¡De repente! Prefiero perder 50 millones antes que devolver el terreno. Se ha devuelto el primer lote de suministro de tierras centralizado.
Según el anuncio, el número de lote. 20218 Hangzhou se retira de la dinastía Song, que es el primer lote de parcelas de nueva ciudad del canal en Hangzhou del 7 al 8 de mayo. Ambas partes ganaron con un precio total de 65.438+78,3 millones de yuanes, con un límite de 265.438+0%.
Este es el segundo caso de retirada de tierras en Hangzhou desde la implementación de la "doble cuota" en la segunda mitad de 2009+2009 (el primer caso tuvo razones especiales), que es diferente del "pre- "pérdida" en la era de los precios ilimitados. El límite de precio se reduce debido a las pérdidas inevitables, lo que permite a Juniper cortar la carne lo antes posible.
La retirada de Song Capital es una llamada de atención para el mercado.
Se confiscará el depósito de 50 millones y se devolverán los terrenos.
La parcela de tierra original de Juniper Co., Ltd. es la parcela GS1001-17 de la Ciudad Nueva del Gran Canal de Hangzhou. En mayo de este año, Hangzhou ganó la licitación con un precio de 17.800 millones de yuanes, con una proporción de propiedad propia del 21%, una tasa de prima del 29,86% y un precio mínimo de 209.625.438+08.
Desde la perspectiva de la información territorial, esta parcela se encuentra en una posición central. La sección Canal New City donde se encuentra la parcela es una de las secciones que ha ganado popularidad en Hangzhou el año pasado. . Después de 20 rondas de licitación, el postor Jun Song ganó el terreno con un área de transferencia de terreno de 34.025 metros cuadrados, una relación de superficie construida de 2,5 y una superficie edificable de 85.000 metros cuadrados.
A juzgar por la naturaleza y los requisitos del terreno, el precio de venta aproximado promedio de las viviendas comerciales construidas en el terreno no supera los 26.500 yuanes por metro cuadrado, y el precio de venta aproximado más alto no supera los 26.500 yuanes por metro cuadrado. 29.150 yuanes/metro cuadrado. Para las ventas de decoración, el precio de la decoración no excederá los 30.000 yuanes por metro cuadrado.
En comparación con los otros cuatro proyectos en Canal New City, Juniper Fine Decoración ocupa el último lugar en términos de límite de precio y el primero en relación de autosostenibilidad. Sin embargo, los otros cuatro desarrolladores de proyectos son Vanke, Poly, Ronshine y Gangdi. Son mucho más poderosos que Dusong sueltos.
Se informa que Juniper estaba interesada en cooperar con Powerlong Real Estate antes de adquirir el terreno. Posteriormente, debido a un cambio de intenciones de sus socios, Juniper optó por ceder el terreno. Powerlong respondió: "Este asunto no tiene nada que ver con Powerlong Real Estate. Powerlong nunca ha tenido ninguna relación con el terreno y no tiene intención de cooperar".
De la situación del mercado, aunque el proyecto Canal New City Al ingresar al mercado, fue difícil encontrar una casa, pero según los detalles de la licitación de tierras de Juniper, el precio mínimo fue de 20.962 yuanes por metro cuadrado, lo que representó el 21% a partir de entonces. El límite del precio de venta para la decoración fina es de 30.000 yuanes por metro cuadrado, lo que dificulta que las empresas obtengan beneficios y existe el riesgo de pérdidas.
Song Duning preferiría perder 50 millones antes que no obtener beneficios o renunciar a la calidad del producto. En el anuncio, Jun Song afirmó sin rodeos que renunciar a la oferta por los derechos de uso de la tierra esta vez fue una decisión tomada por la dirección de la empresa para considerar cuidadosamente los factores de riesgo del mercado y basándose en el desarrollo constante de la empresa.
Un gran número de proyectos inmobiliarios "mueren" por la adquisición ciega de terrenos.
1. Huaguang Real Estate quebró.
En agosto de 2015, Huaguang Real Estate, una de las 100 principales empresas inmobiliarias, fue declarada en quiebra y liquidada por el Tribunal Popular del Distrito de Tianning de la ciudad de Changzhou, provincia de Jiangsu.
El motivo de la quiebra de Huaguang Real Estate fue que, a partir de 2007, la empresa adquirió a ciegas terrenos en la región del delta del río Yangtze muchas veces, lo que provocó la ruptura de la cadena de capital. El más representativo es que en 2008, Huaguang Real Estate gastó 323 millones de yuanes para adquirir el terreno G114 en la ciudad universitaria de Jiangning, Nanjing, con la intención de construir el proyecto Jiangning Happy City. Sin embargo, en los siete años siguientes, la trama nunca comenzó.
Al final, esta antigua empresa fundada en 1986 murió ciegamente en el suelo.
2. Tahoe Group tiene enormes deudas.
Tahoe Group había estado adquiriendo terrenos frenéticamente antes de 2018, pero después de 2018, el gobierno comenzó a introducir una gran cantidad de políticas de control inmobiliario. Tahoe Group se vio obligado a presionar el botón de pausa en su camino radical y comenzó. reducir activamente la adquisición de tierras y la financiación. Aunque el autorrescate del Grupo Tahoe ha logrado ciertos resultados, el ratio de deuda neta ha caído directamente al 385%, en comparación con 2017.
En el primer semestre de 2020, la deuda a corto plazo de Tahoe Group fue de 57.400 millones de yuanes. Como no podía pagar, fue interrogado por la Bolsa de Valores de Shenzhen. En una reunión de comunicación con los medios en junio, Huang Qisen, presidente de Tahoe Group, dijo que Tahoe Group ha desacelerado y ha tomado medidas enérgicas. Ha tomado la iniciativa de dejar de adquirir terrenos, reembolsar algunos proyectos, aumentar los ingresos por ventas y hacer todo lo posible para llevar a cabo proyectos de cooperación con empresas destacadas.
Sin embargo, es obvio que estas medidas no pueden ayudar a Tahoe a salir de la crisis.
Debido a que la deuda a corto plazo asciende a 57.400 millones de yuanes, ni las instituciones financieras privadas ni las instituciones bancarias prestarán dinero al Grupo Tahoe. El destino de Tahoe Group también ha llegado a una "coyuntura de emergencia". Cómo salir de la crisis se ha convertido en la realidad que debe afrontar Huang Qisen. De hecho, hay muchas empresas como Tahoe y muchas empresas de bienes raíces en todo el país enfrentan enormes deudas.
Las políticas de financiación inmobiliaria se han endurecido y se ha cerrado otra puerta.
El 16 de abril, la Comisión Reguladora de Valores de China anunció la revisión de las "Directrices para la evaluación de atributos tecnológicos (prueba)", proponiendo claramente:
Restringir la tecnología financiera y la innovación de modelos. empresas de cotizar en la Junta de Innovación Científica y Tecnológica. Los bienes inmuebles y las empresas dedicadas principalmente a negocios financieros y de inversión tienen prohibido cotizar en la Junta de Innovación Científica y Tecnológica.
Esto significa que se ha cerrado otra puerta para que las empresas inmobiliarias entren en acciones A.
A primera vista, las empresas de bienes raíces parecen tener una escala enorme, pero de hecho, si no pueden pedir dinero prestado o su capacidad para pedir dinero prestado es demasiado débil, sólo hay un callejón sin salida. En 2020, la relación activo-pasivo promedio de las 500 principales empresas inmobiliarias era del 78,77%, e incluso las principales empresas inmobiliarias carecían de fondos. El año pasado, Evergrande y otras empresas inmobiliarias fueron noticia de actualidad debido a problemas de financiación. Por no hablar de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias, en 2020 quebraron más de 470 empresas inmobiliarias.
Por tanto, no es exagerado afirmar que la competitividad de un promotor depende en gran medida de su capacidad de financiación.
Existen varias fuentes principales de financiación para las empresas inmobiliarias:
1. Dinero para la compra de una casa: dinero que obtiene del comprador al vender una casa nueva.
2. Préstamo bancario: no se puede utilizar para adquirir terrenos.
3. Emisión de bonos: Generalmente, sólo pueden ser emitidos por empresas inmobiliarias de mayor tamaño.
4. Financiación no estándar: La financiación fiduciaria es más común.
5. Financiación exterior: emisión de bonos en el exterior.
6. Financiación de acciones: actualmente, en la financiación de acciones A o en la oferta pública inicial de acciones de Hong Kong, varios métodos de financiación se están restringiendo invariablemente.
Bajo las "tres líneas rojas", según las estadísticas de RealData, la magnitud de la emisión de bonos en el extranjero cayó un 43,5%. Además, Yongyi Trust Network también proporcionó los datos más recientes, que muestran que la emisión de fideicomisos inmobiliarios cayó drásticamente un 26% en el primer trimestre.
Las "tres líneas rojas" se refieren a los tres indicadores de las empresas inmobiliarias excluyendo el ratio activo-pasivo, el ratio de deuda neta y el ratio de pasivo en efectivo a corto plazo de las cuentas recibidas por adelantado.
Las reglas específicas son:
(1) La relación activo-pasivo excluyendo los cobros anticipados no será superior al 70%.
(2) El neto; el índice de responsabilidad no será superior al 100%;
(3) El índice de deuda en efectivo a corto plazo no será inferior a 1 veces.
Este es el aspecto del endeudamiento y, por supuesto, hay dinero. Las empresas inmobiliarias también pueden cotizar en bolsa y permitir que los inversores se conviertan en accionistas. El dinero recibido no necesita ser reembolsado y no constituye deuda, por lo que a los promotores les gusta más este método de financiación.
Sin embargo, la cotización de las empresas inmobiliarias se ha restringido desde hace tiempo, especialmente las acciones A. Ya en 2010, cuando el mercado inmobiliario se endureció, la Comisión Reguladora de Valores de China exigió a las empresas inmobiliarias que emitieran opiniones del Ministerio de Tierras y Recursos al realizar OPI y colocaciones privadas. Equivale a suspender la salida a bolsa de empresas inmobiliarias. Desde 2016, solo una empresa inmobiliaria, Dunan Real Estate, cotiza en el mercado de acciones A. En otras palabras, según la normativa anterior, básicamente no hay esperanzas de que las empresas inmobiliarias coticen en acciones A.
Para decirlo sin rodeos, los promotores necesitan controlar y reducir la deuda.
En este caso, será aún peor para los desarrolladores que solían depender de pedir prestados nuevos para pagar los antiguos. En la actualidad, algunas grandes empresas inmobiliarias tienen deudas vencidas. Por un lado, las empresas inmobiliarias necesitan fondos y, por otro, necesitan controlar y reducir sus pasivos. ¿Qué hacemos?
Solo podemos vender más casas y aumentar la tasa de transacción. Ve una determinada empresa de bienes raíces que ofrece promociones de vez en cuando. El llamado "30% de descuento" es para retirar fondos y aliviar las restricciones de liquidez. Sin embargo, las casas nuevas generalmente tienen un límite de precio, no solo el precio más alto, sino también el precio más bajo, y el margen de beneficio es limitado.
La financiación a las empresas inmobiliarias sigue estrechándose y hasta la puerta está cerrada. ¿Cuál es el impacto?
1. A largo plazo, puede evitar ratios de endeudamiento excesivos de las empresas inmobiliarias, evitar el desarrollo desordenado y ciego y reducir los riesgos en el ámbito inmobiliario. Pero los compradores deben ser conscientes del riesgo de que surjan asuntos pendientes en el corto plazo debido a limitaciones financieras. Al comprar una casa, elija un desarrollador con documentos completos, alta credibilidad, bajo índice de endeudamiento y suficiente liquidez. En resumen, para administrar un negocio se necesita capital y el dinero que se pide prestado debe reembolsarse. Si quieres crecer, tienes que aumentar el capital, en lugar de pedir prestado el dinero de otras personas para expandirte y pasar el riesgo a los compradores de viviendas o al sistema financiero.
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Muchas empresas inmobiliarias dijeron que entrar en 2021 será estresante. Muchas empresas inmobiliarias ya están muy endeudadas, pero todavía saben cómo recaudar fondos, adquirir terrenos y operar.
En otras palabras, no deberían morir tan rápido. Si persisten durante algunos años, es posible que todavía tengan una oportunidad.
Los promotores pueden reducir la adquisición y el desarrollo ciegos de tierras, reducir la aparición de reyes de la tierra y desempeñar un cierto papel en la estabilización de los precios de la tierra. Debido a que las empresas inmobiliarias líderes tienen algunas ventajas en la financiación, mientras que las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias no, esto aumentará el "efecto Matthew" entre las empresas inmobiliarias. Después de una ronda de luchas, más pequeñas y medianas empresas inmobiliarias se fusionarán, reorganizarán o incluso quebrarán.