Al implementar activamente políticas regulatorias, muchos bancos en Beijing están ajustando las cuotas de préstamos para viviendas de segunda mano.
Las tasas de interés hipotecarias están subiendo
“¡Oh! ¡La hipoteca ha vuelto a subir! Vendí mi hierro para comprar una casa y tengo que apretarme el cinturón para pagar los intereses”. Acabo de comprar una casa en Hangzhou no hace mucho, Xiao Liu, propietario de un apartamento de dos habitaciones, dijo con tristeza: "Simplemente lo necesitamos y el préstamo hipotecario ha aumentado, lo que hace que la presión sea aún mayor".
El 5 de agosto, las tasas de interés de las hipotecas de segunda mano de Nanjing aumentaron, y las tasas de interés de las hipotecas de primera vivienda se concentraron en 5,5-5,65, y las tasas de interés de las segundas viviendas se concentraron en 5,85-5,95. Tres días después, el 8 de agosto, Nanjing anunció que la tasa de interés de los préstamos para la primera vivienda para viviendas nuevas se elevaría a 5,95-6,05, y la tasa de interés para los préstamos para la segunda vivienda sería de 6,25-6,35.
Nanjing es sólo la punta del iceberg en esta ronda de endurecimiento de los préstamos hipotecarios. Ahora, en Suzhou, Foshan, Guangzhou, Chongqing y otros lugares, el rango máximo de tasas de interés para préstamos hipotecarios ha superado 6. Al mismo tiempo, los tipos de interés de las hipotecas para segundas viviendas también están aumentando.
Según lo entendido por el periodista, Guangzhou ha completado cuatro aumentos de las tasas de interés hipotecarias desde principios de este año. Actualmente, los tipos de interés hipotecarios de los cuatro principales bancos de Guangzhou oscilan básicamente entre 90 y 100 puntos básicos, siendo el tipo de interés más alto el 5,65. La mayoría de las tasas de interés para préstamos para segundas viviendas han aumentado entre 110 y 120 puntos básicos, siendo la más alta de 5,85, mientras que la tasa de interés para préstamos para primeras viviendas en el China Everbright Bank ha superado los 6.
Durante mucho tiempo, las tasas de interés hipotecarias en Beijing, Shanghai y Shenzhen han estado en el nivel más bajo del país, manteniéndose dentro de 5. Recientemente, se aumentaron las tasas de interés de los primeros préstamos hipotecarios de Shanghai.
El 23 de julio, la sede del Banco Popular de China en Shanghai celebró una reunión con los bancos de Shanghai para determinar la cuestión del aumento de las tasas de interés hipotecarias. La tasa de interés de los préstamos para primera vivienda se ajustó de 4,65 a 5, y la tasa de interés para préstamos de segunda vivienda se incrementó de 5,25 a 5,7.
Aunque las tasas de interés hipotecarias en Shanghai han aumentado, todavía no son tan buenas como las de Foshan después del aumento. El informe de RealData muestra que, al 20 de julio, la tasa de interés integral de los préstamos de algunos bancos en Foshan llega a 7,35, y la tasa de interés de los préstamos comerciales es de 6-6,2. Las tasas de interés hipotecarias de Foshan han aumentado este año. Según las estadísticas de Leju Foshan, de junio a octubre de este año, las tasas de interés básicas para préstamos para primera vivienda en 10 bancos de Foshan, incluidos el Banco de China, el Banco Industrial y Comercial de China y el Banco Agrícola de China, rondaron el 5,05. y 5,15, mientras que los tipos de interés para préstamos para segunda vivienda fueron en su mayoría de 5,25. En junio, las tasas de interés de los préstamos comerciales del Foshan Prime Bank para compradores por primera vez estaban generalmente entre 5,5 y 5,6, y las tasas de interés para compradores por segunda vez eran en su mayoría de 5,7.
La presión de pago está aumentando
Xiao Liu de Hangzhou le dijo al reportero de China Consumer News que se unió a la lotería de compra de casas de Hangzhou en junio del año pasado, el 11 de noviembre de este mes. año La tasa de interés del préstamo para vivienda comercial todavía era de 4,9. Ganó la lotería a finales de junio y cuando firmó el contrato en julio, la tasa de interés había aumentado a 6,9. El importe total del préstamo es de 3 millones de yuanes. Según el reembolso igual del capital y los intereses durante 30 años, siempre tendrá que pagar casi 700.000 yuanes más en intereses, es decir, 1.800 yuanes más al mes.
Los datos de tasas de interés hipotecarias convencionales de RealData en 36 ciudades muestran que en el primer semestre de este año, las tasas de interés de los préstamos para primera y segunda vivienda aumentaron, con incrementos promedio de 0,23 y 0,2 puntos porcentuales respectivamente.
En Suzhou, en la región del delta del río Yangtze, la tasa de interés para los compradores de vivienda por primera vez aumentó de 5,1 a 5,7 en medio año, un aumento de 0,6 puntos porcentuales. Según las estadísticas de Anjuke, basándose en el precio medio de la vivienda en Suzhou de 22.753 yuanes por metro cuadrado, una casa de 100 metros cuadrados tiene un préstamo de 70, y el capital y los intereses se reembolsarán en cantidades iguales durante 30 años. El interés para el comprador de la vivienda será de más de 200.000 yuanes más que a principios de año.
Guangzhou ha experimentado cuatro subidas de tipos de interés en medio año. Según el método anterior, el comprador de la vivienda tendrá que pagar más de 200.000 yuanes en intereses.
Los repetidos aumentos de los tipos de interés hipotecarios han intensificado las preocupaciones de los compradores de viviendas: los que no han comprado una casa están preocupados por nuevos aumentos de los tipos de interés, los que han firmado un contrato están preocupados por el aumento de los tipos de interés durante el proceso de aprobación del préstamo, y aquellos que han sido aprobados para la aprobación del préstamo están preocupados por el aumento de las tasas de interés antes del préstamo.
Entonces, ¿qué momento se utiliza como estándar para determinar la tasa de interés hipotecaria en el proceso de compra de una casa? Xu Xiaole, analista jefe de RealData, dijo a un periodista de China Consumer News que los bancos determinan las tasas de interés hipotecarias en tres puntos: entrevista, aprobación y desembolso del préstamo, y las diferentes sucursales harán ajustes en función de los montos de sus propios préstamos. Por ejemplo, los bancos suelen utilizar como estándar la tasa de interés en el momento de la aprobación del préstamo. Si el límite del préstamo es ajustado y la tasa de interés previa al préstamo aumenta, la tasa de interés en el momento del préstamo se puede utilizar como estándar. Sin embargo, si no existen circunstancias especiales después de la obtención del préstamo, la tasa de interés no volverá a cambiar.
Reforzar los límites de los préstamos
Por un lado, los tipos de interés hipotecarios están aumentando. Por otro lado, desde el segundo trimestre de este año, en muchos lugares también se ha ampliado el plazo de aprobación de los préstamos hipotecarios y se han ajustado las cuotas de préstamos. Al mismo tiempo, las autoridades reguladoras también han intensificado sus esfuerzos para acabar con el flujo ilegal de préstamos comerciales y de consumo al mercado inmobiliario.
Anteriormente, se informó que Wuhan, Shenzhen y otros lugares han restringido los préstamos para viviendas de segunda mano, y algunos bancos incluso han suspendido el negocio de préstamos para viviendas. La investigación del periodista encontró que los bancos comerciales individuales en algunas ciudades efectivamente han "suspendido préstamos" para viviendas de segunda mano, pero la mayoría de los bancos han dejado en claro que "no han dejado de otorgar préstamos", pero "actualmente las condiciones de solicitud para viviendas de segunda mano Los préstamos son relativamente estrictos y no prometen el período del préstamo."
Las ciudades que actualmente experimentan préstamos hipotecarios ajustados son ciudades en zonas críticas donde el mercado inmobiliario se ha calentado demasiado rápido. Los volúmenes de transacciones del mercado y los precios en estas ciudades han aumentado.
Los datos de RealData muestran que en el primer semestre de 2021, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en 50 ciudades clave aumentó aproximadamente un 60% interanual y un 12% interanual en el segundo semestre del año pasado. La escala de ventas del mercado de viviendas nuevas está creciendo más rápido que el de las viviendas de segunda mano, y la escala absoluta es la más alta desde el mismo período de 2016.
Entonces, ¿se restringirá aún más el crédito inmobiliario en el futuro? ¿Seguirán aumentando las tasas de interés hipotecarias? Fang Ling, analista del Centro de Investigación CRIC, cree que es muy probable que las ciudades calientes con fuertes expectativas de aumento de los precios de la vivienda y una demanda excesiva de inversión sigan aumentando las tasas de interés hipotecarias. Se espera que de 2021 a 2022 las tasas de interés de los préstamos para primera y segunda vivienda en todo el país sigan aumentando de manera constante.
Wang Yifeng, analista financiero jefe de Everbright Securities, dijo que la orientación política de financiación inmobiliaria "estable pero estricta" no ha cambiado. Si el mercado inmobiliario continúa sobrecalentándose, la tendencia de escasez de financiación no cambiará y las tasas de interés hipotecarias aún tendrán margen para subir. Por el contrario, las políticas de financiación pueden relajarse y las tasas de interés hipotecarias también pueden caer.
Xu Xiaole cree que el aumento de las tasas de interés hipotecarias en algunas ciudades se debe principalmente a las medidas de gestión centralizada y jerárquica de los préstamos relacionados con la vivienda, lo que da como resultado cuotas hipotecarias bancarias insuficientes y una liquidez ajustada en el mercado, lo que refleja la política intención de reforzar la regulación inmobiliaria. En el futuro, las ciudades nacionales, especialmente las ciudades con bienes raíces en auge, también aumentarán las tasas de interés hipotecarias. A juzgar por la situación actual de la industria, todavía existe la posibilidad de que en el futuro se ajuste aún más el crédito inmobiliario y no se puede descartar la posibilidad de un crecimiento continuo.