Revitalizar el stock, el trabajo y la vida... La nueva política de Beijing de fomentar la decoración y el alquiler de casas tiene muchos aspectos destacados.
A este respecto, expertos de la industria señalaron que esta política puede permitir a Beijing establecer un mecanismo de financiación a largo plazo para viviendas de alquiler asequibles. Se espera que otras áreas con construcción urbana madura también introduzcan políticas relevantes en el futuro para fomentar la conversión de terrenos o edificios existentes en viviendas de alquiler asequibles.
Pekín fomenta el uso de edificios existentes para reconvertir viviendas de alquiler.
Específicamente, las "Opiniones" mencionadas anteriormente mencionaron que se alienta a los titulares originales del derecho de uso de la tierra a utilizarla activamente a través de medios independientes, conjuntos y de otro tipo si el titular original del derecho de uso de la tierra no tiene intención de continuar; desarrollo y construcción, pueden utilizar el mercado secundario de tierras para La plataforma de supervisión de transacciones es transferida o comprada y almacenada por una institución (con un edificio en el terreno) incluida en la lista de instituciones de reserva del Ministerio de Recursos Naturales. Alentar a las empresas estatales a explorar el establecimiento de empresas de plataformas profesionales y hacer un uso general de los recursos de tierra y vivienda propiedad de las empresas mediante el desmantelamiento y la integración.
Al mismo tiempo, se fomenta el uso mixto del suelo industrial. Dentro de un terreno industrial de uso único, la proporción de apoyo de otros usos industriales e instalaciones habitables no deberá exceder el 30% de la escala total de construcción sobre el nivel del suelo, y la proporción de apoyo de comercio minorista, catering, dormitorios y otras instalaciones de vivienda no deberá exceder el 15 % de la escala total de edificación sobre rasante. Con la premisa de cumplir con la planificación, mantener la propiedad, implementar los requisitos para aumentar o disminuir la escala de la construcción y cumplir con los requisitos de seguridad, fomentamos el uso de edificios existentes para renovar y alquilar casas en áreas funcionales clave y alrededor de las estaciones de tren existentes. En términos de métodos de uso del suelo y duración, los "Dictámenes" aclaran que si el terreno se utiliza en un año flexible, el período de transferencia no excederá los 20 años; si el terreno se utiliza en un arrendamiento a largo plazo, el arrendamiento; El período no excederá los 20 años y se podrá solicitar la renovación al vencimiento.
Cabe mencionar que los "Dictamenes" también estipulan que si las casas se convierten en servicios públicos como educación y cuidado de personas mayores, las casas no se dividirán ni transferirán los derechos de uso del suelo y las instalaciones de construcción; obtenidos por empresas en los campos sociales como la educación y el cuidado de personas mayores no se transferirán y otras propiedades para financiamiento hipotecario, el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario se comprometerán a garantizar la continuidad y estabilidad de las actividades comerciales originales después de que se realicen los derechos hipotecarios. garantizar que el uso de la tierra no cambie y que los derechos e intereses de las partes interesadas no se vean perjudicados.
En este sentido, Zhao Ran, director del Instituto de Investigación de la Industria de Alquiler de Vivienda ICCRA, señaló que Beijing, como primera ciudad supergrande de China, debería “comenzar desde la extensión del liderazgo incremental” en la exploración de nuevas modelos de desarrollo inmobiliario. Del desarrollo cuantitativo al desarrollo de calidad connotativo impulsado por acciones”. En este contexto, fomentar el uso de edificios existentes para renovar viviendas de alquiler no sólo está en línea con la lógica básica de la renovación urbana, es decir, a través de la activación y mejora del sistema, mejorando los atributos espaciales, explorando profundamente y realzando el valor de activos existentes, también es una de las cinco principales estrategias nacionales para aumentar la vivienda de alquiler. Como uno de los canales, puede garantizar las necesidades básicas de alquiler de los nuevos ciudadanos y jóvenes y mejorar las funciones urbanas.
Además, Zhao Ran también dijo que esta iniciativa también puede realizar el negocio de circuito cerrado de "inversión, financiación, construcción y gestión" de activos existentes a través de REIT de viviendas de alquiler recaudados públicamente, y lograr el desarrollo sostenible. promoción de viviendas de alquiler.
Fuente de datos/Instituto de Investigación de la Industria del Alquiler de Viviendas ICCRA
O establecer un mecanismo de financiación a largo plazo para el alquiler.
Desarrollar viviendas de alquiler asequibles es la máxima prioridad en la construcción del sistema de vivienda de mi país. Desde que el Consejo de Estado emitió las "Opiniones sobre la aceleración del desarrollo de viviendas de alquiler asequibles" en junio del año pasado, se han introducido una tras otra políticas de apoyo relacionadas con las viviendas de alquiler asequibles, incluido el aumento de la oferta de suelo, la reducción de impuestos y tasas, la provisión de incentivos financieros y subsidios, estableciendo un mecanismo de revisión conjunta de varios departamentos, simplificando el proceso de aprobación y revitalizando el stock del mercado inmobiliario recompensando las calificaciones para la compra de viviendas. , acelerar el desarrollo y la promoción de la construcción de viviendas de alquiler asequibles.
Se informa que durante el período del "Décimo Plan Quinquenal", 40 ciudades clave en todo el país planean inicialmente agregar 6,5 millones de unidades de viviendas de alquiler asequibles, lo que se espera que ayude a resolver las dificultades de vivienda de casi 20 millones de personas. Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen y otras ciudades clave. También ha aumentado la proporción de viviendas nuevas en alquiler, que en general representan más del 40%-45% de la oferta de viviendas nuevas.
Bajo los objetivos de la política, la construcción de viviendas de alquiler asequibles en varios lugares se ha acelerado, los proyectos de gestión han avanzado de manera constante y el aumento de la oferta se ha expandido rápidamente. Desde la perspectiva de la vivienda de alquiler, Zhang Bo, director de la sucursal 58 del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Anjuke, señaló que se adopta el principio actual de inversión multidisciplinaria y oferta multicanal.
Por un lado, promovemos activamente la construcción de viviendas asequibles y, en general, apoyamos una cierta proporción de viviendas de alquiler en el proceso de transferencia de terrenos, por otro lado, aumentamos la oferta de viviendas de alquiler a través de diversos canales;
Tomemos a Beijing como ejemplo. En los últimos años, ha promovido vigorosamente la construcción de viviendas asequibles. En agosto de este año se publicó oficialmente el "Libro Blanco de Beijing sobre la vivienda y el desarrollo urbano-rural (2022)". El libro blanco muestra que en 2021, Beijing construirá 61.003 unidades de vivienda protegida, superando el objetivo anual de 50.000 unidades. Entre ellas, hay 11.899 casas de alquiler de tierras colectivas, 3.251 casas de alquiler públicas, 7.042 casas de propiedad privada y 38.811 casas de reasentamiento objetivo.
Para 2022, las estadísticas de ICCRA muestran que desde junio de 5.438 hasta agosto de este año, Beijing ha construido 56.830 unidades de viviendas de alquiler asequibles. En este contexto, Zhao Ran dijo que esta política puede permitir a Beijing establecer un mecanismo de financiación a largo plazo para viviendas de alquiler garantizadas, lo que ayudará a alcanzar el objetivo de recaudar 400.000 unidades de viviendas de alquiler garantizadas durante el período del "14º Plan Quinquenal". .
Contribuye al equilibrio entre empleo y vivienda y a optimizar la estructura de la oferta de vivienda.
Cabe mencionar que el problema habitacional en las grandes ciudades con afluencia neta de población, como Beijing y Shanghai, no sólo se refleja en el desequilibrio entre oferta y demanda, sino también en el fuerte desequilibrio entre ocupación y vivienda.
En junio del año pasado, la Oficina General del Consejo de Estado emitió las "Opiniones sobre la aceleración del desarrollo de viviendas de alquiler asequibles", proponiendo que el límite superior de superficie de suelo de apoyo para proyectos industriales en parques industriales pueda ser aumentó del 7% al 15%, y el aumento se utilizó principalmente para la construcción de viviendas de alquiler de tipo dormitorio. Los planes de terrenos de viviendas de alquiler independientes se organizan principalmente en parques industriales y sus alrededores, cerca de estaciones de tránsito ferroviario y áreas clave de construcción urbana, y una cierta proporción. Se fomenta la construcción de viviendas de alquiler en superestructuras del metro.
De hecho, la construcción urbana de Beijing se encuentra en una etapa relativamente madura y los recursos de tierra que se pueden desarrollar y construir son relativamente escasos. En comparación con los terrenos de nueva construcción, muchos terrenos de construcción existentes se encuentran en mejores ubicaciones, de modo que una vez convertidos en viviendas de alquiler asequibles, puedan satisfacer mejor las necesidades de trabajo y vivienda de los nuevos ciudadanos y jóvenes y mejorar la calidad de sus alquileres. En este contexto, el analista senior de RealData, Huang Hui, cree que la política fomenta claramente la construcción de viviendas de alquiler en áreas funcionales clave y junto a las estaciones de ferrocarril existentes, lo que favorece el equilibrio entre empleo y vivienda y optimiza la estructura de oferta de vivienda.
Zhang Bo también dijo que esta política sigue el principio de suministro multicanal, selecciona áreas funcionales clave y áreas que rodean las estaciones de tren existentes y utiliza edificios existentes para renovar viviendas de alquiler. Este método puede aprovechar al máximo los edificios de baja utilización, incluidos algunos proyectos comerciales con altas tasas de desocupación, para que puedan ingresar al mercado de alquiler de una manera más razonable, por otro lado, porque la ubicación está relativamente cerca del tránsito ferroviario; También es beneficioso para los inquilinos viajar.
Además, Huang Hui dijo que esta política propone claramente vías de implementación, como alentar a los titulares de derechos de uso de la tierra a hacer un uso activo independiente y conjunto, y alentar a las empresas estatales a explorar el establecimiento de empresas de plataformas profesionales. . Se espera que en el futuro más empresas privadas de alquiler de viviendas participen en proyectos existentes de construcción de terrenos y viviendas de alquiler.
Guo Yi, analista jefe de Pegatron, cree que algunos proyectos comerciales y residenciales de áreas pequeñas, así como fábricas, hoteles de oficinas y otros productos, actualmente tienen una demanda de mercado limitada y una depreciación significativa de los activos, lo que ha expulsado a un gran número de fondos de empresas. En este contexto, las políticas mencionadas pueden revitalizar estos activos existentes de las empresas. Sin embargo, en la práctica específica, las empresas deben considerar la relación entre las operaciones generales y la salida de activos.
Cabe mencionar que tras la introducción de esta política, ¿más ciudades seguirán su ejemplo en el futuro? En este sentido, Huang Hui cree que esta política considera claramente la construcción de viviendas asequibles como una de las direcciones para la conversión de terrenos y edificios de construcción existentes, lo que ayudará a promover el desarrollo de viviendas asequibles y al mismo tiempo mejorará la eficiencia del uso de los fondos estatales. -Terreno de construcción propio. Se espera que en el futuro, otras áreas con construcción urbana madura introduzcan gradualmente políticas para fomentar la conversión de terrenos o edificios existentes en viviendas de alquiler.
Zhao Ran también dijo que la nueva política de Beijing tiene explicaciones detalladas en términos de transformación funcional del edificio, métodos y años de uso de la tierra, pago del precio de transferencia de la tierra y período de transición, etc., y tiene una gran operatividad. aprendizaje y promoción en otras ciudades.