¡De repente! Se acabaron los días en los que se utilizaba el apalancamiento para comprar una casa. Adiós, buenos tiempos.
El mito de la preservación y apreciación del valor inmobiliario se ha roto. La razón detrás de esto es que la época dorada del "apalancamiento para comprar una casa" ha terminado. Como objetivo de inversión, la liquidez y la liquidez de los bienes raíces están disminuyendo gradualmente. La mentalidad de los promotores, administradores y propietarios sigue siendo ansiosa, al igual que el desempeño del volumen y el precio de las transacciones.
La razón más profunda es que la política de restricción de compras y préstamos ha suprimido la demanda, el dividendo demográfico ha alcanzado un punto crítico, la estructura de oferta y demanda ha experimentado cambios profundos y el mercado incremental ha entrado en un punto de inflexión. .
Es poco probable que la regulación inmobiliaria se relaje significativamente en el futuro. Muchos expertos de la industria predicen que la restricción crediticia seguirá siendo una tendencia a largo plazo, y que los mecanismos a largo plazo, como los impuestos sobre bienes raíces y los sistemas de tierras, se mejorarán gradualmente. Se espera que el mercado inmobiliario de China vuelva al uso residencial y las empresas inmobiliarias están explorando nuevos puntos de crecimiento en el mercado de valores.
Ola de reducción de precios de viviendas de segunda mano
El propietario de una propiedad de Shenzhen, el Sr. Zhang, compró un apartamento grande en la ciudad central de Longgang en 2016, que se encontraba en la cima del mercado inmobiliario de Shenzhen. En ese momento, nunca hubiera imaginado que la propiedad que tenía en la mano se hubiera depreciado durante dos años consecutivos.
En el mercado inmobiliario de segunda mano de Beijing, algunos propietarios también están ansiosos por vender sus casas.
El ansioso Sr. Zhang es sólo un microcosmos de los muchos propietarios de casas de segunda mano en ciudades de primer nivel. 1 Hacia finales de año, el mercado de la vivienda de segunda mano continuó su desaceleración en el segundo semestre de 2018, y las ciudades de primer nivel todavía se vieron muy afectadas por la caída de los precios de la vivienda de segunda mano.
Sin embargo, el valor de las viviendas de lujo es especialmente significativo.
Recientemente, se informó que casi 20 casas de lujo en Shimao Riverside Gardens en Lujiazui, Pudong, Shanghai se vendieron "muy por debajo del precio de mercado", causando un revuelo en la industria.
Los datos en tiempo real de Anjuke muestran que el precio medio de cotización en las dos áreas del Jardín Shimao Binjiang es de 90.300 yuanes/metro cuadrado, pero todavía hay 5 casas con un precio inferior a 70.000 yuanes/metro cuadrado, cada una de las cuales Es inferior al precio de mercado. El precio es de 1 millón a 2 millones.
Los datos también muestran que desde mayo del año pasado, el precio medio de Shimao Riverside Garden en septiembre ha ido cayendo.
En Shenzhen, las “veletas” del mercado inmobiliario, las casas de lujo y las villas representadas por la Bahía de Shenzhen y los PTU en el Este también siguieron su ejemplo.
Tras los rumores de que un propietario de la ciudad china de ultramar oriental Tianlu vendió una casa con una pérdida de 10 millones, Huangtingang, una casa de lujo en la bahía de Shenzhen, también se vendió por 3 millones, lo que confirma la conclusión de que "tú" de Shenzhen "debemos ganar dinero al comprar una casa" puede ser revocada.
Los datos del mercado inmobiliario de segunda mano también ponen de relieve la desaceleración del mercado.
Según datos de Leyoujia y la Comisión Municipal de Tierras y Recursos de Shenzhen, el precio y la cantidad de transacciones de viviendas de segunda mano en Shenzhen se redujeron significativamente en la segunda mitad de 2018. El volumen de transacciones en el cuarto trimestre fue en la línea de seguridad reconocida de 5.000 unidades/mes. Por debajo, cayó por debajo de las 4.000 unidades en 2012.
Los datos de Shenzhen Zhongyuan muestran que el precio medio de transacción de viviendas de segunda mano en Shenzhen ha caído durante cuatro meses consecutivos. A juzgar por el número de transacciones, al 23 de febrero, las transacciones de viviendas de segunda mano en Shenzhen fueron 65.438 y 2.699 en junio y 41.175 en octubre, una disminución intermensual del 35%.
Desde la perspectiva de los precios de la vivienda de segunda mano, Guangzhou "lidera la caída" entre las ciudades de primer nivel. Datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en febrero de 2018, el precio de venta de viviendas de segunda mano en ciudades de primer nivel cayó un 0,3% intermensual, cayendo durante cuatro meses consecutivos. Entre ellos, Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen cayeron 0,2, 0,3, 0,4 y 0,3 respectivamente.
La cadena de intercambio de casas está bloqueada.
Muchos investigadores inmobiliarios señalaron que los ajustes políticos son la principal razón del lento mercado de la vivienda de segunda mano.
En lo que respecta a Shenzhen, después del New Deal del 31 de julio, el mercado inmobiliario de Shenzhen sufrió grandes pérdidas, la presión a la baja sobre la economía aumentó y las expectativas del mercado cayeron.
Bajo los estrictos límites de precios y restricciones crediticias del gobierno, el fenómeno de la inversión en los precios de las viviendas primarias y de segunda mano es obvio. Además, la política de "tres certificados en uno" ha aumentado el coste de la reposición de viviendas y las transacciones de segunda mano han caído en recesión.
Xiao Xiaoping señaló además que, además de las políticas regulatorias para frenar la demanda, el aumento de las expectativas es la clave para afectar al mercado. "Bajo la expectativa de una recesión económica, los compradores de viviendas adoptarán una actitud de esperar y ver qué pasa y se volverán más cautelosos al comprar viviendas".
Xiao Xiaoping dijo que el mercado en general cree que las expectativas del estado en términos reales Las regulaciones patrimoniales son relativamente grandes y no hay mucho margen para aumentos de precios.
Bajo esta premisa, los compradores de vivienda ralentizarán su proceso de toma de decisiones.
Esto demuestra que incluso en el mercado inmobiliario de Shenzhen, los consumidores ya no tienen la confianza de que "invertir en bienes raíces generará dinero".
Además, a finales de año se incorporó al mercado un gran número de nuevas promotoras inmobiliarias, lo que afectó en cierta medida a las transacciones de vivienda de segunda mano.
Tomemos Shenzhen como ejemplo. Huaqiang City y Vanke Star City lanzaron más de 4.000 unidades y finalmente vendieron alrededor de 2.000 unidades. Vanke, Feng Chen y Hongrong Garden Yicheng Center también echaron sus redes a finales de año.
Bajo la triple presión del pago inicial de la hipoteca, los impuestos y la promoción de viviendas nuevas, las transacciones de viviendas de segunda mano en junio 5438 cayeron en febrero.
Según datos de Leyoujia y la Comisión Municipal de Tierras y Recursos de Shenzhen, el precio de transacción y la cantidad de casas de segunda mano en Shenzhen en 2018, especialmente desde la segunda mitad del año, han disminuido significativamente. El volumen de transacciones en el cuarto trimestre estuvo por debajo de la línea de seguridad reconocida de 5.000 unidades/mes, cayendo por debajo de 4.000 unidades en diciembre.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, predice que si no hay cambios significativos en las políticas inmobiliarias y crediticias en 2019, los ajustes a la baja del mercado serán inevitables.
El fin de la era de la "compra de viviendas apalancada"
"La clave de los precios de la vivienda depende del crédito". Zhang Dawei señaló que en el contexto de escasez de liquidez, la liquidez. La cantidad de activos inmobiliarios es baja, por lo que comprar una casa, especialmente comprar una casa en ciudades no centrales, ya no es una opción de inversión segura.
Los últimos datos del banco central muestran que a finales de 2018, el saldo de préstamos inmobiliarios en RMB era de 38,7 billones de yuanes, un aumento interanual del 20 %, y la tasa de crecimiento era 0,9 puntos porcentuales menos que a finales del año anterior. El aumento anual fue de 6,45 billones de yuanes, lo que representa el 39,9% del aumento de los préstamos durante el mismo período, 1,2 puntos porcentuales menos que el nivel del año anterior.
Además, a finales de 2018, el saldo de préstamos personales para vivienda era de 25,75 billones de yuanes, un aumento interanual del 17,8%, y la tasa de crecimiento fue 4,4 puntos porcentuales inferior a la finales del año anterior.
Los saldos de los préstamos hipotecarios personales continúan estrechándose y el apalancamiento para la compra de viviendas de los residentes también ha entrado en un canal descendente. Según estimaciones del Instituto de Investigación E-House, en el tercer trimestre de 2008, el índice de apalancamiento para la compra de viviendas en el balance nacional fue de 31,3, 0,6 puntos porcentuales menos que el trimestre anterior y 6,5 puntos porcentuales menos que el mismo período del año pasado.
A juzgar por datos históricos, en el cuarto trimestre de 2016, el índice de apalancamiento para la compra de viviendas de los residentes alcanzó el nivel más alto desde 2010, con 44,1. En el primer trimestre de 2017, el índice cayó ligeramente a 43,8 y. en los siguientes seis trimestres Continúa la caída.
Esto significa que con el continuo endurecimiento de las políticas crediticias y el impacto de los factores de liquidez, el espacio para que los residentes aumenten el apalancamiento ha sido extremadamente limitado y la liquidez de los bienes raíces se ha deteriorado.
Hasta el 65 de febrero de 438, el tenso mercado inmobiliario mostró algunos signos de relajación y las tendencias políticas en varios lugares disminuyeron significativamente, por lo que las expectativas de la gente sobre el mercado inmobiliario cambiaron.
Los datos de Rong360 muestran que en junio y febrero de 2020, la tasa de interés promedio nacional para préstamos para primera vivienda fue de 5,68, equivalente a 1,159 veces la tasa de interés de referencia. Esta es la primera vez en 23 meses que el promedio nacional. La tasa de interés de los préstamos para la primera vivienda ha bajado. Las tasas de interés promedio para las primeras viviendas en ciudades populares como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen han disminuido en diversos grados. Entre ellos, Shenzhen se redujo de un aumento de referencia de 15 a un aumento de 10.
He Qianru predice que la reducción de las tasas de interés hipotecarias en 2019 tendrá un mayor impacto en el mercado en general, pero el enfoque aún depende del alcance de la reducción.
Señaló además que además de las tasas de interés hipotecarias, hay otros factores que afectarán los cambios en el volumen del mercado. Aunque existen factores positivos para el ajuste de las tasas de interés, eso no significa que el volumen de operaciones aumentará.
Tomemos Shenzhen como ejemplo. "El volumen de transacciones de viviendas de segunda mano de la ciudad enfrentará una presión a la baja en 2019. Se espera que el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano de la ciudad disminuya entre un 5% y un 10%", dijo He Qianru, es difícil para las viviendas de segunda mano. Los precios aumentarán significativamente y se espera que el aumento de los precios de la vivienda se desacelere en 2019.
Por otro lado, Zhang Dawei señaló que el fondo político del mercado inmobiliario nacional ha aparecido y es poco probable que se relaje por completo en el futuro. El crédito seguirá en un entorno estricto y las políticas de restricción de préstamos se implementarán estrictamente, pero se inclinará el crédito razonable para las necesidades ocupadas por los propietarios. Este es también el cambio más probable en la política inmobiliaria en 2019.
Para los inversores, los días del “apalancamiento para comprar una casa” pueden haber quedado atrás para siempre.