La segunda ronda de normas de suministro de tierras centralizadas da la bienvenida a "grandes cambios". Muchas ciudades calientes controlarán los precios de la tierra y reducirán las primas.
Después de Shenzhen y Tianjin, otra ciudad caliente anunció la suspensión de la segunda ronda de suministro centralizado de tierras.
El 11 de agosto, la Oficina Municipal de Planificación y Recursos Naturales de Qingdao anunció en su sitio web oficial que el segundo lote de 100 subastas de tierras anunciado en Qingdao el 30 de julio había sido "terminado" por alguna razón. tiempo se implementará nuevamente, lo cual se anunciará en ese momento.
El mismo día, hubo noticias en el mercado de que el Ministerio de Recursos Naturales había celebrado una reunión a puerta cerrada para aclarar el segundo lote de ajustes de la política de transferencia de tierras en las ciudades centrales. Al mismo tiempo, circuló en la industria un documento que menciona que "la tasa de prima de un solo terreno residencial no excederá el 15%, y la tasa de prima nunca se ajustará aumentando el precio inicial; cuando se supere el límite superior". Si se alcanza el precio del terreno o la tasa de prima, no se permitirá ninguna licitación". El precio real del terreno se puede aumentar mediante la construcción y otros métodos, y el ganador se puede determinar mediante una cotización razonable única, lotería, competencia por un precio más alto. y planos de construcción de mejor calidad, etc.”. Los medios de comunicación han verificado que el contenido del documento es veraz.
Según las estadísticas del Instituto de Investigación Shell, al 10 de agosto, 11 de las 22 ciudades con suministro de suelo centralizado han anunciado el segundo lote de planes de suministro de suelo centralizado. Los precios mínimos iniciales del segundo lote en Suzhou, Shenzhen, Qingdao, Changchun, Hangzhou, Jinan y Tianjin han aumentado hasta cierto punto en comparación con el primer lote. Entre ellos, aunque Shenzhen ha aumentado la escala de oferta de tierras en áreas no centrales, el precio mínimo inicial sigue siendo 29,1 más alto que el del primer lote.
“La razón por la que el gobierno lanzó el suministro centralizado de tierras es para lograr el objetivo de 'tres estabilidad'. Sin embargo, a juzgar por la situación real del primer lote de suministro centralizado de tierras en las ciudades de los puntos críticos, la popularidad de. el mercado de tierras no ha caído sino que ha aumentado, fortaleciéndose aún más. "Este desempeño del mercado es contrario a la intención original del suministro piloto de tierras centralizado", dijo Lu Wenxi, gerente senior de investigación de Centaline Real Estate, diciendo que debido a cambios en las reglas para el segundo lote de suministro de tierras centralizado, más ciudades suspenderán o suspenderán el proyecto.
Se destaca el problema de la primera ronda de suministro centralizado de tierras
El día antes de que Qingdao "terminara" el segundo lote de actividades centralizadas de suministro de tierras, la Oficina de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Tianjin emitió un anuncio para extender Se anunció el tiempo de anuncio para la cotización pública y la transferencia de 61 derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal, y la fecha límite de cotización se ajustó del 20 de agosto al 10 de septiembre, que se extendió por 20 días.
Además, originalmente se suponía que Shenzhen llevaría a cabo la transferencia centralizada del segundo lote de 22 parcelas de tierra el 9 de agosto, pero suspendió la transferencia de este lote de tierra el 6 de agosto y participó en la licitación. (licitación) que las empresas inmobiliarias habían pagado) El depósito se reembolsará mediante el método original.
“La razón por la que varias ciudades han pospuesto la segunda entrega centralizada de tierras es probablemente para dar tiempo a ajustar las reglas de transferencia de tierras. Recientemente, el gobierno central ha dejado claro en muchas ocasiones que quiere estabilizar la tierra. precios, precios de la vivienda y expectativas Como parte importante de la estabilización de las expectativas, es posible que el mercado de tierras no pueda adaptarse bien al entorno actual del mercado si no se ajustan las reglas pertinentes", dijo Zhang Huadong, investigador jefe de Yihan Think Tank. reporteros.
Muchos expertos de la industria entrevistados señalaron que las primas para el primer lote de suministro centralizado de tierras en algunas ciudades este año son altas, lo que resulta en altos precios de la tierra.
"En el primer lote de transferencias de tierras en Qingdao, el lote número 45 de Kaiping Road provocó la licitación de muchas empresas de bienes raíces y finalmente se vendió con una prima de más del 60%. Esta tendencia es no está en línea con el tono político", dijo el dedo medio Guo Xiaofeng, director de investigación de la sucursal del hospital de Qingdao.
El director de marketing de una empresa inmobiliaria de Fujian dijo: “En la primera oferta de terrenos centralizada, se completaron transacciones de terrenos en varias ciudades no sólo la tasa de prima, sino también el precio unitario de las transacciones de terrenos. aumentó en diversos grados en comparación con el año pasado”. Debido al mercado de tierras La popularidad es alta y las expectativas del mercado también están aumentando en consecuencia, lo que en cierta medida ha creado una fuerza contraria a las medidas de control inmobiliario. ”
El nuevo aumento de los precios de la tierra ha comprimido en gran medida los márgenes de beneficio de las empresas inmobiliarias. Anteriormente, un inversor preguntó en la reunión informativa sobre rendimiento del Grupo Binjiang cuántas subastas de Binjiang se encontraban entre el primer lote de subastas concentradas. ventas de terrenos en Hangzhou En cuanto a las ganancias esperadas del terreno, el presidente Qi Jinxing respondió que la compañía se esfuerza por lograr un nivel de beneficio neto de 1-2. Hace algún tiempo, Songdu Co., Ltd. incluso perdió 50 millones de yuanes en depósitos. devolver un terreno residencial en Hangzhou, lo que provocó acaloradas discusiones en la industria.
El mencionado gerente del departamento de marketing de las empresas inmobiliarias de Fujian señaló que a nivel corporativo, el primer grupo de empresas que se concentraron en el suministro y adquisición de terrenos esperan lograr ventas y retirar fondos dentro de este año. Sin embargo, debido al alto precio unitario de las transacciones de tierras, muchos proyectos sólo se ganan con ventas y las ganancias del proyecto son bajas o incluso inexistentes.
Una persona del departamento de inversiones de una gran empresa inmobiliaria dijo a los periodistas que su empresa participó en la primera oferta centralizada de terrenos en ciudades calientes este año, aunque la tasa de participación fue alta y hubo un gran interés en muchos. parcelas de tierra, el precio de compra real No mucho.
“La razón de esto es que el precio unitario del terreno en algunas ciudades populares ha aumentado más rápido de lo que esperábamos. Después del cálculo, la ganancia es demasiado baja para algunos proyectos, calculados en base al costo del terreno. En la subasta, incluso puede ser posible en el corto plazo. Es una pérdida. Por supuesto, los costos de capital y las estrategias de productos pueden diferir entre las empresas, pero pueden ganar dinero con estos proyectos", añadió la persona mencionada anteriormente.
Agregó: “Si el precio de la tierra en la segunda ronda de oferta de tierra sigue siendo tan alto, la disposición de las empresas a adquirir tierras se reducirá significativamente. Además, después de la primera ronda de oferta de tierra, Muchas empresas tendrán menos fondos de inversión. Teniendo en cuenta la voluntad de compra y la fuerza inversora de las empresas inmobiliarias, algunas ciudades no quieren ver ventas sin vender en la segunda oferta de suelo centralizada”.
Pueden adaptarse. ¿Las normas enfrían el mercado del suelo?
Se entiende que ciudades como Hangzhou, Tianjin y Suzhou han realizado los ajustes apropiados en las tarifas de las primas territoriales, los depósitos y otros aspectos.
Entre ellos, Hangzhou revisó las bases de licitación para el segundo lote de 31 parcelas de tierra para transferencia centralizada, incluido el primer lanzamiento de parcelas de tierra piloto de calidad competitiva, y se ajustó el límite superior de la tasa de prima de subasta de tierras. de los 30 anteriores a 20 (el límite superior de la prima para parcelas piloto de "calidad competitiva" es 10), y las unidades postoras deben pagar un depósito completo de 20 antes de poder participar en la licitación.
Tianjin también ha restringido la prima para el segundo lote de suministro centralizado de tierras. Según las estadísticas del Instituto Central del Índice, Tianjin ha ajustado el precio máximo de 61 parcelas de tierra en el segundo lote de suministro centralizado. Se ha reducido el precio máximo de 60 parcelas de tierra, con una reducción máxima de casi el 24%; de 52 parcelas de terreno se ha reducido. Por encima de 20 se aumentará el precio máximo para 1 parcela de terreno. Las primas más altas para 61 parcelas de tierra no superaban las 15.
Suzhou ha realizado ajustes en el monto de la garantía y las reglas para la adquisición cooperativa de tierras. Según el anuncio número 7 de la Oficina Municipal de Planificación Natural de Suzhou el 30 de julio, se suministrarán 23 terrenos en el segundo lote de este año. Un cambio en las reglas del segundo lote de subastas centralizadas de suministro de tierras en Suzhou es que, a excepción del depósito de transferencia de tierras en el distrito de Wujiang, que sigue siendo 30, el índice de depósito en otras áreas se ha incrementado a 50 y el índice de depósito para Suyuan Land Gua (2021) 03, la parcela se ha incrementado a 100.
Yu Xiaoyu, director de investigación de Yihan Think Tank, cree que aumentar el índice de margen restringirá la adquisición de terrenos por parte de algunas empresas con mayor presión financiera y fortalecerá indirectamente las ventajas de adquisición de terrenos de las empresas con fuertes recursos financieros. Además, el aumento del ratio de margen también ayudará a reducir el fenómeno de múltiples concesiones que compiten por terrenos en el mercado inmobiliario.
Además, con respecto a la suspensión por parte de Shenzhen del segundo lote de actividades centralizadas de transferencia de tierras, un desarrollador de Shenzhen dijo que desde principios de este año, las regulaciones del mercado inmobiliario de Shenzhen han seguido mejorando, pero las reglas de subasta de tierras existentes En última instancia, favorecer al mejor postor. Sí, a juzgar por la primera ronda de suministro centralizado de tierras, el mercado de subastas local todavía está muy activo, lo que no está en línea con los objetivos regulatorios de Shenzhen, por lo que se ajustarán las reglas de licitación.
Zhang Huadong señaló que a juzgar por la situación más reciente en la segunda ronda de ciudades de suministro de tierras centralizadas, algunas ciudades han impuesto restricciones a las tarifas de las primas y se espera que más ciudades implementen aún más restricciones en diferentes aspectos. . Mejorar las reglas de subasta de tierras.
“Queda por ver si algunas ciudades harán ajustes en el precio inicial de las transferencias, licitaciones para la construcción, lotería, cotización única y ofertas altas después de alcanzar el límite superior. "Vale la pena prestar atención a si estos cambios en las reglas pueden enfriar el mercado inmobiliario y qué impacto tendrán en el mercado inmobiliario", afirmó Zhang Huadong.