Introducción a los métodos de planificación para evadir el impuesto al valor agregado de la tierra
Para las empresas inmobiliarias, la planificación fiscal tradicional se centra en el impuesto sobre el valor añadido del suelo. La idea general de la planificación del impuesto al valor agregado de la tierra es reducir primero la cantidad de valor agregado y luego reducir la tasa de valor agregado, para lograr el propósito de pagar menos o incluso ningún impuesto al valor agregado de la tierra. Los métodos de planificación para el impuesto al valor agregado de la tierra incluyen principalmente los siguientes:
(1) Punto crítico de utilización
De acuerdo con la ley tributaria, si los contribuyentes construyen casas estándar ordinarias para la venta, el El valor agregado no excederá la deducción. Si el valor del proyecto excede el 20%, el impuesto al valor agregado del terreno estará exento. Desde la perspectiva de la planificación fiscal, las empresas pueden elegir planes de desarrollo adecuados para evitar un aumento de la carga fiscal debido a que la tasa de valor añadido sea ligeramente superior al umbral.
Debido a que el impuesto al valor agregado de la tierra implementa una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles, cuando la tasa del valor agregado excede el 50%, 100% o 200%, se aplica una tasa impositiva más alta. Las empresas pueden utilizar el punto crítico del impuesto al valor agregado de la tierra para planificar y evitar la aplicación de tasas impositivas más altas.
(2) Los ingresos están dispersos
Para casas con decoración y equipamiento relacionado, puede considerar firmar el contrato en dos ocasiones. Primero firme un contrato de venta con el comprador y luego firme un contrato de instalación y modificación de equipos con el comprador. Después de este tratamiento, las empresas inmobiliarias sólo pagan el impuesto sobre el valor añadido del suelo en los contratos de venta de casas en dificultades, logrando así ahorros fiscales.
(3) Elija el método de deducción de intereses adecuado.
El límite de deducción de intereses de préstamos para empresas inmobiliarias se divide en dos situaciones: una es deducirlo dentro del límite de tasa de interés de préstamos similares de bancos comerciales para el mismo período y la otra es deducirlo. dentro del 10% del costo de desarrollo inmobiliario estipulado en la ley tributaria. Estos dos métodos de deducción brindan espacio para que las empresas lleven a cabo la planificación fiscal. Las empresas pueden elegir el más alto para la deducción según sus condiciones reales.
(4) La tasa de tasa se incorpora al precio de la habitación.
Al vender y desarrollar productos, muchas empresas de desarrollo inmobiliario cobrarán algunas tarifas adicionales en nombre de las unidades o departamentos relevantes, como tarifas de instalación inicial de gas por gasoducto, tarifas de instalación inicial de televisión por cable y tarifas de administración de propiedades. y algunas tarifas gubernamentales, etc. Estos honorarios generalmente los cobra primero la empresa de bienes raíces y luego la empresa de bienes raíces los transfiere a la unidad confiante de acuerdo con las regulaciones. Algunas empresas de bienes raíces tendrán un saldo debido a esto. Hay dos formas de manejar las tarifas. La primera forma es incluir la tarifa de cobro en el precio y cobrarla al comprador. La segunda es cobrar aparte además del precio de la habitación. El hecho de que la tarifa de cobro esté incluida en el precio de la vivienda no afectará el cálculo del incremento del impuesto al valor agregado de la tierra, pero sí afectará el costo total del desarrollo inmobiliario, lo que afectará la tasa de valor agregado aplicable y el monto de impuesto al valor agregado de la tierra. Las empresas pueden aprovechar esta disposición para la planificación fiscal y elegir el primer método de tratamiento.
(5) Incrementar el monto de las partidas de deducción.
Dentro del alcance aceptable para el mercado, las empresas inmobiliarias pueden aumentar adecuadamente la inversión en instalaciones públicas de apoyo, mejorar el entorno de vida y mejorar el nivel de decoración para aumentar la cantidad de proyectos de deducción, reduciendo así el valor. -tarifa agregada. El costo de la inversión se puede compensar aumentando el precio de venta, y aumentar la inversión en instalaciones públicas también puede mejorar la competitividad de los productos y ampliar la influencia en el mercado. Se puede decir que mata dos pájaros de un tiro. Cabe señalar que aumentar el monto de las partidas de deducción no significa que la emisión falsa de facturas de construcción e instalación aumente los costos. La emisión falsa de facturas de construcción e instalación sea un acto de evasión fiscal.
(6) La transferencia de costos aumenta los costos de desarrollo.
El "Sistema de Contabilidad" no define estrictamente los "gastos de gestión", "gastos de venta" y "gastos indirectos de desarrollo" de las empresas inmobiliarias. En el negocio real, la gestión administrativa, el soporte técnico y el soporte logístico de los proyectos de desarrollo no pueden separarse completamente del negocio de la sede de la empresa, y algunos costos se encuentran entre los costos del período y los costos de desarrollo. Las empresas pueden inclinar su estructura organizativa hacia proyectos de desarrollo, intentar clasificar al personal que puede clasificarse como proyectos de desarrollo y clasificar la sede de la empresa y el equipo utilizado en proyectos de desarrollo como proyectos de desarrollo. De esta forma, los gastos que deberían incluirse en los gastos del período se incluyen en los gastos indirectos de promoción. El incremento del coste total de construcción supondrá una deducción de 1,3 veces (1+20%+10%), reduciendo así el valor añadido. cantidad y tasa de valor agregado.
(7) Planificación de objetos de contabilidad de costes
Si una empresa inmobiliaria desarrolla varios inmuebles al mismo tiempo, se pueden calcular por separado o combinados. Los impuestos se pagan de las dos formas. diferente. Esto es La planificación fiscal para las empresas ofrece espacio para elegir métodos contables. En general, los beneficios fiscales de la contabilidad consolidada son mayores, pero también hay casos en los que la contabilidad separada es más favorable. Específicamente, grupos de desarrollos con la misma ubicación y tipo de estructura se pueden combinar en un objeto de cálculo de costos si comienzan y terminan cerca uno del otro y son llevados a cabo por el mismo equipo de construcción. Para proyectos de desarrollo individuales a gran escala y a largo plazo, los objetos de contabilidad de costos pueden dividirse en ciertas áreas o partes del proyecto de desarrollo.
(8) Uso de vivienda cooperativa
Según la ley tributaria, si una parte adquiere el terreno y la otra aporta capital, y ambas partes cooperan para construir una casa, la El impuesto sobre el valor añadido del terreno estará temporalmente exento una vez terminada la casa. Las empresas de desarrollo inmobiliario pueden aprovechar plenamente esta política y elegir viviendas cooperativas para el desarrollo de proyectos.
(9) Utilizar edificios en nombre de otros
La construcción en nombre de clientes se refiere al comportamiento de las empresas de desarrollo inmobiliario que desarrollan bienes raíces en nombre de clientes y recaudan ingresos de la construcción de los clientes. una vez finalizado el desarrollo. Si una empresa inmobiliaria se dedica a construir casas para terceros, sus ingresos tienen el carácter de ingresos laborales y no están comprendidos en el ámbito del impuesto sobre el valor añadido de la tierra. Las empresas de desarrollo inmobiliario pueden reducir la carga fiscal mediante la construcción de casas, pero la premisa es que los usuarios finales pueden identificarse al comienzo del desarrollo y se puede implementar un desarrollo específico.
(10) Las empresas de bienes raíces pueden retrasar la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra bajo condiciones legales y comunicarse adecuadamente con la oficina tributaria local competente para retrasar la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra tanto como sea posible, o cambiar proyectos con cargas fiscales relativamente ligeras Liquidación; para proyectos que pueden liquidarse mediante preexpropiación, debemos luchar activamente por la preexpropiación.
Para realizar planificación fiscal, las empresas inmobiliarias no pueden considerar solo los métodos de planificación tradicionales, porque los métodos tradicionales se centran principalmente en la planificación interna de las empresas promotoras, y el espacio, los medios y los efectos de la planificación son muy limitados. La estrategia general de planificación fiscal sobre bienes inmuebles se muestra en la figura: La estrategia general de planificación fiscal sobre bienes inmuebles
Para formular un buen plan, es necesario complicar problemas simples. La idea general es ampliar la cadena de valor, crear más "empresas afiliadas" y ampliar las ganancias hacia arriba y hacia abajo. Las empresas inmobiliarias pueden crear más "empresas afiliadas" en la periferia. Algunas de estas filiales pueden estar ubicadas en zonas con bajas cargas fiscales. Por ejemplo, si la empresa de jardinería establecida está ubicada en un parque de alta tecnología y es una empresa de alta tecnología respaldada por el Estado, su tasa impositiva sobre la renta corporativa puede aplicarse a una tasa impositiva preferencial del 15%; algunas pueden disfrutar del beneficio preferencial correspondiente; las políticas fiscales, como las empresas de publicidad de reciente creación o las empresas de gestión de consultoría, utilizan su política de exención del impuesto sobre la renta para exportar honorarios de manipulación, honorarios de agencia, honorarios de publicidad, honorarios de consultoría, honorarios laborales, etc., algunos de los cuales pueden generar pérdidas, como las compras; una empresa que sufrió graves pérdidas ese año y otorgándole un crédito en el impuesto sobre la renta de las sociedades. Después de las operaciones anteriores, estas empresas relacionadas se utilizarán para realizar transacciones relacionadas con las empresas principales originales, utilizando el nivel de precios para los precios de transferencia y creando artificialmente un espacio de ahorro fiscal.