La Asociación de Bienes Raíces de Hubei Enshi emitió una "orden de suspensión del precio" que generó controversia
Recientemente, se ha difundido ampliamente en Internet un aviso titulado "Aviso sobre la estabilización del precio del mercado inmobiliario de Enshi" (en lo sucesivo, el "Aviso"), lo que convierte a Enshi, una ciudad de cuarto nivel, de repente "popular".
El "Aviso" detalla 10 comportamientos de reducción de precios que alteraron el orden del mercado inmobiliario de Enshi, provocando acalorados debates en la industria. En la tarde del 11 de junio, un periodista del "Daily Economic News" se puso en contacto con la Autoridad de Vivienda de Enshi. La persona pertinente a cargo de la oficina dijo a los periodistas que efectivamente existe este "Aviso", que fue emitido por la Asociación de Bienes Raíces de Enshi.
De hecho, hay muchas ciudades que han emitido alertas tempranas sobre las fluctuaciones del mercado, pero es raro que las asociaciones inmobiliarias emitan "documentos pelirrojos" que prohíben fuertes caídas en los precios de la vivienda. La "orden de parada" del mercado inmobiliario emitida por Enshi no sólo causó controversia en la industria, sino que también reveló varios "caos" en el mercado inmobiliario de esta ciudad de cuarto nivel.
La Asociación de Vivienda emitió 10 "órdenes de suspensión de precios"
En el "Aviso" emitido por la Asociación de Bienes Raíces de Enshi, *** enumeró 10 comportamientos de reducción de precios que no conducen a el sano desarrollo del mercado Entre ellos, los tres primeros señalaron directamente las cifras específicas de reducción de precios: "Registro de precios altos, apertura de precios bajos, reducción de precios es de 800 ~ 1200 yuanes/metro cuadrado" "La preventa a plazos y las ventas son diferentes , la diferencia de precio antes y después es de 300 ~ 500 yuanes/metro cuadrado" "Sin ningún motivo para actuar de acuerdo con las reglas del mercado, el precio de apertura general cayó entre 200 y 500 yuanes/metro cuadrado año tras año".
Otras cláusulas del "Aviso" involucran principalmente diversos comportamientos promocionales de las empresas inmobiliarias, como "el uso de precios bajos para atraer clientes es en realidad un truco de ventas, que provoca importantes fluctuaciones en el mercado y cambios en la compra de viviendas". expectativas" y "no La fijación de precios se basa en reglas de costos y precios, y existe un gran contraste entre el costo total y el precio de venta real. Cooperar con terceros para reducir los precios, cobrar depósitos de manera encubierta y utilizar fondos del proyecto para deducir viviendas. , viviendas con precios especiales de bienestar interno, etc. para reducir los precios de forma encubierta " "Vender a precios de liquidación, el precio de transacción es significativamente más bajo que el precio de mercado" "Utilizar métodos de venta injustos para vender casas El personal de ventas dispuso salir. otros departamentos de ventas para atraer a los clientes. "En violación de las normas pertinentes, la altura de diseño del piso se redujo a aproximadamente 2,7 metros, creando peligros ocultos para que los compradores posteriores se mudaran".
Para una "orden de suspensión" tan detallada, un director de marketing de una empresa inmobiliaria de marca cree que los términos relacionados con el precio implican una intervención excesiva en el mercado. "Los promotores tendrán diferencias de precios para diferentes tipos de casas en una comunidad debido a los diferentes paisajes de la comunidad, pero establecer un límite de precio más bajo es un acto que obviamente falta al respeto al marketing inmobiliario". dicho además, por ejemplo, el primero en registrar el precio. Establecer un límite inferior supone un fuerte control administrativo.
Sin embargo, algunos expertos de la industria local creen que la sociedad ha reaccionado fuertemente a la caída vertiginosa de los precios de la vivienda en Enshi. La Asociación de Vivienda enumeró 10 manifestaciones principales de reducciones de precios, investigó y verificó algunas propiedades, y también realizado Las cuatro medidas correspondientes para orientar y corregir son esencialmente comportamientos que favorecen la estabilidad del mercado.
El responsable de marketing de la citada inmobiliaria también dijo sin rodeos que el gobierno aún no ha emitido políticas de control y sólo puede esperar y ver qué pasa. Después de todo, el funcionamiento de la empresa es la primera prioridad, y la empresa también debe tener fondos para retirar dinero para pagar impuestos gubernamentales, pagar los salarios de los trabajadores migrantes, etc.
Un periodista del "Daily Economic News" observó que Enshi no es la única ciudad que ha emitido un documento para evitar la caída de los precios de la vivienda.
El 6 de marzo de este año, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del condado de Gan, ciudad de Ganzhou, provincia de Jiangxi, emitió un aviso a las empresas de bienes raíces para que "dejen de vender casas con precios especiales", exigiendo que a partir de A partir del 3 de marzo, se suspenden temporalmente el mismo tipo de transacciones de vivienda. Los contratos de vivienda comercial cuyo precio unitario sea inferior al precio promedio de transacción del mismo tipo de proyecto en febrero.
Sin embargo, el cuerpo principal del “límite de precios” de Enshi es la asociación de vivienda local. No es una directiva administrativa similar a la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del condado de Ganxian. Es más bien una advertencia.
Zhang Bo, analista jefe del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, dijo a los periodistas que el objetivo general de regulación del sector inmobiliario este año es muy claro: "estabilizar los precios de la vivienda es uno de los tres". objetivos importantes de tres estabilidad, no sólo para evitar aumentos bruscos, y evitar una caída brusca es el tono principal de la regulación de políticas.
La diferenciación del mercado inmobiliario nacional será más obvia este año. Las ciudades hotspot de segundo nivel seguirán calientes, mientras que las ciudades de tercer y cuarto nivel aumentarán su enfriamiento. reflejará más las características de las "políticas específicas de la ciudad". El número de ciudades que introducirán restricciones a la subida y bajada de los precios de la vivienda en la segunda mitad del año debería seguir aumentando.
Detrás de la política del mercado inmobiliario abunda el caos
Detrás de las detalladas medidas de "parada" del "Aviso", no se puede ignorar el caos en el mercado inmobiliario de Enshi que existe desde hace mucho tiempo. . Por ejemplo, la diferencia de precio entre propiedades en la misma zona es muy obvia.
Un experto de la industria local dijo al reportero del "Daily Economic News" que el precio aproximado de un proyecto en el sur de Enshi era de 6.900 yuanes por metro cuadrado cuando se lanzó, pero ahora el precio es de sólo 6.000 yuanes. /metro cuadrado. En comparación con otras propiedades en la misma ubicación y tipo de unidad, el precio también ha bajado significativamente. "El precio de venta local de una empresa inmobiliaria de marca oscila entre 6.100 y 6.200 yuanes por metro cuadrado, mientras que hay un proyecto inmobiliario al lado del proyecto que sólo se vende por 5.300 yuanes por metro cuadrado. Los consumidores, naturalmente, elegirán el que tiene el precio más bajo, este mercado es propenso al caos", dijo la persona.
Según los informes, en términos generales, los desarrolladores de marcas todavía están dispuestos a solicitar un precio de registro más alto, pero algunos pequeños desarrolladores optarán por reducir los precios para realizar envíos rápidamente. Vale la pena mencionar que es difícil que la "reducción de precios" provoque una reacción en cadena en el mercado inmobiliario de Enshi. Debido a que el precio inicial de adquisición de terrenos para algunas propiedades es relativamente bajo, y luego, el volumen se puede vender a un precio bajo. Para algunas propiedades, el precio de adquisición de terrenos es relativamente alto, por lo que no es posible pensar demasiado. sobre el precio, y no se pueden librar "guerras de precios".
Según el reportero de "Daily Economic News", las actuales promociones "poco convencionales" de los desarrolladores de Enshi tienen un impacto en el orden del mercado, y también hay muchas "áreas grises" en el proceso de operación. Según las fuentes mencionadas, aunque los precios de algunos proyectos inmobiliarios en el mercado de Enshi han bajado, algunos proyectos sólo requieren depósitos y no firman contratos. En otras palabras, cuando a un comprador le gusta una casa, sólo puede hacer una reserva pero no puede comprarla. "Hay muchos desarrolladores que aún no han obtenido el certificado de preventa, pero están publicitando y recaudando depósitos a gran escala, avivando el 'falso fuego' del mercado de antemano, dijo el responsable de marketing mencionado anteriormente, los compradores". quienes han pagado el depósito después de obtener el certificado pueden Si el contrato se puede firmar sin problemas y si existe la posibilidad de una "diferencia de precio" son riesgos ocultos que no se pueden ignorar. Dijo a los periodistas que efectivamente existen algunos problemas en el mercado inmobiliario de Enshi y que el gobierno está introduciendo gradualmente varias políticas para resolverlos. Por ejemplo, en respuesta a la emisión de certificados de preventa, el gobierno municipal de Enshi exige que las propiedades inmobiliarias. tener certificados de preventa antes de que puedan ser promocionados. Sin embargo, la implementación de la política depende del efecto de implementación y de la intensidad de supervisión específica.
Las ganancias de las empresas inmobiliarias locales no son tan buenas como antes
En cuanto a la situación actual del mercado, el responsable de marketing local a cargo de una empresa inmobiliaria de marca en Enshi dijo al El reportero del "Daily Economic News" dijo que el mercado en Enshi antes de este año La tendencia general es ascendente, pero desde la segunda mitad del año pasado, el mercado se ha debilitado después del Festival de Primavera de este año, y comenzó a disminuir significativamente. ahora un mercado de compradores.
Los datos de la Asociación de la Industria de Bienes Raíces de la Prefectura de Enshi muestran que en 2018, la ciudad de Enshi tenía 48 nuevos proyectos de viviendas comerciales para la venta al por mayor, un aumento de 14 en comparación con el mismo período en 2017; 1,9138 millones de metros cuadrados, igual que en 2017. En comparación con el mismo período, aumentó un 35,36%; las ventas de edificios comerciales de nueva construcción durante todo el año fueron 1,5446 millones de metros cuadrados, un aumento del 7,29% en comparación con el mismo período. período en 2017; las ventas totales acumuladas fueron de 10 mil millones de yuanes, un aumento del 26,58% en comparación con el mismo período en 2017.
Hoy, "Enshi lanzará alrededor de seis o siete proyectos en la segunda mitad del año. El volumen de proyectos adicionales no es demasiado grande y obviamente no es tan bueno como en el pasado". responsable de marketing antes mencionado.
Lo mismo ocurre en términos de precios. Los precios de la vivienda en Enshi aumentaron lentamente en 2018. El precio de transacción promedio de los edificios residenciales comerciales de nueva construcción ese año fue de 6.165,58 yuanes/metro cuadrado, un aumento del 23,59 %. en comparación con el precio promedio de transacción en 2017. El precio del arroz aumentó en 1176,94 yuanes.
El vendedor a cargo de otra empresa inmobiliaria de marca en Enshi dijo a los periodistas que, aunque el mercado inmobiliario de Enshi está relativamente cerrado en comparación con otras regiones, todavía hubo una mejora significativa el año pasado. Sin embargo, a partir del primer semestre de este año, todo el mercado comenzó a decaer y diferentes desarrolladores comenzaron a promover las ventas.
A primera vista, parece que los promotores están demasiado concentrados en la oferta, lo que resulta en un exceso de oferta. Sin embargo, muchos conocedores de la industria dijeron en entrevistas con periodistas del "Daily Economic News" que la causa fundamental es en realidad la vivienda. Los precios en Enshi en los últimos años han aumentado demasiado rápido, pero la población local y la base de ingresos no han aumentado significativamente. Los precios de la vivienda han consumido los dividendos por adelantado y hay una cierta burbuja.
Según el informe de la Asociación de Bienes Raíces de la Prefectura de Enshi, el agotamiento del inventario de Enshi es actualmente de menos de 10 meses y todavía existe un gran potencial de mercado, mientras que el inventario de edificios residenciales no comerciales de nueva construcción es; alto, y el inventario existente se liquida. Se necesitan alrededor de 55 meses y la presión de volumen es alta.
Cabe señalar que los márgenes de beneficio de las empresas inmobiliarias locales tampoco son tan buenos como antes.
La diferencia entre el inicio y la finalización de nuevas viviendas comerciales en Enshi en 2018 aumentó un 167,55% en comparación con el mismo período de 2017. En un entorno en el que el sentimiento del mercado está decayendo, la brecha entre el inicio y la terminación de la construcción ha seguido aumentando, estimulando las promociones por parte de las empresas inmobiliarias. Esto puede ejercer una mayor presión a la baja sobre los precios en 2019, reduciendo posteriormente los márgenes de beneficio de las empresas inmobiliarias.