¿Es necesario convertir a LPR la tasa de interés de 4,9 por el monto principal equivalente?
Mi respuesta es: ¡por supuesto, conversión! ¿Por qué? Porque estoy respondiendo una pregunta y siento que no entendiste el método de cálculo cuando hiciste esta pregunta, así que te lo explicaré más claramente (aquí tienes información práctica)
Tasa de interés: LPR + puntos
Puntos = Nivel de tasa de interés de ejecución del contrato original - LPR de diciembre de 2019
Anteriormente, nos basábamos en la tasa de interés básica. En los primeros años, disfrutamos de descuentos en las tasas de interés, como. como 20% de descuento, 10% de descuento, etc. en los últimos dos años Muchos han experimentado aumentos en las tasas de interés, como aumentos del 10%, 20%, etc.
Entonces, ¿cómo se produce la transformación de cada persona?
Caso 1: El tipo de interés de la hipoteca anterior aumentó un 10%
Tipo de interés actual: 4,9% × (1+10%) = 5,39%
Diciembre 2019 La LPR superior a 5 años publicada en marzo fue del 4,8%. Si el prestatario y el prestamista deciden cambiar la base de fijación de precios el 30 de marzo de 2020, y el ciclo de revisión de precios sigue siendo de un año, y la fecha de revisión de precios sigue siendo el 1 de enero de cada año, entonces:
Puntos añadidos : 5,39%-4,8 %=0,59%
Tasa de interés futura: LPR+0,59%
Caso 2: La tasa de interés de la hipoteca anterior tenía un 10% de descuento
Tasa de interés actual: 4,9%×0,9 =4,41%
Sumar puntos: 4,41%-4,8%=-0,39%
Tasa de interés futura: LPR-0,39%
Simple Clasifique los cambios en las tasas de interés hipotecarias antes y después, y verifique su propia situación con su contrato
Además, los cambios en LPR en los últimos meses son También son relativamente obvios y básicamente están en una tendencia a la baja.
Resulta especialmente preocupante que los tipos de interés más bajos a largo plazo sean una tendencia mundial. Hace algún tiempo, Zhou Xiaochuan también dijo que China tiene la capacidad de retrasar la entrada en la era de los tipos de interés negativos. En otras palabras, Zhou Xiaochuan cree que las tasas de interés negativas son inevitables en el futuro, pero China tiene la capacidad de retrasarlas.
Muchos reguladores también declararon en la reciente conferencia de prensa del Mecanismo Conjunto de Prevención y Control del Consejo de Estado que la política monetaria prudente debe ser más flexible y apropiada para brindar un fuerte apoyo de la política monetaria para combatir la epidemia y apoyar la economía real. El próximo paso será continuar promoviendo la reforma de la tasa preferencial de préstamos (LPR) y guiar la tasa de interés general del mercado y la tasa de interés de los préstamos para que disminuyan.
Por lo tanto, no es que si tu 4.9 es consistente con el lpr de finales del año pasado, se acabará, pero si sumas puntos para arreglarlo, el lpr en sí se bajará.
Personalmente recomiendo cambiar a LPR (predicción personal). En el futuro, la tendencia económica debería ser a la baja y las tasas de interés tanto de los depósitos como de los préstamos bajarán. la tasa de interés será fija y el elemento de juego será mayor. Este artículo solo representa mi opinión personal y no tiene nada que ver con Bank of Communications
En cuanto a las tasas de interés flotantes o descontadas anteriormente, en realidad equivale a cambiar el porcentaje flotante original al porcentaje más o menos actual. puntos El descuento no se ha producido Un cambio cualitativo, después de ajustar la LPR, su tasa de interés real permanecerá sin cambios durante este ciclo
Si me pide mi opinión, personalmente ajusté mi préstamo tan pronto como. Es posible que la tasa de interés siga el mercado, que es más seguro, simplemente fije un valor ahora y tendrá que devolverlo durante más de 20 años. El riesgo es demasiado grande. Por ejemplo, el préstamo de ese año tenía un descuento del 15 %. Ayer, mi tasa de interés estaba un 4,9 % por encima de la tasa de interés de referencia, un 15 % de descuento, y la tasa de aterrizaje fue del 4,165 %. 4,8% Ahora los puntos más y menos calculados para mí son -63,5 puntos básicos. La tasa de interés después del aterrizaje sigue siendo 4,165%, sin cambios. Pero este -63,5 puntos básicos está fijo El 1 de enero del próximo año, no importa cuál sea la LPR, le restaré 0,635%
Un punto básico es 0,01%
El. La tasa de interés del préstamo cambia con el mercado. Se determinará el día del desembolso si se aumentará o descontará. En adelante, se basará en la tasa de interés base anual, y se aumentará o descontará en la misma. forma. Ahora, cambiar la LPR significa seguir manteniendo el préstamo flotante, pero el método de cálculo ha cambiado. Si no lo cambia, su tasa de interés ya no fluctuará en el futuro y seguirá siendo la misma todos los años como lo es hoy.
Esta conversión LPR solo involucra tasas de interés. En cuanto al método de pago de cantidades iguales de principal o cantidades iguales de principal e intereses, y si el método de ajuste de la tasa de interés es el 1 de enero o el ajuste anual, no lo hace. caen dentro del alcance de este ajuste. Continúe como está.
En cuanto a la operación específica de ajustar LPR esta vez, consulte el círculo de amigos que publiqué antes.
Algunos amigos informaron que no podían ver la información de la hipoteca en la banca móvil. es su banca móvil No corresponde a su número de cliente hipotecario. Es fácil de encontrar cuando tiene varias tarjetas de ahorro a su nombre. La solución puede ser volver a registrarse o asociarse con la banca móvil con la tarjeta de pago de la hipoteca. vaya directamente al establecimiento comercial para pedirle al personal que le ayude con la asociación.
Si cree firmemente que la tasa de interés aumentará en el futuro, puede optar por no ajustarla y fijar la tasa de interés actual hasta el préstamo se cancela
En el pasado, se acordaba que los préstamos cambiaran el precio el 1 de enero de cada año. Por lo tanto, su tasa de interés real no cambiará hasta el final del año después de este ajuste. redeterminado con la LPR en ese momento el 1 de enero del próximo año. Después del ajuste, no volverá a cambiar el próximo año
Este mes La LPR en diciembre es del 4,75% y fue del 4,8% en diciembre. Es más beneficioso para usted determinar los puntos de suma y resta en función del LPR en diciembre. La ventaja de la revisión de precios se revelará el 1 de enero del próximo año.
Acerca del problema de conversión de las tasas de interés del LPR, mi sugerencia es. para reemplazarlo! ¿Por qué dices eso? ¡Realizaré un análisis detallado a continuación! Si tomamos un préstamo de 1 millón de RMB y un período de amortización de 20 años, ¿cuánto dinero podemos ahorrar en un mes?
1. La era de las tasas de interés de referencia:
La forma en que los bancos calculan las tasas de interés hipotecarias es: tasa de interés de referencia + tasa de interés flotante, la fórmula específica:
Tasa de interés del préstamo = tasa de interés de referencia * (1+tasa de interés flotante)
El interrogador dio dos condiciones: 4,9% como tasa de interés base, pago igual del principal y cuánto dinero se puede ahorrar cada mes. ¿Es rentable? Dos condiciones;
Permítanme agregar dos suposiciones aquí: ¡el monto total del préstamo es de 1 millón de yuanes y se liquidará en 20 años!
Proceso de cálculo:
Reembolso igual del principal: significa que el reembolso mensual del principal del prestatario permanece sin cambios y el interés es cada vez menor a medida que se reembolsa el préstamo.
Fórmula de cálculo:
El reembolso del primer mes es de 8.250 yuanes. La situación de reembolso en el primer año es la siguiente:
Al año 20, el acumulado. Se devolverá el capital. El depósito fue de 1 millón de RMB y el interés acumulado reembolsado fue de 492.000 RMB.
2. Era LPR:
Tasa de interés LPR: el nombre completo es la tasa de interés base del préstamo, que es una palabra diferente de la tasa de interés base anterior. Se genera a partir de cotizaciones de 18 bancos basadas en las políticas nacionales y las condiciones del mercado. ¡Es una nueva medida para la comercialización de las tasas de interés nacionales! Aunque las tasas de interés LPR se cotizan todos los meses, para los compradores de viviendas se ajustan anualmente.
Fórmula de cálculo: tasa de interés del préstamo = LPR + puntos
La última cotización de LPR se generó el 20 de diciembre de 2019, 4,8%,
2020 El interés de su préstamo La tasa se mantiene sin cambios en 4,9%, pero hay que calcular una cifra de puntos adicional:
Punto adicional = 4,9%-4,8% = 0,1%, ya que la tasa de interés del préstamo se ajusta una vez al año
La tasa de interés real del préstamo en 2021 = el último Lpr + 0,1%, ¡y el aumento del 0,1% se mantendrá sin cambios en el futuro!
Si disfrutas de una tasa de interés de descuento del 10%, el método de cálculo es el mismo y el punto adicional es negativo 0,39%
Calculado en base a la última tasa de interés LPR de febrero de 2020 , 4,75% + 0,1% = 4,85% , calculado utilizando la fórmula anterior: ¡el monto de reembolso en el primer mes del primer año es 8208,33 yuanes!
El pago mensual es 42 yuanes menos que la tasa de interés original del primer tipo.
¡Es básicamente equivalente a que el banco invite al interrogador a un almuerzo para llevar por un día! Esto solo se calcula en función del LPR actual. A medida que las tasas de interés bajen en el futuro, ¡el sujeto también podrá disfrutar de una mejor comida!
Luego, acumulado a 20 años, la tasa de interés se calcula en función de la LPR en febrero de 2020, ¡y el interés total es de 487.000 yuanes!
Entonces, ¿debería elegir una tasa de interés fija o convertirla a LPR? ¿Cómo elegir?
Nadie puede decir qué sucederá en el futuro, pero a juzgar por las experiencias nacionales y extranjeras:
En primer lugar, cuando un país se desarrolla hasta cierto nivel, las tasas de interés también caerán gradualmente. , como en los países desarrollados, las tasas de interés son extremadamente bajas, algunas cercanas a 0, ¡o incluso negativas!
En segundo lugar, el banco central declaró claramente que implementará resueltamente el posicionamiento de "¡las casas son para vivir, no para especular"! ¡Reducir la carga sobre la gente y permitirles tener dinero para el consumo es la dirección de la política!
En tercer lugar, debido al impacto de la epidemia, la Reserva Federal redujo su tasa de interés de referencia en 50 puntos básicos el 3 de marzo de 2020, ¡dando inicio al recorte de tasas de interés!
Por lo tanto, la opinión generalizada actual en el mercado es recomendar la conversión a la tasa de interés LPR. Si las tasas de interés suben en el futuro, ¡aún podrás pagar por adelantado! ¡Disfruta de los beneficios primero!
Sin embargo, si considera personalmente que las tasas de interés seguirán aumentando en el futuro, ¡también puede mantener la tasa de interés fija sin cambios!
Mi respuesta es: ¡por supuesto, conversión! ¿Por qué? Porque estoy respondiendo una pregunta y siento que no entendiste el método de cálculo cuando hiciste esta pregunta, así que lo explicaré claramente (aquí hay información práctica)
Método de cálculo del modelo LPR
Tasa de interés: LPR + puntos
Puntos = nivel de tasa de interés de ejecución del contrato original - LPR de diciembre de 2019
Caso real
Anteriormente, Se utilizó la tasa de interés básica en los primeros años, hubo descuentos en las tasas de interés, como 20% de descuento, 10% de descuento, etc., en los últimos dos años, muchas tasas de interés han aumentado, como 10%, 20%, etc.
Entonces, ¿cómo se produce la transformación de cada persona?
Caso 1: El tipo de interés de la hipoteca anterior aumentó un 10%
Tipo de interés actual: 4,9% × (1+10%) = 5,39%
Diciembre 2019 La LPR superior a 5 años publicada en marzo fue del 4,8%. Si el prestatario y el prestamista deciden cambiar la base de fijación de precios el 30 de marzo de 2020, y el ciclo de revisión de precios sigue siendo de un año, y la fecha de revisión de precios sigue siendo el 1 de enero de cada año, entonces:
Puntos añadidos : 5,39%-4,8 %=0,59%
Tasa de interés futura: LPR+0,59%
Caso 2: La tasa de interés de la hipoteca anterior tenía un 10% de descuento
Tasa de interés actual: 4,9%×0,9 =4,41%
Puntos añadidos: 4,41%-4,8%=-0,39%
Tasa de interés futura: LPR-0,39%
Revise brevemente los cambios en las tasas de interés hipotecarias antes y después, compare su propia situación con su propio contrato
Además, los cambios en LPR en los últimos meses también son relativamente obvios, y básicamente son en estado descendente.
Resulta especialmente preocupante que los tipos de interés más bajos a largo plazo sean una tendencia mundial. Hace algún tiempo, Zhou Xiaochuan también dijo que China tiene la capacidad de retrasar la entrada en la era de los tipos de interés negativos. En otras palabras, Zhou Xiaochuan cree que las tasas de interés negativas son inevitables en el futuro, pero China tiene la capacidad de retrasarlas.
Muchos reguladores también declararon en la reciente conferencia de prensa del Mecanismo Conjunto de Prevención y Control del Consejo de Estado que la política monetaria prudente debe ser más flexible y apropiada para brindar un fuerte apoyo de la política monetaria para combatir la epidemia y apoyar la economía real. El próximo paso será continuar promoviendo la reforma de la tasa preferencial de préstamos (LPR) y guiar la tasa de interés general del mercado y la tasa de interés de los préstamos para que disminuyan.
Entonces, no es que tu 4.9 sea el mismo que el lpr de finales del año pasado, pero si sumas puntos para arreglarlo, el lpr en sí se bajará
I Creo que se puede convertir a LPR por las siguientes razones.
Después de convertir la tasa de interés hipotecaria del 4,9% a LPR, la tasa de interés en el momento de la conversión permanece sin cambios. Debido a que la conversión utiliza la tasa de interés LPR de diciembre de 2019, que es del 4,8%, su valor de puntos es 4,9%-4,8%=0,1%.
En otras palabras, después de convertir a LPR, la nueva tasa de interés pasa a ser LPR+0,1% y las tasas de interés futuras cambiarán con LPR cada año.
La tasa de interés hipotecaria del 4,9% debería haber sido hace algunos años desde que compró la casa, porque las tasas hipotecarias han aumentado en el último año o dos, y la suya sigue siendo la tasa de interés base. Cuando se paga el capital en cantidades iguales, el monto de pago inicial es mayor y el capital se vuelve cada vez menor a medida que se reduce el tiempo de pago, lo que es más rápido que el pago del principal con pagos iguales de capital e intereses. En la etapa posterior, el monto del reembolso se vuelve cada vez menor.
La LPR se encuentra actualmente en una tendencia a la baja. Independientemente de las condiciones del mercado o los factores políticos, es poco probable que las tasas de interés de la LPR aumenten en los últimos años. Por lo tanto, elegir LPR puede reducir los costos del préstamo.
Un poco más allá, ya sea que LPR se esté corrigiendo o aumentando aún más, debido a que el capital restante es cada vez más pequeño, el impacto en usted será cada vez menor.
En conjunto, el costo se ha reducido en los últimos años y el mercado de LPR en años posteriores no se puede juzgar con precisión por el momento. Incluso si el LPR aumenta, tendrá poco impacto, por lo que. El riesgo general de elegir LPR no es alto.
Por lo tanto, mi sugerencia es elegir la tasa de interés LPR.
La necesidad o no de conversión depende de la evolución de los tipos de interés a lo largo del tiempo. Si no cambia, la tasa de interés siempre será del 4,9% y no podrá volver a cambiarla si cambia la tasa de interés al 4,9% + puntos, de acuerdo con la política actual, incluso si cambia a; LPR, seguirá siendo del 4,9%.
Si no lo reemplaza, la tasa de interés aumentará en el futuro, lo que será beneficioso para el propietario, pero si la tasa de interés disminuye en el futuro, será perjudicial para el propietario.
Por lo tanto, si la tasa de interés debe ser reemplazada por LPR requiere un juicio sobre las tasas de interés futuras. Podemos tomar como referencia las tendencias de las tasas de interés en los países europeos y americanos.
Este es un gráfico de las tasas de interés alemanas. En el gráfico podemos ver que las tasas de interés hipotecarias alemanas generalmente están bajando, y muchas. Los países europeos ahora implementan tasas de interés negativas, las tasas de interés hipotecarias deberían ser más bajas en los últimos años.
A continuación, echemos un vistazo al gráfico de tendencias de las tasas de interés hipotecarias de EE. UU.
El gráfico de tendencias de las tasas de interés hipotecarias de EE. UU. muestra que, aunque hay fluctuaciones en el tiempo, la tendencia general es a la baja.
Ahora echemos un vistazo a la tendencia de las tasas de interés de los préstamos del banco central durante más de cinco años. Los préstamos hipotecarios se refieren principalmente a las tasas de interés durante más de cinco años, por lo que usamos esto para comparar.
Podemos ver en la figura que de 1991 a 2018, la tasa de interés de los préstamos del banco central durante más de cinco años ha tenido una tendencia a la baja. Aunque hay fluctuaciones, la tendencia general es a la baja. La epidemia ha tenido un gran impacto en la economía y los bancos centrales de varios países están liberando fondos para rescatar la economía, por lo que la probabilidad de subir las tasas de interés en el corto plazo es poco probable.
En resumen, independientemente de las economías desarrolladas de Europa o Estados Unidos, sus tasas de interés hipotecarias generalmente están en una tendencia a la baja, luego las tasas de interés de nuestro banco central durante más de 5 años también están en una tendencia a la baja; . Con referencia a las tendencias en Europa y Estados Unidos, combinadas con la situación interna, es probable que las tasas de interés hipotecarias de mi país también bajen en el futuro. Personalmente, recomiendo cambiar a LPR, solo como referencia. La inversión es arriesgada, así que tenga cuidado al ingresar al mercado.
Personalmente creo que es mejor para usted convertir a LPR
1. Usted dijo que la tasa de interés principal igual es 4.9, por lo que su préstamo debería tener varios años, porque desde Desde el año pasado hasta ahora Las tasas de interés de los préstamos están en una tendencia alcista.
2. La LPR se encuentra actualmente en una tendencia a la baja. Independientemente de las condiciones del mercado o los factores políticos, es poco probable que las tasas de interés de la LPR aumenten en los últimos años. Por lo tanto, elegir LPR puede reducir los costos del préstamo.
3. Después de convertir a LPR, la nueva tasa de interés pasa a ser LPR+0,1% y las tasas de interés futuras cambiarán con LPR cada año. Ya sea que el LPR se esté corrigiendo o aumentando aún más, debido a que el capital restante es cada vez más pequeño, el impacto en usted será cada vez menor.