¿Cuáles son los problemas que existen en la industria inmobiliaria de mi país en esta etapa?

En los últimos años, la industria inmobiliaria de mi país se ha desarrollado de manera constante, el mercado inmobiliario ha comenzado a tomar forma, el sistema de seguridad de la vivienda se ha vuelto cada vez más perfecto y los problemas de vivienda de algunas personas se han resuelto adecuadamente. . Pero al mismo tiempo, en el proceso de desarrollo de la industria inmobiliaria de mi país, el desperdicio de recursos de la tierra sigue siendo relativamente grave, la contradicción entre el hombre y la tierra se está volviendo cada vez más tensa y aún es necesario resolver algunos problemas de vivienda profundamente arraigados. . En este sentido, además de depender de la asignación de recursos propios del mercado inmobiliario, también es necesario fortalecer aún más el macrocontrol del mercado inmobiliario en el país. Un estudio en profundidad del sistema de política de vivienda de mi país no sólo contribuirá a la cientificización y racionalización del sistema, sino que también beneficiará en gran medida el sano desarrollo de la industria inmobiliaria de mi país.

1. La situación actual y los defectos del sistema de política de vivienda de mi país.

El sistema de política de vivienda es una rama importante del sistema de política nacional. Es un complejo compuesto de subsistemas interconectados e interactivos, como la oferta de vivienda, la seguridad de la vivienda, la financiación de la vivienda y el consumo de vivienda. Dado que el sistema de política de vivienda tiene como objetivo guiar la formulación e implementación de políticas de vivienda revelando profundamente las leyes en todo el proceso desde la creación de la política hasta su efectividad, desempeña el papel de orientación, coordinación y promoción en los campos relacionados con los bienes raíces. El sistema de política de vivienda de mi país se formó relativamente tarde. En 1998, comenzó oficialmente la reforma del sistema de vivienda de mi país. El gobierno fortaleció el control macro sobre el mercado inmobiliario, la seguridad de la vivienda, la estructura de la oferta de vivienda y otros campos, formando así un sistema de política de vivienda en el verdadero sentido. Después de más de diez años de exploración y desarrollo, ha tomado forma el marco básico del sistema de política de vivienda de mi país. En términos generales, el actual sistema de política de vivienda es básicamente compatible con el nivel actual de desarrollo social y económico de mi país. Sin embargo, también cabe señalar que, por diversas razones, el actual sistema de política de vivienda de mi país todavía tiene muchas fallas y deficiencias. Si estos defectos y deficiencias no se pueden afrontar de frente, el sano desarrollo de la industria inmobiliaria de mi país y la seguridad habitacional de los residentes se verán inevitablemente afectados. En resumen, el actual sistema de política de vivienda de mi país tiene principalmente los siguientes defectos:

(1) Objetivos poco claros

1. La base de la política no está clara. Como actividad subjetiva, la política es una respuesta a cosas objetivas y debe basarse en hechos objetivos.

En este sentido, decimos que el hecho de que una política sea científicamente razonable o no depende en gran medida de la conciencia que tenga quien la formula de los hechos en los que se basa la política. Sin embargo, antes de diseñar políticas de vivienda, nuestro gobierno a menudo toma decisiones sin comprender completamente la situación actual y sin aclarar los objetivos, lo que conduce a desviaciones en los efectos de las políticas.

2. El diseño de la política no es integral. En primer lugar, se ha enfatizado demasiado el estatus de pilar de la industria inmobiliaria en la economía nacional y se ha ignorado la función de sustento de su población en el desarrollo social. De hecho, la vivienda, como bien especial, tiene el doble atributo de economía y seguridad social. En la situación actual en la que el ingreso nacional es generalmente bajo, resaltar los atributos de seguridad social de la vivienda y satisfacer las necesidades básicas de vida de las personas son el requisito previo y la garantía para el desarrollo económico. En segundo lugar, el mercado inmobiliario de segunda mano no se ha incluido formalmente en el ámbito de aplicación de la regulación. En los últimos años, el mercado inmobiliario de segunda mano se ha desarrollado rápidamente y se ha convertido en una nueva fuerza en el mercado inmobiliario. Sin embargo, en la actualidad todavía no existe una política regulatoria nacional dirigida específicamente al mercado inmobiliario de segunda mano.

(2) El sistema no es científico

1. El mecanismo de supervisión es sólo una formalidad. En su conjunto orgánico, el sistema de políticas de vivienda incluye muchas políticas específicas. La implementación de estas políticas

es inseparable de la protección del mecanismo de supervisión. Sin embargo, el mecanismo de supervisión del sistema de política de vivienda de mi país existe sólo de nombre porque es una mera formalidad. Por interés propio, algunos gobiernos locales malinterpretan o malinterpretan las políticas del gobierno central, o simplemente no hacen nada para obstaculizar la implementación de las políticas. Además, las cuestiones regulatorias en el mercado inmobiliario de mi país también son importantes. Los consumidores a menudo encuentran cláusulas dominantes en las transacciones inmobiliarias, pero sufren quejas.

2. El tema de la evaluación de políticas es único. En la actualidad, los temas de evaluación de las políticas de vivienda de mi país todavía se limitan a las agencias gubernamentales, y no se incluyen a los desarrolladores ni a los consumidores. De hecho, los promotores y consumidores participan en el mercado inmobiliario y son cruciales para el desarrollo de la industria inmobiliaria. Porque la orientación de los intereses de los desarrolladores afecta directamente la oferta y los precios de la vivienda, mientras que el deseo de compra de los consumidores y la satisfacción del producto afectan indirectamente el mecanismo del precio de la vivienda. Ignorar o excluir intencionalmente a los desarrolladores y consumidores del sistema de evaluación de políticas de vivienda ha debilitado en gran medida la objetividad y la cientificidad de la evaluación de políticas de vivienda.

3. No se toma en serio la política industrial. Aunque la política industrial no pertenece a la categoría de macrocontrol gubernamental, como política de nivel meso es sin duda el punto de conexión entre las políticas macro y micro. Al observar el sistema de política de vivienda de mi país, no es difícil encontrar que los departamentos gubernamentales y los académicos relevantes conceden gran importancia a la política macro de vivienda, pero son indiferentes a la política meso de vivienda, y a menudo dejan directamente la responsabilidad del diseño de la política industrial en manos de el mercado o los desarrolladores. Esto aumenta en cierta medida el riesgo de que el mecanismo del mercado pierda el control.

(3) Implementación insuficiente

1. La coherencia de las políticas no es sólida. La coherencia de las políticas es el requisito previo y la garantía para la implementación efectiva de las políticas. Aunque existen diferencias en las políticas en diferentes períodos, no se puede ignorar la estrecha conexión de las políticas y la coherencia del contenido de las mismas. De lo contrario, fácilmente conducirá a contradicciones entre políticas anteriores y posteriores o a conflictos y contradicciones entre políticas relacionadas, lo que en última instancia afectará la realización de las expectativas políticas. En el sistema de política de vivienda de mi país, tales contradicciones o conflictos son más obvios. Por ejemplo, el "Nº 121" emitido por el Banco Popular Central de China en 2003 para enfriar el auge de la inversión en realidad aún no se implementó, y fue seguido por. otra política diluida.

2. Implementación insuficiente de políticas. Hay dos problemas pendientes en la ejecución de la política de vivienda de mi país: primero, el mecanismo de investigación de ingresos para los residentes aún está incompleto. En esta etapa, la declaración de renta individual de mi país depende principalmente de la conciencia de los residentes, lo que dificulta la prevención de la evasión fiscal. En segundo lugar, la tendencia de los precios de la vivienda se desvía gravemente del control nacional. Una manifestación típica es que en 2006 y 2007 los precios de la vivienda se dispararon y no se pudieron detener. Para estabilizar los precios excesivamente altos de la vivienda, el gobierno introdujo una serie de políticas en materia de financiación inmobiliaria, seguridad de la vivienda, etc., pero los resultados. Fueron muy pocos. Incluso hubo una situación de "regulación y control nacional", el fenómeno anormal del aumento de los precios de la vivienda.

(4) Es necesario mejorar políticas específicas

1. La política de seguridad habitacional es imperfecta. (1) La satisfacción del consumidor no es alta. Existe una gran brecha entre la política de vivienda de mi país y la vivienda comercial ordinaria, que se destaca por la ubicación remota, el transporte inconveniente y las instalaciones de apoyo incompletas. Esta situación es difícil de satisfacer las necesidades reales de los consumidores y los consumidores no están muy satisfechos con ella. (2) La equidad es difícil de garantizar. El sistema de seguridad habitacional de mi país comenzó tarde y tiene una base débil. A juzgar por el volumen total de desarrollo actual, la tasa de ocupación de viviendas bajo póliza sigue siendo baja y la cobertura de la póliza aún es estrecha. Además, debido a la falta de un sistema estricto de revisión de las calificaciones para la seguridad de la vivienda, en la práctica a menudo se produce una desalineación de los objetivos de seguridad, es decir, los residentes con verdaderas dificultades de vivienda son excluidos de los grupos de ingresos bajos y medios, mientras que otros grupos de ingresos altos -Personas con ingresos se benefician y se convierten en beneficiarios de subsidios de vivienda. Como resultado, la equidad de la política de subsidio a la vivienda se ha visto gravemente comprometida.

2. La política de financiación de la vivienda está incompleta. (1) El mecanismo de revisión de la calificación de los prestamistas es imperfecto y los problemas de integridad son prominentes. En la actualidad, los canales de financiación de mi país son únicos y los fondos de desarrollo de las empresas inmobiliarias y los fondos de compra de viviendas de los consumidores dependen en gran medida de los préstamos bancarios. En el ferozmente competitivo mercado financiero

Para obtener más ingresos por intereses, algunos bancos no dudan en reducir sus estándares de revisión de calificaciones y expandir su negocio. Esto ha llevado a que muchas empresas e individuos con poca integridad hagan trampa. y salir adelante, y proporcionar Las deudas incobrables y las deudas incobrables en el futuro sentarán las bases para el desastre. (2) El sistema financiero para la vivienda política aún no se ha formado. Las actuales políticas de financiación de la vivienda basadas en políticas de mi país están relativamente fragmentadas. La conexión entre políticas tampoco es muy estrecha y aún no ha alcanzado el nivel institucional. (3) La “orientación de ventana” del banco es débil. Porque "existe una cierta contradicción entre la política monetaria 'horizontal' y la 'escalera' de desarrollo económico regional", además, "el actual sistema de gestión crediticia de los bancos comerciales no es compatible con el actual mecanismo de transmisión de la política monetaria del banco central". " [1] , debilitando la función de “ventanilla de orientación” del banco.

3. La política agraria tiene ventajas y desventajas mixtas. Aunque desde una perspectiva a largo plazo, la política agraria actual de mi país es de gran beneficio para salvar tierras, mejorar su utilización y realizar una gestión intensiva, de hecho, la política agraria actual también implica muchos inconvenientes: (1) El control de la tierra por parte del gobierno El monopolio sólo proporciona comodidad a algunos funcionarios locales que están dispuestos a desperdiciar tierras y construir proyectos de imagen para obtener logros políticos, y también proporciona un caldo de cultivo para la "búsqueda de rentas de poder" en el proceso de gestión de la tierra. (2) Los recursos de tierra de mi país son bastante escasos. Para ahorrar su uso, el gobierno ha implementado durante mucho tiempo políticas de austeridad agraria. Aunque esta política ha desempeñado un papel positivo a la hora de frenar el comportamiento de acaparamiento de los promotores, a juzgar por la relación realista entre los precios de la tierra y los precios de la vivienda, dichas políticas inevitablemente afectarán la oferta de viviendas e impulsarán los precios de la vivienda.

2. Corrección de defectos en el sistema de política de vivienda de mi país

(1) Establecer un mecanismo científico para la formulación de políticas de vivienda Aunque mi país ha promulgado varias políticas clave relacionadas con el sector inmobiliario y establecido Se ha establecido el marco básico del sistema de política de vivienda. Sin embargo, debido a la falta de algunas herramientas políticas y políticas subdivididas, han quedado expuestos muchos problemas en el proceso de diseño e implementación de la política de vivienda de mi país. Para enriquecer el sistema de política de vivienda, el gobierno debe hacer pleno uso de las herramientas políticas y mejorar varios sistemas auxiliares: primero, debe fortalecer la supervisión, garantizar canales fluidos para la emisión de diversas políticas e instar a los gobiernos locales a implementar políticas. Al mismo tiempo, debería establecerse un sistema de supervisión profesional en el mercado inmobiliario para mantener el orden del mercado y los derechos e intereses legítimos de los consumidores. En segundo lugar, es necesario mejorar el sistema de evaluación de políticas, incorporar los esfuerzos de los gobiernos locales para implementar políticas y publicitarlas, y la retroalimentación de las masas en la evaluación del desempeño, y enriquecer los temas de evaluación de políticas. En tercer lugar, debemos prestar atención a la formulación de políticas industriales. La industria inmobiliaria tiene mayores requisitos de orientación gubernamental que otras industrias. Aunque las políticas de macrocontrol de mi país han determinado la dirección del desarrollo de las empresas inmobiliarias, la mayoría de las pequeñas y medianas empresas todavía no saben cómo desarrollarse. Esto requiere que el gobierno introduzca más políticas industriales relevantes para guiar el comportamiento de las empresas para mejorar su competitividad.

(2) Aclarar los objetivos de la política de vivienda

Los objetivos son el punto de partida y la clave para la formulación de políticas. Las características diversificadas de los objetivos de la política de vivienda determinan que cada objetivo de política debe finalizarse sobre la base de una comprensión completa del entorno político y un análisis objetivo de la situación del mercado. En este sentido, debemos prestar atención a los siguientes puntos: En primer lugar, garantizar la unidad de los objetivos de la política de vivienda y la orientación de valores. Promover el desarrollo estable del mercado inmobiliario y resolver los problemas de vivienda de las familias de ingresos bajos y medios en forma de seguridad habitacional de múltiples niveles no son sólo el objetivo general de la actual política de vivienda de mi país, sino también la orientación de valores de implementación de políticas. Por lo tanto, en el proceso de formulación de cada política específica, sus submetas no pueden exceder ni desviarse de la meta general. En lo que respecta a la práctica actual, "la construcción de un mecanismo de política de estructura dual inmobiliaria es un canal para lograr objetivos políticos diversificados. La construcción de un mecanismo de política de estructura dual inmobiliaria debe estar vinculada a la diversificación de los objetivos políticos de la industria inmobiliaria". el mecanismo de política es consistente con los objetivos de valor. Sobre esta base, implementar una combinación de múltiples políticas”. [2] P34 En segundo lugar, mirar el problema desde una perspectiva integral. La industria inmobiliaria involucra una amplia gama de campos y hay muchos factores dentro de la industria. Por lo tanto, en el proceso de establecer objetivos de política de vivienda, debemos adherirnos a las conexiones y mirar el problema desde una perspectiva integral. Específicamente: en primer lugar, debemos resaltar la importante posición de la seguridad de la vivienda mientras desarrollamos activamente la industria inmobiliaria; en segundo lugar, debemos apoyar vigorosamente el desarrollo del mercado inmobiliario de segunda mano, mejorar varios mecanismos y mejorar diversas instalaciones; Hay que hacer hincapié en el ajuste de la estructura de la oferta de vivienda. Al mismo tiempo, es necesario orientar a los compradores de viviendas para que formen una estructura de consumo razonable a través de la propaganda política.

(3) Fortalecer la ejecución de las políticas de vivienda La mejora de la ejecución gubernamental es una garantía confiable para la implementación de las políticas. La calidad de la implementación de las políticas de vivienda no sólo afecta las perspectivas de desarrollo de la industria inmobiliaria, sino que también está directamente relacionada con los intereses vitales de la gente. Por lo tanto, debemos otorgar gran importancia a la implementación de políticas de vivienda y esforzarnos por fortalecer la ejecución de las políticas de vivienda: primero, debemos acelerar el trabajo legislativo en la industria de bienes raíces para proteger los derechos e intereses legítimos de los obligantes. La legislatura debería promulgar leyes relacionadas con bienes raíces lo antes posible, especialmente leyes relacionadas con la vivienda pública. Si las condiciones para la promulgación de leyes formales aún no están maduras, se debe dar prioridad a la promulgación de algunas regulaciones políticas legalmente efectivas para aclarar diversos factores e indicadores de la industria inmobiliaria en forma de legislación, regulando así la práctica o el comportamiento de gestión de la industria inmobiliaria, e impedir que los gobiernos locales cada uno haga lo suyo. En segundo lugar, debemos mejorar el sentido de misión y responsabilidad del gobierno. El problema de la vivienda está relacionado con el sustento de la gente y el gobierno debe considerar la solución del problema de la vivienda como una responsabilidad y obligación ineludibles. Al mismo tiempo, se debe establecer lo antes posible un mecanismo de rendición de cuentas para la implementación de políticas de vivienda. Debemos castigar resueltamente a aquellos gobiernos locales y su personal que no actúan o no se desempeñan adecuadamente. Además, la implementación de políticas también debería incluirse como un indicador importante para la evaluación del desempeño del gobierno local.

(4) Mejorar diversas políticas específicas

1. Centrarse en el desarrollo de viviendas asequibles. El gobierno debe desempeñar el papel de primer responsable e implementar políticas de seguridad habitacional, teniendo en cuenta tanto la eficiencia como la equidad. (1) Mientras construye casas por su cuenta, el gobierno debería alentar a los desarrolladores a invertir en la construcción de viviendas asequibles y viviendas de bajo alquiler para aumentar la oferta de viviendas asequibles y aliviar la escasez de oferta y demanda.

(2) El gobierno debe estimar científicamente la demanda esperada de vivienda pública, formular racionalmente planes de oferta de vivienda pública y garantizar un equilibrio básico entre la oferta y la demanda. (3) El gobierno debería crear una agencia especial de gestión de la seguridad de la vivienda para supervisar la implementación de las políticas y proporcionar información oportuna sobre las opiniones del público. (4) El gobierno debería introducir medidas de reforma para la gestión directa de la vivienda pública lo antes posible para resolver los problemas que quedaron de la historia.

2. Mejorar la política monetaria inmobiliaria. (1) Mejorar el sistema de revisión de calificaciones. Los bancos deben fortalecer la gestión y controlar estrictamente las calificaciones. Toda persona natural o jurídica que solicite un préstamo debe seguir estrictamente los procedimientos y someterse a una revisión integral y detallada. (2) Acelerar la reforma de los servicios de apoyo financiero y abrir canales de financiación para las políticas de vivienda. Por ejemplo, el "Banco de Ahorro para la Vivienda" y el "Banco Hipotecario para la Vivienda" se crean para conceder préstamos a la mayoría de los residentes de ingresos bajos y medios, e instituciones de garantía o seguros como el "Comité Gubernamental de Gestión del Financiamiento de la Vivienda" y el "Seguro de Préstamos para la Vivienda". "Compañía" se crean para proporcionar vivienda a las instituciones financieras de vivienda. Los préstamos reducen el riesgo. [ 2 ] P34 (3) Fortalecer la función de “ventanilla de orientación” de los bancos. En este sentido, en primer lugar, el banco central debería descentralizar adecuadamente el poder y dar a las sucursales locales más autonomía para que puedan ajustar las políticas monetarias de acuerdo con las condiciones económicas de la región. En segundo lugar, es necesario reforzar la formación profesional del personal para garantizar la precisión de la transmisión de la política monetaria. Finalmente, para enriquecer los medios de orientación de las ventanillas, se deben combinar una variedad de medios de información para mejorar la transparencia y credibilidad de la política monetaria.

3. Ajustar moderadamente las políticas de suelo. (1) Regular la oferta de tierra. El gobierno debe controlar cuidadosamente el acceso a la tierra y coordinar el suministro de tierra con el desarrollo económico y el entorno ecológico de la región. El desarrollo inmobiliario debe seguir estrictamente el plan general de uso del suelo y el plan de uso del suelo urbano del país, y adaptarse a las condiciones operativas y las tendencias cambiantes del mercado de suelo local. En términos de oferta, debería aumentarse adecuadamente la proporción de suelo residencial en la oferta de suelo, especialmente la oferta de suelo para viviendas asequibles y la construcción de viviendas de bajo alquiler. (2) Gestión estricta de la tierra. El gobierno debe insistir en transferir tierras comerciales durante un período de tiempo limitado mediante licitaciones, cotizaciones y subastas, castigar de conformidad con la ley a quienes transfieran tierras en violación de las regulaciones, especular con la tierra y cambiar sin sentido la naturaleza del uso de la tierra y limpiar las tierras ociosas para evitar el monopolio local causado por el acaparamiento. (3) Realizar la disociación de los precios del suelo y los precios de la vivienda. Según el método de fijación de precios actual, el precio de la tierra sigue siendo un componente importante de los precios de la vivienda. Los altos precios de la tierra no sólo aumentan los precios de la vivienda, sino que también reducen a los compradores de viviendas a los pagadores reales. Para cambiar esta situación, el gobierno debería tratar de promover la separación del desarrollo inmobiliario y el desarrollo inmobiliario, y lograr la equivalencia de valor entre la entrada y la producción inmobiliaria. Al mismo tiempo, los precios del suelo están separados de los precios de la vivienda, lo que facilita al gobierno ajustar la estructura del mercado inmobiliario y regular los precios de la vivienda.