El autor está de acuerdo con la interpretación anterior.

Según el artículo 44 de la Ley de Contratos de mi país: “Un contrato establecido de conformidad con la ley surtirá efectos desde el momento de su establecimiento”. Artículo 52 “Un contrato será nulo si concurre alguna de las siguientes circunstancias: (1) Una parte utiliza fraude o coerción para (2) Colusión maliciosa para dañar los intereses del país, del colectivo o de un tercero (3) Cubrir fines ilegales en formas legales (4) Intereses públicos perjudiciales; , Disposiciones obligatorias de los reglamentos administrativos. "Según el reglamento, el establecimiento de derechos inmobiliarios pero la falta de registro de ellos de conformidad con la ley no constituye la nulidad del contrato. En este caso, el acreedor y el deudor llegaron a un acuerdo sobre garantía hipotecaria inmobiliaria, y dejaron constancia por escrito del contrato de préstamo garantizado firmado por ambas partes. Se establece el contrato de hipoteca suscrito por ambas partes. La falta de inscripción de la hipoteca no afectará a la validez del contrato de hipoteca.

Con base en las reglas de aplicación de que la nueva ley es superior a la antigua y las disposiciones del artículo 178 de la Ley de Propiedad de mi país, “Si las disposiciones de la Ley de Garantías y la Ley de Propiedad son inconsistentes, la Se aplicará la ley de propiedad ". El autor cree que el acreedor Liu y el deudor Zhuang en este caso ya han llegado a un acuerdo, el deudor utiliza su propia propiedad para proporcionar garantía hipotecaria para el préstamo del deudor y el contrato de garantía hipotecaria firmado por ambos. deben establecerse partidos. La no inscripción de una hipoteca sobre vivienda no afectará a la validez del contrato de hipoteca. El contrato de hipoteca está establecido y es válido.

(2) Responsabilidad compartida y recuperación de garantías hipotecarias y garantías solidarias.

En cuanto al segundo tema controvertido, está relacionado con la responsabilidad de garantía del garante y el cobro tras asumir la responsabilidad de garantía. Análisis más profundo, debido a que el deudor no ha registrado la casa hipotecada, el árbitro en la práctica determina cómo dividir el alcance de la responsabilidad de garantía del garante y el alcance de la responsabilidad de garantía hipotecaria de bienes raíces del propio deudor, y cómo el garante se recuperará del otro. parte y el deudor después de asumir la responsabilidad de garantía.

1. La validez del derecho hipotecario

En este caso, se estableció y entró en vigor el contrato de hipoteca firmado entre el deudor Zhuang y el acreedor Liu. ¿Es también válido el derecho hipotecario del acreedor Liu?

El llamado derecho hipotecario significa generalmente que el acreedor tiene derecho a cambiar el valor del inmueble aportado por el deudor o por un tercero como garantía del cumplimiento de la deuda sin transferir la posesión, y el derecho a cambiar el valor cuando el deudor no cumpla con la deuda. Este precio se pagará primero. El derecho hipotecario es en realidad un derecho prioritario a reembolsar. Cuando sobre la hipoteca existan múltiples garantías reales, ésta se pagará en el orden legal.

Artículo 180 de la Ley de Propiedad de mi país: “Podrán hipotecarse los siguientes bienes de los que el deudor o un tercero tenga derecho a disponer: (1) Las edificaciones y demás bienes inmuebles Artículo 187: “ La propiedad especificada en los incisos 1 a 3 del párrafo 1 del artículo 180 de esta Ley o el edificio en construcción especificado en el inciso 5 es una hipoteca constituida en el momento de la inscripción. "

Según las disposiciones legales antes mencionadas, cuando el deudor constituye una hipoteca sobre la casa, debe registrar la hipoteca, y la hipoteca se constituye en el momento de la inscripción. En este caso, el deudor Zhuang y el acreedor Liu no presentaron una demanda contra el deudor Liu. La hipoteca de una determinada casa estaba registrada, por lo que el derecho hipotecario del que disfrutaba el acreedor Liu no estaba establecido ni era efectivo. Derecho de prioridad a recibir el pago de la vivienda hipotecada.

En ausencia de registro, ¿puede el acreedor hipotecario obtener una compensación de precio después de la subasta? p>

Según el artículo 199 de la Ley de Propiedad de mi país: "Si un mismo inmueble está hipotecado a más de dos acreedores, el producto del remate o venta del inmueble hipotecado se liquidará conforme a las siguientes disposiciones: (1) Si la hipoteca ha sido inscrita, se liquidará en el orden de inscripción; si el orden es el mismo, se liquidará en proporción a los derechos del acreedor; (2) Si la hipoteca inscrita se liquidará; antes de la hipoteca no registrada; (3) Si el derecho hipotecario no está registrado, se liquidará en proporción a los derechos del acreedor. "Ya sea que la hipoteca haya sido registrada o no, el acreedor hipotecario todavía tiene derecho a recibir una compensación del precio después de que la hipoteca sea subastada o vendida, pero el orden de compensación debe ser posterior al de la hipoteca registrada; en el caso de una hipoteca no registrada, Los acreedores serán indemnizados según sus respectivas reclamaciones. En el primer caso, si la hipoteca previamente inscrita ha sido compensada íntegramente por el precio de la hipoteca, el acreedor que no la haya inscrito no recibirá ningún precio de subasta de la misma; La primera hipoteca registrada ha sido compensada. El resto de la compensación por la mayor parte del precio de la propiedad hipotecada no puede satisfacer la situación de los acreedores hipotecarios no registrados, y las reclamaciones de los acreedores hipotecarios no registrados no pueden compensarse en su totalidad.

El acreedor Liu en este caso tiene derecho a recibir el reembolso en el orden mencionado anteriormente para la casa del deudor Zhuang.

2. Reparto de responsabilidades de garantía en concepto de garantía hipotecaria y garantía de responsabilidad solidaria.

Dado que el acreedor Liu tiene el derecho legal de recibir una compensación por la casa del deudor Zhuang, ¿cómo dividir las responsabilidades de garantía de los garantes solidarios Mou y Wang y la responsabilidad de garantía hipotecaria del deudor?

Artículo 176 de la "Ley de Derechos de Propiedad" de mi país: "Si el derecho de un acreedor garantizado es a la vez una cosa y está garantizado por otra persona, y el deudor no cumple la deuda debida o las partes convienen en realizar la garantía real, el acreedor la realizará conforme a los derechos del acreedor; si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, y el propio deudor proporciona garantía sobre la cosa, el acreedor tendrá prioridad en la realización de los derechos del acreedor respecto de ella. a la seguridad de la cosa..."

El mismo derecho del acreedor previsto en este artículo será solidario con el propietario (es decir, el garante) y cuando el deudor preste garantía física, si no hubiere Si el acuerdo sobre el reparto de la responsabilidad de garantía o el acuerdo no son claros, el acreedor tendrá prioridad en la realización de sus derechos con respecto a la garantía de la cosa. Algunos estudiosos argumentan que la responsabilidad de garantía en esta cláusula tiene prioridad absoluta y que el garante tiene derecho a presentar una demanda primero. Creen que el motivo de los partidarios es: "El deudor es un deudor estándar y el garante es el único responsable. para ello, después de asumir la responsabilidad de garantía, todavía tiene derecho a reclamar contra el deudor derechos en el caso de que éste preste su propia garantía, enajenando primero el bien para satisfacer la deuda, el ejercicio de su derecho de recurso. el futuro se puede evitar. "Y, en el caso de la propia garantía del deudor, es injusto exigir que el garante asuma primero la responsabilidad de la garantía". Sin embargo, algunos estudiosos se muestran escépticos sobre esta disposición, creyendo que esta disposición "en realidad" limita las opciones del acreedor” y cree: “En lo que respecta a las garantías solidarias, el garante y el deudor principal se encuentran en este momento casi en la misma situación. La garantía no es suplementaria, y la ley no necesita favorecer específicamente. el garante para garantizar el pago de la deuda."

El autor cree que el artículo 176 de la "Ley de Derechos de Propiedad" no distingue entre los métodos de garantía del garante. Independientemente de si la garantía es una garantía de responsabilidad solidaria o una garantía de responsabilidad general, la responsabilidad de reembolso del garante debe ser subordinada. El acreedor debe utilizar los bienes del deudor como garantía para realizar primero sus propios derechos de acreedor, y el garante asumirá la responsabilidad de garantía por el déficit. El garante goza de un “derecho de defensa en primera instancia”. En el caso de que coexistan una garantía de responsabilidad solidaria y una garantía hipotecaria del deudor, el acreedor puede reclamar derechos contra el deudor y el fiador al mismo tiempo. Sin embargo, en la realización de los derechos del acreedor, la hipoteca del deudor debe ser compensada primero por la subasta o. precio de venta, y el garante asumirá el déficit como responsabilidad de garantía. En este caso, el acreedor puede reclamar derechos contra el deudor y el garante al mismo tiempo. Los garantes Mou y Wang, como garantes solidarios, asumirán la responsabilidad solidaria por el valor realizado del préstamo del deudor. , la compensación de la hipoteca de la casa, además de la garantía de la propiedad proporcionada por el deudor Zhuang.

3. Recuperación

Después de que el garante asume la responsabilidad de la garantía, ¿cómo recuperar la compensación entre los garantes y entre el garante y el deudor?

El artículo 176 de la "Ley de Derechos de Propiedad" de mi país estipula: "... el tercero que proporciona la garantía tendrá derecho a recuperar una compensación del deudor después de asumir la responsabilidad de la garantía". Ley de Garantías de la República Popular China" Se revisa la interpretación del párrafo 1 del artículo 38 para que diga: "...si las partes no han acordado el alcance de la garantía o el alcance de la garantía no está claro, el garante que asume la responsabilidad de la garantía, pudiendo recuperar del deudor o exigir a otros garantes el pago de sus acciones."

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 176 de la "Ley de Derechos de Propiedad", el garante sólo puede recuperar del deudor después de proporcionar la responsabilidad de garantía, pero no existe ninguna disposición para el reparto proporcional y la recuperación de las obligaciones de garantía entre garantes solidarios. Durante el juicio, el Tribunal de Donggang dictaminó que * * * y el garante * * * eran solidariamente responsables del préstamo más allá del valor realizable de la hipoteca de la casa del deudor. Los dos garantes * * * tenían derecho a recuperar del deudor. después de asumir la responsabilidad de la garantía. Sin embargo, debido a la falta de base jurídica, es imposible juzgar directamente cuestiones como la responsabilidad compartida y la recuperación mutua entre garantes. Se recomienda que las leyes, reglamentos o interpretaciones judiciales pertinentes perfeccionen aún más el reparto de acciones y la recuperación entre * * * y garantes conjuntos para facilitar las decisiones judiciales.

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