Suben las tasas de interés en EE.UU.

Los datos del gigante hipotecario estadounidense Freddie Mac a principios de año mostraban que el tipo de interés medio de la hipoteca a 30 años más popular en Estados Unidos era de 3,22. El jueves, la compañía dijo que la tasa había subido a 4,67, el nivel más alto desde febrero de 2018. El primer trimestre aumentó 145 puntos básicos, llevando las tasas hipotecarias a cerca de 5 por primera vez en cuatro años.

Hasta ahora, las altas tasas hipotecarias no han socavado por completo la demanda de vivienda de los consumidores. Los datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) muestran que el número de solicitudes presentadas por compradores potenciales ha aumentado durante tres semanas consecutivas en las últimas cuatro semanas.

Sin embargo, con el tiempo, las crecientes tasas hipotecarias desacelerarán la actividad de compra y enfriarán el candente mercado inmobiliario. La disponibilidad de hipotecas, una medida de la disposición de los prestamistas a otorgar préstamos hipotecarios, aumentó en febrero a su nivel más alto desde mayo del año pasado, pero sigue muy por debajo de los máximos recientes, según datos de MBA.

Después del brote, los precios de la vivienda en Estados Unidos aumentaron con especial rapidez debido a la oferta insuficiente y al aumento de la demanda. Los compradores de vivienda por primera vez en Estados Unidos se encuentran bajo doble presión a medida que aumentan los costos de endeudamiento, y las esperanzas de muchos estadounidenses de ser propietarios de una casa se desvanecen.

La Reserva Federal de Atlanta dijo que, basándose en el precio medio de la vivienda en junio de 5.438 en octubre, los hogares estadounidenses necesitan gastar el 34% de sus ingresos en préstamos hipotecarios cada mes, que es el nivel más alto desde junio de 2008. .

Además, el aumento de las tasas hipotecarias está reduciendo la refinanciación de préstamos hipotecarios (pagar un préstamo anterior con un préstamo nuevo). Alrededor de 4 millones de estadounidenses pudieron reducir sus pagos mensuales mediante la refinanciación en febrero, frente a casi 6.543.806 hace un año, según la firma de datos hipotecarios Black Knight Inc. Se espera que las refinanciaciones representen el 33% de los préstamos hipotecarios originados este año, frente a 59 en 2021, según datos de MBA.

Ante la disminución de las solicitudes, los bancos están ampliando su oferta de productos y relajando los requisitos de calificación para algunos prestatarios. También están tratando de atraer compradores cuyas finanzas no pueden mantenerse al día con el aumento del 15% en el precio de venta medio de las viviendas existentes durante el año pasado.

Greg McBride, analista financiero jefe de la empresa de servicios de préstamos Bankrate.com, citó el informe del Wall Street Journal diciendo: "La idea de relajar los requisitos surge en un momento en que el mercado inmobiliario se está desarrollando rápidamente. "Esto recuerda a 2005 y 2006", pero "el crédito se ha restringido significativamente", añadió.

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Existen tres mecanismos de formación de LPR en el mundo, es decir, la mayoría de los países del mundo transmiten las tasas de interés de manera similar al mecanismo LPR. Aunque el sistema bancario es muy complejo, podemos simplemente pensar en los préstamos bancarios como un proceso de ese tipo. El banco central presta dinero a los bancos comerciales y los bancos comerciales prestan dinero a los prestamistas.

El primer tipo: el mecanismo de formación de tasas de interés LPR representado por Estados Unidos que enfatiza la transmisión de políticas. La Reserva Federal sube y baja con frecuencia las tasas de interés, por lo que ésta es la tasa objetivo de política. Según esta tasa de interés, la Reserva Federal presta dinero a los bancos comerciales según el mecanismo de formación de tasas de interés después de 1994. Los bancos comerciales forman las tasas de interés LPR, es decir,

Tasas de interés LPR = tasas de interés objetivo de la Reserva Federal 3. Si los bancos comerciales estadounidenses prestan dinero a los usuarios con mejor crédito, seguirán la tasa de interés LPR, que es la tasa de interés óptima para préstamos. Si el usuario no es el mejor cliente, esto se refleja en el hecho de que la calificación crediticia no es AAA, sino que puede ser BB o inferior. Entonces, la tasa de interés del préstamo para este usuario de crédito general = tasa de interés LPR, tasa de interés de riesgo a plazo y tasa de interés de riesgo de incumplimiento. El peligro de que las agencias de calificación estadounidenses rebajen las calificaciones crediticias de algunas empresas se refleja, porque una vez rebajadas, la tasa de interés del riesgo de incumplimiento aumentará y estas empresas tendrán que gastar más en intereses de préstamos.

El segundo tipo: el mecanismo de formación de tipos de interés LPR formado por los costes de financiación bancaria representados por la India. La India no determina el tipo de interés LPR basándose en el tipo de interés de referencia, sino en el coste medio de los bancos comerciales para obtener fondos. Cada banco tiene su propio costo de capital. Luego agregue una extensión fija. Por supuesto, una vez formada la tasa de interés LPR, aún es necesario agregar la tasa de riesgo a plazo y la tasa de riesgo de incumplimiento para convertirla en la tasa de interés real del préstamo. Este modelo protege la estabilidad de los bancos comerciales. Los bancos comerciales, por otra parte, tienen diferenciales de tasas de interés fijos, carecen de pasión y capacidad de respuesta y no son activos. Los mercados tienen poca capacidad para influir en los mercados de crédito. Cuando escasea el dinero, los bancos comerciales simplemente dejan de prestar. Por lo tanto, en términos de microfinanzas en India y Bangladesh, los pobres no pueden obtener préstamos, y este mecanismo es también una de las razones.

El tercer tipo: el mecanismo de formación de vincular las tasas de interés LPR a las tasas de interés del mercado, representado por Japón. ¿Tipos de interés negativos en Japón? Sí, pero el tipo de interés del Banco de Japón difícilmente puede afectar a la liquidez de la sociedad japonesa y la inflación sigue siendo muy baja. La razón es que la industria bancaria japonesa es muy supersticiosa respecto de la mercantilización y las tasas de interés están completamente orientadas al mercado. No malinterpreten que Estados Unidos es una economía de mercado. De hecho, Estados Unidos controla su moneda. La tasa de interés de Japón también puede considerarse como tasa de interés LPR, riesgo de plazo y riesgo de incumplimiento. Sólo la tasa de interés LPR se refiere a la tasa de interés del mercado y es cotizada por el propio banco. Así que, en esencia, la orientación de la tasa de interés LPR de Japón es sólo una guía y una referencia para que los bancos orienten la restricción de fondos. En lo que respecta a préstamos, Japón tiene el mayor grado de mercantilización. En los últimos años, a las grandes empresas tecnológicas de Wall Street les ha encantado emitir bonos en yenes. Por un lado, las tasas de interés son bajas y, por otro, el grado de mercantilización es alto. Aunque Japón tiene tasas de interés negativas, todavía puede mantener rendimientos positivos emitiendo bonos en yenes. Buffett también emitió bonos en yenes japoneses hace algún tiempo. Sin embargo, la desventaja de Japón es que los bancos comerciales compiten a muerte.

El mecanismo de formación de la LPR de China. La LPR de China es un equilibrio entre mercado y política. No son ni unos Estados Unidos ni una India completamente orientados hacia las políticas, ni un Japón completamente orientado hacia el mercado. En la actualidad, la tasa de interés LPR de mi país se refiere a la facilidad de mediano plazo MLF, que es el nivel de tasa de interés a un año entregado por el banco central a los bancos comerciales. Al mismo tiempo, 18 bancos comerciales seguirán cotizando precios. Hace algún tiempo, la tasa de interés de la línea de crédito a mediano plazo bajó de 3,3 a 3,25 y la tasa de interés LPR bajó de 4,3 a 4,15. Se puede observar que los cambios no son sincrónicos, lo que se refiere a factores de mercado y transmisión de políticas.