¿Cuál es la política fiscal para la inversión inmobiliaria en Estados Unidos?
¿Cuál es la política fiscal para la inversión inmobiliaria en Estados Unidos?
1. Preparación para comprar una casa
Como comprador de vivienda inteligente, debe planificar cómo minimizar los impuestos que deberá pagar en el futuro desde el momento en que comience a prepararse para comprar. una casa. En pocas palabras, puede partir de los siguientes puntos:
Finalidad: ya sea para autoocupación o alquiler para generar flujo de caja.
Tiempo: ¿Tienes previsto vender en un futuro próximo? ¿Estás deseando disfrutarlo?
Estado: Si es ciudadano fiscal estadounidense (diferente de los ciudadanos estadounidenses según la ley de inmigración).
Pasivo: si se debe considerar la preservación de activos o si se deben mantener los pasivos de propiedad separados del individuo.
¿Por qué deberías considerar su uso?
Porque el propósito de la casa está relacionado con qué formularios de impuestos hay que procesar, qué deducciones de gastos se pueden utilizar, qué comprobantes y documentos hay que guardar o registrar para utilizarlos a la hora de declarar impuestos, etc. Al mismo tiempo, también debe considerar cómo ser propietario de la propiedad de una manera que pueda lograr mejor sus objetivos.
Las principales formas de propiedad inmobiliaria:
1. Propiedad directa de personas físicas
2. Forma de propiedad corporativa
Basada en los resultados de las declaraciones de impuestos En otras palabras, no existe una diferencia obvia entre los dos métodos. Tener formularios de la empresa puede ser engorroso y requerir que se completen más formularios, pero la ventaja es que cuando ocurre un accidente en la propiedad invertida por la empresa, el individuo puede evitar la responsabilidad legal relacionada.
Además, existen muchas otras políticas que afectarán su relación con los impuestos inmobiliarios, por lo que no las enumeraré todas aquí. Lo que quiero decir es que es importante evitar impuestos de forma legal y razonable y comprar una casa en su totalidad.
Dos. Compra de bienes raíces
Después de comprar una casa, definitivamente recibirá una "Declaración de cierre/liquidación", comúnmente conocida como HD-1, que registra el tiempo de liquidación detallado, la dirección de la propiedad y una lista de todos los costos. para completar la transacción. Debes conservarlo porque determina el coste (base) de la casa cuando la vendes para calcular el IVA. Los montos de las transacciones tanto de compradores como de vendedores están detallados, pero solo debe prestar atención a los detalles del comprador. Sus costos de cierre, incluidas las comisiones y los costos de capital, se pueden agregar a su precio de compra para aumentar el costo de la vivienda.
Por ejemplo, si el precio de compra de una casa es 500.000, y tu formulario HD-1 muestra que los gastos son 20.000, entonces tu costo al vender la casa es 520.000, entonces la parte de valor agregado es una disminución de 20.000. Si compra una casa a nombre de una empresa, los costos de cierre y las tarifas del préstamo deben incluirse en los activos intangibles y luego amortizarse (similar a la depreciación) durante la vigencia del préstamo.
Tres. Gestión de la casa
Después de adquirir la casa, el propietario debe considerar cómo los ingresos y gastos afectan sus impuestos. Entonces, ¿qué políticas preferenciales pueden disfrutar los propietarios de viviendas? A continuación, echemos un vistazo a qué gastos puede utilizar para reducir razonablemente los impuestos:
1 Intereses y puntos hipotecarios (intereses hipotecarios y puntos)
Los intereses hipotecarios se pueden aumentar aumentando. Las deducciones detalladas Sch A (para propietarios-ocupantes) o Sch E (para alquiler) se deducen de su base imponible. Ya sea que los contribuyentes estén comprando una casa nueva o solicitando un refinanciamiento, un alto porcentaje de interés hipotecario en los primeros años de pago puede ahorrarle muchos impuestos.
2. Seguro hipotecario.
Este descuento es aún más importante para los propietarios de viviendas de bajos ingresos en los Estados Unidos, porque a menudo no pueden permitirse un pago inicial grande y deben comprar un seguro hipotecario personal antes de que el valor líquido de su vivienda pueda aumentar al 20%. deducciones detalladas de Sch A (aplicables a propietarios-ocupantes). Por lo tanto, una vez que su ingreso neto ajustado (AGI) alcance $65,438,009,000 (contribuyente de pareja) o $54,500 (contribuyente de pareja que presenta una declaración por separado o contribuyente soltero), ya no podrá aprovechar este beneficio, porque sus ingresos son demasiado altos.
3. Impuestos a la propiedad/Impuestos locales
Los impuestos a la propiedad locales y estatales que paga se pueden deducir agregando las deducciones detalladas de SCA (para viviendas ocupadas por el propietario) o SCE (para alquileres). ) Deducido de impuestos federales y estatales. La única diferencia con respecto al primer año es que ya no está oculto en su HD-1 y recibirá una declaración de impuestos a la propiedad por separado.
4. Pérdidas accidentales
Mucha gente no lo sabe. Por ejemplo, si su casa es destruida por una inundación, la casa pierde 500.000 yuanes y el seguro le compensa con 400.000 yuanes. Luego, los 6.543.800 yuanes restantes son su pérdida accidental, que se puede deducir de Sch A. Una vez calculado el límite final. , puedes obtener el deducible.
5. Costos de renovación (mejora)
Por ejemplo, el precio de compra de una casa es 500.000 y el propietario gastó 200.000 en decoración. Cuando la casa se venda en el futuro, el costo (base) para el propietario aumentará en aproximadamente 200.000 y el valor agregado al calcular el IVA disminuirá en consecuencia. A esto se le llama compensación del IVA.
6. Decoración y mejora residencial que ahorra energía y es respetuosa con el medio ambiente (crédito de ahorro de energía residencial)
El gobierno de Estados Unidos anima a los contribuyentes a ahorrar energía y proteger el medio ambiente. Cualquier renovación y mejora relacionada con la mejora de la eficiencia energética de su hogar, incluida la instalación de paneles solares, calentadores de agua de bajo consumo, puertas y ventanas aislantes, etc. , reciba hasta $65,438,0000 en créditos de energía residencial. Los créditos fiscales son diferentes de varias deducciones fiscales. Son partidas que deducen directamente el monto del impuesto correspondiente con base en la base imponible calculada en el paso anterior, por lo que lo encontrarás en la posición inferior del formulario de impuestos 1040, es decir, las líneas 48 a 54. Proyectos de renovación de inmuebles comerciales basados en necesidades médicas, como instalación de rampas para sillas de ruedas, puertas y ventanas para personas con discapacidad, bañeras, etc. , puede obtener créditos fiscales o reducciones de impuestos.
7. Ministerio del Interior
Si utilizas tu propio estudio como oficina en casa, puedes calcular directamente el porcentaje de interés hipotecario, impuestos sobre la propiedad, facturas de agua y electricidad, seguros y otros. Gastos según el área de oficina de la casa. El porcentaje se coloca en el Anexo C como gasto comercial y se utiliza para compensar los ingresos del trabajo por cuenta propia. Si le resulta demasiado tedioso hacer un seguimiento de tantos gastos, el IRS también le ofrece una alternativa sencilla, que es que puede deducir $5/pie cuadrado (hasta $65,438 0,500 libras/año) para gastos de oficina en casa.