Las consecuencias de utilizar un préstamo para comprar una casa son graves
¿Puedo pedir prestado un préstamo operativo para pagar mi hipoteca? Debido a que las políticas se han relajado recientemente, los préstamos operativos son fáciles de solicitar y las tasas de interés son bajas. '
¿Reemplazar los préstamos para vivienda con préstamos operativos es un "pastel" o una trampa?
"La tasa de interés de los préstamos operativos de este año es la más baja jamás registrada".
Un intermediario de préstamos dijo que después de la epidemia de 2020, la tasa de interés anual de los préstamos operativos en Shenzhen era del 3,9. que ha bajado este año a 3,7. Desde este año, muchos clientes han convertido sus préstamos hipotecarios en préstamos comerciales, especialmente aquellos que están haciendo negocios o comprando una segunda vivienda. Debido a que están familiarizadas con los préstamos operativos, muchas personas convertirán sus préstamos hipotecarios en préstamos operativos.
Recientemente, muchos compradores de viviendas en Shenzhen han recibido llamadas de intermediarios financieros preguntándoles si necesitan préstamos comerciales, préstamos de consumo o incluso convertir préstamos hipotecarios en préstamos comerciales.
En la epidemia actual, creo que mucha gente estará entusiasmada. ¿Pero existen riesgos con esta cirugía?
¡La respuesta es sí!
Mi país ha estipulado desde hace mucho tiempo que se prohíbe la entrada de préstamos operativos al mercado inmobiliario.
Algunos de los compradores de viviendas investigados fueron "prestados", lo que provocó la actual crisis económica, y ninguno de ellos volvió a la costa.
Algunos expertos señalaron que incluso con operaciones intermediarias, los bancos siguen supervisando estrictamente el flujo de fondos después de los préstamos. Una vez detectado, el banco exigirá el reembolso anticipado, normalmente en un plazo de 7 días laborables. Si no puede pagar, el banco puede demandarlo.
Además, en marzo de 2021, la Comisión Reguladora Bancaria de China, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Popular de China emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la prevención del flujo ilegal de préstamos operativos hacia el Sector Inmobiliario" que establece que las empresas y personas que se apropien ilegalmente de préstamos operativos serán castigadas con prontitud. La información pertinente sobre sanciones administrativas se incluye en el sistema de informes crediticios.
“Las tasas de interés hipotecarias actuales están por encima de los 5 centavos y la tasa de interés anual convertida en préstamos operativos es de sólo 3,2 a 3,6”.
Fotos del círculo de amigos de intermediarios financieros
Sin embargo, de hecho, esta parece ser una forma "rentable", así que tenga cuidado con perder dinero.
En la mañana del 9 de mayo, Bai Wenxi, economista jefe de IPG China, dijo: “Reemplazar los préstamos hipotecarios con préstamos operativos sólo ahorra a las personas algunas cargas de intereses, pero debido a que los plazos de los préstamos operativos suelen ser más largos que Préstamos hipotecarios, mucho más cortos, aumentarán en gran medida la presión de pagar el capital y los intereses en cada período, por lo que este método de refinanciación es más adecuado para los especuladores inmobiliarios que para los compradores de viviendas individuales reales. los expondrá al riesgo de cambios en las políticas; por otro lado, su calidad de vida disminuirá debido al aumento de la presión de pago en cada período, su capacidad para resistir los riesgos se reducirá significativamente y enfrentarán el riesgo de incumplimiento”.
Mucha gente no lo sabe. Generalmente, el plazo de los préstamos operativos es de sólo 3 a 5 años. Si el préstamo hipotecario se convierte en un préstamo operativo, la presión de pago mensual seguirá siendo grande en el período posterior.
En este momento, muchos intermediarios lo incitarán a solicitar un "préstamo comercial" muchas veces.
Además, para convertir un préstamo para vivienda en un préstamo operativo se deben cumplir dos condiciones: el certificado inmobiliario y una empresa operativa normal a nombre de la familia a la que pertenece la propiedad. La empresa debe estar registrada durante al menos un año y tener acciones durante al menos medio año. Puedes registrarte tú mismo o comprarlo. El primero requiere que una compañía financiera presente impuestos cada año, lo que cuesta alrededor de 1.000 yuanes al año, mientras que el segundo requiere alrededor de 6.000 yuanes.
Además, si quieres convertir un préstamo hipotecario en un préstamo comercial, el paso clave es canjear el edificio.
En otras palabras, el comprador originalmente obtuvo un préstamo hipotecario del Banco A y ahora debe solicitar un préstamo operativo del Banco B. Después de que el Banco B apruebe el préstamo correspondiente, el comprador debe canjear el construir a través de la empresa puente, liquidar la hipoteca de la casa en el Banco A y luego volver a hipotecar en el Banco B. El préstamo otorgado por el Banco B es un préstamo operativo.
Además, las tarifas de servicio para operar un intermediario de préstamos no son bajas. En términos generales, para un préstamo operativo de 6.543.800 RMB, se requiere una comisión de intermediario de préstamo de al menos 6.543.800 RMB.
Si hay una empresa registrada, el intermediario cobra una tarifa de servicio de 65.438 y 0 monto del préstamo. Si no hay empresa registrada (el intermediario ayudará en la operación), la tarifa del servicio se cobrará al 1,3.
El coste total final de solicitar un préstamo comercial puede ser mayor.
1. Se vuelve más difícil solicitar préstamos operativos y gradualmente se bloqueará la posibilidad de utilizar los fondos para otros fines.
2. Precio de tasación de viviendas de segunda mano, lo que supone una reducción del importe del préstamo.
Cabe señalar que el acto de apropiarse indebidamente de préstamos comerciales al sector inmobiliario puede "obtener crédito" en el futuro.
En junio del año pasado, Liu, subdirector del Departamento de Comunicaciones de la Comisión Reguladora Bancaria de China, dijo que para los prestatarios que se confirma que han malversado préstamos operativos, no solo deben reducir el límite de crédito y recuperar el préstamo, pero también informarlo al sistema de informes crediticios para aumentar el número de préstamos malversados.
Preguntas y respuestas relacionadas: Calculadora de préstamos para propiedades operativas El préstamo hipotecario para propiedades operativas se refiere a un préstamo emitido por un banco a una persona jurídica que opera una propiedad, utilizando la propiedad del banco como garantía del préstamo. incluyen, entre otras, operaciones, ingresos operativos provenientes de propiedades sexuales. Las propiedades operativas se refieren a edificios comerciales y edificios de oficinas que han sido construidos y puestos en operación comercial y tienen suficiente flujo de efectivo operativo, buenos ingresos integrales y fuentes de pago estables, incluidos edificios comerciales, hoteles estrella e instalaciones comerciales integrales (como centros comerciales). centros comerciales, tiendas) y otros edificios comerciales. En principio, el plazo máximo no excederá de 8 años. Debería ser posible, pero el procedimiento puede resultar complicado. Preguntas y respuestas: ¿Cómo se calcula el interés de un préstamo bancario? Índice de casos
Sentencia civil de segunda instancia sobre la disputa contractual entre Songyuan Lianhua Petroleum Development Co., Ltd. y Tianjin Keheng Real Estate Investment Co., Ltd.
(2020) Tribunal Supremo Popular N° 2002. 1323
Fecha de sentencia: 30 de marzo de 2021
Fecha de publicación: 8 de julio de 2021
Partes del caso
Apelante (Demandado en el juicio original): Songyuan Lotus Petroleum Development Co., Ltd.
Apelante (Demandado en el juicio original): Tianjin Keheng Real Estate Investment Co., Ltd.
Apelado ( Demandante en primera instancia): China Huarong Asset Management Co., Ltd. Sucursal Jilin.
Hechos básicos
Los hechos y motivos de la apelación de Songyuan Lianhua Petroleum Company y Tianjin Cohen Company:
La adquisición y reorganización de la deuda en dificultades involucrada en Se trata evidentemente de una "expresión falsa de intención". Los "actos jurídicos civiles" se declararán inválidos de conformidad con la ley.
La invalidez del contrato en cuestión fue causada por el negocio financiero de préstamos ilegales de la sucursal de Huarong Jilin. Por lo tanto, una vez que se confirmó que el contrato en cuestión era inválido, todas las pérdidas correrían a cargo de ella. El tribunal de primera instancia dictaminó que no había fundamento para que Songyuan Lianhua Oil Company y Tianjin Keheng Company pagaran 757.45027,78 yuanes como compensación por el período de gracia de reorganización que finalizó en marzo de 2009.
El tribunal de primera instancia citó el artículo 26 de las "Disposiciones del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de casos de préstamos privados" y dictaminó que Songyuan Lianhua Petroleum Company y Tianjin Keheng La empresa debería pagar una tasa de interés anual del 24 por la reorganización. La concesión de una compensación después del período de gracia también es claramente un error en la aplicación de la ley.
Motivos de la sentencia
En cuanto a la cuestión de si Songyuan Lianhua Petroleum Company y Tianjin Keheng Company deberían pagar una compensación de gracia de reestructuración relevante, la Corte Suprema sostuvo que:
El "Acuerdo de transferencia de créditos", el "Acuerdo de pago" y el "Acuerdo complementario" estipulan claramente que si el deudor no paga alguna compensación por el período de gracia de la reestructuración según lo acordado, la sucursal de Huarong Jilin tiene derecho a conceder el período de gracia para la reestructuración a partir del día siguiente de la fecha de vencimiento. La tasa de interés sobre la compensación a plazo limitado se incrementa a 24 sobre una base anualizada.
En el segundo caso de este caso, Huarong Jilin Branch, Songyuan Lianhua Petroleum Company y Tianjin Keheng Company reconocieron que la compensación de gracia de reestructuración estipulada en el contrato anterior era esencialmente el interés del préstamo en cuestión.
"Varias opiniones del Tribunal Popular Supremo sobre el fortalecimiento adicional del trabajo de juicio financiero" estipula: "El prestatario de un contrato de préstamo financiero deberá pagar al prestamista intereses, intereses compuestos, intereses de penalización, daños y perjuicios y otros gastos. que al mismo tiempo se consideran demasiado elevados y se deben apoyar las solicitudes de reducción del tipo de interés anual superior a 24, alegando que obviamente no se ajusta a la realidad. Es decir, para los préstamos financieros de las instituciones financieras, el límite superior del interés. la tasa bajo protección judicial es 24.
Según esto, Huarong Jilin Branch reclamó intereses sobre los préstamos involucrados en el caso de los deudores Songyuan Lianhua Oil Company y Tianjin Keheng Company a la tasa de interés anual más alta de 24, que se basa en el contrato y no viola las disposiciones obligatorias de la ley. La primera instancia lo apoyó y no fue improcedente.
Nuestra solicitud de que Songyuan Lianhua Oil Company y Tianjin Keheng Company no paguen una compensación de gracia por la reestructuración involucrada en el caso no será respaldada de conformidad con la ley.
Fuente: Baoquan