La empresa pone a disposición del prestatario y del cónyuge persona jurídica de la empresa bienes propios como garantía hipotecaria. ¿Es esta una hipoteca de terceros?
Capítulo 1 Disposiciones Generales
El artículo 1 tiene como objetivo estandarizar la gestión de los préstamos personales para vivienda de segunda mano de nuestro banco, estas Medidas están formuladas de acuerdo con la "Ley de Bancos Comerciales de la República Popular de China", "Ley de Garantías de la República Popular China", "Ley de Propiedad de la República Popular China", "Principios Generales de Préstamos", "Medidas Provisionales para la Administración de Préstamos Personales" y "Reglamentos sobre la Administración de Transferencia de bienes inmuebles urbanos".
Artículo 2: Los préstamos personales para viviendas de segunda mano, tal como se mencionan en estas Medidas, se refieren a préstamos en RMB emitidos por nuestro banco a personas físicas que utilizan fondos de crédito para comprar viviendas de segunda mano en China continental. La vivienda de segunda mano se refiere a los préstamos obtenidos del departamento administrativo de bienes raíces. Los certificados de propiedad emitidos se pueden utilizar para comercializar varios tipos de casas en el mercado inmobiliario secundario, incluidas casas de segunda mano y casas comerciales de segunda mano.
Los tipos de préstamos para vivienda de segunda mano del artículo 3 son los mismos que los del artículo 3 del "Artículo Medidas para la administración de préstamos personales para vivienda de primera mano". Artículo 4: Estas medidas se aplican a los préstamos personales para vivienda de segunda mano gestionados por sucursales bancarias.
Capítulo 2 Objetos y condiciones del préstamo
Artículo 5 Los objetos y condiciones del préstamo son los mismos que los del artículo 5. y 6 de las “Medidas para la Administración de Préstamos para Vivienda de Primera Mano para Particulares”
Capítulo 3 Modalidades de crédito, importes, plazos, tipos de interés y formas de amortización
La modalidad de concesión del crédito en el Artículo 6 es el mismo que el Artículo 7 de las "Medidas para la Administración de Préstamos para Vivienda de Primera Mano para Particulares"
El límite de préstamo en el Artículo 7
El precio de la segunda -La casa de mano se determina en función del precio de la casa comprada por el prestatario, el menor entre el precio del contrato o el precio de tasación. Los límites de los préstamos para vivienda, préstamos para garaje y préstamos para vivienda comercial (incluidos los préstamos hipotecarios para vivienda nueva). son los mismos que los artículos 9, 10 y 10 de las "Medidas para la administración de préstamos personales para vivienda de primera mano", respectivamente. El monto especificado en el artículo 8 es el mismo. Entre ellos, las normas para determinar el número de unidades de vivienda. son los mismos que los especificados en el artículo 8 de las “Medidas para la Administración de Préstamos para Vivienda de Primera Mano”.
Artículo 8 El plazo del préstamo deberá cumplir al mismo tiempo las siguientes condiciones:
(1) Cumplir con lo dispuesto en el artículo 12 de las “Medidas Administrativas para Préstamos Personales para Vivienda de Primera Mano”;
(2) El plazo del préstamo no excederá la vida útil restante del terreno. ocupada por la casa hipotecada;
(3) La antigüedad de la casa hipotecada + el plazo del préstamo ≤ 45 años (las circunstancias especiales se manejarán de acuerdo con las excepciones de la política)
Artículo 9 La la tasa de interés del préstamo y el método de pago son respectivamente los mismos que en "Vivienda personal de primera mano". Los artículos 13 y 14 de las Medidas de gestión de préstamos son los mismos.
Capítulo 4 Garantía de préstamo
(1) Garantía hipotecaria significa que el prestatario hipoteca la propiedad que compró y emite un préstamo después de completar los procedimientos de registro de la hipoteca.
(2) Hipoteca + garantía de cuotas significa que el prestatario acepta hipotecar la propiedad que compró y el banco adelanta el préstamo antes de completar los trámites hipotecarios. Desde la fecha de desembolso del préstamo hasta la fecha en que el prestatario complete los procedimientos de registro de la hipoteca para la propiedad comprada y presente el certificado de propiedad original a nuestro banco para su firma, el garante reconocido por nuestro banco proporcionará al prestatario una garantía periódica de responsabilidad solidaria.
Entre ellos, si nuestros empleados bancarios aportan garantías periódicas, se aplicará de conformidad con el segundo párrafo del artículo 15 de las "Medidas Administrativas para Préstamos Personales para Vivienda de Primera Mano".
(3) Hipoteca + custodia de fondos o garantía congelada significa que el prestatario acepta hipotecar el inmueble que adquirió y el banco adelanta el préstamo antes de completar los trámites hipotecarios. Desde la fecha de desembolso del préstamo hasta la fecha en que el prestatario complete los procedimientos de registro de la hipoteca para la propiedad comprada y presente el certificado de propiedad original a nuestro banco para su cobro, nuestro banco tomará la custodia de los fondos del préstamo o congelará completamente la garantía (100% depósito).
Los fondos de préstamos se administran a través de cuentas de depósito especiales para fondos de liquidación de transacciones de instituciones de corretaje de bienes raíces o instituciones de garantía de transacciones, y cumplen con el "Aviso del Ministerio de Construcción y el Banco Popular de China sobre el fortalecimiento la Gestión de Corredores de Bienes Raíces y la Estandarización de Cuentas del Fondo de Liquidación de Transacciones" y las regulaciones pertinentes del departamento administrativo de bienes raíces local sobre la custodia del fondo de transacciones de casas de segunda mano; si se utiliza la custodia de la cuenta personal del prestatario o del vendedor, las regulaciones pertinentes del banco sobre segunda mano personal Se seguirá la custodia del fondo de transacciones de la casa manual.
Para áreas donde el departamento administrativo de bienes raíces local implementa la custodia de fondos para transacciones de viviendas de segunda mano y el banco no ha obtenido la calificación de banco custodio, las sucursales pueden adoptar el método de "hipoteca + custodia de fondos". de otros bancos" bajo la condición de que el riesgo sea controlable. Al solicitar préstamos para viviendas de segunda mano, las condiciones de emisión del préstamo se implementarán de acuerdo con las regulaciones pertinentes del departamento administrativo local de bienes raíces sobre la custodia de viviendas de segunda mano. fondos de transacciones.
(4) Hipoteca + control del proceso significa que el prestatario acepta hipotecar la propiedad que ha comprado y el banco prestará dinero según el recibo de la hipoteca. Las sucursales deben tomar medidas, en la medida de lo posible, para controlar los riesgos crediticios desde el momento de recibir el recibo de la hipoteca hasta la finalización de los procedimientos de registro de la hipoteca y la recepción del certificado de propiedad de la vivienda. En principio, el período de interrupción de la garantía no excederá los 7 días hábiles y, en circunstancias especiales, el período más largo no excederá los 15 días hábiles.
(5) El método de garantía total de la compañía de garantía de bienes raíces significa que la compañía de garantía de bienes raíces proporciona una garantía total de responsabilidad solidaria de terceros para todas las deudas del prestatario, y el prestatario hipoteca su propiedad o la de un tercero. propiedad legal al prestatario de acuerdo con la ley. La compañía de garantía inmobiliaria libera la garantía después de la firma del contrato de préstamo. De esta forma, la sociedad de garantía de vivienda deberá determinar el importe de la garantía de acuerdo con los métodos de concesión de créditos de la central para clientes corporativos.
Artículo 11 La selección y gestión de socios se llevará a cabo de acuerdo con las "Medidas de Gestión de Instituciones Intermediarias Cooperativas del Banco XX de China" y el "Manual de Operación del Departamento de Negocios Privados de Gestión de Riesgo Crediticio" de nuestro banco (Parte 1 Básico Sistema)". Entre ellos, el capital social de una sociedad de garantía o de una sociedad de garantía del sector inmobiliario que asume una garantía periódica de responsabilidad conjunta debe ser superior a 100.000 RMB (inclusive) y debe ser capital desembolsado.
Capítulo 5 Proceso de préstamo
Artículo 12 Vivienda y entrada de paso
Las sucursales bancarias (sucursales) deben seguir el principio de "admitir primero, luego prestar" Según En principio, antes de gestionar el negocio de préstamos personales para vivienda de segunda mano, se examinará y admitirá en su conjunto el parque de viviendas de la ciudad o región bajo su jurisdicción, y se conectarán los canales de origen comercial y los garantes. Los canales de fuente de negocios, el acceso de garantes y la determinación de cuotas se implementarán de acuerdo con las disposiciones pertinentes de las "Medidas para la administración de la determinación de cuotas de proyectos comerciales hipotecarios de vivienda personal".
Normas básicas para el acceso a la vivienda
1. Los derechos de propiedad son claros, existe un certificado de propiedad de la vivienda y se puede poner en el mercado. No existen disputas sobre derechos de propiedad ni de arrendamiento, y no entra dentro del ámbito de demolición municipal, congelamiento judicial o incautación.
2. La casa está ubicada en una zona urbana donde nuestro banco tiene locales comerciales. Es una comunidad de nivel medio-alto con buena ubicación, instalaciones completas y administración de propiedad estandarizada; Debe estar ubicado en una zona con fuerte ambiente comercial y ser un tabique independiente entre sí.
(2)Procedimiento de admisión de vivienda. El departamento de negocios minoristas de la sucursal tomará la iniciativa y, junto con el centro de gestión de riesgos minoristas de la sucursal, determinará razonablemente las áreas o comunidades donde los préstamos para vivienda de segunda mano del banco respaldan la compra de viviendas con base en los estándares de acceso a la vivienda del Sede central, planificación regional urbana local y condiciones del mercado inmobiliario. Esto debe informarse al responsable del negocio minorista de la sucursal y al aprobador de primer nivel de la sucursal para el negocio de crédito minorista.
Artículo 13 Aceptación de Préstamos
El prestatario deberá presentar una solicitud por escrito a nuestro banco y presentar los siguientes materiales:
(1) Cumplir con el "Personal De primera mano" Artículo 18 de las Medidas para la Administración de Préstamos para Vivienda;
(2) El vendedor deberá proporcionar los siguientes materiales:
1. Documentos de identidad válidos del vendedor y cónyuge (incluido el propietario de la casa) y prueba de estado civil;
2. Si hay un * * * propietario, aportar el certificado de propiedad inmobiliaria;
3. Documento escrito que acredite que el propietario de la casa se compromete a vender la casa;
4. ha sido alquilada, el inquilino debe proporcionar la prioridad para renunciar a la casa. Documento escrito del derecho de compra;
5. Si el vendedor es una persona jurídica corporativa, debe proporcionar una persona jurídica corporativa válida para el negocio. licencia, certificado de código de persona jurídica, resolución de la máxima autoridad de la empresa acordando transferir la propiedad y otros documentos relevantes;
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6. los fondos deben congelarse (depositarse en la cuenta del vendedor) antes de que se complete el registro de la hipoteca, el vendedor acepta abrir una cuenta en una sucursal bancaria (sucursal) y emitir una carta de compromiso al vendedor (ver archivo adjunto).
Para las solicitudes de préstamo que requieren la finalización de la transferencia de propiedad como condición, el vendedor solo puede proporcionar prueba de identidad (si el vendedor es una persona no física, solo puede proporcionar la licencia comercial corporativa y el certificado del código de persona jurídica) y la casa. certificado de propiedad.
(3) Otros documentos o información requerida por el banco.
Artículo 14 Investigación de préstamos
(1) Después de recopilar la información completa del prestatario, el administrador de cuentas es responsable de revisar la integridad, autenticidad y legalidad de los materiales. El administrador de cuentas debe realizar entrevistas con los prestatarios, vendedores y sus cónyuges (incluidos los propietarios de viviendas) para comprender plenamente la situación básica del prestatario y la autenticidad de la transacción y el propósito del préstamo.
Los administradores de cuentas deben prestar atención a los siguientes asuntos:
1. Siga los "Puntos clave de la investigación de préstamos" del artículo 19 de las "Medidas administrativas para préstamos personales para vivienda de primera mano". ";
2. Investigación de garantías, que incluye: investigación del estado actual, propósito, propiedad y precio de transacción de la casa hipotecada;
(2) Manejo de préstamos para vivienda comercial. El administrador de cuentas debe realizar una investigación específica sobre el ambiente comercial, las perspectivas comerciales, la experiencia del prestatario, etc. en función del propósito del prestatario de comprar una vivienda comercial (alquilar u operar) y redactar un informe de investigación crediticia por separado.
Artículo 15 Evaluación de la casa hipotecaria
El administrador de cuentas debe organizar una agencia de evaluación reconocida por el banco para evaluar la casa hipotecaria y emitir un informe de evaluación (de conformidad con Excepto para aquellos exentos de condiciones de tasación), el precio de la vivienda hipotecada será el menor entre el precio de transacción de la vivienda o el precio de tasación, el menor.
(1) Las casas que cumplan una de las siguientes condiciones no necesitan ser evaluadas
1 El monto del préstamo está dentro de los 4 millones de yuanes (inclusive) y no excede el total. precio de contrato de esta transacción 40%;
2. La casa tiene menos de 3 años (inclusive).
(2) Las casas con un monto de préstamo de 4 millones de yuanes (inclusive) o más y una antigüedad de 3 a 10 años (inclusive) pueden ser evaluadas previamente.
(3) Si el aprobador del préstamo tiene objeciones al precio de la vivienda dentro del rango de no evaluación y de evaluación previa anterior, puede solicitar una evaluación previa o una evaluación formal de la casa.
Artículo 16 Aprobación de Préstamos
Las sucursales que hayan implementado el modelo de "preaprobación electrónica" realizan la vinculación de información a través del módulo de preaprobación electrónica de préstamos personales para vivienda de segunda mano. Una vez aprobado el módulo de preaprobación electrónica, el administrador de cuentas del banco completará el ajuste previo al préstamo.
Verifique el procedimiento e ingrese al proceso de aprobación luego de confirmar que la información del cliente es consistente con la información del sistema. Consulte el Apéndice 1 para conocer los procedimientos operativos específicos.
Para las sucursales que no han implementado la "aprobación previa electrónica", el administrador de cuentas ingresará la información de la solicitud de préstamo en el sistema de préstamos personales después de la investigación previa al préstamo y el análisis de riesgos, y firmará el formulario "Negocios de Préstamos Personales". Cuestionario" Aclarar las opiniones y presentarlas al responsable de la unidad de negocio para su revisión y aprobación, luego organizar los materiales crediticios, presentar el préstamo de acuerdo con los requisitos del proceso de revisión crediticia del Centro de Crédito Minorista y lograr el préstamo. revisión y aprobación.
Tras la aprobación, el banco proporcionará la “Carta Compromiso de Préstamo Hipotecario” (Anexo 2) al intermediario cooperativo. Artículo 17 Firmar un contrato de préstamo y aplicar las condiciones del préstamo.
(1) Después de la aprobación, se notificará al prestatario, al vendedor y al garante para que firmen el contrato de préstamo y el contrato de garantía correspondientes en persona y realicen los procedimientos pertinentes según el estado de aprobación final.
(2) Después de firmar el contrato, el comprador y el vendedor deben completar de inmediato los procedimientos de registro de transferencia de propiedad para la casa de transacción, y después de obtener el recibo de transferencia de propiedad y el certificado de pago de impuestos para el inmueble. transacción, envíe los documentos anteriores al gerente de cuenta, al gerente de cuenta o La sucursal debe designar centralmente al personal de manejo de derechos de propiedad para recoger el certificado de propiedad del prestatario con el comprador o confiarle al prestatario que vaya directamente al departamento de administración de vivienda el día del certificado recopilación. Si se solicita un préstamo con recibo de transferencia, el administrador de cuenta o el personal de manejo de derechos de propiedad designado por la sucursal también debe participar en los procedimientos de transferencia de propiedad y obtener el recibo de transferencia de propiedad y el certificado de pago del impuesto sobre transacciones inmobiliarias directamente de la administración de vivienda. departamento para garantizar la autenticidad de la transferencia de la transacción.
(3) El administrador de la cuenta deberá realizar los trámites de seguro y notariado del inmueble hipotecado. Los requisitos pertinentes son los mismos que los del artículo 22 de las "Medidas Administrativas para Préstamos Personales para Vivienda de Primera Mano".
Artículo 18 Condiciones del Préstamo
Antes de la emisión del préstamo, el administrador de cuentas o el personal de registro de la hipoteca deben implementar las condiciones del préstamo correspondientes con base en las opiniones de aprobación.
(1) Obtener el recibo de transferencia del certificado de propiedad de la vivienda y el certificado de pago de impuestos para la transacción inmobiliaria (excepto en áreas donde el departamento administrativo de bienes raíces local estipula que se deben cumplir las obligaciones fiscales durante el proceso). de obtener el certificado de propiedad de la vivienda que se transfiere y registra a nombre del prestatario) o
(2) Obtener el certificado de propiedad inmobiliaria registrado a nombre del prestatario o
(4) Obtener el certificado de propiedad de la vivienda;
Para áreas donde el certificado de propiedad inmobiliaria y el certificado de derecho de uso de suelo existen de forma independiente, y el registro de propiedad de bienes raíces debe ser manejado por el departamento administrativo de bienes raíces y el departamento de propiedad de tierras respectivamente, el registro de transferencia de certificado de derecho de uso de la tierra y la hipoteca. Si el riesgo de registro es controlable, la sucursal puede adoptar cualquiera de las condiciones de préstamo anteriores.
Las condiciones del préstamo para la modalidad de garantía hipotecaria + control de proceso son: obtención del recibo de inscripción de la hipoteca.
Lectura ampliada: Cómo contratar un seguro, cuál es mejor y enseñarte cómo evitar estos "escollos" de los seguros.