Finanzas de la empresa de administración de propiedades

1. Estoy muy familiarizado con las finanzas de las empresas inmobiliarias. Actualmente proporciono asesoramiento financiero a tiempo parcial a una empresa inmobiliaria y a su empresa inmobiliaria afiliada. 2. En el trabajo real, si encuentra problemas específicos, lo ayudaré a resolverlos. 3. Le proporcionaremos información sobre los temas de gestión financiera y contabilidad utilizados por la empresa inmobiliaria. Échale un vistazo primero. Reglamento de gestión financiera para empresas de administración de propiedades Capítulo 1 Disposiciones generales Artículo 1 Con el fin de estandarizar el comportamiento financiero de las empresas de administración de propiedades, facilitar la competencia leal entre las empresas, fortalecer la gestión financiera y la contabilidad económica y combinar las características de las empresas de administración de propiedades y sus requisitos de administración. , se formulan estas regulaciones. Salvo disposición en contrario del presente reglamento, las empresas administradoras de inmuebles deberán implementar el "Sistema Financiero para Empresas de Construcción y Promoción Inmobiliaria". Artículo 2 Este reglamento se aplica a todo tipo de empresas de administración de propiedades (en lo sucesivo denominadas empresas) dentro del territorio de la República Popular China, incluidas empresas estatales, empresas colectivas, empresas privadas, empresas con inversión extranjera y otras empresas de diversos sectores. naturaleza económica; sociedades de responsabilidad limitada, sociedades anónimas y otro tipo de organizaciones. Esta disposición también se aplica a las empresas de administración de propiedades con contabilidad independiente en otras industrias. Capítulo 2 Fondos de garantía Artículo 3 Los fondos de garantía se refieren a los fondos de mantenimiento de las partes principales de la casa y los fondos de mantenimiento de las instalaciones y equipos principales que la empresa acepta del comité de gestión del propietario o del propietario o usuario de la propiedad. El fondo de mantenimiento de las partes más comunes de la casa se refiere a los fondos especialmente utilizados para las reparaciones mayores de las partes más comunes de la casa. Las partes más prácticas de una casa se refieren a las partes estructurales que soportan carga (incluidos revestimientos de pisos, techos, vigas, columnas, paredes y cimientos internos y externos, etc.), paredes exteriores, escaleras, pasillos, vestíbulos, garajes de almacenamiento, etc. . El fondo de mantenimiento de instalaciones y equipos públicos se refiere a los fondos utilizados especialmente para la revisión de instalaciones y equipos públicos. Las instalaciones y equipos públicos se refieren a tuberías públicas de abastecimiento de agua y alcantarillado, tanques públicos de agua, bombas de agua a presión, ascensores, antenas públicas, líneas de suministro de energía, alumbrado público, líneas de calefacción, instalaciones de protección contra incendios, vías en zonas residenciales y alumbrado público. acequias, piscinas, pozos, aparcamientos exteriores, piscinas, campos de golf diversos, etc. Artículo 4 Los fondos en garantía se gestionan como pasivos a largo plazo de las empresas. El fondo de garantía se almacenará en una cuenta especial y se utilizará exclusivamente para fines especiales, y estará sujeto a inspección y supervisión periódica por parte del comité de administración de propietarios o del propietario o usuario del inmueble. El devengador de intereses netos del fondo de garantía se transferirá al fondo de garantía para su uso y administración de transferencia después de ser aprobado por el comité de administración de propietarios o el propietario o usuario de la propiedad. Artículo 5 Cuando una empresa utilice los edificios de administración, edificios comerciales e instalaciones y equipos públicos proporcionados por el comité de administración de propietarios o los propietarios o usuarios a cambio de una tarifa, deberá establecer libros de contabilidad para inspección y llevar a cabo la gestión física por separado, y gestionarlos de acuerdo con las leyes y regulaciones nacionales. El pago de las tarifas pertinentes (como tarifas de arrendamiento, tarifas de contratación, etc.) se estipula en el contrato o acuerdo firmado por ambas partes. Los edificios de administración se refieren a los edificios de oficinas proporcionados a la empresa por el comité de administración del propietario o el propietario o usuario de la propiedad. Vivienda comercial se refiere a la vivienda operativa proporcionada por el comité de gestión de propietarios o el propietario o usuario de la propiedad a la empresa. Artículo 6 Las tarifas de uso pagadas por la administración y los edificios comerciales pagadas por la empresa se transferirán al fondo de mantenimiento de las partes principales de la casa administradas por la empresa después de la aprobación del comité de gestión de propietarios o del propietario o usuario de la propiedad. las tarifas de uso de *instalaciones y equipos de servicios públicos se transferirán al *fondo de mantenimiento de instalaciones y equipos de servicios públicos administrado por la empresa después de la aprobación del comité de gestión de propietarios o del propietario o usuario de la propiedad. Capítulo 3 Costos y Gastos Artículo 7 Cuando una empresa se dedique a actividades de administración de propiedades y proporcione mantenimiento, administración y servicios a los propietarios y usuarios de propiedades, todos los gastos incurridos se incluirán en costos y gastos de acuerdo con las regulaciones nacionales. Artículo 8 Todos los gastos directos incurridos por una empresa al participar en actividades de administración de propiedades se incluirán en los costos operativos. Los costos operativos incluyen costos de mano de obra directa, costos de materiales directos y costos indirectos. Las empresas que implementan la contabilidad de costos de primer nivel no necesitan establecer gastos indirectos y los gastos relevantes se incluyen directamente en los gastos de gestión. Los costos laborales directos incluyen salarios, bonificaciones y tarifas de bienestar de los empleados que participan directamente en actividades de administración de propiedades. Los costos de materiales directos incluyen diversos materiales, materiales auxiliares, combustible y energía, componentes, piezas, consumibles de bajo valor, embalajes, etc., consumidos directamente por la empresa en las actividades de gestión de propiedades.

Artículo 22 El Ministerio de Hacienda es responsable de la interpretación y revisión de este reglamento. Disposiciones complementarias sobre contabilidad para empresas de administración de propiedades (prueba) 1. Materias contables e instrucciones de uso Cuenta No. 204 Cuentas anticipadas 1. Esta cuenta contabiliza el monto recibido por adelantado por la empresa de las unidades e individuos pertinentes de conformidad con el contrato. Si la empresa es propietaria del inmueble, usuario Tarifas por servicios públicos cobradas por adelantado para saneamiento y limpieza pública, mantenimiento y seguridad de instalaciones públicas, ecologización, etc., proporcionados por otros. 2. El importe recibido por adelantado por la empresa de las unidades e individuos pertinentes se cargará en la cuenta de "depósito bancario" y se acreditará en esta cuenta cuando se realicen los ingresos, y se cargarán en esta cuenta los "ingresos de explotación" y "; Se acreditarán las cuentas de "otros ingresos comerciales". Las unidades y personas pertinentes realizan pagos adicionales debitando cuentas como "Depósitos bancarios" y acreditando en esta cuenta cuando se devuelven los pagos en exceso y se realizan los asientos contables opuestos; Las empresas con pocas cuentas por cobrar por adelantado también pueden registrar el monto recibido por adelantado directamente en el crédito de la cuenta "cuentas por cobrar" sin configurar esta cuenta. 3. Este sujeto deberá establecer cuentas detalladas según unidades e individuos relevantes. 4. El saldo acreedor de esta cuenta al final del período refleja el monto recibido por adelantado por la empresa de las unidades e individuos relevantes; si es un saldo deudor al final del período, refleja el monto que debe pagarse; por las unidades y personas pertinentes. Asunto No. 205 Cobro de Pagos l Este sujeto contabiliza los montos pagaderos a las unidades correspondientes por concepto del cobro y pago de las cuotas correspondientes por parte de la empresa, tales como facturas de agua, electricidad, gas, televisión por cable, teléfono, etc. nombre de la empresa. También se contabiliza en esta cuenta el alquiler cobrado por la empresa encomendada al propietario del inmueble. 2. Cuando la empresa recibe diversos importes cobrados en nombre de la empresa, debita "depósito bancario" y otras cuentas y acredita esta cuenta cuando los entrega a las unidades correspondientes, debita esta cuenta y acredita "depósito bancario" y; otras cuentas. Al cobrar ingresos por servicios, como tarifas de gestión, se debitará de esta cuenta y se acreditará a la cuenta de "ingresos operativos". 3. Esta cuenta deberá configurar cuentas detalladas según los tipos de tasas cobradas y pagadas. 4. El saldo acreedor de esta cuenta refleja el monto de cobro impago de la empresa. Asunto No. 209 Otras cuentas por pagar 1. Este sujeto contabiliza el monto pagadero y cobrado temporalmente por la empresa de otras unidades o individuos. Por ejemplo, cuando el propietario o usuario del inmueble se muda o se prepara para renovar después de mudarse, la empresa paga el. propietario o usuario del inmueble Depósito cobrado por reparación de daños, seguridad y otros gastos que puedan ocurrir debido a la renovación. 2. Para diversas cuentas por pagar y cuentas por cobrar temporales, se debitan cuentas como "Depósitos bancarios" y se acreditan en esta cuenta cuando se realizan los pagos, se debita esta cuenta y se acreditan "Depósitos bancarios" y otras cuentas; 3. En esta cuenta deberán establecerse cuentas detalladas según las categorías de acreedores o cantidades a pagar y cobradas temporalmente. 4. El saldo final de esta cuenta refleja otras cuentas por pagar que la empresa aún no ha pagado. Asunto No. 281 Fondo de Garantía 1. Este sujeto contabiliza los fondos de mantenimiento de las mismas partes de la casa y de las instalaciones y equipos más comunes que se le ha encomendado administrar a la empresa. 2. Cuando la empresa reciba el fondo de garantía, se debitará de la cuenta "Depósito bancario - Depósito del fondo de garantía" y se acreditará a esta cuenta. Cuando una empresa recibe una notificación del banco sobre el cálculo de intereses, los ingresos por intereses correspondientes al depósito del fondo de garantía se debitan de la cuenta "Depósito bancario - Depósito del fondo de garantía" y se acreditan en esta cuenta. Cuando una empresa paga por el uso de edificios comerciales e instalaciones y equipos públicos cuyos derechos de propiedad pertenecen a todos los propietarios, los gastos pertinentes que debe soportar, como honorarios de arrendamiento, honorarios contractuales, honorarios de uso pagado, etc., deben debitarse de " Operaciones” según los beneficiarios. A esta cuenta se acreditan las cuentas “Costo”, “Gastos Administrativos” y “Otros Gastos Empresariales”. Los fondos en garantía se utilizan de acuerdo con los fines prescritos y deben tratarse en las dos situaciones siguientes: si la empresa emprende la tarea de revisión, actualización y renovación de las partes de la casa de primer uso y de las instalaciones y equipos de primer uso, los gastos reales del proyecto se debitarán de la cuenta "Ingeniería de propiedad", se acreditarán "Depósitos bancarios", "Materiales de inventario" y otras cuentas relacionadas; cuando se complete el proyecto, los fondos del proyecto se transferirán después de haber sido aprobados por el comité de propietarios o el propietario o usuario de la propiedad, se debitará de esta cuenta y se acreditará a esta cuenta. Registre la cuenta "Ingresos operativos - Ingresos por revisión de la propiedad" para transferir el costo de los proyectos inmobiliarios terminados. Se carga la cuenta "costos operativos" y se acredita la cuenta "ingeniería de propiedad". Si una unidad externa realiza la tarea de remodelación, una vez finalizado el proyecto, el pago del proyecto se liquidará con la unidad encargada después de ser aprobado por el comité de propietarios o el propietario o usuario del inmueble, y se debitará de esta cuenta y se acreditará a " depósito bancario" y otras cuentas. 3. Este sujeto deberá establecer cuentas detalladas según los edificios individuales.

4. El saldo acreedor al final de esta cuenta refleja el saldo del fondo de garantía. Materia No. 411 Ingeniería inmobiliaria 1. Esta materia abarca diversos gastos incurridos por las empresas que realizan ingeniería inmobiliaria. También se contabilizan en esta cuenta los gastos realizados por la empresa en decoración y renovación de edificios administrativos y comerciales aportados por la comunidad de propietarios o los propietarios y usuarios de los inmuebles. 2. Los diversos gastos incurridos por la empresa para la revisión, renovación y renovación de las partes principales de la casa y las principales instalaciones y equipos realizados por la empresa se debitarán de esta cuenta y se contabilizarán en nombre de los "depósitos bancarios", " materiales de inventario" y otras cuentas. Una vez finalizado el proyecto, los fondos del proyecto se transferirán después de haber sido aprobados por el comité de propietarios o el propietario o usuario de la propiedad. Se debitará la cuenta del "fondo de garantía" y se acreditará la cuenta de "ingresos de explotación - ingresos por reforma de la propiedad"; los proyectos inmobiliarios terminados se trasladarán. Para los costos, debite la cuenta de "costos operativos" y acredite esta cuenta. Los gastos incurridos por la empresa para la decoración y renovación de los edificios administrativos y comerciales proporcionados por el comité de propietarios o los propietarios y usuarios de la propiedad se debitarán de esta cuenta y se acreditarán a "depósitos bancarios", "materiales de inventario" y otras cuentas relacionadas con el proyecto. liquidación de finalización Para convertir a costo, debite la cuenta de "activos diferidos" y acredite esta cuenta. 3. Esta cuenta debe configurar cuentas detalladas según el proyecto. 4. El saldo deudor al final de esta cuenta refleja el costo real de la construcción en curso. 5. Las empresas pueden agregar los temas correspondientes según las necesidades comerciales reales. Asunto No. 501 Ingresos de operación 1. Este tema contabiliza diversos ingresos obtenidos por las empresas al brindar mantenimiento, administración y servicios a los propietarios y usuarios de propiedades en actividades de administración de propiedades (negocio principal), incluidos los ingresos de administración de propiedades, los ingresos de operación de propiedades y los ingresos por remodelación de propiedades. . Los ingresos por gestión de propiedades se refieren a los ingresos por servicios públicos, los ingresos por honorarios de servicios de agencias públicas y los ingresos por servicios especiales recaudados por las empresas de los propietarios y usuarios de propiedades. Los ingresos de explotación de la propiedad se refieren a los ingresos derivados de la operación de las casas, edificios e instalaciones públicas proporcionadas por el comité de propietarios o los propietarios y usuarios de la propiedad, como los ingresos por alquiler de viviendas y la operación de estacionamientos, piscinas, diversos campos de golf, etc. * Ingresos por instalaciones. Los ingresos por reforma de propiedad se refieren a los ingresos que obtiene una empresa por la reparación de las partes más comunes de la casa y de las instalaciones y equipos más comunes por encargo del comité de propietarios o del propietario o usuario de la propiedad. 2. Los ingresos diversos obtenidos por la empresa deberán reconocerse de acuerdo con los siguientes principios: La empresa deberá reconocer la realización de los ingresos de explotación cuando se haya prestado el servicio y se haya recibido el precio o se haya obtenido el comprobante del precio. Los ingresos por reformas de inmuebles se reconocerán como ingresos de explotación previa aprobación del comité de propietarios o de los propietarios o usuarios, si la empresa firma un contrato o convenio de pago con el comité de propietarios o los propietarios o usuarios, el ingreso será; con base en los términos del contrato o acuerdo. La fecha de pago indicada se reconoce como la realización de la utilidad de operación. 3. Los ingresos por gestión de propiedades obtenidos por la empresa por la prestación de servicios públicos, servicios de agencias públicas y servicios especiales a propietarios y usuarios de propiedades se cargarán a "depósitos bancarios", "cuentas por cobrar" y otras cuentas, y se acreditarán a este sujeto. Los ingresos de explotación de la propiedad obtenidos de las casas, edificios e instalaciones públicas proporcionados por el comité de propietarios de la empresa o los propietarios y usuarios de los inmuebles se debitarán a "depósitos bancarios", "cuentas por cobrar" y otras cuentas, y se acreditarán a esta cuenta. . La empresa lleva a cabo el proyecto de renovación de las partes de primer uso de la casa y de las instalaciones y equipos de primer uso. Una vez finalizado el proyecto, los fondos del proyecto se transferirán después de la aprobación del comité de propietarios o del propietario o usuario de la propiedad. y se debitará y acreditará la cuenta "fondo de garantía". 4. Este tema debe establecer cuentas detalladas según los tipos de ingresos de explotación, como "ingresos de gestión de propiedades", "ingresos de operaciones de propiedades", "ingresos de reformas de propiedades", etc. Entre ellos, "ingresos de gestión de propiedades", las empresas pueden de acuerdo con las necesidades reales de administración, establecer cuentas detalladas de acuerdo con la composición de los ingresos por administración de propiedades (como canales de origen, etc.) y realizar una contabilidad detallada. 5. Al final del período, el saldo de esta cuenta debe transferirse a la cuenta "Beneficio del año". No debe quedar saldo en esta cuenta después de la transferencia. Asunto No. 502 Costos Operativos l. Este tema contabiliza los costos operativos que deben ser arrastrados tales como administración de propiedades corporativas, operación de propiedades, remodelación de propiedades, etc.

Los salarios, bonificaciones y honorarios de bienestar de los empleados del personal administrativo, honorarios de depreciación y reparación de activos fijos, honorarios de agua y electricidad, honorarios de calefacción, gastos de oficina, gastos de viaje, honorarios postales y de telecomunicaciones, honorarios de transporte y honorarios de arrendamiento incurridos durante la operación de la propiedad. unidad de gestión de la empresa Los gastos indirectos como primas de seguros de propiedad, tasas de protección laboral, tasas de seguridad, tasas de mantenimiento ecológico, amortización de consumibles de bajo valor y otros gastos se registran en la cuenta "gastos administrativos" y no se contabilizan en esta cuenta. . 2. Los gastos directos en que incurra la empresa en la prestación de servicios públicos, servicios de agencias públicas y servicios especiales a propietarios y usuarios de inmuebles se registrarán directamente en la cuenta humana, se debitarán en esta cuenta y se acreditarán a "depósito bancario" y "depósito bancario". ". Cuentas como "Materiales de Inventario" y "Cuentas por Pagar". Los honorarios de arrendamiento, honorarios de contratación, etc. pagaderos a los propietarios y usuarios de la propiedad operada por la empresa se registran directamente en esta cuenta, se debitan en esta cuenta y se acreditan al "fondo de garantía" o cuenta de "cuentas por pagar". Al final del mes, la empresa debe transferir rápidamente el costo de los proyectos inmobiliarios terminados, debitar esta cuenta y acreditar la cuenta "ingeniería inmobiliaria". 3. La contabilidad detallada de esta materia deberá corresponder a la contabilidad detallada de los ingresos de explotación. 4. Al final del período, el saldo de esta cuenta debe transferirse a la cuenta "beneficio del año". Después de la transferencia, no debe quedar saldo en esta cuenta. Asunto No. 511 Otros Ingresos Comerciales 1. Este sujeto contabiliza los ingresos derivados de otras actividades comerciales distintas al giro principal de la empresa. Incluyendo ingresos por comisiones de ventas de agencias de vivienda, ingresos por ventas de materiales y materiales, ingresos por reciclaje de residuos, ingresos operativos de viviendas comerciales e ingresos por transferencia de activos intangibles, etc. Los ingresos de explotación de viviendas comerciales se refieren a los ingresos obtenidos por las empresas por la explotación de actividades comerciales utilizando casas comerciales proporcionadas por los comités de propietarios o los propietarios o usuarios, como los ingresos de explotación de gimnasios, salones de baile, salones de belleza, restaurantes, etc. Los principios de reconocimiento de otros ingresos del negocio son los mismos que los principios de reconocimiento de los ingresos del negocio principal. 2. Para otros ingresos comerciales obtenidos por la empresa, se debitan cuentas como "Depósitos bancarios" y "Cuentas por cobrar" y se acreditan en esta cuenta. 3. Este sujeto debe establecer cuentas detalladas según los tipos de otros negocios, como "ingresos por comisiones de venta de agencias de viviendas", "ingresos por ventas de materiales", "ingresos por reciclaje de residuos", "ingresos por operaciones de viviendas comerciales", etc. 4. Al final del período, el saldo de esta cuenta debe transferirse a la cuenta "beneficio del año". No debe quedar saldo en esta cuenta después de la transferencia. Asunto No. 512 Otros Gastos Comerciales l. Este tema contabiliza diversos gastos incurridos por la empresa en otros negocios distintos a su negocio principal, incluyendo costos, gastos, impuestos relacionados y recargos relacionados incurridos por la venta de bienes y la prestación de servicios laborales. 2. Para otros gastos comerciales incurridos por la empresa, esta cuenta se carga y se acreditan "salarios por pagar", "depósitos bancarios", "impuestos por pagar", "otras cuentas por pagar", "fondos en garantía" y otras cuentas. 3. Esta cuenta debe detallarse según el tipo de equipo en otros negocios, como "honorarios de venta de agencias de vivienda", "costos de venta de materiales", "costos de reciclaje de residuos", "gastos operativos de viviendas comerciales", etc. 4. Al final del período, el saldo de esta cuenta debe transferirse a la cuenta "Beneficio del año". No debe quedar saldo en esta cuenta después de la transferencia. 2. Instrucciones para la preparación de estados contables 1. Agregue la partida "fondo de garantía" bajo la partida "capital de trabajo de vivienda" en el balance para reflejar los fondos para el mantenimiento de las partes más utilizadas de la casa y las instalaciones más utilizadas. y equipos cuya gestión se ha encomendado a la empresa. Este elemento debe completarse en función del saldo acreedor final de la cuenta "Fondo de depósito en garantía". 2. El saldo final de la cuenta "Ingeniería de propiedad" se refleja en la partida "Inventario" del balance. 3. El saldo final de la cuenta “Cuentas para Cobro” se refleja en la partida “Otros Pasivos Corrientes” del balance.

Recuerda adoptarlo