Inventario de las cinco principales pérdidas del mercado inmobiliario Los compradores de viviendas deben estar atentos para no ser engañados.
Falsa propaganda, trampas, cláusulas autoritarias... Aunque cada vez hay más inmobiliarias de marca y propiedades de calidad en el mercado inmobiliario que hace unos años, todavía hay mucha oferta Ruido en el mercado inmobiliario. Los compradores de viviendas pueden "sucumbir" si no tienen cuidado y no les queda otra opción que emprender un largo camino para salvaguardar sus derechos. ¿Cuáles son las "desventajas" de los desarrolladores? ¿Cómo pueden los compradores de viviendas evitar ser engañados? Este periódico selecciona especialmente los acontecimientos candentes en materia de protección de derechos que han ocurrido recientemente en el mercado inmobiliario de Hangzhou. Esperamos que los lectores puedan aprender algunas lecciones de ellos y evitar desvíos en su propio viaje de compra de vivienda.
El "distrito escolar falso" que Fangda engañó
Cuando se vendía una determinada propiedad, siempre afirmaba que pertenecía a la escuela primaria Wenhai, un distrito escolar en Xiasha. Sin embargo, cuando se acercaba la entrega a finales del año pasado, el propietario se enteró por las autoridades gubernamentales de que la propiedad no pertenecía al distrito escolar de Wenhai. Algunos propietarios que compraron casas en el distrito escolar estaban completamente enojados por el comportamiento del promotor y se negaron a hacerse cargo de la casa, exigiendo que el promotor diera una explicación sobre el asunto.
Casualmente, a finales del año pasado, cierto edificio en Qiaoxi también provocó una disputa con el propietario debido a su "puerta de la zona escolar". Cuando se vendió la propiedad, siempre se afirmó que pertenecía al distrito escolar primario de Wenlan en Maiyuqiao, sin embargo, cuando estaba a punto de ser entregada, los propietarios se enteraron de que no era así, lo que desencadenó una protección colectiva de los derechos por parte de la propiedad. propietarios.
También hay algunos proyectos inmobiliarios que afirman haber introducido una sucursal de una escuela conocida, pero en realidad el personal docente de la sucursal es muy diferente al de la escuela. , pertenecientes al mismo grupo educativo pero no independientes. Disfrutar de la facultad. Algunas de estas propiedades también se denominan propiedades de "pseudodistrito escolar".
Comentario: En los últimos años se han producido en el mercado inmobiliario incidentes similares a este tipo de "distrito escolar falso", y se puede decir que no es infrecuente. Dado que la gente generalmente concede gran importancia a los distritos escolares, la vivienda en los distritos escolares se ha convertido naturalmente en un punto de venta en las promociones de los desarrolladores. En teoría, las autoridades educativas delimitarán las zonas escolares sólo después de la entrega del inmueble, por lo que la promoción del promotor es sólo unilateral. Las autoridades educativas también ajustarán el alcance del distrito escolar según la situación de los estudiantes. Según el alcance del distrito escolar anterior, se da por sentado que la propiedad pertenece a este distrito escolar. Una vez que surjan variables, surgirán disputas. También hay algunos promotores que incluso saben que es poco probable que sus propiedades se incluyan en distritos escolares de alta calidad, pero inducen deliberadamente a los compradores de viviendas durante el proceso de venta. Si este es el caso, se trata de un fraude. Los desarrolladores deben informar verazmente a los compradores sobre las reglas de demarcación de la zona escolar durante el proceso de venta. Si declaran inequívocamente en los materiales promocionales que su propiedad está en una zona escolar y no pueden cumplirla para entonces, deben asumir la responsabilidad correspondiente.
El “espacio privado” no merece ese nombre
En el momento de la venta, el promotor afirmó que cada hogar recibiría una “sala de estar privada” de 4 a 6,5 metros cuadrados. Sin embargo, la llamada ""sala de estar privada"" del promotor no es, evidentemente, digna de ese nombre a ojos del propietario. Según el entendimiento del propietario, dado que es un "vestíbulo privado", por supuesto, puede utilizarse razonablemente para crear un vestíbulo para entrar a la casa. Sin embargo, después de la entrega, el promotor cambió su retórica original y dijo a los propietarios que el "vestíbulo privado" no podía modificarse a voluntad porque era una escalera de incendios y un área pública. Recientemente se entregó un nuevo proyecto inmobiliario en el oriente de la ciudad y se planteó este asunto.
Dado que es una escalera de incendios, ¿por qué se dice que es un "vestíbulo privado" al venderlo? El uso de eslóganes como "Sala de entrada privada" tiene un buen efecto. Muchos compradores de viviendas originalmente hicieron pedidos para este "vestíbulo privado", pero ahora se ha convertido en una propiedad pública y el pastel se ha convertido en una trampa. Debido al ocultamiento intencionado durante el proceso de venta, los propietarios han cuestionado la integridad del promotor.
Comentario: Regalar space pie es una trampa, lo cual también es algo común en el mercado inmobiliario. En el proceso de venta, algunos desarrolladores exageran intencionalmente o no la función de uso del espacio libre para aumentar los puntos de venta de sus productos. Por ejemplo, en este incidente, describieron la escalera de incendios como un "vestíbulo privado". hizo que los compradores lo dieran por sentado. Es un espacio que se puede controlar y utilizar libremente, lo que se puede decir que es deliberadamente engañoso. Existen estrictas normas de gestión para las escaleras de incendios y nadie puede ocuparlas a voluntad, lo que obviamente es muy diferente de la función de un "vestíbulo privado". En una situación similar, los compradores de viviendas pueden pedir al desarrollador que aclare la naturaleza y las funciones de uso futuro del espacio donado, y conservar materiales promocionales relevantes para futuras necesidades de protección de derechos.
Surgieron disputas por la "reposición de flores y árboles"
Recientemente, en un edificio al este de la ciudad, los propietarios defendieron colectivamente sus derechos porque la "puerta" se convirtió en una " ventana". Resultó que la propiedad había afirmado a los compradores durante el proceso de venta que algunas unidades tenían balcones dobles. Al mismo tiempo, el plano de planta también muestra que hay una puerta corredera entre el balcón y el dormitorio. Sin embargo, cuando se acercaba la entrega, el propietario descubrió que faltaba la puerta y la sustituyó por una ventana. Cualquiera con un poco de sentido común sabe que si se coloca una ventana de un metro de altura entre el balcón y el dormitorio, el balcón perderá su función y el "balcón doble" quedará anulado.
¿Por qué no se dejó esto claro al vender? Por este motivo, el propietario se acercó a la promotora y le pidió explicaciones. El desarrollador dio una explicación que los hizo sentir extremadamente deprimidos. No faltaban balcones en la casa, pero el balcón con la ventana se había convertido en un balcón de instalaciones. El propietario negó que el folleto del edificio mostrara claramente puertas correderas, y la explicación del promotor fue impactante: el folleto del edificio era sólo como referencia y prevalecería la entrega real. Además, tras la disputa, el promotor reimprimió el folleto del edificio anterior, lo que también demuestra que el promotor se dio cuenta de su error.
Comentarios: cuando hay una discrepancia entre el lugar de entrega real y el folleto del edificio y otros materiales promocionales, el desarrollador a menudo rechazará la solicitud razonable del propietario con el argumento de que "el folleto del edificio no tiene efecto legal". , y prevalecerá el contrato o la entrega real." demandas. De hecho, como parte de la oferta del contrato, el folleto de construcción, la mesa de arena, etc. naturalmente tienen cierto efecto legal; de lo contrario, el desarrollador puede promocionarlo irresponsablemente a voluntad. En este incidente, en la superficie, parece que la "puerta" se ha convertido en una "ventana", pero en realidad implica un ajuste importante en la planificación: se calcula la mitad del área del balcón con la puerta, pero el área no se calcula cuando se convierte en balcón de equipamiento. Los compradores de viviendas pueden, basándose en el folleto de la propiedad y otros materiales promocionales, exigir al promotor que cumpla las promesas hechas en el momento de la venta y exigir la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato. En este tipo de incidente, es fundamental conservar materiales escritos, como la carta de propiedad o la grabación del vendedor, para la protección de derechos en el futuro.
Ocultar "factores desfavorables" en las ventas
Recientemente, muchos proyectos inmobiliarios en el norte de la ciudad han quedado atrapados en el vórtice de la protección de los derechos colectivos por parte de los propietarios porque ocultaban " "Factores desfavorables" de los compradores durante el proceso de venta.
Si alrededor de la propiedad existen plantas incineradoras de basura, empresas contaminantes, etc., obviamente reducirán la calidad de la propiedad. Los factores desfavorables que han afectado últimamente al sector inmobiliario en el norte de la ciudad son principalmente subestaciones, líneas de alta tensión, etc. Teniendo en cuenta los riesgos de radiación de las líneas y subestaciones de alto voltaje, la mayoría de los compradores de viviendas son obviamente un tabú. Aunque algunas propiedades se venden primero y la construcción de líneas de alta tensión y subestaciones más tarde, los propietarios creen que los promotores conocían los planes pertinentes de antemano, pero se los ocultaron deliberadamente durante la venta, lo que es una responsabilidad ineludible. Además, también hay algunas propiedades individuales que ocultan algunas condiciones históricas del terreno (por ejemplo, la antigua planta química municipal, el suelo tiene cierto grado de toxicidad) o la edad del terreno, etc.
Comentario: Según la normativa vigente, los promotores deben informar verazmente sobre algunos factores desfavorables que rodean al edificio y publicarlos en un lugar destacado de la oficina de ventas. Es obligación del promotor informar. En la actualidad, la mayoría de los desarrolladores en Hangzhou han implementado esta regulación bastante bien, evitando así algunas disputas en el futuro. Antes de realizar un pedido, los compradores deben prestar atención a la lista de desventajas publicada en la oficina de ventas para tener una comprensión correcta y racional de estas desventajas. Sin embargo, en realidad, por razones incontrolables, aparecieron factores desfavorables tras la apertura del mercado y se convirtieron en un conflicto de difícil solución. Por supuesto, hay algunos planes de construcción que los promotores están plenamente cualificados para conocer de antemano. Si los ocultan deliberadamente, es evidente que no han cumplido con su obligación de informarlos. Los compradores de viviendas pueden exigir a los promotores que asuman las responsabilidades correspondientes y compensen las correspondientes. pérdidas.
El precio se ha reducido y la calidad también ha bajado significativamente
Desde la segunda mitad del año pasado, muchos proyectos inmobiliarios en Hangzhou han experimentado muchos problemas de calidad durante el proceso de entrega. provocando muchos rechazos colectivos por parte de los propietarios del acto de clausura de la casa. Entre ellas, hay muchas propiedades cuyos precios se redujeron en 2012. La importante reducción de precios afectó gravemente a la calidad de las propiedades y los propietarios quedaron muy descontentos.
Dado que los precios de la tierra y los impuestos son costos rígidos del desarrollo inmobiliario, algunos promotores tienen que preocuparse por los materiales de construcción para controlar los costos después de los recortes de precios.
Algunas prácticas comunes son utilizar materiales de gama media a baja, como cambiar la piedra colgada en seco por pintura de piedra real, lo que sin duda reduce la calidad de la propiedad. Además, algunas instalaciones inmobiliarias, como piscinas y canchas de tenis que se prometieron originalmente, a menudo se cancelan debido al control de costos. El propietario de un determinado edificio en el oeste de la ciudad incluso descubrió que el espesor de la capa protectora de barras de acero no estaba a la altura. Esto ya no era un problema de calidad sino de seguridad. El propietario de cierto edificio en Zhijiang criticó debido a una grave filtración de agua.
Comentario: Los desarrolladores reducen los precios debido a cambios en las condiciones del mercado. Este es un comportamiento normal y razonable del mercado y es comprensible. Sin embargo, aunque se reduzca el precio, se debe garantizar la calidad de construcción y calidad que debe tener el inmueble. Algunos materiales de construcción e instalaciones de apoyo prometidos a los compradores de viviendas no pueden ajustarse a voluntad debido a las reducciones de precios; de lo contrario, se considerará un incumplimiento del contrato, especialmente los intereses de los compradores de viviendas antes de que la reducción de precios se vea gravemente dañada. Los compradores de viviendas pueden exigir completamente al promotor que cumpla sus compromisos basándose en los compromisos de venta anteriores del promotor. Si el promotor no cumple, pueden exigir las responsabilidades correspondientes o la compensación correspondiente. Por supuesto, para algunos desarrolladores cuyas marcas no tienen buena reputación, los compradores de viviendas deben tener cuidado de no codiciar ganancias insignificantes o seguir la mentalidad de rebaño, y no deben apresurarse a comprar propiedades solo porque el precio de la propiedad ha bajado. . Los hechos han demostrado que las propiedades cuyo precio se reduce significativamente por parte de pequeños desarrolladores de marcas tienen una alta probabilidad de tener problemas de calidad.
(Las respuestas anteriores se publicaron el 5 de mayo de 2017, consulte las políticas de compra de viviendas relevantes actuales)
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