¿Cuál es la política de inversión inmobiliaria de Estados Unidos?
1. Principales impuestos relacionados con la vivienda
Los principales impuestos relacionados con la vivienda en Estados Unidos son: ① Impuesto sobre bienes raíces, también conocido como impuesto sobre bienes raíces. La adquisición de terrenos y edificios requiere pagos anuales. La base imponible es un cierto porcentaje del valor tasado de la propiedad inmobiliaria (las regulaciones varían de un estado a otro, en su mayoría del 20% al 100%). Actualmente, los 50 estados de Estados Unidos han aplicado este impuesto, y las tasas impositivas de los diferentes estados y gobiernos locales oscilan entre el 1% y el 3%. Los impuestos inmobiliarios los recaudan principalmente los gobiernos locales. ②Impuesto a las transacciones inmobiliarias. El pago se realiza cuando se compra o vende un inmueble. Los diferentes estados tienen diferentes tasas impositivas, que van del 0,01% al 2,0% en Colorado. El Distrito de Columbia es del 2%. Aproximadamente dos tercios de los estados que imponen este impuesto tienen tasas impositivas inferiores al 0,5%. Quince estados, incluido Mississippi, no imponen un impuesto a las transacciones inmobiliarias. ③Impuesto sobre la renta. El impuesto sobre la renta de las personas físicas está sujeto a un tipo impositivo progresivo, siendo el tipo impositivo más bajo el 10% y el tipo impositivo más alto el 35%, que se aplica a los ingresos procedentes del alquiler de bienes inmuebles. El impuesto a las ganancias de capital se aplica a la diferencia en los ingresos recibidos cuando se vende el inmueble. Si el intervalo entre compras y ventas es superior a un año, el tipo impositivo aplicable es inferior. Si el intervalo entre compras y ventas es inferior a un año, la tasa impositiva aplicable es mayor, que es la misma que la tasa general del impuesto sobre la renta. ④Impuesto sobre sucesiones y donaciones. Este impuesto grava las casas como herencia cuando se regalan.
Dos. Políticas fiscales preferenciales para la industria residencial
Los incentivos fiscales para la industria residencial de EE. UU. se pueden dividir en dos tipos según los objetos, uno es para propietarios de viviendas y el otro es para inversores residenciales. En el año fiscal 2007, el gasto total del gobierno federal de Estados Unidos en impuestos relacionados con la vivienda fue de 131.100 millones de dólares. Debido a la crisis financiera, disminuyó a 11.100 millones de dólares en el año fiscal 2008.
1. Incentivos fiscales para propietarios de viviendas
(1) Deducir los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad de la renta imponible.
Las primeras leyes fiscales estadounidenses estipulaban que todos los pagos de intereses hipotecarios podían deducirse al recaudar el impuesto sobre la renta personal. Desde 1986, sólo los pagos de intereses de préstamos para la compra, construcción y mantenimiento de viviendas están exentos y exentos, lo que ha estimulado enormemente el desarrollo de la construcción de viviendas y el entusiasmo de la gente por comprar viviendas. A partir de 1997, a los propietarios se les permitió deducir de sus ingresos imponibles los intereses hipotecarios sobre residencias primarias y secundarias de hasta 10.000 dólares de valor. Deducir los intereses hipotecarios de la renta imponible es uno de los mayores gastos tributarios del gobierno federal, reduciendo o eximiendo aproximadamente $73,7 mil millones en el año fiscal 2007. Además de los intereses hipotecarios, los propietarios pueden deducir de sus ingresos imponibles los impuestos inmobiliarios que pagan sobre su residencia principal durante el año fiscal. A través de esta política, se lograron aproximadamente $28,5 mil millones en desgravación fiscal en el año fiscal 2007. En el año fiscal 2007, la desgravación del impuesto sobre la renta personal procedente de estas dos deducciones representó el 78% del gasto fiscal total relacionado con la vivienda ese año.
(2) Exención de plusvalía en la venta de vivienda habitual.
La "Ley de Reducción de la Carga del Contribuyente" se implementó en 1997, que ajustó la política de exención del impuesto sobre las ganancias de capital para las ventas de viviendas originales, unificó los estándares de exención y amplió el alcance de los beneficios. Según el proyecto de ley, los ingresos (parciales) de la venta de una vivienda de primera mano en la que se ha vivido durante 2 años (que pueden ser no consecutivos) dentro de los últimos 5 años están exentos del impuesto federal sobre las ganancias de capital. Los propietarios solteros están exentos del impuesto sobre las ganancias de capital con un ingreso máximo de $250,000, y las parejas casadas están exentas del impuesto sobre las ganancias de capital con un ingreso máximo de $500,000. Debido a que los precios de la vivienda en los Estados Unidos no son altos y los precios de la vivienda cambian relativamente poco, muy pocos ingresos por ventas de viviendas pueden alcanzar la cantidad anterior. Para algunas circunstancias especiales, como cambio de lugar de trabajo, razones de salud, cambios imprevistos en las circunstancias (muerte, divorcio, separación, nacimiento de más de un hijo por parte del propio contribuyente u otras personas determinadas calificadas), la casa se puede vender de acuerdo con El precio de los últimos cinco años. El impuesto sobre las ganancias de capital se reduce en función de la proporción de residencia calificada durante 730 días (dos años) durante el año. Los inquilinos pueden aprovechar esta oferta una vez cada dos años. Gracias a esta política, en el año fiscal 2007 se logró una reducción fiscal total de aproximadamente 654,38+0,680 millones de dólares EE.UU., lo que representó el 654,38+02,8% del gasto fiscal total relacionado con la vivienda ese año.
(3) Reducciones de impuestos para propietarios de viviendas por debajo del estándar de exención de impuestos.
Las familias que se encuentran por debajo del estándar de exención de impuestos no disfrutan de deducciones del impuesto sobre la renta por intereses hipotecarios y deducciones del impuesto sobre bienes inmuebles.
Según la "Ley de Asistencia a la Vivienda" aplicada en 2008, en 2008 y 2009, estos propietarios pueden deducir cada año una determinada cantidad de impuestos sobre la propiedad de sus ingresos imponibles, obteniendo así la correspondiente desgravación fiscal. La deducción máxima es de $500 para un propietario soltero y de $65,438 CAD + $0,000 para una pareja casada. Cuando el impuesto predial pagado sea inferior al límite máximo, se aplicará el impuesto predial pagado.
2. Incentivos fiscales para inversores en vivienda
(1) Subvenciones fiscales a la vivienda social.
Establecido por la Ley de Reforma Fiscal de 1986, los inversores calificados pueden deducir un porcentaje fijo de la "base de calificación" de los bienes inmuebles de su impuesto federal anual sobre la renta personal pagadero en un plazo de 10 años. El método de cálculo de la "base de calificación" consiste en restar el precio del terreno y otros gastos relacionados del costo total de desarrollo del proyecto para obtener la "base de calificación" y multiplicar la base de calificación por la proporción de hogares de bajos ingresos en el proyecto. para obtener la "base de calificación". Cuando el proyecto esté ubicado en una "zona de desarrollo difícil" con precios de vivienda relativamente altos y una "zona censal calificada" donde se concentran familias de bajos ingresos, recibirá un "factor de expansión base" adicional del 130% para aumentar el valor base de calificaciones. Para proyectos de nueva construcción y proyectos de renovación importantes, el subsidio fiscal total durante 10 años equivale al 70% del valor base de las calificaciones, y el subsidio fiscal anual es aproximadamente del 8% al 9% del valor base de las calificaciones; la restauración cuesta menos de US $ 3,000 por unidad u otros proyectos aceptados al mismo tiempo. Para bienes raíces subsidiados por el gobierno federal, el subsidio fiscal total durante 65,438+00 años equivale al 30% del valor base calificado, y el subsidio fiscal anual es de aproximadamente 3 % al 4% del valor base admisible. En el año fiscal 2007, los créditos fiscales para este programa ascendieron a aproximadamente $5.1 mil millones, lo que representa el 3,9% de los gastos fiscales relacionados con la vivienda.
(2) Emitir bonos libres de impuestos relacionados con la vivienda.
Los principales bonos exentos de impuestos relacionados con la vivienda incluyen los bonos de ingresos hipotecarios, los bonos de certificados de deducción de impuestos sobre préstamos hipotecarios y los bonos de viviendas multifamiliares. Los intereses devengados por la compra de bonos de ingresos hipotecarios emitidos por estados que otorgan préstamos hipotecarios a bajo interés a familias de bajos ingresos que compran una vivienda por primera vez (con ingresos no superiores al 115% del ingreso promedio local) están exentos del impuesto sobre la renta. Los préstamos a bajo interés proporcionados con los ingresos de la emisión de bonos se pueden utilizar para comprar viviendas nuevas o existentes, siempre que el precio de la vivienda no supere el 90% del precio medio regional de la vivienda. Los intereses sobre los bonos emitidos para la emisión de certificados de crédito fiscal para préstamos hipotecarios están exentos del impuesto sobre la renta. Las familias de ingresos bajos y medios que compran una casa por primera vez pueden deducir de su factura de impuestos federales entre el 10% y el 50% (sin exceder los 2.000 dólares estadounidenses) del interés hipotecario pagado en forma de vale. Este enfoque proporciona beneficios fiscales a los hogares que no ganan lo suficiente para calificar para la deducción de intereses hipotecarios y el reembolso de impuestos. En el año fiscal 2007, los intereses de los dos bonos mencionados anteriormente estuvieron exentos del impuesto sobre la renta por valor de USD 654,38 + 30 millones. Compra bonos de viviendas multifamiliares emitidos por los estados para proporcionar préstamos hipotecarios a bajo interés para financiar el desarrollo de viviendas de alquiler, con los intereses devengados exentos de impuestos sobre la renta. Al menos el 20% de las unidades de vivienda de alquiler (65,438+05% en algunas áreas objetivo) deben reservarse para hogares con ingresos no superiores al 50% del promedio del área, o el 40% de las unidades de vivienda deben reservarse para hogares con ingresos no superiores al 50% del promedio del área. Nivel superior al promedio del área 60% de los hogares. En el año fiscal 2007, los intereses sobre los bonos de viviendas multifamiliares estuvieron exentos del impuesto sobre la renta en 700 millones de dólares. En el año fiscal 2007, la desgravación fiscal resultante de la emisión de bonos exentos de impuestos relacionados con la vivienda representó 65.438 + 0,5 por ciento del gasto fiscal total relacionado con la vivienda para ese año.
(3) Subvenciones fiscales para la rehabilitación de edificios históricos.
El Subsidio Fiscal para la Renovación de Edificios Históricos fue establecido por la Ley Fiscal de 1978 para permitir que los inversores que participan en proyectos de renovación de edificios históricos designados a nivel federal reciban subsidios del impuesto federal sobre la renta. Un subsidio por valor de 1 dólar equivale a una deducción de 1 dólar en la renta imponible. El monto del subsidio equivale al 20% del costo de renovación del proyecto. Los subsidios fiscales para reparaciones de edificios históricos están disponibles para edificios residenciales y no residenciales. En el año fiscal 2007, los subsidios fiscales para renovaciones de edificios históricos ascendieron a 400 millones de dólares, lo que representa 0. 3% del total de gastos tributarios relacionados con la vivienda para el año.
(4) Deducciones en el Impuesto sobre la Renta por mayor amortización de la vivienda en alquiler que otros sistemas de amortización. En el año fiscal 2007, los créditos fiscales ascendieron a 4.300 millones de dólares, lo que representa el 3 por ciento del total de créditos fiscales. 3% del total de gastos tributarios relacionados con la vivienda para el año.