El impacto del aumento de las tasas de interés de la Reserva Federal en el mercado inmobiliario de China: ¿Qué pasará con el mercado inmobiliario de China cuando la Reserva Federal suba las tasas de interés?

En las primeras horas de esta mañana, hora de Beijing, la Reserva Federal anunció que aumentaría el rango objetivo de la tasa de fondos federales en 25 puntos básicos hasta un nivel de 0,5 a 0,75, elevando nuevamente las tasas de interés. después de un lapso de un año. Tan pronto como las botas tocaron el suelo, le invadió un escalofrío. Con este aumento de las tasas de interés, aumentará la presión de salida de capitales internos y también puede disminuir el atractivo de los activos en RMB. ¿Se verá afectado el mercado inmobiliario? En medio de las nuevas preocupaciones, las cuentas antiguas parecen proporcionar algo de "consuelo": según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, de enero a noviembre de este año las ventas de viviendas comerciales alcanzaron los 10.250,3 millones de yuanes, cifra superior al PIB de Corea del Sur. Australia, Rusia y otros países el año pasado. La industria inmobiliaria de China parece ser tan rica como el propio país. Aunque las ventas de bienes raíces son altas, se realizan sobregirando los ingresos de la gente común en las próximas décadas, lo que todavía es un poco ilusorio. El PIB de cada país es el valor real de mercado actual, y los dos en sí no son comparables. Sin embargo, basándonos en esta cifra, también podríamos reexaminar el mercado inmobiliario chino que hace que la gente lo ame y lo odie. ¿Qué? ¿Solo tienes odio? Entonces hay que mirar más abajo. Fuente de datos del inventario: Oficina Nacional de Estadísticas En los últimos seis años, las ventas de viviendas comerciales casi se han duplicado, especialmente en los primeros 11 meses de este año, aumentando un 37,5% a más de 10 billones, estableciendo otro récord. Aunque se vertieron sobre él varios recipientes con agua fría debido al sobrecalentamiento, hay un "consuelo" aparentemente inesperado pero esperado en el hecho consumado. Junto con el aumento de las ventas, los ingresos por la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal en los primeros 11 meses alcanzaron los 3,1 billones de yuanes, un aumento interanual del 19,1%. Según las estadísticas, sólo en los primeros diez meses de este año, la suma de los ingresos por transferencias de tierras y los cinco principales impuestos sobre bienes inmuebles y tierras alcanzó casi 5,7 billones de yuanes. ¿Cuál es este concepto? Por ejemplo, en los diez años comprendidos entre 1999 y 2008, los ingresos por transferencias de tierras del país ascendieron a 5,3 billones de yuanes: ¡diez meses equivalen a diez años! Además, en los primeros tres trimestres, el floreciente mercado inmobiliario contribuyó alrededor del 8% al crecimiento económico. Parece que llegan buenas noticias con frecuencia y todo el mundo está contento, pero por otro lado sigue el mismo nivel de stock: la proporción de superficie en venta respecto a superficie de ventas se ha duplicado en los últimos 6 años. Recuerdo que el año pasado un economista estimó que "si el inventario actual se vende al ritmo de ventas del año pasado, me temo que tomará ocho años venderlo a estas alturas de este año, bajo las políticas más estrictas de restricción de compras y préstamos". que no habrá más Francia ha vendido bien según el ritmo de ventas del año pasado ¿No es suficiente con ocho años? A finales de 2015, la Conferencia Central de Trabajo Económico propuso la tarea de reducir las existencias inmobiliarias, lo que requiere ampliar la demanda efectiva y abrir los canales de oferta y demanda. En ese momento, la superficie de inmuebles en venta había alcanzado un máximo de 718,53 millones de metros cuadrados. Los datos del 1 de noviembre de este año mostraron que la superficie en venta todavía ascendía a 690,95 millones de metros cuadrados. Los 27,58 millones de metros cuadrados de inventario que se han eliminado representan los aproximadamente 4 restantes en stock. A este ritmo, ¿no serán necesarios 25 años? Una cantidad tan enorme de inventario puede afrontar un viaje más difícil en el contexto de la subida de tipos de interés de la Reserva Federal hoy. A medida que la Reserva Federal suba las tasas de interés y el dólar estadounidense se fortalezca, el RMB se verá aún más presionado a depreciarse. Algunos incluso predicen que podría "romper el nivel 7" el próximo año. El dinero caliente que está causando sensación en el mercado inmobiliario de China puede regresar a Estados Unidos más rápidamente. Si China responde aumentando las tasas de interés el próximo año después de que Estados Unidos las suba, el dinero en el mercado será aún más escaso y los costos de capital inevitablemente aumentarán marcadamente. Las empresas inmobiliarias con altos inventarios y cadenas de capital estrechas serán aún peores. Para acelerar la devolución de los fondos, vender casas a precios reducidos se convertirá en una elección que deberán tomar algunos promotores inmobiliarios. Los precios de la vivienda se están aflojando y, con la generalización de la mentalidad de "comprar hacia arriba, no hacia abajo", tanto las empresas inmobiliarias como los precios de la vivienda pueden enfrentar algunos ajustes. Aunque algunos expertos señalaron que debido a los controles relativamente estrictos a largo plazo de mi país sobre las cuentas de capital y los canales de salida de capital bloqueados, las sucesivas rondas de aumentos de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal en la historia básicamente no han tenido ningún impacto en el mercado inmobiliario de mi país. Sin embargo, el efecto sifón del mercado estadounidense es evidente. Los datos anteriores sobre la salida de capital extranjero del mercado inmobiliario chino han demostrado que el hecho de que los canales no estén abiertos no significa que estén desbloqueados. El inventario se eliminó a principios de año y la compra se restringió a finales de año. Originalmente se decía que era bueno, pero ¿por qué cambió el estilo de repente? ¿Puede permanecer sin cambios? El gobierno dice a la gente que vaya al tercer y cuarto nivel para comprar casas que no se pueden vender, pero ellos prefieren ir al primer y segundo nivel para especular con casas que generan mucho dinero. Juntos, están haciendo subir los precios de la vivienda en las ciudades calientes. . ¿Quién tiene la culpa? No se puede culpar a la gente común. No es fácil ganar dinero. Como persona normal que tiene algo de dinero extra y quiere invertir, normalmente toma una decisión tan racional.

Sin embargo, aprovechando la solicitud del gobierno central de vender inventario a ciudades de tercer y cuarto nivel, algunas ciudades calientes también se aprovechan de la situación, aprovechando la oportunidad para comprimir la oferta de tierra original, elevar artificialmente los precios de la tierra y agregar combustible para la financiación de la tierra? A juzgar por los datos existentes, me temo que no carece de fundamento. Dado que este año, la proporción de los ingresos fiscales locales que depende del mercado de tierras y bienes raíces es de alrededor del 40%, casi "la mitad del país". En un entorno inmobiliario comercial orientado al mercado, la gente naturalmente vota con los pies. Si queremos que el sector inmobiliario se deshaga de sus atributos de inversión y vuelva a sus atributos residenciales, obviamente no basta con depender únicamente de medidas administrativas para restringir las compras y los préstamos. De lo contrario, después de algunas políticas de extinción de incendios, "una ciudad fantasma seguirá siendo una ciudad fantasma, un punto caliente seguirá siendo un punto caliente" y el sonido de las olas seguirá siendo el mismo. La isleña que se hizo cargo de la operación conoció la distribución de los fondos recibidos por las empresas promotoras inmobiliarias en los últimos años y descubrió que había dos tendencias: una decreciente, otra creciente y dos muy llamativas. Fuente de datos: Oficina Nacional de Estadísticas. Por un lado, la tasa de crecimiento de la inversión extranjera en bienes raíces ha fluctuado mucho y ha disminuido drásticamente en los últimos años. Por otro lado, los préstamos hipotecarios personales han aumentado constantemente. En los primeros 11 meses de este año, han superado por primera vez el número de préstamos internos en 277.100 millones de yuanes, con una tasa de crecimiento de 49,3, muy superior a la del año pasado. 21,9, superando ampliamente el -2,6 del año anterior. En 2006, los precios inmobiliarios también aumentaron rápidamente. Para evitar la especulación con la inversión extranjera, las autoridades reguladoras emitieron los "Dictamenes sobre la regulación del acceso y la gestión de la inversión extranjera en el mercado inmobiliario", que establecían una serie de restricciones. Sin embargo, la compra de propiedades por parte de instituciones y particulares extranjeros todavía estaba bloqueada. El capital extranjero no puede evitar estar interesado en profundizar en el mercado inmobiliario chino. En 2015, los departamentos pertinentes revisaron las opiniones anteriores y relajaron en gran medida las restricciones a la inversión extranjera en bienes raíces chinos. Sin embargo, ese año se registró la tasa de crecimiento de la inversión extranjera en bienes raíces más baja en los últimos seis años: -53,6. Esto no es una bofetada, pero los fundamentos de la industria inmobiliaria han cambiado, momento a momento. Al entrar en la segunda década de este siglo, la era de las enormes ganancias o la "edad de oro" de la industria inmobiliaria ha cesado gradualmente y el halo de altos rendimientos se ha desvanecido gradualmente. Sin embargo, debido a la especulación del capital extranjero y de otros actores, los precios de la vivienda se han ido consolidando a un nivel alto. Al principio los especuladores inmobiliarios agresivos ganaron mucho dinero y luego dejaron la propiedad vacía. , desencadenará todo tipo de problemas una vez que colapse riesgos sistémicos en el mercado inmobiliario. Los grandes héroes sirven al país y al pueblo. En este momento, los héroes de la toma de posesión incluso han tenido una gran presencia al levantarse contra la tendencia de los préstamos hipotecarios personales. Decir que se está apoderando de la propiedad del país es puramente contraproducente. Invertirá su juventud y sus ingresos en los próximos 20 a 30 años en la industria inmobiliaria de China, y luego tendrá que lidiar con préstamos hipotecarios. realmente quiere? ¿Quién no tiene algo de poesía o lugares lejanos a los que dedicarse? Pregúntese, ¿por qué quiere hacerse cargo de la casa? ¿Por qué comprar una casa es su vocación interior? ¿O es el llamado de la suegra? ¿O es la intimidación de los ojos de los demás? Aprovecharse de los altos precios de la vivienda y no poder salir de ella se ha convertido en la norma en la vida de muchos jóvenes de hoy. Ya sea que los medios de comunicación salgan de vez en cuando a hablar sobre el mecanismo, o si el presidente de Vanke, Yu Liang, aceptó recientemente una entrevista exclusiva con Daomei Big Boss y propuso aprovechar la preciosa oportunidad después de que se apliquen los frenos para establecer un acuerdo a largo plazo. mecanismo, las palabras nunca han podido expresar la urgencia del mercado. ¿Cuál es la existencia de un mercado inmobiliario que carece de mecanismos de largo plazo? Consulte - Fuente de datos: Oficina Nacional de Estadísticas (los datos sobre la tasa de crecimiento de la oferta de terrenos inmobiliarios durante los primeros once meses de 2016 no están disponibles temporalmente. Obviamente, la tasa de crecimiento de la oferta de terrenos inmobiliarios a nivel nacional tiene una fuerte correlación con la). tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo. Cuando el gobierno proporciona muchas tierras, la inversión crece rápidamente. Por ejemplo, en 2013, el suelo inmobiliario aumentó un 26,8% interanual. En 2015, la tasa de crecimiento cayó al -20,9%; la brecha de oferta fue de aproximadamente 80.000 hectáreas, ¡y la brecha de la tasa de crecimiento fue de casi 47 puntos porcentuales! No hay suspenso. Las tasas de crecimiento de la inversión en los dos años fueron 19,8 y 1 respectivamente, que fueron grandes y pequeñas. En el mercado de oferta inmobiliaria, la posición absolutamente fuerte del gobierno y el estilo de oferta bastante informal han hecho que el ritmo de inversión y las expectativas del mercado estén llenos de incertidumbre. Las personas que han estado involucradas en él pueden comprender mejor por qué el mecanismo a largo plazo es tan importante. Yu Liang lamentó que, desde la perspectiva de la industria inmobiliaria, definitivamente no es bueno "agarrar el arroz con aletas de tiburón" hoy y "beber el viento del noroeste" mañana. Comer en exceso y las fluctuaciones extremas son perjudiciales para todos y saludables. Y el desarrollo estable es lo mejor. El mecanismo a largo plazo genera expectativas estables, y las expectativas estables son la vida de la prosperidad y el desarrollo del mercado y la industria. Sin embargo, en ausencia de un mecanismo a largo plazo, cuando la economía está en recesión, el gobierno espera depender del sector inmobiliario para impulsar la economía. Cuando la economía se sobrecalienta, ocasionalmente se frenará repentinamente controlando la demanda y la demanda. El control de la industria está lleno de arbitrariedad.

Un método de gestión y control de este tipo que causa dolores de cabeza y dolores, junto con un método de suministro de tierras deliberado, solo hará que el desarrollo de la industria sea como una montaña rusa, con especulación desenfrenada y frecuentes comportamientos irracionales. De todos modos, morirás si lo haces. volverse demasiado adicto. Piensa en el mañana. Desafortunadamente, esta montaña rusa no se trata sólo de los latidos del corazón de unas pocas personas, sino también de la salud y la estabilidad de la industria, la economía y la sociedad. La reciente reunión del Buró Político del Comité Central del PCC propuso que deberíamos acelerar la investigación y establecer un mecanismo a largo plazo para el desarrollo estable y saludable del sector inmobiliario. Las palabras "acelerar la investigación y el establecimiento" son significativas y bastan para ver las lagunas del pasado y las dificultades del futuro. Después de todo, la industria inmobiliaria afecta a toda la industria. Para establecer un mecanismo a largo plazo, no sólo debemos mejorar el sistema de suministro de tierras que ha sido criticado durante mucho tiempo, sino también un conjunto completo de mecanismos de apoyo como la vivienda. Se necesita un seguimiento urgente. Ahora que la Reserva Federal está elevando las tasas de interés, es más probable que estalle la burbuja en el mercado inmobiliario de China. ¿Cómo garantizar que la serie de crisis latentes en él no detonen en cadena? El fuego inmediato está a punto de extinguirse y el mecanismo a largo plazo no puede esperar ni un segundo.