Tesis de Graduación en Economía

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Tesis de Graduación en Economía

1. La situación actual y los problemas de la industria inmobiliaria

En los últimos años, el desarrollo de la economía de China, la aceleración de la urbanización , y el nivel de ingresos de los residentes El aumento y la política gubernamental de estimular la demanda interna han inyectado nueva vitalidad al desarrollo de la industria inmobiliaria. El análisis general muestra que la industria inmobiliaria de China todavía opera en una zona verde y próspera, pero el sobrecalentamiento local y los problemas estructurales deberían atraer suficiente atención.

1. La inversión inmobiliaria está aumentando de manera constante y están surgiendo puntos calientes regionales.

La teoría económica del desarrollo nos dice que la acumulación de capital y el aumento de la inversión son condiciones necesarias para el crecimiento económico. Sin un crecimiento constante de la inversión, es imposible que un país pase de ser un país agrícola a convertirse en un país industrializado y modernizado. Para un país en desarrollo como China con una población en rápido crecimiento, mantener una cierta escala de inversión es particularmente importante. En los últimos dos años, el crecimiento económico mundial se ha desacelerado y la economía de China ha logrado un alto crecimiento del 7,3% y el 8%, de los cuales la tasa de contribución de la inversión llega al 3,6%. Durante el ajuste de la estructura industrial nacional, la proporción de la inversión inmobiliaria en la inversión en activos fijos aumentó gradualmente del 5,6% en 1990 al 20,7% en 2001 (Cuadro 1), compensando la disminución de la tasa de crecimiento de la inversión industrial tradicional y contribuyendo al crecimiento económico.

A partir de un análisis total, de 1997 a 2001, las tasas de crecimiento de la inversión social fueron del 8,6%, 13,9%, 5,1% y 10,3% respectivamente, y las tasas de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario fueron del -1,2%. respectivamente. Es ligeramente superior a la tasa de crecimiento de la inversión en activos fijos en toda la sociedad, pero la tasa de crecimiento entre 1992 y 1993 alcanzó el 117% y el 165% (Figura 1), y no hubo ningún fenómeno de sobrecalentamiento.

La estructura de inversión en promoción inmobiliaria es básicamente razonable, representando la vivienda el 66% de la inversión total en 2001.

Entre ellos, las residencias ordinarias representan el 51 %, las villas y las viviendas asequibles representan el 6 % y el 9 % respectivamente, los edificios de oficinas representan el 12 % y los edificios comerciales representan el 12 %.

A juzgar por la distribución de los puntos críticos para la inversión inmobiliaria continua, se concentran principalmente en Guangzhou, Shanghai y Beijing.

Para las tres principales aglomeraciones urbanas (Figura 2), según datos estadísticos de junio a septiembre de 2002, las tasas de crecimiento de la inversión de Beijing, Shanghai, Guangdong, Zhejiang, Jiangsu y Shandong fueron 29 respectivamente. %, 365, 438+0,4%, 30%, 33,4%, 365, 438+0,4% y. Objetivamente hablando, el auge de la inversión inmobiliaria en estas zonas tiene sus factores razonables y sus aspectos preocupantes. Estas tres regiones son las de más rápido crecimiento en China. El desarrollo económico, el aumento de los niveles de ingresos de los residentes, la mejora del consumo, la entrada de una gran cantidad de capital extranjero y el flujo de mano de obra aumentarán la demanda de bienes raíces. Sin embargo, como cualquier otro producto, la inversión inmobiliaria debe estar respaldada por la demanda. Sin una demanda efectiva, la inversión inmobiliaria no puede seguir creciendo. Entonces, ¿el crecimiento constante de la inversión regional en vivienda en mi país está respaldado por la demanda?

2. La tasa de ventas, la tasa de desocupación y la diferenciación regional son obvias.

En los últimos años, los préstamos a bajo interés para la compra de viviendas, las exenciones fiscales y la flexibilización del sistema de registro de hogares han sido los tres principales factores políticos que estimulan a los residentes a comprar viviendas. En 2001, la tasa de ventas de viviendas comerciales (la proporción del área vendida ese año con respecto al área terminada ese año) fue del 88,4% y el 75% respectivamente, y la tasa de ventas de viviendas comerciales alcanzó el nivel más alto de la historia (Figura 3). .

Sin embargo, mientras el ritmo de ventas aumenta, también lo hace la superficie desocupada, alcanzando los 1,2 millones de metros cuadrados, de los cuales más de 40 millones de metros cuadrados están desocupados desde hace más de un año, lo que representa el 13,4%. del área de viviendas terminadas ese año, superior al 10% de la línea de advertencia internacional. Necesitamos analizar cuidadosamente las tasas de desocupación. En primer lugar, el aumento de la tasa de desocupación no es un buen fenómeno en ningún aspecto. Una tasa de desocupación alta significa un desajuste entre la oferta y la demanda, lo que consume muchos fondos bancarios y afecta la asignación óptima de recursos. En segundo lugar, cualquier producto en el mercado debe tener un inventario razonable. Dado que los bienes raíces son un bien de alto valor, ¿cuál es el ciclo de inventario y el índice de inventario razonables? Tomemos como ejemplo la vivienda. La mayoría de las casas desarrolladas en el sector inmobiliario nacional son de gran altura y de varias plantas, mientras que en el extranjero son en su mayoría casas unifamiliares. La calidad de las casas de diferentes estilos varía mucho. Entonces hay aquellos que son fáciles de vender y otros que no. Entonces, es discutible si las tasas de desocupación de diferentes casas son comparables. Además, las tasas de desocupación en el extranjero se basan en todo el parque de viviendas, mientras que aún se desconoce el número de viviendas en las ciudades y pueblos de mi país. En tercer lugar, las diferencias regionales.

Incluso en China, diferentes regiones tienen diferentes fortalezas económicas y tolerancias muy diferentes para las viviendas comerciales desocupadas. Después del estallido de la crisis de Asia Oriental en 1998, había 4,25 millones de metros cuadrados de viviendas comerciales desocupadas en Hainan, lo que causó graves daños a las industrias inmobiliaria y bancaria locales, dejando tras de sí un devastado "edificio sin terminar". En ese momento, Shanghai tenía casi 7 millones de metros cuadrados de viviendas vacías, lo que representaba una séptima parte del total del país, pero logró convertir el peligro en seguridad.

Tomemos como ejemplos los tres puntos calientes de la inversión inmobiliaria. De 1998 a 2001, las tasas de venta de viviendas comerciales en Guangdong fueron del 66%, 69%, 71% y 68% respectivamente, todas ellas inferiores al promedio nacional. En un contexto de bajos índices de ventas, la superficie de construcción sigue siendo alta, lo que es preocupante. Las tasas de ventas en Shanghai durante el mismo período fueron del 73% y del 90%. 85% y 100%. En septiembre de 2002, el área de ventas de viviendas comerciales en Shanghai era de 14,04 millones de metros cuadrados y el área terminada en el período actual era de 11,94 millones de metros cuadrados. El volumen de ventas es mayor que el área terminada, lo que sin duda ayudará a digerir las viviendas comerciales desocupadas. En vista del hecho de que la tasa de ventas y la tasa de desocupación son el resultado de las primeras inversiones inmobiliarias y de las actividades operativas, un análisis integral y dinámico de la relación entre el área recién iniciada, el área de construcción, el área terminada y el área de demolición puede tomar decisiones correctas sobre cambios en la tasa de ventas y la tasa de desocupación.

3. Los precios son básicamente estables y los cambios estructurales son destacados.

De junio a septiembre de 2002, los precios de venta de viviendas aumentaron rápidamente en algunas ciudades grandes y medianas de todo el país, entre ellas, los índices de precios de venta de Nanchang, Hangzhou, Qingdao, Shanghai y Xiamen en Ningbo. fueron 119,2, 109,3, 108,4 y 65438+ respectivamente. Sin embargo, el precio promedio general en todo el país es básicamente estable, especialmente el aumento de precios de las viviendas comerciales relacionadas con la gente común es muy pequeño, y también ha caído ligeramente en las grandes ciudades como Beijing (Figura 4).

Sin embargo, ante los precios más bajos, el público en general todavía no puede encontrar una casa asequible. Esto requiere que analicemos cuidadosamente la composición del precio medio, o la estructura de la casa. En nuestro análisis estadístico, sólo se proporcionan los precios medios de las viviendas y rara vez la proporción de viviendas a diferentes precios o el precio por vivienda. Tomando a Beijing como ejemplo, en los últimos años, para cooperar con la renovación de las ciudades antiguas, se ha incrementado el desarrollo y la construcción de viviendas asequibles. El aumento de la oferta de viviendas de bajo precio sin duda reducirá el precio medio. Además, en los últimos dos años, Beijing ha estado promocionando su "adhesión a la OMC" y los Juegos Olímpicos, y la rápida expansión de la construcción urbana se ha extendido como un pastel. Un gran número de villas y residencias de lujo se encuentran dispersas en los suburbios exteriores. Debido al bajo coste del terreno en los suburbios exteriores, el precio medio de las villas es de 7.583 yuanes/metro cuadrado, inferior a los 11.605 yuanes/metro cuadrado de los suburbios exteriores. El lanzamiento de un número tan grande de proyectos inmobiliarios suburbanos también tiene el efecto de reducir los precios generales de la vivienda.

Por lo tanto, los precios generales razonables de la vivienda no significan que la estructura de la oferta de vivienda sea razonable, y el precio unitario más bajo (yuanes/metro cuadrado) no significa que el precio total de cada casa sea bajo. Aunque el precio unitario de las viviendas asequibles en Beijing y otras ciudades está controlado por el gobierno, debido a la gran superficie de construcción y los altos estándares de construcción, el precio total de cada casa es demasiado alto. Como resultado, muchas personas de clase trabajadora todavía no pueden hacerlo. permitírselo. Además, la ubicación de las viviendas de bajo coste no es satisfactoria. La gente de clase trabajadora que viaja en autobús quiere comprar una casa dentro del Cuarto Anillo de Beijing, pero las viviendas de bajo costo se encuentran principalmente dentro del Quinto Anillo de Circunvalación y en. los suburbios. A falta de infraestructura de apoyo, como metro y autobuses, no sorprende que la mayoría de las personas que compran viviendas asequibles sean personas con ingresos considerables.

4. La especulación con el suelo y la energía geotérmica se ha convertido en una preocupación oculta para el desarrollo del sector inmobiliario.

Para ser honesto, los altos precios de la vivienda en las grandes ciudades como Beijing tienen su lado razonable, entre los que se encuentran las "cinco costumbres": gran población permanente, gran número de extranjeros, gran población de inmigrantes, gran el número de personas de altos ingresos y un gran número de compras grupales harán subir los precios de la vivienda, y el mercado irregular de la tierra y la especulación geotérmica son las razones fundamentales del aumento de los precios de la vivienda en las grandes ciudades como Beijing. Antes de la implementación del "Reglamento sobre licitación, subasta y cotización para la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal" el 0 de julio de 2002, muchos promotores inmobiliarios aprovecharon la oportunidad de la "reconstrucción de la ciudad vieja" u ocuparon tierras para aumentar sus propias reservas de tierras, lo que llevó a que en 2006 Las tierras compradas por Beijing aumentaron un 173% en 2018 hasta 5438+0, ubicándose entre las mejores del país (Figura 5).

Los gigantes inmobiliarios han obtenido enormes beneficios gracias a la especulación inmobiliaria, los precios de la tierra han cambiado de manos muchas veces y los precios de las viviendas también han subido. Se puede decir que este tipo de especulación territorial es perjudicial para el desarrollo de la industria inmobiliaria de Beijing a largo plazo. Como dice el refrán: "Un árbol no es tan alto como el cielo". Los precios inmobiliarios no pueden durar para siempre. Como ninguna empresa o individuo que viene a Beijing para iniciar un negocio puede ignorar el costo de producción y supervivencia, los aumentos de precios a corto plazo pueden estar dentro de un rango tolerable. Sin embargo, cuando los precios inmobiliarios aumentan demasiado rápido y superan los costos aceptables, Beijing perderá su ventaja a la hora de atraer empresas y talentos emprendedores.

Los altos precios de la tierra y de la vivienda en Hong Kong se han convertido en los principales factores que restringen su desarrollo económico. ¿No debería esto despertar nuestra vigilancia y reflexión?

5. La evolución del crédito inmobiliario es mixta.

Los bienes inmuebles son un activo con gran inversión y alto valor, y su inversión y consumo son inseparables del apoyo financiero. Desde el análisis del crédito al consumo residencial, la introducción del mecanismo de crédito hipotecario en el mercado residencial es sin duda un gran avance para la industria bancaria china, que estaba acostumbrada a perseguir "grandes empresas", "grandes proyectos" y "grandes préstamos". Durante muchos años, para el público en general que "vive dentro de sus posibilidades", esto también supone un gran cambio en los conceptos y comportamientos de consumo. El rápido crecimiento de los préstamos hipotecarios para viviendas personales no sólo mejora la estructura de activos de los bancos y aumenta la "seguridad y rentabilidad" de los fondos de crédito bancario, sino que también promueve un círculo virtuoso de producción y consumo de viviendas.

Del análisis del crédito de desarrollo inmobiliario, se puede ver que la tasa de crecimiento de los préstamos bancarios a empresas de desarrollo inmobiliario ha sido muy pequeña en los últimos años, lo que resulta en la proporción de préstamos nacionales en la financiación corporativa. fuentes que ha estado rondando el 22%. En comparación, la proporción de fondos propios y de otras fuentes de financiación está aumentando. Entonces, cuando los fondos propios de la empresa son insuficientes y el índice de endeudamiento plurianual llega al 76%, los fondos autoobtenidos dependen principalmente de pagos de preventa de vivienda y préstamos bancarios para capital de trabajo. Además de una parte de los ahorros personales, una parte considerable de los pagos anticipados de la compra de una vivienda por parte de los consumidores procede de préstamos bancarios. Entonces, no importa en qué forma aparezcan los fondos, la mayoría de ellos provienen de los bancos.

Entonces, ¿la inversión en crédito bancario inducirá burbujas inmobiliarias y riesgos financieros? En una sociedad moderna con economía crediticia, los préstamos bancarios, como medio de financiación, no son una burbuja en sí misma. Que se puedan inducir burbujas depende de la inversión de capital y la eficiencia. Si los fondos se invierten en residencias ordinarias de nivel medio a bajo con un alto potencial de demanda de mercado, los resultados de la inversión pueden satisfacer las necesidades sociales y mejorar la riqueza social. Por el contrario, la especulación ciega sobre terrenos, edificios de lujo e instalaciones de entretenimiento de alto nivel parece extremadamente popular en la superficie. De hecho, la relación entre oferta y demanda está seriamente desequilibrada y las burbujas son inevitables. Por lo tanto, al analizar si existe una burbuja en la industria inmobiliaria, la escala y la tasa de crecimiento del crédito bancario son sólo una variable. La clave es observar la dirección de inversión de los fondos y la calidad de los activos.

Además, la solidez del propio sistema del banco también es la clave para resistir los riesgos crediticios inmobiliarios. Los indicadores básicos para medir la solidez del sistema bancario incluyen: índice de adecuación de capital, calidad de los activos (tasa de morosidad), nivel de gestión, tasa de rendimiento y índice de activos circulantes. Durante la crisis de Asia Oriental de 1997, el crédito inmobiliario en Hong Kong y Singapur representaba entre el 30% y el 40% de los activos bancarios, pero era seguro cuando los precios inmobiliarios se desplomaban, porque el índice de adecuación del capital bancario en Hong Kong y Singapur era tan alto como entre el 15% y el 20%, y el índice de activos improductivos fue sólo del 3%, mientras que el índice de activos de capital de los bancos en Corea del Sur, Filipinas y Tailandia es del 6% al 10%. Cuando los bancos de mi país están descapitalizados y tienen una alta tasa de activos morosos, ¿qué proporción de préstamos personales para vivienda y préstamos corporativos inmobiliarios deberían contabilizarse en los activos bancarios para optimizar la estructura de activos? ¿Cómo mejorar la calidad del crédito inmobiliario cuando el sistema crediticio y el sistema de seguro hipotecario de mi país son imperfectos? Éstas son cuestiones que deben abordarse con urgencia.

En segundo lugar, medidas para prevenir burbujas inmobiliarias

El análisis anterior muestra que la situación general del mercado inmobiliario de China es optimista. Esta ronda de auge inmobiliario está impulsada principalmente por la demanda de los consumidores. , que es diferente del 1992 ~ 1993. Existe una diferencia cualitativa entre el entusiasmo por la inversión individual. Pero la situación general es optimista, lo que no significa que no haya problemas ni preocupaciones. Creemos que el riesgo potencial en la industria inmobiliaria de China no es el volumen total, sino la estructura, no la velocidad, sino la calidad; Por lo tanto, para diferentes auges inmobiliarios, los métodos de control del gobierno también deberían ser diferentes. Con base en el mecanismo de formación de burbujas inmobiliarias, creemos que se deben tomar las siguientes medidas para prevenirlas:

1. Estandarizar el mercado del suelo desde el origen del mismo.

La escasez de recursos de tierra no sólo afecta el desarrollo de la industria inmobiliaria de China, sino que también afecta el desarrollo de la urbanización e incluso de toda la economía nacional. En cierto sentido, cómo utilizar recursos de tierra relativamente pobres para proporcionar un desarrollo y un entorno de vida justo, igualitario, próspero y estable para todos los ciudadanos depende de la asignación óptima de los recursos de tierra. Creemos que: En primer lugar, el estatus legal de la planificación urbana debe determinarse a través de la legislación para evitar cambios con los tiempos y un éxito rápido, garantizar la racionalidad de la estructura del uso del suelo y sentar las bases para el desarrollo económico a largo plazo de ciudades y regiones. En segundo lugar, acelerar la construcción del mercado físico de tierras para lograr equidad, apertura y justicia en las transacciones de derechos de uso de tierras de propiedad estatal.

En el futuro, independientemente de quién sea el usuario de las tierras de propiedad estatal (el gobierno u otras empresas e instituciones), la transferencia de tierras debe incluirse en el mercado tangible para evitar las muchas desventajas de las operaciones de "caja negra" que no son simplemente una licitación. sobre el mejor postor. El gobierno puede utilizar indicadores integrales, incluidas las calificaciones de las empresas, el desempeño del desarrollo pasado, la dirección del uso de la tierra, las perspectivas de mercado de los proyectos de desarrollo, etc. , determinar las calificaciones del postor ganador. De esta manera, el gobierno puede regular efectivamente la escala, las condiciones, el momento y la ubicación del suministro de tierras, al mismo tiempo que garantiza efectivamente el suministro de tierras residenciales ordinarias que la gente necesita con urgencia. En tercer lugar, se debe establecer un sistema de información sobre la tierra y todos los gobiernos municipales deben divulgar toda la información sobre la tierra en venta, la estructura de uso de la tierra existente, la planificación, los precios tasados, etc. , para evitar que la asimetría de información proporcione conveniencia a algunas personas para apoderarse de tierras y especular para obtener enormes ganancias; en cuarto lugar, imponer sanciones severas a los infractores para garantizar el funcionamiento normal del orden del mercado;

2. Utilizar con flexibilidad los tipos de interés y las políticas fiscales para regular el mercado inmobiliario.

En los últimos dos años, el boom inmobiliario se ha formado en cierta medida gracias al estímulo de las políticas de macrocontrol del gobierno. En tiempos de contracción económica, las bajas tasas de interés y las exenciones fiscales son comprensiblemente útiles para estimular la demanda efectiva. Sin embargo, la implementación a largo plazo de una política o la implementación de la misma política independientemente de los beneficiarios puede dar al mercado una señal equivocada: los recortes repetidos de las tasas de interés y los bajos costos de capital inducirán a muchas empresas e individuos a realizar inversiones de alto riesgo. lo que conduce a errores en la asignación de recursos del mercado. Para orientar la inversión y el desarrollo corporativo de manera que estén más en línea con la demanda del mercado, el gobierno debe aumentar oportunamente las tasas de interés de los préstamos para inversiones en villas, departamentos de lujo, instalaciones de entretenimiento de alto nivel y edificios de oficinas, y aumentar el monto de los préstamos. tasas de interés para personas que no están ocupadas por sus propietarios, de modo que la política de bajos intereses pueda favorecer mejor a los grupos de bajos ingresos; los gobiernos de las ciudades también deberían imponer impuestos inmobiliarios a las propiedades de alto nivel y pueden adoptar impuestos progresivos. Para China, que todavía se encuentra en la etapa de desarrollo, esto ayudará a frenar la extravagancia y el despilfarro rampantes y a utilizar recursos limitados y preciosos para lograr la urbanización y la industrialización. Además, mejorar la oferta de información sobre el mercado también es una parte importante de la regulación gubernamental del mercado.

3. Mejorar el sistema financiero inmobiliario y cortar los problemas de raíz.

La industria bancaria de China se involucró en el negocio del crédito inmobiliario cuando el sistema financiero no era sólido. Desde la perspectiva del entorno externo, el sistema de crédito personal, el sistema hipotecario y el mecanismo de seguro hipotecario de mi país no son perfectos. Desde la perspectiva de los mecanismos internos, los bancos de mi país tienen muchas vulnerabilidades, como capital insuficiente, altos niveles de activos improductivos y bajos niveles de gestión de activos y pasivos, lo que aumentará los riesgos crediticios inmobiliarios. Sin embargo, frente al impacto de la globalización financiera y la presión de reducir repetidamente los diferenciales de las tasas de interés, la industria bancaria de mi país necesita urgentemente encontrar nuevos puntos de crecimiento de ganancias. Los créditos inmobiliarios emergentes, especialmente los préstamos hipotecarios para viviendas personales, se han convertido en una opción ideal para la banca. industria. Las hipotecas sobre viviendas personales son buenos activos, pero si se mantienen demasiado altas, también aumentarán los costos de capital y los riesgos operativos. Éste es el principio de que "no se pueden poner huevos en la misma canasta". En Estados Unidos, los préstamos hipotecarios residenciales personales representan sólo el 18% de los activos de los bancos comerciales y el 50% de los activos de los bancos hipotecarios. Los fondos bancarios de diferentes fuentes tendrán diferentes usos. En Hong Kong, los bancos deberían realizar un seguimiento de la calidad de los préstamos. Por lo tanto, la industria bancaria de mi país debe comenzar con la construcción de infraestructura para mejorar su capacidad de resistir los riesgos financieros; las autoridades reguladoras financieras deben comenzar con la construcción del sistema, mejorar el desarrollo del sistema de crédito, el sistema de préstamos hipotecarios, el seguro de préstamos hipotecarios y el mercado secundario de préstamos hipotecarios. y promover la industria inmobiliaria y el desarrollo simultáneo de la industria financiera.

4. Esforzarse por mejorar la competitividad de las empresas y afrontar los retos del siglo XXI.

El importante ajuste de la estructura económica global en el siglo XXI y la aceleración del proceso de industrialización y urbanización de China han brindado nuevas oportunidades para el desarrollo de la industria inmobiliaria de China. Nuestras empresas de bienes raíces deben reconocer nuestra misión y responsabilidades: no solo somos desarrolladores y constructores de ciudades del futuro, sino también diseñadores de ciudades y espacios regionales del futuro, brindamos a las personas no solo activos físicos y portadores de valor, sino también marcas; nuevos conocimientos y tecnologías, nueva producción y estilo de vida. Por lo tanto, las empresas inmobiliarias de nuestro país deben adherirse al concepto "orientado a las personas", ser menos ciegas y más racionales en la inversión y la gestión, menos exageración, más sinceridad y ofrecer más beneficios a los consumidores; Sólo trabajando duro en la calidad de los productos, las funciones y los servicios podrán las empresas inmobiliarias chinas seguir siendo invencibles en la feroz competencia del mercado.

Referencias principales:

Xu Dianqing et al., "Bubble Economy and Financial Crisis", Renmin University of China Press, agosto de 2000.

Lin Yifu, "Algunas lecciones de la crisis financiera del sudeste asiático que vale la pena reflexionar", "Economics News", 1998-05-08.

Liu Shucheng, Wang Lina y Chang Xin, "Análisis de las tendencias económicas de China", "Economic Research", abril de 2002.

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