¿Cómo solicitar una hipoteca para una vivienda de segunda mano en Lanzhou?

(1) Proceso: Los compradores y vendedores deben pasar por dos pasos.

La hipoteca incluye dos aspectos: primero, el vendedor paga el préstamo bancario por adelantado, cancela la relación de acreedor y deuda con el banco y cancela el registro de la hipoteca; segundo, el comprador solicita una hipoteca de segunda mano; préstamo hipotecario y utiliza la casa comprada como garantía hipotecaria para un nuevo préstamo y se encarga del registro de la hipoteca. El proceso comercial es:

El primer paso es que el vendedor presente la solicitud al banco.

Paso 2: Con el consentimiento del banco, el banco, el comprador y el vendedor firman un acuerdo, y el banco acepta la transferencia de la casa por parte del vendedor. El vendedor se compromete a dar prioridad al reembolso del préstamo bancario y autoriza al banco a deducir directamente de su cuenta abierta en el banco el principal pendiente y los intereses del préstamo. El comprador se compromete a remitir el pago de la vivienda a la cuenta bancaria del vendedor en el momento de la transacción.

Paso 3: El comprador y el vendedor firman un contrato de transferencia de casa.

Paso 4: El comprador presenta una nueva solicitud de préstamo al banco. El monto del préstamo puede ser el saldo restante del préstamo del vendedor o se puede calcular de acuerdo con la siguiente fórmula:

Monto del préstamo = precio de mercado de la casa comprada × índice de préstamo para vivienda de segunda mano.

Paso 5: Después de la aprobación, el banco firma un nuevo contrato de préstamo y un contrato de hipoteca con el comprador de la vivienda, y emite una carta de compromiso aceptando el préstamo.

El sexto paso es que el comprador y el vendedor realicen los trámites de transferencia de propiedad.

En séptimo lugar, el banco y el vendedor acuden al departamento de gestión inmobiliaria para cancelar el registro de la hipoteca, y al mismo tiempo solicitar un nuevo registro de la hipoteca al comprador.

Paso 8: El banco emite un préstamo al comprador, transfiere el préstamo a la cuenta abierta por el vendedor según la autorización del comprador y luego deduce directamente el principal y los intereses pendientes del préstamo de la cuenta según autorización del vendedor, rescindiendo el contrato de préstamo original.

(B) Riesgo: Hay variables entre las tres partes.

En el caso de una hipoteca, dado que la casa del propietario todavía está hipotecada, es imposible obtener una segunda hipoteca. Es necesario emitir un segundo préstamo para liquidar el préstamo principal del propietario antes de que se puedan adquirir los derechos de propiedad. ser transferido y luego solicitar un préstamo hipotecario. Por lo tanto, pueden existir los siguientes riesgos en el proceso de refinanciación: después de que el comprador cancela el préstamo del vendedor, el vendedor cambia repentinamente de opinión y se niega a transferir el préstamo al vendedor; el banco se niega a prestar por adelantado; una vez completada la transacción, el vendedor no puede obtener sin problemas la casa restante. Una vez completada la transacción, el comprador no puede obtener con éxito el certificado de bienes raíces.

4. El comprador adquiere el inmueble mediante pagos de hipoteca.

(1) Proceso:

En el primer paso, el comprador y el vendedor firman un contrato de transferencia de casa.

Paso 2: El comprador envía una nueva solicitud de préstamo al banco y el monto del préstamo se calcula de acuerdo con la siguiente fórmula:

Monto del préstamo = precio de mercado de la vivienda comprada × Ratio de préstamos para vivienda de segunda mano.

El tercer paso es que el comprador y el vendedor acudan al departamento de gestión inmobiliaria para gestionar la transferencia de los derechos de propiedad.

En cuarto lugar, el banco y el comprador solicitan nuevos trámites de registro de hipoteca.

En el quinto paso, el banco emite un préstamo al comprador y transfiere el préstamo a la cuenta abierta por el vendedor con base en la autorización del comprador.

(2) Riesgo: El vendedor tiene riesgos importantes.

Los préstamos hipotecarios ordinarios para vivienda de segunda mano son diferentes de los préstamos hipotecarios. En el caso de los préstamos hipotecarios ordinarios para viviendas de segunda mano, el banco se los presta al propietario para que pague el precio de compra del comprador una vez transferida la propiedad. En este tipo de transacciones, dado que básicamente no existen salvaguardias efectivas y factibles, el vendedor está en desventaja y el riesgo proviene principalmente del comprador. Aunque en la operación real, el banco puede exigir al vendedor que emita un poder irrevocable para que el préstamo otorgado al comprador pueda transferirse a la cuenta del vendedor en el momento oportuno, una vez completada la transferencia de registro, el comprador ya es el propietario legal de la propiedad. En este momento, si el comprador notifica unilateralmente al banco que tiene dificultades para pagar el préstamo, el banco inevitablemente rescindirá o suspenderá el proceso hipotecario del préstamo preacordado para proteger sus propios derechos y nunca continuará prestando (en para proteger los intereses del vendedor), de lo contrario no habrá duda de que es autoinfligido. Por tanto, la protección de los intereses del vendedor implica grandes riesgos en la operación real y las tres partes involucradas en la transacción se encuentran en una posición pasiva. La única salida es un litigio prolongado.

Respuesta complementaria

Impuesto comercial: 5,5 (existe esta tarifa por ventas hace 5 años).

Impuesto de escrituración: 1,5 (3 para viviendas no ordinarias superiores a 140 metros cuadrados)

Impuesto de timbre: 0,1

Impuesto sobre la renta de las personas físicas: 65.438 0 o 20 de la diferencia de precio.

Impuesto sobre el valor añadido del suelo: 1 (este es diferente, algunos no lo utilizan)

Si la casa comercial comprada es precio estándar, precio preferencial o precio de costo.

El precio estándar se incrementa en 63 yuanes por metro cuadrado.

El precio preferencial es de 63 yuanes por metro cuadrado.

El precio de costo es de 9 yuanes por metro cuadrado (tarifa de transferencia de terreno)

El impuesto de escritura y el impuesto de timbre deben pagarse después de que la venta haya durado más de 5 años.

De acuerdo con las regulaciones nacionales, el vendedor debe pagar el impuesto comercial, el impuesto personal y las tarifas de transferencia de tierras, pero muchos vendedores no lo hacen. Algunos se han añadido al precio.

Suplemento: Si no tienes certificado inmobiliario, solo podrás canjearlo con el promotor, y se contabilizará como una casa nueva comprada directamente al promotor. Parte del título de propiedad y los fondos de mantenimiento corren a cargo del comprador. Porque el certificado inmobiliario del comprador de la vivienda se gestiona directamente. En realidad puedes elegir quién quieras. Simplemente no quiero nada de ti. De hecho, puedes llevarlo a una agencia para venderlo. Ahora no hay ningún cargo por vender una casa. Generalmente el comprador paga todos los costos.