Diferencias de políticas entre viviendas primarias y múltiples en los Estados Unidos

Primero, el concepto de residencia principal: el concepto de primer y múltiple hogar en una familia estadounidense y la política de trato diferenciado.

En Estados Unidos, si un contribuyente es propietario de más de una vivienda, existe el concepto de residencia principal (o residencia principal), que es la residencia básica de cada familia casada o individuo soltero, que es separadas de las otras viviendas (como casas de alquiler para inversiones, apartamentos de vacaciones, etc.) son diferentes. ).

De acuerdo con la definición de residencia principal en el código tributario del IRS, si un contribuyente posee dos casas al mismo tiempo, la casa en la que ha vivido durante un período de tiempo relativamente más largo es su casa principal. residencia. El gobierno permite a los compradores de viviendas deducir de sus ingresos los intereses de los préstamos para viviendas de primera mano al pagar impuestos, lo que equivale a ofrecerles un gran descuento, y la tasa de interés del préstamo para viviendas de primera mano es la más baja.

Además, si los contribuyentes quieren vender su casa, deberán pagar impuestos federales sobre las ganancias de capital. Sin embargo, si las casas son de primera clase y el cabeza de familia ha vivido en ellas durante al menos dos de los últimos cinco años, la ganancia por la venta de la casa es inferior a $250,000 para un individuo y menos de $500,000 para una pareja. , no se paga ningún impuesto sobre las ganancias de capital.

Sin embargo, sólo la residencia principal puede disfrutar de este trato preferencial. Otras residencias, como las viviendas de alquiler para inversión, deben declarar el impuesto sobre las plusvalías.

Después de que un contribuyente declara su lugar de residencia principal, la Oficina de Impuestos de EE. UU. verificará periódicamente los registros telefónicos del contribuyente, el estado del pago de facturas, si el contribuyente ha ejercido sus derechos de voto en el área de residencia, etc., que pueden demostrar si el contribuyente ha vivido en este lugar de residencia. Por lo tanto, es difícil para los contribuyentes mentir sobre sus condiciones básicas de vivienda.

En segundo lugar, el sistema de seguridad de vivienda de los EE. UU.: "todos tienen la oportunidad de vivir" y "proporcionar viviendas asequibles"

Desde la década de 1930, el gobierno de los EE. UU. Gradualmente ajustaremos y mejorar nuestras políticas de vivienda para abordar los problemas de vivienda de los grupos de ingresos bajos y medios.

1. Subsidios de vivienda para grupos de bajos ingresos

El gobierno federal asignará fondos especiales a los departamentos de gestión de viviendas públicas para proporcionar subsidios de vivienda a personas de bajos ingresos de dos maneras. Uno es construir y proporcionar apartamentos gubernamentales asequibles para familias de bajos ingresos, y el otro es proporcionar subsidios de alquiler.

De 65438 a 0949, el gobierno federal modificó la Ley Nacional de Vivienda y estableció la Oficina de Reurbanización Urbana, autorizándola a demoler áreas urbanas antiguas y casas en ruinas y venderlas a organizaciones privadas para su reurbanización, y planeó cantidades masivas. Se construyeron varias viviendas públicas, pero su ejecución fue insatisfactoria.

En 1965, Estados Unidos aprobó la Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1965 y estableció el HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano) al mismo nivel que el gabinete, responsable de la mayoría de los programas de vivienda en Estados Unidos. . El programa de "subsidio de alquiler" se aprobó ese mismo año y estipulaba que los gastos de vivienda de las familias de bajos ingresos no debían exceder el 20% de sus ingresos, y el gobierno subsidiaría el alquiler restante.

La Sección 8 de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos promulgada en 1974 reemplazó las Secciones 235 y 236 de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos original de 1937, proporcionando explícitamente garantías de crédito para el alquiler de grupos de bajos ingresos. En la década de 1980, se revisó el artículo 8 y la proporción del ingreso correspondiente a los grupos de bajos ingresos aumentó gradualmente hasta el 25% y el 30%.

Cuando personas de bajos ingresos o jubilados buscan una vivienda que cumpla con las regulaciones gubernamentales, pueden aceptar que el propietario acuda a la FHFA (Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda) para firmar un contrato de arrendamiento.

2. Propiedad de edificios residenciales

En 1986, Estados Unidos aprobó la Ley de Reforma Fiscal, que estipulaba que los intereses de las hipotecas y los préstamos al consumo se pueden compensar con impuestos. Estas leyes y regulaciones han permitido el rápido desarrollo del mercado de préstamos hipotecarios para vivienda.

En 1990, la administración de George W. Bush promulgó la Ley Nacional de Vivienda Asequible, que tomó como principal estrategia la propiedad de la vivienda e implementó el "Plan Esperanza", es decir, "todos tienen la oportunidad de vivir". " , vendiendo viviendas públicas e integrando algunos servicios sociales con la problemática de la vivienda, haciendo de la propiedad de la vivienda la principal estrategia.

El gobierno de Estados Unidos fomenta la construcción residencial privada y la compra de viviendas mediante el establecimiento de un sistema de préstamos hipotecarios residenciales y un sistema de garantía.

Además de utilizar los intereses hipotecarios para compensar los impuestos sobre la renta personal, existen otros incentivos fiscales sobre bienes inmuebles, como las deducciones del impuesto sobre la propiedad, las deducciones de las ganancias de capital en las ventas de viviendas, los préstamos a bajo interés para compradores primerizos mencionados anteriormente y los préstamos de primera mano. deducciones del impuesto sobre el valor añadido de propiedades residenciales.

La política de vivienda estadounidense promueve el concepto de "vivienda asequible". Según las normas hipotecarias de la Asociación Hipotecaria Nacional Federal, las hipotecas nacionales deben seguir el principio 28/36, lo que significa que los préstamos para el suministro de vivienda no deben exceder el 28% de los ingresos mensuales del hogar, incluidos los préstamos para el suministro de automóviles, préstamos para estudiantes y tarjetas de crédito. El monto total no debe exceder el 36% del ingreso mensual de la familia.

Si se supera este límite se puede considerar como sobrecarga habitacional. Según una encuesta realizada en 2007 por la Oficina del Censo de Estados Unidos, las familias de ingresos medios en Estados Unidos todavía pueden permitirse una vivienda, aunque el 38% de los hogares tienen hipotecas que superan el 30% de sus ingresos mensuales totales. Además, debido a la sólida seguridad social en Estados Unidos, la gente tiene fondos adicionales para otros consumos.

3. ¿Quién compró más casas que el segundo?

Las encuestas muestran que las ventas de casas de vacaciones en Estados Unidos aumentaron un 57% en 2015 en comparación con 2014, con un total de 13.000 casas de vacaciones vendidas. Según las encuestas, la mayoría de los compradores pertenecen a la última generación del baby boom. Nacidos entre 1946 y 1964, han ido entrando poco a poco en su periodo de jubilación y se han convertido en el principal impulsor de la compra de casas de vacaciones para prepararse para una futura jubilación. Refinanciar su propiedad existente para obtener una tasa de interés más baja puede reducir sus pagos mensuales o pedir prestado más capital para comprar otra propiedad.

¿Qué tipo de segunda residencia tiene mayor valor de inversión?

En primer lugar, los ingresos por alquiler son superiores al pago mensual;

En segundo lugar, la ubicación de la casa tiene un buen entorno, por lo que el riesgo es mínimo.

En resumen, la característica más básica de la gestión de los problemas y mercados de vivienda en Estados Unidos es la gestión conforme a la ley, y la gestión a través de una legislación continua y sistemas y sistemas legales cada vez más estrictos.

Entre ellos, lo más importante es el propósito legislativo y el concepto de gestión, que se basan verdaderamente en lograr que las personas vivan y trabajen en paz y satisfacción, en lugar de utilizar la vivienda como una herramienta especulativa para estimular la economía. y mucho menos convertir la vivienda en una herramienta para la transferencia de riqueza y la explotación de la gente.