Las ciudades de zonas críticas han emitido intensamente nuevas políticas sobre el alquiler de viviendas para rectificar el orden del mercado de alquiler de viviendas.
Beijing, Shanghai, Shenzhen y otras ciudades de primer nivel han lanzado recientemente nuevas políticas de alquiler de viviendas, con el objetivo de rectificar el orden del mercado de alquiler de viviendas, estandarizar el comportamiento del mercado de alquiler de viviendas y resolver problemas pendientes en el ámbito del alquiler de viviendas. Los expertos de la industria señalaron que la cuota de mercado de las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo en ciudades como Beijing y Shanghai ha superado el 20%. Si calculamos el modelo de transacción ordinario de segundo propietario, en el mercado actual, el 60% de las propiedades de alquiler son difíciles. para encontrar la transacción principal. En este caso, es necesario reforzar la supervisión del mercado de alquiler, especialmente el de apartamentos de alquiler a largo plazo.
Estandarización del orden del mercado de alquiler
El 5 de febrero, el sitio web oficial del Comité de Gestión de Vivienda Municipal y Desarrollo Urbano-Rural de Shanghai reveló que para implementar el espíritu del Conferencia Central de Trabajo Económico y rectificar aún más el orden del mercado de alquiler de vivienda, Regular el comportamiento del mercado de alquiler de vivienda y solucionar los problemas pendientes en materia de alquiler de vivienda, con la anuencia del gobierno municipal, la Comisión Municipal de Vivienda y Urbano-Rural. Comisión de Desarrollo, la Oficina Municipal de Administración de Vivienda, la Comisión Municipal de Desarrollo y Reforma, la Oficina Municipal de Seguridad Pública, la Oficina Municipal de Supervisión del Mercado, la Oficina Municipal de Finanzas Locales, la Oficina Municipal de Justicia, los Diez Departamentos Municipales, incluida la Administración del Ciberespacio de China, la Oficina Municipal de Aplicación de la Ley de Gestión Urbana y la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai emitieron las "Opiniones de Implementación sobre una Mayor Rectificación y Estandarización del Orden del Mercado de Alquiler de Viviendas de la Ciudad" (denominadas las "Opiniones de Implementación").
Los "Dictamenes de Implementación" se centran en fortalecer la gestión de las entidades del mercado de alquiler de viviendas, fortalecer la gestión de la divulgación de información sobre viviendas, fortalecer la gestión de la firma y presentación en línea de contratos de alquiler de viviendas, fortalecer la gestión de los contratos de alquiler de viviendas. servicios de transacciones, fortalecer la supervisión de los fondos de transacciones de alquiler de viviendas y fortalecer Se han adoptado disposiciones específicas en nueve aspectos, incluida la gestión de seguridad de las viviendas de alquiler, el fortalecimiento de la construcción de una plataforma de servicios públicos de alquiler de viviendas y la lucha severa contra el caos en el mercado de alquiler de viviendas. y reforzar la garantía del sistema de gestión del alquiler de viviendas.
Anteriormente, Beijing y Shenzhen introdujeron sucesivamente nuevas políticas de arrendamiento. Entre ellas, las regulaciones de Beijing estipulan que el monto del alquiler cobrado por adelantado por las empresas de arrendamiento de viviendas a los arrendatarios no excederá en principio los tres meses, y que los períodos para cobrar y pagar el alquiler deben coincidir. El depósito cobrado por la empresa de arrendamiento de viviendas al arrendatario se gestionará a través de una cuenta especial establecida por la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing, y el monto del depósito cobrado no excederá el alquiler de un mes.
La ciudad de Shenzhen exige que se aclaren las medidas regulatorias correspondientes en torno a los problemas destacados que enfrentan las empresas de alquiler de viviendas de la ciudad en la supervisión de los fondos de alquiler. Para las empresas de arrendamiento de viviendas que realicen operaciones de arrendamiento de viviendas mediante encomienda y subarriendo, la parte de los fondos cuyo monto total del depósito del arrendatario y el alquiler periódico exceda de 4 meses de alquiler será supervisada por el banco o la empresa de arrendamiento deberá proporcionar un banco. garantía del valor correspondiente.
Controlar estrictamente los “préstamos de alquiler”
Vale la pena señalar que las ciudades calientes antes mencionadas mencionaron específicamente la regulación de los “préstamos de alquiler”. Entre ellos, con respecto a la cuestión de los "préstamos de alquiler", Shenzhen señaló específicamente que las empresas de arrendamiento de viviendas no exigirán a los inquilinos que utilicen préstamos de alquiler de viviendas mediante ocultación, engaño, coerción, etc., y no inducirán a los inquilinos a utilizar préstamos de alquiler de viviendas en el nombre de las concesiones de alquiler, y no El contrato de arrendamiento de vivienda contiene contenido relacionado con préstamos de alquiler. Las instituciones financieras concederán préstamos para alquiler de vivienda sobre la base del contrato de arrendamiento de vivienda registrado. El período del préstamo no excederá el período del contrato de arrendamiento de vivienda y la frecuencia de desembolso del préstamo coincidirá con la frecuencia del pago del alquiler por parte del prestatario. Al mismo tiempo, se estipula que las empresas de arrendamiento de viviendas y sus empleados deben ayudar a los arrendatarios a depositar fondos para el alquiler de viviendas en cuentas especiales, y no se les permite cobrar depósitos y alquileres de los arrendatarios a través de otras cuentas bancarias o plataformas de pago de terceros.
Beijing ha tomado múltiples medidas para controlar el paradero de los "préstamos de alquiler", acortar el ciclo de cobro anticipado de alquileres y limitar el "fondo de capital" de las empresas. Las instituciones financieras industriales, las pequeñas empresas de préstamos y otras instituciones no pueden asignar fondos de "préstamos de alquiler" solicitados por los arrendatarios a empresas de arrendamiento de viviendas.
A este respecto, Wang Xiaoqiang, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, dijo que el alquiler de los inquilinos primero se deposita en una cuenta regulatoria y luego la agencia reguladora lo paga a la agencia operativa de arrendamiento de viviendas. Al mismo tiempo, el negocio de los “préstamos de alquiler” está estrictamente controlado, lo que tiene un gran impacto en el desarrollo de la industria del alquiler. El alquiler de los inquilinos va directamente a la agencia de arrendamiento y se crea una cuenta de supervisión de capital. Por un lado, reduce el riesgo de que los inquilinos paguen el alquiler en vano. Por otro lado, también evita que las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo ". Entrada alta, salida baja, entrada larga, salida corta" para mejorar el flujo de efectivo. modelo de negocio. En los últimos dos años, el modelo de pago del "préstamo de alquiler" se ha vuelto popular en la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo. Desde la segunda mitad de 2019, los inquilinos han defendido con frecuencia sus derechos y el modelo de negocio de apartamentos de alquiler a largo plazo. sido cuestionado. Por lo tanto, es particularmente importante fortalecer la supervisión de las transacciones de alquiler de viviendas y que las instituciones de alquiler de apartamentos a largo plazo vuelvan a operaciones refinadas y reduzcan la proporción de "préstamos de alquiler".
Zhao Xiuchi, vicepresidente y secretario general de la Sociedad de Derecho Inmobiliario de Beijing y profesor de la Universidad Capital de Economía y Negocios, dijo que algunas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo han formado un "fondo común" a través de "préstamos de alquiler", ingresos a largo plazo y pagos a corto plazo, etc. Es el "culpable" que ha provocado la actual "explosión" de empresas. Cuando el inquilino está sobrefinanciarizado, una vez que el mercado fluctúa o el negocio está mal administrado, es muy fácil que la cadena de capital se rompa, causando daños tanto al propietario como al inquilino. En respuesta a este problema, las nuevas regulaciones proponen una serie de medidas regulatorias altamente específicas, que promoverán efectivamente el desarrollo saludable y estable del mercado y protegerán efectivamente los derechos e intereses legítimos de todas las partes del contrato de arrendamiento, especialmente el arrendatario.
Se espera que tenga un impacto en la industria
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo que las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo se han financiado completamente y las más grandes El problema con los apartamentos de alquiler a largo plazo no es sólo hacer subir los precios. En cuanto al alquiler, el mayor problema es el “fondo común” provocado por la financiarización. Hoy en día, los apartamentos de alquiler a largo plazo ya no son una empresa de arrendamiento, sino una "empresa financiera" estándar. Si se implementan las políticas anteriores, resolverán este problema de la industria y tendrán un impacto disruptivo en la industria.
Al mismo tiempo, Zhang Dawei enfatizó que el mercado de arrendamiento es difícil de supervisar porque no requiere transferencia ni confirmación de propiedad. Anteriormente, las viviendas de alquiler a largo plazo habían emitido políticas que prohibían las particiones, pero la mayoría de las empresas de apartamentos no las han implementado. Las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo han representado más del 20% de la cuota de mercado en ciudades como Beijing y Shanghai. Si calculamos el modelo ordinario de transacciones de segundo propietario, el 60% de las propiedades de alquiler en el mercado actual son difíciles de ver. la transacción del propietario. En este caso, es necesario reforzar la supervisión del mercado de alquiler, especialmente el de apartamentos de alquiler a largo plazo.
Lou Jianbo, profesor, supervisor doctoral y director del Centro de Investigación de Derecho Inmobiliario de la Universidad de Pekín, dijo que en los últimos años, la industria del alquiler de viviendas ha experimentado un proceso de desarrollo muy rápido impulsado por ambas tendencias políticas. y la demanda del mercado. En este proceso, el mercado también ha expuesto muchas situaciones y problemas nuevos. Las nuevas regulaciones de arrendamiento introducidas recientemente son una serie de medidas regulatorias muy específicas que se propusieron después de que la industria experimentó un rápido desarrollo, las empresas exploraron la prueba y el error, las fluctuaciones del mercado y resumieron la experiencia y las prácticas. Señalar la dirección para el desarrollo de la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo y proporcionar orientación para el desarrollo de la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo. El comportamiento operativo futuro de las empresas de alquiler de viviendas ha trazado límites, lo que también es muy consistente con los requisitos de. "estandarizar el desarrollo del mercado de alquiler a largo plazo" propuesto no hace mucho por la Conferencia Central de Trabajo Económico. Las nuevas regulaciones enfatizan que el desarrollo de pisos de alquiler a largo plazo debe ser legal, estandarizado y profesional. No deben entenderse como "matar" los pisos de alquiler a largo plazo de un solo palo. Las empresas de alquiler de viviendas son una parte importante del aumento del precio. oferta de viviendas de alquiler y desarrollar vigorosamente el mercado de alquiler de viviendas. Se espera que en el futuro sigamos apoyando a las empresas de alquiler de viviendas profesionales y de gran escala para que posean casas y las alquilen de acuerdo con la ley.