La razón del alto ratio activo-pasivo de Country Garden
Evergrande, Sunac, Shimao y Huaxia están felices. Los gigantes inmobiliarios privados están surgiendo uno tras otro, y las empresas inmobiliarias luchan por sobrevivir bajo el viento y la lluvia cortantes.
La marea de los tiempos está subiendo y la gloria del pasado ha pasado. Si echamos una mirada retrospectiva al proceso de monetización de 24 años de los bienes raíces en China, Country Garden es absolutamente inseparable.
[Pasivos reales o falsos]
Como todos sabemos, el sector inmobiliario en sí mismo es una industria con un alto nivel de endeudamiento, y las empresas inmobiliarias con problemas se ven básicamente abrumadas por montañas de deuda. Por tanto, cómo el nivel de endeudamiento determina la salud de las empresas inmobiliarias.
Sin embargo, la gran mayoría de empresas inmobiliarias en China son más rápidas. Según las normas contables, los bienes se incluyen en la columna de responsabilidad antes de la entrega, por lo que las deudas de las empresas inmobiliarias deben desmantelarse con más detalle. Por eso se utilizan las "tres líneas rojas" para la supervisión del sector.
A partir de 2021, entre las tres líneas rojas, el índice de deuda de Country Garden después de excluir los ingresos por adelantado es 74, que es más alto que la línea roja de 70. El índice de deuda neta de Country Garden es 45,4, ligeramente inferior al de Poly; Bienes Raíces; el ratio de deuda a corto plazo es de 2,3 veces, suficiente para cubrir las necesidades de pago de la deuda a corto plazo. Se puso en línea en un solo paso, por lo que Country Garden todavía está en la "categoría amarilla".
Durante los últimos cuatro años, la estructura financiera de Country Garden se ha optimizado continuamente. El director ejecutivo, Mo Bin, dijo que la deuda total de Country Garden no aumentará y confía en que "pasará del tramo amarillo al tramo verde" antes de mediados del próximo año.
Las "tres líneas rojas" representan los niveles reales de deuda de las empresas inmobiliarias, y los costes de financiación reflejan la presión de costes de estos fondos. El año pasado, el costo de endeudamiento de Country Garden fue de 5,2, una disminución interanual de 36 BP. Aunque todavía existe cierta brecha en comparación con China Shipping, Poly y Vanke, también destaca entre las empresas inmobiliarias privadas.
“Reducir costes es asegurar beneficios”, y se reducen los costes de financiación. Para las gigantescas empresas inmobiliarias con pasivos que devengan intereses de más de 300.000 millones de yuanes, esta es sin duda una ayuda oportuna.
Después de la estricta regulación del sector inmobiliario, destacadas empresas inmobiliarias mostraron gradualmente su capacidad de recuperación operativa y se escenificó el drama de "lo que sobra es el rey". Además de las empresas inmobiliarias centrales, recientemente se han introducido políticas para apoyar a empresas privadas destacadas.
El 16 de mayo, los reguladores seleccionaron a Country Garden, Longfor y Midea Real Estate como “empresas inmobiliarias de demostración” y pueden emitir bonos en RMB con el apoyo de herramientas de protección crediticia.
Cuatro días después, Country Garden emitió con éxito 500 millones de yuanes en bonos "22 Bidi 01" con una tasa de cupón de 4,5. Este aspecto ilustra el reconocimiento de las autoridades reguladoras a las empresas inmobiliarias destacadas.
"Forjar hierro requiere la propia dureza." Mientras la financiación se recupera, se debe prestar más atención a la capacidad hematopoyética del lado de las ventas. Dado que la mayoría de las casas en China están sobre plano, antes de entregar la casa, el monto de la venta y el pago por adelantado (depósito) se incluirán en las obligaciones contractuales posteriores. Esta parte es el "granero" del desempeño de las empresas inmobiliarias y generalmente se convierte en ingresos y ganancias después de 2 o 3 años.
Por lo tanto, las "responsabilidades contractuales" no sólo deben considerarse "puntos destacados de riesgo", sino también como el "valor potencial" del desarrollo futuro de la empresa.
En términos de reservas de rendimiento, las obligaciones contractuales de Country Garden en 2021 ascienden a 709.255 millones de yuanes. Entre las empresas de bienes raíces, solo Vanke puede igualarlas, lo que es más de tres veces mayor que el de China Resources Land y. casi cinco veces mayor que la de China Merchants Shekou.
En 2021, las ventas de capital de Country Garden ascendieron a 558 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 2,2%, y la tasa de reembolso fue de 502,2 mil millones de yuanes. La tasa de reembolso ha superado los 90 durante 6 años consecutivos. . En un contexto de caída del 3,5 entre las 100 principales empresas inmobiliarias, Country Garden ha mantenido cierta capacidad para resistir la presión.
Los últimos datos del instituto muestran que las ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias en los primeros cinco meses se redujeron a la mitad en comparación con el año anterior. Sólo tres empresas inmobiliarias: Country Garden, Vanke y Poly. , tuvo ventas superiores a 100 mil millones de yuanes. Entre ellos, las ventas de Country Garden de enero a mayo fueron de 201.190 millones de yuanes, una disminución interanual del 43%, aún mejor que el promedio de la industria.
Todo el sector inmobiliario sigue buscando fondo. En el clima frío
Country Garden ha ampliado su territorio en el mercado y florecido en los vastos terrenos de tercer y cuarto nivel. Hubo un tiempo en que los imitadores estaban ansiosos por intentarlo.
¿Sony Sunshine City? Siguen surgiendo caballos oscuros en la industria.
Después de experimentar el período dorado y el período plateado, en la "edad de hierro" de los bienes raíces, el cumplimiento a largo plazo por parte de Country Garden de la ley de hierro de las finanzas es una razón importante para su desarrollo a largo plazo. En comparación con las empresas inmobiliarias que están endeudadas.
El índice de deuda neta de Country Garden se ha mantenido por debajo de 70 desde 2013, lo que le da suficiente confianza para hacer frente a las fluctuaciones cíclicas y puede hacer frente fácilmente a las crisis de la industria.
Wu Jianbin, ex director financiero de Country Garden, sugirió a Yang Guoqiang que lo más importante es que el ratio de deuda neta no puede ser superior a 70. En este indicador que refleja mejor la salud de las empresas inmobiliarias, Country Garden siempre ha sabido atenerse al resultado final y afianzarse.
Además, los "pasivos fuera de balance" escondidos bajo el iceberg también han arrastrado al abismo a muchas grandes empresas inmobiliarias y Evergrande es el caso más típico.
En la reunión de intercambio con inversores, Country Garden afirmó que después de 2018, la empresa ha controlado estrictamente todos los costes de financiación y toda la financiación se ha divulgado en los periódicos. Además, en el caso de las facturas comerciales, se reducirá aún más el saldo de facturas comerciales y se intentará acercarse de 654.380 millones a cero.
El sector inmobiliario no es realista en la era de la gestión refinada. Yang Guoqiang dijo una vez: "Hacer demasiado no es excelente, pero hacer 11 es excelente".
Independientemente del éxito o el fracaso en términos de escala, Country Garden continuará trabajando duro refinando y estandarizando la gestión y perseguir los "10 éxitos" del proyecto.
[Ruedas diversificadas]
Yu Liang señaló a principios de este año que la industria inmobiliaria entrará en la "Edad del Hierro Negro".
Las ventas inmobiliarias han sido muy débiles este año. A pesar de los repetidos impactos de la epidemia, es innegable que el futuro del sector inmobiliario no deja mucho espacio para la imaginación.
Esta es la misma opción para empresas inmobiliarias diversificadas y para muchas empresas.
Entrar en industrias transfronterizas como la inmobiliaria, el comercio o la logística, y vehículos de nuevas energías.
Las principales direcciones de Country Garden son los edificios inteligentes, la restauración inteligente, el nuevo comercio minorista y la agricultura moderna. La filial Bozhilin se centra en los robots de construcción. Hasta finales de febrero de este año, se han puesto en uso comercial 21 robots de ingeniería, que cubren más de 350 proyectos en 25 provincias (municipios y regiones autónomas). No solo coopera con Country Garden Real Estate, sino que también potencia la construcción de ingeniería y ayuda a la industria de la construcción a transformarse y mejorarse.
En el ámbito de la restauración inteligente, el robot Qianxi de Country Garden es actualmente la única solución robótica del mercado que puede proporcionar todo, desde cocinas centrales hasta transporte de cadena de frío a toda la tienda. Puede adaptarse a diversas áreas, como por ejemplo. Como escenario de lugares escénicos, escuelas, hospitales, etc. Millennium Robots también es el proveedor de servicios del restaurante inteligente en el Centro de Medios de los Juegos Olímpicos de Invierno de Beijing. Durante el período de servicio, el elegante restaurante se convirtió en una nueva "celebridad de Internet" en el principal centro de medios, y los medios nacionales y extranjeros se registraron uno tras otro.
En el campo de la agricultura moderna, Country Garden Agriculture ha implementado la agricultura científica y tecnológica a través de conducción no tripulada, agricultura inteligente y granjas inteligentes, y se ha convertido en el constructor de una base de demostración integral para la agricultura urbana moderna en el Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao, creando granjas no tripuladas a gran escala. Mejorar la eficiencia de la producción agrícola.
Durante el período de arado de primavera de este año, Country Garden Agriculture logró una cosecha excelente. En el Parque de Agricultura Inteligente de 10.000 mu en la ciudad de Nanshan, distrito de Sanshui, Foshan, Country Garden Agriculture puede completar hasta 800 acres de operaciones por día con una máquina no tripulada, que es 40 veces más eficiente que el trabajo humano más 1 cosechadora no tripulada y; 4 vehículos aéreos no tripulados, más de una docena de maquinaria agrícola compuesta, mejorando enormemente el progreso del arado de primavera. El modelo de “granja no tripulada” de Country Garden se está replicando y promoviendo en otros lugares.
En 2018, Country Garden propuso "aumentar la velocidad del control de calidad" a medio plazo y ralentizar la velocidad de expansión para adaptarse al ritmo del mercado. En 2019, Yang Guoqiang reposicionó Country Garden como una "empresa integral de alta tecnología", lo que demuestra su determinación de fortalecer el negocio principal y diversificar el desarrollo.
En general, en comparación con otras empresas inmobiliarias radicales y diversificadas, las inversiones diversificadas de Country Garden son moderadas. No avanzan a ciegas, pero siguen en línea con los principales indicadores financieros del negocio inmobiliario. Optimización continua.
Si bien las políticas inmobiliarias se están recuperando gradualmente, todavía vale la pena echarle un vistazo a Country Garden después de la reorganización de la industria inmobiliaria.
Ríndete
——FIN——
Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Cuál es el índice de endeudamiento de Country Garden? En 2022, el índice de activos y pasivos de Country Garden, excluidos los pagos anticipados, es de 78,5, el índice de deuda neta es de 49,7 y el índice de deuda en efectivo a corto plazo es de 2,14 veces. Country Garden Group, concretamente Country Garden Holdings Co., Ltd. (código de acciones: **). hk), con sede en el distrito de Shunde, ciudad de Foshan, provincia de Guangdong, es el mayor promotor residencial urbano nuevo de China. Adoptando un modelo operativo centralizado y estandarizado, su negocio incluye desarrollo inmobiliario, construcción e instalación, decoración, administración de propiedades, inversión inmobiliaria, desarrollo y administración de hoteles, agricultura moderna, robots, etc., y ofrece productos diversificados para satisfacer las necesidades de diferentes personas; mercados. Entre sus productos se incluyen proyectos residenciales como adosados y bungalows, así como plazas de aparcamiento, comercios, etc. Al mismo tiempo, en algunos proyectos también se desarrollan y gestionan hoteles para mejorar el potencial de apreciación de los proyectos inmobiliarios. Además, el hotel, que también opera de forma independiente el desarrollo inmobiliario, tuvo un volumen de ventas anual de 771.500 millones de yuanes en 2019, ocupando el primer lugar en la industria inmobiliaria nacional. Country Garden cotizó en el Tablero Principal de la Bolsa de Valores el 20 de abril de 2007. Cotizar no sólo proporciona fondos para el desarrollo saludable y a largo plazo del grupo, sino que también supone un paso exitoso hacia el mercado de capitales internacional. Country Garden ganó reconocimiento en el mercado después de su cotización: se convirtió en una acción componente del índice MSCI Global Standard el 1 de septiembre de 2007 y se convirtió en una acción componente del índice compuesto Hang Seng, el índice compuesto Hang Seng de China continental y el índice compuesto Hang Seng de China continental. Índice flotante el 10 de septiembre de 2007. acción. La incorporación de las acciones constituyentes marca el reconocimiento de Country Garden por parte del mercado de capitales como un componente importante de las acciones de Hong Kong y fortalece su reconocimiento del estatus de Country Garden en el mercado de capitales internacional. Desde su creación, Country Garden se ha beneficiado de la floreciente economía de China y se ha expandido gradualmente más allá de la provincia de Guangdong hacia otras regiones de alto crecimiento en China. Al 31 de diciembre de 2015, Country Garden tenía proyectos de desarrollo inmobiliario en múltiples áreas estratégicamente seleccionadas en 25 provincias/municipios/regiones autónomas excepto la provincia de Guangdong. Desde 2011112, Country Garden ha ingresado con éxito en los mercados extranjeros y tiene proyectos de desarrollo en Malasia y Australia. Esta expansión estratégica no sólo consolida aún más la posición líder del mercado de Country Garden en la provincia de Guangdong. También ha ampliado su negocio a otras regiones y ha mejorado la influencia de su marca. Refleja plenamente las capacidades de ejecución de proyectos de Country Garden y la replicabilidad de su modelo de desarrollo. De cara al futuro, Country Garden se centrará en el núcleo de su negocio inmobiliario, fortalecerá o integrará varios negocios relacionados con la comunidad en la cadena de la industria inmobiliaria a través de medios financieros, mejorará la plataforma de integración que cubre los recursos comunitarios y creará un ciclo de vida completo. cadena industrial, liberar completamente el valor de los activos dentro del grupo y continuar consolidando y fortaleciendo la posición en la industria. El fundador Yang Guoqiang escribió "Qué es Country Garden" y "My Dream Country Garden", que no solo proponía el programa de desarrollo de Country Garden sino que también demostraba la imagen corporativa de Country Garden. Preguntas y respuestas relacionadas: Wanda redujo su deuda en 215.800 millones de RMB, reduciendo su índice de endeudamiento a 60, mientras que los índices de endeudamiento de otras empresas inmobiliarias superaron los 80. ¿Qué opinas? Es normal que los ratios de endeudamiento inmobiliario sean elevados. Actualmente, Wanda ha reducido su índice de endeudamiento al 60% porque Wanda ha vendido una gran cantidad de activos en los últimos años para pagar deudas. Su propósito es transformarse en un camino de desarrollo con pocos activos porque Wang Jianlin no es optimista sobre el desarrollo futuro de. el mercado inmobiliario.
Echemos un vistazo a los ratios de endeudamiento actuales de algunas empresas inmobiliarias.
El sector inmobiliario siempre ha sido una industria orientada al capital, y el capital es el alma del sector inmobiliario. La alta deuda y el alto apalancamiento siempre han sido las habilidades de supervivencia de los desarrolladores inmobiliarios, por lo que muchos desarrolladores inmobiliarios se han encontrado en un estado de alto endeudamiento en los últimos años. Actualmente, el ratio de endeudamiento promedio de los promotores inmobiliarios chinos es de aproximadamente 80.
Las responsabilidades de los principales promotores inmobiliarios son aún más asombrosas.
A finales del primer semestre de 2018, los pasivos que devengan intereses de los cinco principales desarrolladores por ventas ascendieron a 1.585 millones de yuanes. Entre ellos, China Evergrande vale 676,2 mil millones de yuanes, Country Garden vale 294,5 mil millones de yuanes, Vanke Group vale 65,438 mil millones de yuanes, Sunac China vale 209,8 mil millones de yuanes y Poly Real Estate vale 22,51 mil millones de yuanes.
Los promotores inmobiliarios se enfrentarán a una enorme presión de pago de la deuda y a riesgos impredecibles en el futuro.
Los precios de la vivienda en China se han desarrollado rápidamente en los últimos años y los promotores han ganado mucho dinero. Es en este entorno donde los desarrolladores continúan aumentando el apalancamiento y la deuda.
Sin embargo, el mercado inmobiliario de China ha entrado en un punto de inflexión y es poco probable que los precios de la vivienda se desarrollen tan rápidamente como en los últimos años. Los precios de la vivienda en algunas zonas incluso han mostrado una tendencia a la baja. Sin embargo, como el mercado inmobiliario no es optimista, las deudas de muchos promotores han vencido.
Actualmente, el saldo de pasivos que devengan intereses de las empresas inmobiliarias es de aproximadamente 19,2 billones, siendo el mayor los préstamos para el desarrollo inmobiliario, seguidos por los préstamos encomendados, la financiación fiduciaria, los bonos de crédito, los préstamos MA y los bonos extranjeros. y los valores respaldados por activos, respectivamente, son 9,6 billones, 2,8 billones, 2,4 billones, 2,2 billones, 0,6 billones y 0,3 billones.
Una deuda tan elevada es una piedra en la cabeza de los promotores inmobiliarios. Si no lo hacemos bien, nos pegaremos un tiro en el pie. Los próximos cuatro años serán el período pico para el pago de la deuda inmobiliaria. Los vencimientos del segundo semestre de 2018 a 2021 son 2,9 billones, 6,1 billones, 5,9 billones y 3,4 billones respectivamente, y el total en 2023 y años posteriores es de solo 0,9 billones.
Se estima que los últimos años han sido un período importante para la transformación y reforma del sector inmobiliario en China. De acuerdo con la tendencia actual de desarrollo inmobiliario, obviamente es imposible que los desarrolladores desarrollen con un alto endeudamiento y un alto apalancamiento como en el pasado.
Así que vemos que muchas empresas están buscando fondos de invierno, utilizando reducciones de precios y promociones para recaudar fondos lo antes posible, y también están emitiendo bonos de alto interés para recaudar fondos.
Por ejemplo, hace algún tiempo Evergrande emitió 6.54388 millones de dólares en bonos con una tasa de interés de aproximadamente 13, de los cuales 6.5438 millones de dólares fueron suscritos por el propio Xu Jiayin. Actualmente muy difícil.
En este caso, muchos desarrolladores buscan una manera de transformarse.
El ratio de endeudamiento de Wanda Group ha caído a 60, lo que indica los primeros resultados de su transformación.
En 2017, la deuda de Wanda superó los 400 mil millones, lo que siempre ha sido una gran noticia. En ese momento, Wang Jianlin era conocido como el rey de la deuda de China.
Para reducir la deuda, Wanda ha estado vendiendo varios activos en los últimos años para saldar la deuda.
Echemos un vistazo a una lista de activos vendidos por Wanda en los últimos dos años:
El 9 de julio de 2017, Wanda, Sunac y RF protagonizaron la transacción del siglo: Wanda vendió 1.9906 millones. Vendió 77 hoteles a RF Properties por un precio de transacción de 43.844 millones de RMB, y vendió 91 participaciones accionarias en 13 proyectos de Luwen Hotel a Sunac por un total de 43.844 millones de RMB.
Posteriormente, Wanda liquidó muchos activos en el extranjero en el Reino Unido, Australia, Estados Unidos, España, etc., y trasladó la mayor parte de su negocio a China.
Por ejemplo, vendió 17 acciones del Club Atlético de Madrid por unos 500 millones de euros; vendió el proyecto de Gold Coast en Australia y el proyecto de Sydney por 365.438,05 millones.
El 18 de septiembre de este año, Wanda Group volvió a vender su rascacielos en Chicago. El 29 de octubre de 100, Wanda vendió su participación 100 en Wanda Cultural Management a Sunac, y Sunac pagó 6.2865438 millones de yuanes.
A través de esta serie de enajenaciones de activos, Wanda Group recuperó casi 200 mil millones de yuanes en fondos en más de un año, reduciendo en gran medida la presión de pago de su deuda.
La transformación de Wang Jianlin y Wanda es una elección acertada.
En primer lugar, debemos admirar la visión y el coraje de Lao Wang. El sector inmobiliario de China se ha desarrollado rápidamente en los últimos años y muchos promotores están ampliando su territorio, por lo que vemos muchos promotores con una elevada deuda y un alto apalancamiento.
Sin embargo, durante el rápido desarrollo del sector inmobiliario de China en los últimos años, Wang Jianlin está buscando transformar y reducir su negocio inmobiliario y ha logrado resultados iniciales.
Tomemos como ejemplo los ingresos operativos de Wanda en 2017:
En 2017, los ingresos totales del Grupo Wanda fueron de 227.370 millones de yuanes, incluidos 12.540 millones de yuanes de bienes raíces comerciales, 6.3781 millones de yuanes de grupos culturales y 6,3781 millones de yuanes del cine y la televisión, 53,2 mil millones de yuanes para el grupo, 32,12 mil millones de yuanes para el grupo financiero y el grupo de tecnología de redes.
En otras palabras, los ingresos actuales del negocio relacionado con bienes raíces de Wanda Group solo representan alrededor del 50%, y el otro 50% lo aportan los nuevos negocios. En el negocio inmobiliario, el alquiler representa una parte, por lo que los ingresos comerciales de Wanda Group por el desarrollo de proyectos no inmobiliarios son de aproximadamente 64, mucho más altos que los de otros promotores inmobiliarios.
Por ejemplo, en 2017, los ingresos operativos de Evergrande fueron de 3.110,2 millones, de los cuales al menos el 90% provinieron del sector inmobiliario.
Entonces, aunque Evergrande es actualmente más grande que Wanda, su potencial de desarrollo futuro no es necesariamente mejor que el de Wanda.
Mirando hacia atrás, Wang Jianlin tomó una decisión clara al vender varios activos para pagar deudas, reducir la presión de la deuda corporativa y tomar el camino de la reducción de activos. Al menos, ve que el futuro del sector inmobiliario chino no está muy claro.