Cuando un prestatario solicita un préstamo, si la garantía ha sido arrendada, ¿debe el prestatario presentar un contrato de arrendamiento?

Los préstamos hipotecarios pueden convertir activos de productos básicos, letras y valores en fondos monetarios por adelantado, acelerar la rotación de fondos monetarios, estimular la producción y la circulación y mejorar en gran medida la fuerza vinculante para los clientes de préstamos y los beneficios económicos de los bancos y empresas. En comparación con los préstamos de crédito, los préstamos hipotecarios son actualmente el método de préstamo más utilizado y con el menor riesgo en el sector bancario. Sin embargo, al participar en el cobro de préstamos, se descubrió que los derechos hipotecarios establecidos por el banco y el deudor hipotecario a menudo entran en conflicto con los derechos de arrendamiento establecidos por el deudor hipotecario y el arrendatario. El banco cayó en una trampa legal tendida por el cliente del préstamo y. El derecho prioritario de reembolso del banco fue difícil de realizar, de ahí surge el riesgo de préstamo.

Existen tres situaciones principales en las que los derechos hipotecarios y los derechos de arrendamiento entran en conflicto. Una es que el banco arrendó el préstamo antes y no le informó al banco, engañándolo para que prestara. La segunda es que después de que se arrendó el préstamo, después de recibir enormes alquileres, la cigarra dorada se escapó del caparazón y el préstamo fue suspendido; ; el tercero es que después de tomar el préstamo, para obtener alquileres enormes, se revocó el contrato de arrendamiento y se eludió la ley. Todos ellos tienen las características de plazos de arrendamiento prolongados, grandes montos de alquiler y el deudor hipotecario se ha escapado o no tiene otros activos para pagar la deuda. Cuando el tribunal subasta la hipoteca, el arrendatario genera un fuerte enfrentamiento con el tribunal y el banco, lo que a menudo desencadena incidentes masivos y afecta gravemente el orden y la armonía social. La hipoteca no se puede realizar y los préstamos hipotecarios se han convertido en una nueva zona de alto riesgo. de préstamos. El deudor hipotecario y el arrendatario no tienen nada que temer, porque existen lagunas legales:

En primer lugar, si la propiedad ha sido alquilada antes del registro de la hipoteca, el contrato de arrendamiento es válido. El artículo 48 de la "Ley de Garantías" estipula: "Si el deudor hipotecario hipoteca el inmueble arrendado, deberá notificar por escrito al arrendatario que el contrato de arrendamiento original continúa vigente". "Acerca de la aplicación" del Tribunal Popular Supremo

2. Una vez registrada la hipoteca, el contrato de arrendamiento es válido y la pérdida de la parte inválida debe compensarse. El artículo 190 de la Ley de Propiedad estipula: “Constituida la hipoteca, si el inmueble hipotecado se arrenda, la relación de arrendamiento no entrará en conflicto con la hipoteca inscrita”. Cabe decir que no hay conflicto con el derecho hipotecario del banco, aunque el arrendatario también sabe que si el deudor hipotecario alquila después de inscrita la hipoteca, el contrato de arrendamiento no será vinculante para el cesionario, es decir, cuando el deudor hipotecario ejerza el derecho hipotecario del banco. derechos hipotecarios, el contrato de arrendamiento quedará sin efecto. El inquilino tiene sus propios motivos para pelear. Primero, el arrendatario es de buena fe y no sabe que los bienes arrendados están hipotecados; segundo, es un arrendamiento pagado y si el contrato fracasa, se le devolverá la renta y se le dará una indemnización por la pérdida. En tercer lugar, el inquilino ha huido o no tiene otros bienes y una rata muerta no siente frío. Cuando las exigencias del arrendatario no sean atendidas, trasladará el conflicto al banco y se comprometerá a no entregar los bienes arrendados. Nadie puede hacer nada al respecto.

3. La colusión maliciosa no puede verificarse y sólo puede abordarse de forma eficaz. Dado que no existe un sistema de registro para los contratos de arrendamiento, los bancos no pueden verificar la autenticidad del momento en que se firmó el contrato de arrendamiento. Una vez que el arrendador y el arrendatario se confabulan maliciosamente y firman nuevamente el contrato, es decir, adelantan la fecha de firma del contrato antes de que se registre la hipoteca y la complementan con recibos de alquiler falsificados, se formará el hecho de cumplimiento. Asimismo, la ley estipula claramente que "el contrato de arrendamiento firmado antes de la hipoteca es válido" contra el derecho hipotecario, y ni el banco ni el tribunal pueden negar la validez del contrato de arrendamiento. Dado que la ley estipula claramente que los bancos son "más fuertes" que los arrendatarios, una vez que surge una disputa importante, el gobierno y los departamentos de gestión bancaria pertinentes sólo pueden presentarse para pedirle al banco que llegue a un acuerdo, y el tribunal no puede hacer más que "poner la espada en el almacén" y suspender la ejecución. O se ven obligados a prometer cancelar primero el contrato de arrendamiento y compensar al arrendatario por la pérdida, y dejar el resto al banco para que pague la deuda. Pero no queda mucho. No sólo se ha perdido la prioridad de pago, sino que también ha sido difícil recuperar el principal del préstamo.

Se puede observar que la resistencia del arrendatario es suficiente para eliminar el derecho hipotecario, y el fuerte enfrentamiento entre el arrendatario y el banco dificulta la realización del derecho hipotecario. No sólo afectará al proceso de realización de los derechos hipotecarios, sino que también afectará inevitablemente al precio variable de la hipoteca. Una vez que surge un conflicto, los bancos caerán en una trampa tendida por el arrendador o arrendatario y el arrendatario. Por tanto, es urgente prevenir el riesgo de conflicto entre los derechos de préstamo hipotecario y arrendamiento.

En primer lugar, implementar estrictamente el sistema de "tres controles" antes de otorgar préstamos y establecer un mecanismo científico de prevención de riesgos y alerta temprana. En particular, se deben realizar investigaciones especiales sobre los derechos de arrendamiento antes de otorgar préstamos y se deben realizar registros de investigación relevantes. mantenerse. El representante legal o apoderado del deudor hipotecario o persona jurídica firma una carta de garantía para asegurar que no ha firmado un contrato de arrendamiento antes del préstamo, y establece claramente las consecuencias jurídicas de cualquier falsedad. Preparar evidencia para la futura implementación de medidas y responsabilidades de prevención de riesgos.

En segundo lugar, realizar inspecciones periódicas posteriores al préstamo para descubrir rápidamente cambios en sus condiciones operativas y garantizar que no alquila garantías. Los inspectores posteriores al préstamo deben hacer pleno uso de las herramientas modernas de recopilación de pruebas, recopilar materiales audiovisuales fijos y comprender todas las tendencias que afectan la seguridad del préstamo, si se descubre un arrendamiento posterior al préstamo, detenerlo de manera oportuna;

La primera es informar por escrito al arrendatario de la vigencia del contrato de hipoteca de su bien y del arrendamiento hipotecario, y de las disposiciones legales según las cuales el arrendamiento hipotecario no excederá del plazo de la hipoteca, despejando obstáculos para el futuro ejercicio de los derechos hipotecarios. Si se descubre un contrato de arrendamiento previo al préstamo; en segundo lugar, el deudor hipotecario debe detener su conducta de arrendamiento que reduce el valor de la hipoteca e instar al deudor hipotecario a firmar un contrato de arrendamiento que se rescinde o se vuelve a firmar por un período que no exceda el período de la hipoteca; , y ofrecer una garantía equivalente al valor reducido. De lo contrario, la emisión de los préstamos restantes se suspenderá inmediatamente y los préstamos se retirarán por adelantado.

3. Hacer declaraciones falsas sobre el arrendamiento previo al préstamo, que se determinen verdaderas tras la verificación y con fines de posesión ilegal, utilizar hechos inventados y ocultar la verdad para defraudar préstamos bancarios. el delito de fraude crediticio. Presentar una denuncia penal ante el órgano de seguridad pública de manera oportuna y solicitar al órgano de seguridad pública que inicie una investigación y persiga la responsabilidad penal.

4. Si se firma un contrato de arrendamiento tras la contratación de un préstamo, el banco deberá negociar primero con el arrendatario a la hora de ejercer sus derechos hipotecarios. Si la negociación fracasa, se demandará inmediatamente al deudor hipotecario y al arrendatario, solicitando al tribunal que determine que la parte del contrato que excede el plazo de la hipoteca es inválida, y que se pronuncie para determinar el responsable de la indemnización y el importe. , a fin de evitar enfrentamientos y conflictos directos entre el arrendatario y el banco. La sentencia del tribunal se utiliza para compensar sus derechos de arrendamiento y garantizar la realización de sus derechos hipotecarios.

5. Para contratos retroactivos, se deben recopilar testimonios de testigos y materiales audiovisuales para revelar la verdad, determinar el tiempo de arrendamiento real y demandar al tribunal para confirmar que el contrato retroactivo no es válido; Al comprobar que el deudor hipotecario y el arrendatario conspiraron para evadir la deuda, el arrendatario cometió fraude. Cuando el arrendatario se enfrenta a un proceso penal, puede defenderse sabiamente, decir la verdad, renunciar a la confrontación de los derechos de arrendamiento y despejar los obstáculos a la realización de los derechos hipotecarios.

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