¿Cuántos años de antelación es mejor para amortizar el principal de forma equitativa?
Normalmente, amortizar anticipadamente un préstamo hipotecario requiere una determinada cantidad de indemnización por daños y perjuicios. Además, cuanto más se acerque el momento del reembolso anticipado a la fecha de emisión del préstamo, mayores serán las indemnizaciones por daños y perjuicios. Pero normalmente después de un año de pago normal, no habrá penalización por pago anticipado.
En el primer tercio del año del plazo total del préstamo, el interés pagado representa aproximadamente el 50% del interés total. En los últimos 2/3 años del plazo del préstamo, los intereses pagados también representan aproximadamente el 50% del interés total. Por lo tanto, si desea ahorrar más intereses, lo mejor es pagar por adelantado dentro de los primeros 1/3 años.
En términos generales, sin cobrar daños y perjuicios, el reembolso anticipado lo antes posible es la mejor opción para el capital promedio, y el tiempo de reembolso anticipado no debe exceder los 65,438 0/3 años del plazo del préstamo.
A continuación se muestran algunos ejemplos concretos:
Si la hipoteca es a 30 años, lo mejor es liquidarla anticipadamente en los primeros 1-10 años del préstamo.
Si la hipoteca es a 25 años, lo óptimo es liquidar el préstamo anticipadamente en los primeros 1 a 8 años del préstamo.
Si la hipoteca es a 20 años, lo óptimo es liquidar el préstamo anticipadamente en los primeros 1-6 años del préstamo.
Si la hipoteca es a 15 años, lo óptimo es liquidar el préstamo anticipadamente en los primeros 1-5 años del préstamo.
Si la hipoteca es a 10 años, lo óptimo es realizar amortizaciones anticipadas en los 1-3 primeros años del préstamo.
Tomemos un préstamo hipotecario de 10 como ejemplo. Supongamos que el principal del préstamo es 200.000 y la tasa de interés anual es 4,9. Por lo tanto
El interés total medio sobre el capital durante 10 años es de 49.408,33 yuanes.
El interés total para el pago normal del préstamo en un año es de 9350,84 yuanes. Si paga anticipadamente durante este período, es posible que deba pagar una cierta cantidad de indemnización por daños y perjuicios.
El interés total durante dos años de pago normal del préstamo es 9350,84 8370,83 = 17721,67 yuanes. En este momento, el pago anticipado también puede ahorrar alrededor de 31.686,66 yuanes en intereses y no hay necesidad de pagar multas por pago anticipado.
El interés total durante tres años de pago normal es 9350,84 8370,83 7391,03 = 25112,7 yuanes. Esto ya representa la mitad del interés total de 10. En este momento, el reembolso anticipado también puede ahorrar casi la mitad de los intereses.
Pero si continúa retrocediendo, el interés ahorrado por el pago anticipado será cada vez menor y no será necesario pagar por adelantado. Por lo tanto, los pagos anticipados del capital promedio deben realizarse lo antes posible dentro de los primeros 65.438 1/3 años del plazo del préstamo sin penalización.