Algunas cuestiones a las que debes prestar atención al firmar un contrato de compra de vivienda
1. Varias cuestiones a tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de compraventa de vivienda
En primer lugar, en el contrato se debe hacer constar la forma de pago y el precio negociado con el promotor, si se trata de una hipoteca. pago o pago a plazos durante el período de construcción. Si el pago se realiza a plazos, se deberá indicar el plazo de pago de cada cuota.
En segundo lugar, el promotor debe indicar claramente la fecha de entrega. Debe ser entregada en un día, mes y año determinado. No puede expresarse en términos ambiguos, porque esto implica la cuestión de incumplimiento de contrato. entrega tardía.
En tercer lugar, para el área de vivienda comprada, el área de venta (incluida el área pública compartida) debe estar claramente definida. Si la diferencia en la tasa de error del área excede el rango acordado, el cliente tiene derecho a solicitar un check-out o recuperar pérdidas de intereses. Ahora algunas ciudades, como Shanghai, incluso estipulan que si el área medida por el desarrollador es mayor que el área comprada por el cliente, el cliente no tiene que retirar el área. Si el área medida es menor que el área comprada, el desarrollador debe retirarla.
En cuarto lugar, se debe proponer el tiempo exacto de ventilación del gas natural o del gas de carbón. Debido a las normas de la compañía de gas, el edificio no se puede ventilar hasta que la tasa de ocupación alcance el 70%. Por tanto, aunque se haya conectado el gasoducto, es posible que los clientes no puedan utilizar el gas, lo que supone muchos inconvenientes para sus vidas. Por lo tanto, el contrato debe indicar el tiempo exacto de ventilación o indicar las medidas de contingencia que tomará el desarrollador cuando la tasa de ocupación sea insuficiente para ventilar a tiempo.
En quinto lugar, el momento exacto en que se emite el certificado de propiedad de la propiedad debe estipularse claramente en el contrato. En la actualidad, debido a diversos factores, la emisión de certificados inmobiliarios es relativamente lenta, pero también debería haber una fecha adecuada. Los promotores no pueden retrasar la emisión de certificados inmobiliarios indefinidamente.
En sexto lugar, al firmar un contrato con un cliente, los desarrolladores a menudo exigen que el cliente firme un contrato complementario para explicar el contenido del acuerdo con mayor claridad. El objetivo principal es explicar la exención de responsabilidad por no entregar la casa a tiempo debido a determinadas razones específicas, así como las circunstancias en las que la tasa de error de medición del área es demasiado grande o la diferencia es demasiado grande. En circunstancias normales, los desarrolladores firman este contrato principalmente para protegerse del incumplimiento del contrato y evitar riesgos en algunas situaciones más allá del control humano. Sin embargo, los clientes también deberían prestar más atención y estudiar detenidamente los términos complementarios para evitar caer en la trampa literal de algunos desarrolladores sin escrúpulos. En términos generales, lo más importante a la hora de firmar un contrato son las cuestiones mencionadas anteriormente, pero para otros términos, también debes obtener una copia del desarrollador, estudiarla detenidamente cuando regreses a casa y asegurarte de ser un comprador claro. 2. ¿A qué deben prestar atención los novatos al comprar una casa?
Paso uno: antes de comprar una casa, debe estimar su poder adquisitivo real en función de su solidez financiera y capacidad de pago, y determinar la ubicación, el área y la ubicación de la casa en función de sus necesidades laborales y vitales. . Precio, piso, orientación.
Segundo vínculo: Este importante vínculo de selección de la casa es en realidad una continuación de los preparativos preliminares. Puede consultar en periódicos, exposiciones, instituciones formales de marca o sitios web de bienes raíces relacionados para realizar una selección preliminar de la casa.
El tercer eslabón: la investigación in situ, este es un proceso complejo y muy importante. Bajo la dirección de un agente relativamente profesional, realizamos una inspección in situ de la casa que queríamos comprar. Es necesario comprobar algunos datos sobre la casa, como el certificado de propiedad de la propiedad y el documento de identidad del propietario, y compararlos antes de decidirse por una casa.
El cuarto paso: después de negociar y firmar el contrato de venta y determinar el objetivo, entre en la etapa de negociación de contacto sustancial con el vendedor. Negociar y firmar un contrato de compraventa es una parte importante del proceso de compra de una vivienda. Tanto los compradores como los vendedores deben implementar sus derechos y obligaciones por escrito, especialmente términos clave como el área de la casa, el método de pago y el estado de la propiedad.
El quinto paso: solicitar préstamos Actualmente, los préstamos comerciales se pueden solicitar para viviendas de segunda mano. Según sus propios recursos financieros y las diversas condiciones de la casa que está comprando, considere el monto y el plazo del préstamo de manera integral. Las empresas intermediarias deben ayudar en el manejo de los procedimientos de préstamo de acuerdo con las regulaciones bancarias pertinentes.
El sexto vínculo: Cuando se transfieren los derechos de propiedad, el nombre del vendedor original debe cambiarse por el nombre del nuevo comprador. Los materiales pertinentes deben prepararse bajo la dirección de la empresa intermediaria y luego el personal de la orden ayudará en los procedimientos de transferencia de propiedad.
Séptimo paso: Antes de mudarse a la casa, se deben liquidar los gastos de agua, luz, gas, televisión por cable, calefacción, gastos de propiedad y demás gastos de la casa comprada, tanto del comprador, como del vendedor y de la agencia. deberá firmar el documento de entrega del inmueble.
(1) Al comprar una casa, no basta con ver solo un punto positivo de la propiedad. También se deben considerar otros factores, como el tipo de unidad, el ambiente interno, los servicios de administración de la propiedad y el costo de la misma. vivir, etc
(2) Depende de la carretera a la que se enfrenta la comunidad, cómo son las personas que viven alrededor y si el promotor ha realizado aislamiento acústico, reducción del ruido y prevención del polvo al construir la propiedad.
(3) La mesa de arena es hermosa, pero la escena arquitectónica real no es necesariamente hermosa. La escena arquitectónica real debe ser coherente con la mesa de arena. Desde modelos sandbox hasta escenas reales, los desarrolladores necesitan contar con un equipo de ejecución con profesionalismo, dedicación, conceptos y materiales de construcción. Así que no te dejes engañar por la mesa de arena.
(4) Espaciamiento de la edificación. El amplio espacio entre edificios es una plataforma para garantizar tranquilidad, privacidad y una vista amplia para los propietarios, así como una plataforma para la construcción de paisajes. Sin embargo, si la plataforma no se utiliza bien para crear un ambiente tranquilo, privado y cómodo, no es una buena comunidad. Por el contrario, la distancia entre edificios no es particularmente amplia, pero existe un concepto y un equipo para crear un ambiente hermoso, cómodo y saludable, lo que también se llama una buena comunidad.
(5) Compruebe si las instalaciones verdes, de entretenimiento y otras instalaciones de la comunidad están completas. Al considerar el tiempo de viaje, también debe considerar el costo del tiempo de viaje antes de comprar una casa.
¿Cuáles son los procedimientos y precauciones de compra? En resumen, es posible que lo anterior no sea completo e incluso que se omitan algunos recordatorios importantes, pero estas son solo algunas precauciones y preparativos necesarios en la etapa inicial de la compra de una casa. La posterior suscripción y firma del contrato de compraventa de vivienda comercial es la parte más importante del proceso de compra de una vivienda e implica muchos riesgos legales. Esta es la parte en la que el comprador realmente cuestiona los términos dominantes del agente inmobiliario. En él se contiene el misterio de los legendarios "Cinco Certificados y Dos Libros", y las precauciones pertinentes se le presentarán más adelante.
Tres. Instrucciones para firmar un contrato de compra de vivienda
(1) El certificado de propiedad de la propiedad debe estar completo. Incluyendo "Certificado de derechos de uso de tierras de propiedad estatal", "Permiso de planificación de tierras para construcción" y "Permiso de preventa de viviendas comerciales". Estos tres certificados son condiciones necesarias para solicitar un certificado de derechos de propiedad. El certificado original de la licencia de venta debe colgarse en el lugar de venta. El certificado original se puede ver en el lugar de venta y luego si el certificado de terreno está hipotecado. El certificado de uso de suelo tiene una página de comentarios. Si un desarrollador obtiene un préstamo de desarrollo de un banco, se anotará en el certificado de uso del suelo. También está la licencia comercial del desarrollador. ¿El ámbito comercial incluye la licencia comercial de terrenos del desarrollador inmobiliario?
(2) Al firmar un contrato, se deben definir claramente la fecha de entrega, el suministro de agua, el suministro de energía, la ventilación y otras condiciones, y se debe aclarar la responsabilidad por incumplimiento del contrato por parte de ambas partes. Según la normativa, no se puede abrir el gas hasta tener más de 70 años. Hasta entonces, los promotores deberán proporcionar GLP de forma gratuita.
(3) Entrega retrasada: el acuerdo complementario del promotor estipula que “si el promotor retrasa la entrega, el propietario deberá pagar una indemnización por daños y perjuicios a razón de una milésima parte del precio de la vivienda pagado por el propietario cada día, y el importe total de la indemnización será igual al 1% del precio de la vivienda. 5. Si el promotor aún no entrega la propiedad, el propietario sólo devolverá el principal pagado. "Este acuerdo es muy irrazonable.
(4) El artículo 1 del contrato de compra de vivienda es la base para la construcción del proyecto. Al revisar este artículo, debe prestar atención a completar el contenido relevante del contrato y si es consistente con el. Documentos relevantes proporcionados por el desarrollador, como número de serie, alcance comercial, etc. El segundo es la base para la compra y venta de viviendas comerciales. Lo que debes hacer es básicamente lo mismo que el primero. Debe verificar si el número de licencia de ventas, la organización aprobada y el método de ventas coinciden con la licencia de ventas publicada por el desarrollador en la oficina de ventas.
(5) Área común: Las áreas que no deben incluirse incluyen almacenes, garajes para vehículos de motor, garajes para vehículos no motorizados, sótanos para habitaciones humanas y espacios que se pueden utilizar de forma independiente. También hay casas para uso propio de la unidad vendedora, como un centro de ventas construido por el desarrollador en el vestíbulo. En términos generales, la oficina de administración que atiende a varias casas es la parte que no está conectada al edificio, como la oficina de administración de propiedades de la comunidad. Debe haber instrucciones claras en los anexos del contrato de venta de vivienda comercial. El artículo 3 del contrato principal solo establece cuánta área se asignará, pero el Anexo 2 del contrato debe tener una explicación de cómo se asignará el área de la casa, qué parte se asignará y dónde se asignará. .
(6) Confirmación de área y determinación de diferencia.
Se recomienda que el comprador elija el segundo método de procesamiento estipulado en el contrato, que consiste en determinar una tasa de error aceptable para ambas partes, es decir, más o menos 3. Los compradores que excedan esta proporción pueden optar por pagar y el desarrollador debe reembolsar el pago de la casa y los intereses, que usted puede aceptar.
(7) Forma y plazo de pago. Para un pago único, puede negociar con el promotor si puede quedarse con aproximadamente el 5% del precio de la vivienda y pagarlo después de la entrega oficial. El préstamo bancario no deberá desembolsarse en la cuenta del promotor dentro del plazo acordado. Según el contrato, debe pagar la cantidad correspondiente de indemnización por daños y perjuicios, por lo que debe programar más tiempo. Antes de firmar un contrato formal de compra de vivienda, le sugiero que consulte con el banco o abogado designado por el desarrollador sobre sus condiciones crediticias para ver si puede obtener un préstamo crediticio y evitar otros problemas.
(8) La responsabilidad del vendedor por incumplimiento del contrato en anticipación del pago. En otras palabras, el promotor ha acordado que el contrato puede rescindirse si el pago de la vivienda no se realiza durante más de 30 días, y el plazo de cancelación para la entrega prevista sólo puede fijarse en 30 días. Estos dos artículos deben corresponderse y ser iguales.
(9) Respecto a la cláusula de cambio de planificación y diseño, en este sentido, al estar comprando viviendas sobre plano, durante el proceso de construcción de viviendas comerciales, es posible que en algunos aspectos, el promotor considere Si es necesario realizar cambios de planificación y diseño, se debe notificar al comprador de la vivienda por escrito dentro de los 10 días hábiles posteriores a la recepción de la aprobación del departamento correspondiente, y el comprador de la vivienda tiene derecho a optar por realizar el pago.
(10) Entrega de la casa: El promotor solicita a una agencia calificada y reconocida por el departamento de administración inmobiliaria que mida el área de la casa. En el momento de la entrega de la vivienda deberá facilitar los datos reales de superficie medida, así como lo que llamamos el certificado de garantía de calidad residencial y el manual de instrucciones residencial. Si los documentos originales aportados por el promotor estuvieran incompletos, éste podrá negarse a tomar posesión de la vivienda, siendo de su cargo todas las responsabilidades que de ello se deriven.
(11) Compromiso del desarrollador con la infraestructura y las instalaciones de soporte. En términos generales, un contrato estándar tiene cinco cláusulas. 1. La conexión de agua al ascensor garantiza que después de vender su casa, esta es la garantía más básica. Luego está la apertura de gas natural y gasoductos. En términos generales, los desarrolladores le dirán cuál es la tasa de ocupación después de que usted se mude, pero Beijing actualmente no tiene regulaciones claras que indiquen cuál es la tasa de ocupación antes de que pueda encender el gas natural. De hecho, tiene que ver con la coordinación entre el promotor y la compañía gasista. Debes llegar a un acuerdo con el promotor para no afectar tu vida normal. Para el proyecto que usted compra en el parque, el desarrollador promete en el libro de construcción, como la casa club, la vegetación del parque y los espacios de estacionamiento sobre y bajo tierra. Se recomienda que el desarrollador se comprometa con el tiempo de finalización en este artículo. Esta cláusula también incluye que si las condiciones prometidas por el desarrollador no se cumplen dentro de la fecha especificada, el método de manejo acordado por ambas partes debería ser más beneficioso para usted y deberá firmar esta cláusula. Si no se cumplen las condiciones, se considerará que el desarrollador tiene la entrega atrasada y asumirá las responsabilidades pertinentes por la entrega atrasada.
(12) Las disposiciones pertinentes del registro de derechos de propiedad estipulan el plazo para procesar el certificado de derechos de propiedad y las condiciones de incumplimiento del contrato. El comprador puede optar por pagar o pagar una indemnización según la situación real. De acuerdo con las regulaciones actuales sobre ventas de viviendas comerciales, los desarrolladores deben proporcionar información de registro al departamento de administración de derechos de propiedad para su presentación dentro de los 60 días. Si debido a la responsabilidad del promotor, toda la información no se informa a tiempo a la autoridad de registro de la propiedad y el comprador de la vivienda no puede solicitar el certificado de propiedad a tiempo, se puede acordar una solución y se puede retirar la propiedad. . En cuanto a la indemnización por daños y perjuicios, generalmente oscilan entre el 1% y el 5% del monto del contrato y se seleccionan en función de la situación real. También puedes optar por no realizar el check-out. Si elige pagar, será más difícil de operar. Por ejemplo, ya se ha mudado porque los derechos de propiedad deben tramitarse dos o tres meses después de la mudanza. Si desea realizar el pago en este momento debido al certificado de propiedad de la propiedad, puede que no sea muy ventajoso. Sugiero que después de confirmar que este proyecto es legal, la gestión de los derechos de propiedad sea sólo una cuestión de procedimiento para el desarrollador, así como una cuestión de coordinación con los departamentos pertinentes. No es que no hayas solicitado un certificado de derechos de propiedad, es por este proyecto.
Otros: Por ejemplo, ¿cuántas páginas y cuántas copias tiene este contrato? Debe haber cuatro contratos estándar en el contrato de compraventa de viviendas comerciales, dos de los cuales son originales y dos copias. Ahora, cuando la Autoridad de Vivienda presente el registro, preparará una copia. El comprador debe tener el contrato original. Si solicita una hipoteca bancaria, deberá entregar el contrato original al banco para su custodia. La última cláusula de todo el contrato son las condiciones de registro de preventa. En circunstancias normales, dentro de los 30 días posteriores a la firma del contrato, el desarrollador debe registrarse en la oficina de bienes raíces y la autoridad de vivienda en el área donde se encuentra la propiedad. El adjunto 1 es el plano de la casa.
Al firmar el contrato, debes prestar atención a este dibujo y utilizar las coordenadas para confirmar la orientación de la casa. El segundo es marcar el área o la escala del área.