La cuota de mejoras regulatorias es urgente y el ciclo de aumento de las tasas de interés hipotecarias se acerca.
Después de que la LPR (Loan Prime Rate) se mantuviera sin cambios durante 11 meses consecutivos, ha llegado un ciclo ascendente de las tasas de interés hipotecarias.
Esto es particularmente evidente en las ciudades más conflictivas del delta del río Perla y del delta del río Yangtze. Recientemente, los principales bancos comerciales estatales de Guangzhou, como el Banco Industrial y Comercial de China, el Banco de Construcción de China y el Banco Agrícola de China, han aumentado las tasas de interés de sus préstamos para primera vivienda en 65 puntos básicos a 5,3 según la LPR de hace un mes. , el tipo de interés seguía siendo 5,2. Una sucursal de un gran banco comercial estatal en Huizhou elevó la tasa de interés de los préstamos para segundas viviendas a 6,7, es decir, cerca de 7.
“No ha habido cambios en el tipo de interés hipotecario por el momento, pero la cuota es relativamente ajustada y no se descarta que el tipo de interés aumente en el futuro”. dijo un miembro del personal de préstamos personales de un banco por acciones en Beijing a un periodista del China Real Estate News.
Detrás de esto está la mejora continua de la supervisión de los fondos inmobiliarios. Apenas a finales del año pasado, el Banco Popular de China y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitieron conjuntamente un documento que establece dos "líneas rojas" para los préstamos bancarios relacionados con la vivienda, que se implementarán a partir del 1 de enero de 2021. Recientemente, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Popular de China también han iniciado investigaciones especiales a nivel nacional sobre préstamos comerciales.
Según las estadísticas de los reporteros de China Real Estate News, entre los 21 bancos que cotizan en bolsa que han publicado sus informes financieros de 2020, en términos de préstamos hipotecarios personales, se encuentran China Construction Bank, Postal Savings Bank, China Merchants Bank, Industrial Bank, China CITIC Bank, Qingdao Los bancos han superado las “líneas rojas” regulatorias. Esto significa que la contracción de los préstamos hipotecarios es un resultado inevitable.
Los jefes de varios bancos "excedentes" declararon en la reunión de desempeño que reducirían la tasa de crecimiento de los préstamos hipotecarios. "Para el Banco de Construcción de China, el período de transición para las nuevas regulaciones sobre la concentración de préstamos para vivienda es relativamente suficiente, y los excedentes existentes serán absorbidos año tras año, y la proporción de préstamos relacionados con bienes raíces en varios préstamos se reducirá en un manera ordenada", dijo Lu Jiajin, vicepresidente del Banco de Construcción de China.
Algunos préstamos hipotecarios bancarios han alcanzado la línea roja
El 31 de diciembre del año pasado, el Banco Popular de China y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitieron el "Aviso sobre el establecimiento de una concentración "Sistema de gestión de préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias". Las instituciones financieras bancarias se dividen en 5 niveles. Entre ellos, el primer nivel son los grandes bancos financiados por China, incluidos 6 bancos comerciales de propiedad estatal; el segundo nivel está financiado por China. bancos medianos, incluidos 12 bancos comerciales por acciones nacionales; el tercer nivel son pequeños bancos financiados por China e instituciones cooperativas rurales fuera del condado, incluidos los bancos comerciales de las ciudades locales.
Los límites superiores de las proporciones de préstamos inmobiliarios y de préstamos personales para vivienda correspondientes a los tres niveles de bancos son: (primer nivel) 40, 32,5; (segundo nivel) 27,5, 20 (tercer nivel) 22,5; , 17,5.
A juzgar por los informes financieros de 2020 de los bancos que cotizan en bolsa, la situación sigue siendo grave.
Las estadísticas de los reporteros de China Real Estate News encontraron que, a finales de 2020, la proporción de préstamos inmobiliarios de los seis principales bancos estatales en el primer nivel estaban todos por debajo de la línea roja, pero entre Entre ellos, el indicador del Banco de Construcción de China y del Banco de China superó los 39, acercándose a la línea roja de 40.
En términos de proporción de préstamos personales para vivienda, el China Construction Bank y el Postal Savings Bank superaron la línea roja de 32,5, con 34,73 y 34 respectivamente. Las proporciones de préstamos hipotecarios personales del Banco Industrial y Comercial de China (30,8), el Banco Agrícola de China (30,8) y el Banco de China (31,15) superan 30, lo que no está lejos del límite superior reglamentario de 32,5.
Más lejos de la “línea roja” está el Banco de Comunicaciones, que representa sólo el 28,07% de los préstamos inmobiliarios y sólo el 22,12% de los préstamos personales para vivienda.
Entre los bancos por acciones de segundo nivel, a finales de 2020, las proporciones de préstamos inmobiliarios de China Merchants Bank y Industrial Bank eran 33,12 y 34,56 respectivamente, y las proporciones de préstamos personales para vivienda fueron 25,35 y 26,55 respectivamente, superando ambos el límite superior de 27,5 y 20. El índice de préstamos para vivienda personal del CITIC Bank también supera 20, y su índice de préstamos para bienes raíces (26,91) está cerca del límite superior de 27,5. Las proporciones de préstamos inmobiliarios y préstamos personales para vivienda del Banco de Desarrollo Pudong de Shanghai fueron 26,37 y 18,73 respectivamente, acercándose ambos a la “línea roja”.
La proporción de préstamos inmobiliarios del Minsheng Bank es 24,76 y la proporción de préstamos personales para vivienda (13,37) es mucho menor que el límite superior.
“En 2021, Minsheng Bank controlará estrictamente la emisión y la nueva incorporación de préstamos de desarrollo inmobiliario a clientes corporativos y asignará la mayoría de los nuevos recursos de préstamos inmobiliarios en el campo de los préstamos hipotecarios para viviendas personales para optimizar aún más la estructura interna de los bienes raíces. préstamos y garantizar el crecimiento de nuevos préstamos inmobiliarios ", dijo un funcionario del China Minsheng Bank.
Entre los bancos comerciales urbanos de tercer nivel, a finales de 2020, los préstamos para viviendas personales del Banco de Qingdao ascendían a 40.588 millones de yuanes, lo que representa el 1,963 % del total de préstamos de la industria inmobiliaria, a 20.970 millones; yuanes, que representan el 1,014% del total de préstamos. Entre ellos, la proporción de préstamos personales para vivienda ha superado la "línea roja" regulatoria del 17,5. Además, la proporción de préstamos personales para vivienda del Banco Zhengzhou fue de 15,11, lo que se acerca a la "línea roja".
Según la normativa, si el ratio de préstamos para vivienda supera el límite superior en menos de 2 puntos porcentuales, el banco tiene un período de ajuste de dos años. Si supera los 2 puntos porcentuales o más, el período de transición del ajuste empresarial es de 4 años. Los bancos "excedentes" deben completar ajustes durante el período de transición.
Los jefes de muchos bancos que cotizan en bolsa declararon en la conferencia de desempeño que acelerarán el ajuste de los préstamos relacionados con la vivienda relevantes de acuerdo con los requisitos reglamentarios y controlarán estrictamente las inversiones crediticias.
“Digeriremos gradualmente la parte que exceda el estándar”. Lu Jiajin dijo que continuaremos implementando una gestión estricta basada en listas de préstamos para el desarrollo inmobiliario, centrándonos en brindar soporte a clientes de alta calidad en ciudades de primer y segundo nivel, y llevar a cabo el cumplimiento del proyecto Revisar y controlar estrictamente la inversión del préstamo y el uso del proyecto. Para los préstamos personales para vivienda, se dará prioridad a los grupos de apoyo con necesidades críticas para satisfacer las necesidades generales razonables de vivienda y las necesidades de mejora de vivienda de la gente.
Zhu Jiangtao, director de riesgos del China Merchants Bank, dijo que China Merchants Bank intensificará los ajustes de acuerdo con los requisitos regulatorios sobre la concentración de préstamos para vivienda.
Personas relevantes del Banco Industrial dijeron que este año se adaptarán proactivamente a políticas de control inmobiliario más estrictas y sofisticadas y lanzarán de manera constante negocios de crédito inmobiliario de acuerdo con el plan de gestión de concentración de préstamos inmobiliarios de las autoridades reguladoras. .
Incluso los bancos que están lejos de la "línea roja" parecen ser más cautelosos a la hora de emitir préstamos para vivienda.
Liu Jun, presidente del Banco de Comunicaciones, dijo que desde la perspectiva de la política de gestión del techo inmobiliario, el impacto en el Banco es relativamente pequeño. Este año, el Banco seguirá estrictamente la orientación de la política. de viviendas para vivir, no para especular, y aplicar resueltamente los controles inmobiliarios de las autoridades reguladoras. Una vez implementadas las políticas, la proporción de préstamos inmobiliarios se mantendrá básicamente estable.
La supervisión crediticia continúa aumentando
Bajo un estricto control proporcional, la sensación más intuitiva del mercado es que las tasas de interés hipotecarias son cada vez más altas.
Los datos del Instituto de Investigación Shell muestran que la tasa de interés promedio para préstamos para primera vivienda en las 60 ciudades que monitorea fue de 5,34 en marzo, y la tasa de interés promedio para préstamos para segunda vivienda fue de 5,62, que fueron 2 y 3 puntos básicos más que en febrero respectivamente. Entre ellos, han aumentado las tasas de interés de los préstamos para primera y segunda vivienda en las ciudades del delta del río Perla, como Zhongshan, Dongguan y Zhuhai, en las ciudades del delta del río Yangtze, como Ma'anshan y Jiaxing, y en las ciudades de las Llanuras Centrales, como Kaifeng y Luoyang. Las ciudades hotspot como Chengdu y Huizhou tienen tasas de interés relativamente altas, con tasas de interés para préstamos para primera vivienda que superan el 6%.
Por otra parte, la supervisión de los fondos relacionados con el sector inmobiliario sigue mejorando. El 22 de marzo, el Banco Popular de China celebró un simposio sobre la optimización y el ajuste de la estructura crediticia de 24 grandes bancos de todo el país, haciendo hincapié en el posicionamiento de "viviendas para vivir, no para especular", "mantener la continuidad, la coherencia y estabilidad de las políticas financieras inmobiliarias e implementación de un sistema de gestión de "prudencia financiera inmobiliaria".
Luego, el 26 de marzo, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Popular de China emitieron un documento iniciando conjuntamente una investigación especial sobre el flujo ilegal de préstamos con fines comerciales en bienes raíces, fortalecimiento del castigo conjunto y apropiación ilegal de préstamos comerciales a empresas e individuos. La información sobre sanciones administrativas relacionadas con préstamos con fines comerciales se incorporará al sistema de informes crediticios de manera oportuna y se llevará a cabo la investigación. completado antes del 31 de mayo de 2021.
“El Estado ha iniciado recientemente una investigación estricta sobre el flujo ilegal de fondos de crédito en el mercado inmobiliario. A corto plazo, se puede crear una atmósfera más cautelosa en la aprobación de créditos y en la escala de los bancos. El crédito puede verse ralentizado”, afirmó Zhang Chengsi, vicedecano de la Facultad de Finanzas y Economía de la Universidad Renmin de China.
“En el primer semestre de este año, el número de préstamos personales para vivienda disminuirá en comparación con el año pasado, pero la magnitud no será demasiado grande. En la actualidad, la supervisión y la oficina central están más preocupadas. Este año también es el foco del trabajo de muchos bancos”, dijo a los periodistas una persona de un importante banco comercial estatal en el norte de China.
La persona dijo que si la supervisión penetra en los préstamos comerciales y de consumo actuales, algunos de los préstamos que fluyen hacia el mercado inmobiliario podrían ser monitoreados. Si esta parte se contabiliza como préstamos inmobiliarios, puede tener un impacto en los datos actuales.
Me temo que este tipo de préstamos no es un número pequeño y no se puede subestimar su contribución a la especulación en el mercado inmobiliario.
Según la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Beijing, los bancos dentro de su jurisdicción realizaron autoexámenes sobre el cumplimiento de los préstamos operativos personales y otros negocios emitidos desde la segunda mitad de 2020. El autoexamen encontró personas sospechosas de ingresar ilegalmente al mercado inmobiliario de Beijing. El monto de los préstamos operativos es de aproximadamente 340 millones de yuanes, lo que representa aproximadamente el 0,35 del total del negocio de autoexamen de préstamos operativos.
Basándose en el autoexamen del banco, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Beijing, junto con los departamentos pertinentes, seleccionaron instituciones clave para realizar inspecciones especiales adicionales y descubrieron que aproximadamente 30 millones de yuanes de fondos de crédito eran sospechosos de ser ilegales. entradas en el mercado inmobiliario.
Shanghai, Guangdong, Shenzhen y otras regiones también realizan verificaciones sobre el flujo de préstamos comerciales en el mercado inmobiliario, y la cantidad de verificación es enorme. Según estadísticas incompletas, la cantidad total de fondos ilegales sospechosos descubiertos mediante un autoexamen local supera los 600 millones de yuanes.
Recientemente, los "102 materiales de especulación inmobiliaria" revelados por los internautas han arrancado la hoja de parra de la "especulación inmobiliaria de préstamos comerciales" en Shenzhen, señalando que el "agente titular" recauda fondos mediante la contratación " accionistas" y "socios" Inviertan en bienes raíces o utilicen préstamos comerciales bancarios o préstamos de crédito para especular con bienes raíces. ¿Cuántos préstamos comerciales han entrado ilegalmente en el mercado inmobiliario de Shenzhen? La situación final necesita una mayor investigación regulatoria.
“Las nuevas inversiones crediticias de este año serán 'mantenidas y bajo presión', con la 'presión' dirigida principalmente a la financiación inmobiliaria. También se endurecerá el entorno de financiación para las plataformas de inversión urbana, que pueden liberarse. obtener más fondos para áreas clave de apoyo. Amplios recursos crediticios también son un requisito básico para estabilizar el funcionamiento del mercado inmobiliario", dijo Wang Qing, analista macroeconómico jefe de Oriental Jincheng.