¿Cuáles son los mecanismos y métodos de revisión de los préstamos inmobiliarios en Estados Unidos? ¿Cómo se calcula el impuesto a las transacciones inmobiliarias en EE. UU.?
Todos los prestamistas obtienen resultados de informes crediticios personales de las tres principales compañías de calificación crediticia, basándose en la verificación de su número de Seguro Social. En esta etapa, todos los bancos utilizarán el valor mediano de los tres informes como resultado de la aprobación de crédito. Este número resume mi historial crediticio anterior y evalúa la probabilidad del prestamista de realizar pagos a tiempo en el futuro. Con un puntaje crediticio sólido, no solo es elegible para solicitar un préstamo hipotecario, sino que también puede obtener una mejor tasa de interés anual sobre el préstamo.
Este índice crediticio se basa en una evaluación de los siguientes ítems:
Tiempos históricos de pago: ¿Se realizan los pagos a tiempo? ¿Tienes la buena costumbre de pagar tarde? ¿Cuántas veces? ¿30 días de retraso, 60 días, 90 días de retraso? ¿Cuánto durará? ¿En este año? ¿el año pasado? ¿Existe un historial de quiebra? ¿Alguna vez te han recogido otros? ¿Tiene el IRS un registro de la deuda en el tribunal? ¿Debe manutención de los hijos? De hecho, los bancos están más preocupados por el historial de morosidad de los préstamos hipotecarios, por lo que retrocederán mucho tiempo. Otros registros de pagos vencidos de tarjetas de crédito que excedan un año no se pueden considerar para la evaluación.
Límite de crédito de la tarjeta de crédito: Cuanto mayor sea el límite de crédito, mejor será el crédito. Sin embargo, el monto del consumo de crédito mensual no puede exceder el 50% del total, de lo contrario se descontarán puntos. Cuanto más exceda el gasto del total, mayor será la sanción. Tiempo del Historial Crediticio: Los bancos deben evaluar al menos cuatro líneas de crédito, dos de las cuales requieren más de un año de historial crediticio.
Tipos de crédito: He obtenido varios tipos de préstamos, como hipotecas, tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes, tarjetas de crédito de grandes almacenes y tarjetas de recarga de gasolina. Es aconsejable tener varios tipos de crédito. Frecuencia de verificación de crédito: Se deducirán puntos por cada verificación de crédito. Han sido tantas las personas detenidas que es necesario escribir una carta explicando los motivos.
En segundo lugar, ingresos relativamente estables
Esto también es una garantía para la concesión de préstamos. En términos generales, el ingreso mensual debería ser 2,5 veces el costo del préstamo. El ratio de deuda DTIR (deuda/ingresos) adoptado actualmente es inferior al 55% de los ingresos. Los estándares de cada banco son diferentes, pero se puede calcular mediante una fórmula. Costos del préstamo + intereses del préstamo + impuestos inmobiliarios + incendio + todos los pagos mensuales del crédito bancario (registrados en la hoja de crédito)/el ingreso bruto mensual es del 55%.
Existen dos criterios para determinar los ingresos: ingresos relativamente estables. El prestamista tiene un historial operativo continuo de más de 2 años en la industria en la que participa. Una fuente de ingresos adecuados. Los ingresos se pueden confirmar mediante los siguientes métodos: Salario fijo: para los trabajadores asalariados, se entregan formularios W-2 por 2 años y se determinan en función del ingreso salarial antes de impuestos. Gerente de negocios autónomo: obtenga el formulario 1099, proporcione el formulario de área de servidumbre de 2 años y calcule el ingreso anual promedio durante 2 años según el salario AGI después de impuestos.
Tres. Prueba de fondos
Esto también es importante para garantizar que el préstamo se liquide rápidamente. Como cuentas de ahorro, cuentas corrientes, cuentas de depósito a plazo, cuentas de jubilación y bolsa de valores. El pago inicial y los costos de compra de la vivienda, más el monto mensual del préstamo de vivienda de 3 meses, deben tener los certificados correspondientes depositados en el banco por más de 2 meses.
Por favor, invierta su dinero lo antes posible. Si desea comprar una propiedad dentro de los próximos dos meses, primero deposite efectivo en el banco y luego copie los recibos bancarios y los detalles de pagos (números de página completos) de los dos meses como prueba de fondos. Si el monto del préstamo para vivienda es pequeño o el valor neto de todo el fondo es bajo, el banco se negará a aceptar copias impresas de Internet a menos que contenga el nombre completo, la ubicación, el número de cuenta y otra información reciente del prestamista solicitado. (Generalmente no se puede mostrar el número de versión de la red)
Todos los ahorros que no sean ingresos mensuales del trabajo deben ir acompañados de una carta que indique el origen del dinero (LOE-Carta Explicativa). Cuando se envían certificados de depósito de gran denominación al extranjero, también se debe explicar y confirmar el origen de los fondos. Generalmente prevalecerá el recibo de la remesa.
En cuarto lugar, el valor de la propiedad
Este es también el límite que determina el monto del préstamo disponible. Al fin y al cabo, se trata de un préstamo hipotecario inmobiliario y su valor como garantía es especialmente importante. La mayoría de los propietarios eligen opciones de préstamo con LTV80% (monto del préstamo/precio de la vivienda) y menos. Debido a que el préstamo supera el 80% del ratio hipotecario, también deben contar con un seguro comercial para los pagos del préstamo, es decir, PMI (Seguro Hipotecario Privado).
La prima mensual del seguro oscila entre 150 yuanes y 250 dólares estadounidenses, dependiendo del monto del préstamo. Cuanto menor sea el LTV. Cuanto mejor sea el paquete de préstamo y la APR. Hoy en día, los bancos controlan estrictamente los ingresos de los prestatarios.
Cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles de EE. UU.: El impuesto sobre bienes inmuebles tiene principalmente dos elementos: valoración de bienes inmuebles y tasa de recaudación. Estos dos elementos son calculados por los departamentos gubernamentales. Los departamentos gubernamentales con poder para recaudar impuestos sobre bienes inmuebles incluyen los departamentos gubernamentales de los condados, los gobiernos populares municipales y los campus. Recaudan impuestos del condado, impuestos municipales e impuestos escolares. En términos generales, los impuestos sobre bienes inmuebles son la suma de estos tres impuestos. La proporción de estos tres elementos es generalmente de 1:1:5. Los impuestos universitarios son más.
El objetivo principal de los impuestos inmobiliarios en los Estados Unidos: los impuestos inmobiliarios son una fuente de tesorería para cada unidad de gobierno local y campus público local. Si gana muy poco, no podrá contratar agentes de policía, reparar carreteras y alcantarillas, y el campus no tendrá un buen equipamiento. Esto afectará directamente la calidad de vida de los residentes locales y el valor de uso de las propiedades locales. Por lo tanto, especialmente los propietarios de viviendas estadounidenses comunes y corrientes, rara vez se oponen a la exactitud y el monto de los impuestos sobre bienes raíces. La conciencia general en Estados Unidos es que es responsabilidad y obligación de la familia pagar más impuestos a la propiedad, y el gobierno depende de los impuestos para ayudar al público.