Actualmente, el país está volviendo a contener los precios de la vivienda. ¿Dónde está el mercado inmobiliario?

Esto significará que el gobierno puede prescribir la "droga" más poderosa de la historia al «boom inmobiliario». Ha "llegado" una nueva ronda de macrocontrol.

El 8 de mayo, el banco central anunció que aumentaría la tasa de interés de los préstamos del fondo de previsión para vivienda personal en 0,18 puntos porcentuales. El 28 de abril, el banco central elevó la tasa de interés de referencia de los préstamos a un año para las instituciones financieras en 0,27 puntos porcentuales.

Se informa que la política de préstamos hipotecarios del 50% prevista por el banco central se introducirá cuando sea necesario. Actualmente, los principales bancos comerciales aún no han recibido un calendario específico para implementar esta política. Sin embargo, si bien se presta mucha atención a la tendencia de los precios inmobiliarios en las principales ciudades de China, la estrategia actual de los principales bancos comerciales se ha convertido en contactar secreta y urgentemente a los clientes de los principales promotores inmobiliarios y cobrar los préstamos que están a punto de ser cobrados. por adelantado y dejar de otorgar préstamos de desarrollo a los desarrolladores.

Los precios de la vivienda se recuperan

Los precios de la vivienda son el detonante de una nueva ronda de macrocontrol.

“Quiero comprar una casa en Kyoto Hangcheng, pero desde el 29 de abril, los precios de la vivienda han aumentado, con un aumento promedio de 400 yuanes. El apartamento que quiero comprar ha aumentado en 160 yuanes. un conocido para obtener un descuento. Es inútil. ¿Es así realmente como se vende? ¡No lo creo! El 9 de mayo, el Sr. Wang, que trabaja en un periódico, dijo a los periodistas que había comenzado a abandonar la idea. de comprar una casa debido a los precios de la vivienda. "Los precios de la vivienda en Beijing son demasiado altos y no puedo pagarlos".

Según lo entendido por el periodista, la velocidad de reducción de precios en Kioto Hangcheng no es la más rápida en el área de Baiziwan de Pekín. "El ejemplo más obvio es la ciudad costera de Cerro. En mayo del año pasado, cuando apenas comenzaba el llamado macrocontrol más estricto, este proyecto también se lanzó al mismo tiempo. El precio promedio en ese momento era de sólo 6.800 yuanes. El precio actual ha alcanzado los 8.200 yuanes, lo que equivale a más de 1.000 yuanes al año. Sin embargo, en Beijing hay muchos edificios. con precios de vivienda en aumento como Kyoto Hangcheng y Coastal Silo City /p>

“Solía ​​ser unos cientos de dólares, pero ahora hemos recaudado miles de dólares. De hecho, esto se ha convertido en un fenómeno común. En la actualidad, el aumento de los precios de la vivienda es muy anormal. "Incluso Pan Shiyi, presidente de SOHO China Co., Ltd., admitió que los precios de la vivienda han aumentado demasiado rápido.

Las estadísticas muestran que los precios de la vivienda en Beijing están aumentando rápidamente a una tasa del 17% en el primer cuatro meses y la tendencia ascendente continúa sin cesar.

"Ahora hay un fenómeno extraño. Cuanto más sube una propiedad, mejor se vende. Cuanto menos sube, más descuidado queda. "Este es el sentimiento más profundo del Sr. Wang durante el feriado del Primero de Mayo. "Los factores que influyen en verse obligado a comprar una casa son obvios. "

Obviamente, los precios de la vivienda en Pekín son "ridículamente altos". Sin embargo, lo más preocupante es que los altos precios de la vivienda se han extendido.

"El macrocontrol del año pasado todavía hizo que los promotores incómodo algún momento. Un promotor me dijo que iría a la quiebra si no se redujeran los efectos regulatorios en un plazo de tres meses. "A finales de abril, cuando nuestro periodista estaba entrevistando en Chengdu, una persona relevante del departamento de gestión de viviendas de un condado suburbano en Chengdu le dijo al periodista que el macrocontrol había pasado rápidamente, el desarrollador había vuelto a la vida y La vida ahora es más húmeda de lo esperado. "Ahora su casa es la más alta de la zona. El precio promedio es de casi 4.000 yuanes y los precios de la vivienda local rondan los 2.000 yuanes. ”

Personas relevantes del departamento de administración de vivienda lamentaron que desde el año pasado hasta este año, los precios de la vivienda en toda la ciudad de Chengdu, incluido este condado suburbano, han aumentado extremadamente rápido.

Además, Guangzhou, Qingdao, Shenzhen, etc. Las estadísticas publicadas recientemente por los departamentos gubernamentales locales muestran que los precios de la vivienda en estos lugares han vuelto a aumentar en los últimos tiempos, y el aumento de los precios de las viviendas comerciales en algunos lugares incluso se acerca al 20%. El precio de la vivienda en Shenzhen es de casi 10.000 yuanes. "

"Sí, los precios de la vivienda están aumentando muy rápidamente. De hecho, lo que podríamos ver es un aumento de 65.438,00 y 65.438,05. De hecho, el aumento real puede ser incluso mayor que esta cifra. "Dijo Pan Shiyi.

La paradoja de la alta tasa de desocupación y los precios de la vivienda

"Los continuos precios elevados de la vivienda han provocado un desequilibrio entre la oferta y la demanda del mercado.

"Yin Zhongli, médico de la Oficina de Investigación Financiera de la Academia China de Ciencias Sociales, señaló que el rápido aumento de los precios de la vivienda significa que las vacantes también aumentarán y la burbuja inmobiliaria será cada vez más grande.

"Desde la perspectiva de los altos precios de la vivienda y las altas tasas de desocupación, el sector inmobiliario tiene más o menos algunos elementos de burbuja. "Las opiniones de Yan, profesor del Departamento de Gestión de Tierras de la Universidad Renmin de China, son similares a las suyas.

De hecho, se puede ver en los datos publicados recientemente por la autoridad nacional que la alta Ya se han producido tasas de desocupación causadas por los altos precios de la vivienda.

Los últimos datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas mostraron que a finales de marzo, el área de viviendas comerciales desocupadas en todo el país era de 123 millones de metros cuadrados, una aumento interanual del 23,8% Entre ellas, la vivienda comercial desocupada fue de 69,83 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 19,7% Las últimas estadísticas de Transaction Information Network muestran que al 30 de abril de este año, Había un total de 1.512 casas sobre plano disponibles para la venta en Beijing, incluido un total de 1.091.390 metros cuadrados de casas sin vender, y un total de 855 proyectos de venta de casas existentes con certificados de propiedad de vivienda, de los cuales 17.815 no estaban firmados, con un. área de 2.891.400 metros cuadrados.

La experiencia del periodista al mirar propiedades en la ciudad de Huayang, un suburbio de Chengdu, fue muy profunda. A menudo se pueden ver propiedades inmobiliarias enormes que a nadie le importan. Los precios de la vivienda suelen estar por encima de los 3.000, y las propiedades de gama ligeramente más alta se acercan a los 6.000. Hay proyectos de villas con precios superiores a los 10.000 yuanes. La situación de las ventas es buena, pero la tasa de ocupación no es alta y la tasa de desocupación de algunas propiedades llega al 80%. "Un promotor local dijo a los periodistas que, además de la demanda de compra anticipada de viviendas provocada por el inminente traslado del gobierno de Chengdu al sur y la espera de jubilados en zonas remotas como Xinjiang y Tíbet, no se puede descartar que algunas tasas de desocupación son causadas por la inversión y la especulación.

Sin embargo, ¿qué tipo de fuerzas están distorsionando el mercado inmobiliario?

“En abril, estaba asistiendo a una reunión en Xiamen y me enteré de que el piso. El precio de un terreno en Xiamen ya había alcanzado los 7.000 yuanes. Lu Hang, vicepresidente de 21st Century Real Estate China, dijo en una entrevista con este periodista que el aumento de los precios de la tierra ha afectado el aumento de los precios de la vivienda hasta cierto punto.

En Beijing, Sunchi y China Los recursos compraron tierras a precios altísimos, el resultado es que sus precios inmobiliarios son mucho más altos que el precio inmobiliario promedio en la misma zona El 8 de abril, el precio inicial de 1,150 millones de yuanes en el área central de Haidian. Hot Spring Town en Beijing permitió una vez más a la industria experimentar el "precio altísimo" de la adquisición de terrenos. El sentimiento es intenso y también surgen las siguientes preocupaciones ocultas: con tal precio de terreno, ¿cuántas ganancias puede obtener el desarrollador?

"¿Debido a que el precio del terreno ha alcanzado los 4863 yuanes/metro cuadrado? , el precio de venta debe alcanzar al menos 10.000 yuanes/metro cuadrado para obtener una cierta ganancia. ", Dijo Li Wenjie, gerente general de la región del norte de China de Centaline Real Estate.

Según lo entendido por el periodista, el precio de venta actual de productos residenciales en la misma ubicación oscila entre 5.200 yuanes por metro cuadrado y 6.500 yuanes. /metro cuadrado, y la brecha es clara de un vistazo.

“El entorno general es de tipos de interés bajos. Todo el mundo está acostumbrado a este nivel de tipos de interés. La tasa de interés en el mercado estadounidense es 7-8. Las tasas de interés de China siempre han sido un mercado de tasas de interés bajas. Esto da a la gente un fuerte impulso para invertir. La hipoteca es de más de 5 puntos y el tipo de interés del banco es casi cero. "Lu Hang analizó las razones detrás de los altos precios de la vivienda desde una perspectiva financiera. "Sólo hay un canal de inversión, excepto las acciones, que son los bienes raíces. Es un hecho que las acciones están a la baja. Los bienes raíces suelen ser una opción para los inversores. ”

“Por ejemplo, el macrocontrol del año pasado tenía como objetivo estabilizar y bajar los precios de la vivienda, pero nuestras medidas de control incluyen restringir el crédito y reducir la oferta de suelo. Un crédito más estricto significa menos préstamos; una menor oferta de tierra reduce la oferta de tierra. Cuando la demanda permanece sin cambios, una disminución de la oferta conducirá inevitablemente a un aumento de los precios. Con menos crédito bancario, menos oferta de tierra y menos casas en el mercado, los precios de las viviendas inevitablemente caerán. "En la mañana del 25 de abril, en el Seminario Internacional de Bienes Raíces de China de 2006 y en la Conferencia de Prensa del Libro Azul de Bienes Raíces de 2006, Yang Shen, ex presidente de la Asociación de Bienes Raíces de China, también señaló el quid de los altos precios de la vivienda en terrenos y finanzas.

Preludio a la regulación

El juego de mercado entre desarrolladores y consumidores se está intensificando

“Un aumento tan rápido es de hecho una señal particularmente peligrosa.

Deberíamos reflexionar sobre si las políticas introducidas anteriormente son efectivas y cómo regular el mercado inmobiliario en el siguiente paso para garantizar un desarrollo constante. "Dijo Pan Shiyi.

"La reciente serie de acciones de los principales departamentos funcionales son en realidad sólo una señal y el preludio de una nueva ronda de macrocontrol. En mi opinión, el verdadero macrocontrol a gran escala aún no ha comenzado. "El 9 de mayo, Fang Chao, director general de Guohua Real Estate, promotora del Beijing Huamao Center, predijo a los periodistas: "La nueva ronda de medidas de macrocontrol se referirá principalmente a los tipos de interés y los impuestos. ”

“Los objetivos de nuestras medidas regulatorias no pueden basarse en deseos subjetivos. Los medios administrativos y el valor de mercado se complementan, al igual que la relación entre la mano visible y la mano invisible. Esto no significa que el macrocontrol moderno utilice la mano visible para suprimir la mano invisible, por lo que es fácil utilizar medios administrativos. Al final, los precios de la vivienda no pueden bajar y los objetivos esperados de la regulación son difíciles de alcanzar o tienen poco efecto. "Señaló Yang Shen.

Pan Shiyi dijo: "Actualmente hay tres formas de estabilizar los precios de la vivienda: la primera es el departamento de tierras. La oferta anual de tierras puede equilibrarse con la demanda de viviendas. El mercado sólo puede ser estable cuando la oferta y la demanda están equilibradas, y este mercado es un mercado armonioso; el segundo aspecto es el Banco Popular de China; La política de incentivos original del Banco Popular de China. Por ejemplo, el umbral debería elevarse por encima del ratio hipotecario, el plazo y el tipo de interés de la vivienda. El tercer departamento es el de impuestos. La Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China propuso hace dos años aumentar los impuestos sobre las propiedades. "

Según la información obtenida por el periodista, aumentar el índice de pago inicial puede convertirse en el "arma asesina" final del control macroeconómico. Sin embargo, expertos de la industria señalaron que el impacto de la hipoteca con un descuento del 50% La política puede causar una "catástrofe" en todo el mercado inmobiliario.

Se informa que la política de préstamos hipotecarios del 50% planificada por el banco central se introducirá cuando sea necesario. En la actualidad, los principales bancos comerciales no lo han hecho. Aún no se ha recibido un calendario específico para la implementación de esta política. Sin embargo, China le está prestando mucha atención. Si bien los precios de los bienes raíces urbanos están en tendencia, actualmente la principal tarea de los principales bancos comerciales es contactar de manera secreta y urgente con los clientes de las principales empresas. promotores inmobiliarios, cobrar por adelantado los préstamos que están a punto de cobrarse y dejar de conceder préstamos de desarrollo a los promotores (Reportero Yang Liping en Beijing. Informe)