Puntos de conocimiento práctico sobre la gestión del administrador de propiedades: servicios inmobiliarios
(1) Particularidad de los temas contables
Algunas empresas consideran a la propia empresa de servicios inmobiliarios como la entidad contable y creen que las actividades de gestión de los proyectos de servicios inmobiliarios son también sus actividades empresariales. Por supuesto, no descartamos la posibilidad de reducir los costos de información contable centralizando la contabilidad. Algunas empresas utilizan la sede corporativa y cada proyecto de servicios inmobiliarios como sujetos contables respectivamente para preparar estados contables consolidados.
Para proyectos de servicios inmobiliarios que utilizan el sistema de tarifas como método de facturación, es de gran importancia aclarar que el proyecto de servicios inmobiliarios debe ser una entidad contable independiente: por un lado, las actividades comerciales del el proveedor de servicios inmobiliarios, es decir, la empresa de servicios inmobiliarios, se puede combinar con las actividades operativas de los proyectos de servicios inmobiliarios encomendados. Por otro lado, se pueden distinguir las actividades operativas de diferentes proyectos de servicios inmobiliarios encomendados por la misma empresa de servicios inmobiliarios; distinguido. Por lo tanto, según el sistema salarial, cada proyecto de servicios inmobiliarios debe establecerse y contabilizarse de forma independiente para garantizar que las empresas de servicios inmobiliarios y los proyectos de servicios inmobiliarios, así como los diferentes proyectos de gestión, sean independientes entre sí en términos de asignación de fondos y registros contables.
Bajo el sistema salarial, el proyecto de servicios inmobiliarios es una entidad contable independiente, pero su responsabilidad contable es la empresa de servicios inmobiliarios. ¿Refleja la empresa de servicios inmobiliarios? ¿Administrar dinero para otros? características.
(2) Características de los activos de las empresas de servicios inmobiliarios en la etapa actual
(1) Los fondos monetarios representan una alta proporción de los activos totales y de los activos corrientes.
En términos generales, debido a la actual falta de canales de inversión a corto plazo y de bajo riesgo permitidos por el Estado, las empresas de servicios inmobiliarios a menudo carecen de talento en la gestión de activos, lo que da lugar a una gran cantidad de fondos monetarios inactivos.
(2) Los activos fijos dispersos en diversos servicios inmobiliarios y propiedad de todos los propietarios aún no se han incorporado plenamente al sistema contable.
(3) Características de los pasivos corrientes de las empresas de servicios inmobiliarios
(1) Las empresas de servicios inmobiliarios tienen abundante efectivo y un flujo de caja estable, y generalmente no necesitan financiación bancaria.
(2) Hay muchos cobros temporales o cuentas por pagar en los libros de las empresas de servicios inmobiliarios (como cobros y pagos, etc.), y las tarifas de servicios inmobiliarios generalmente se cobran por adelantado. Por lo tanto, las empresas de servicios inmobiliarios tienen una relación relativamente alta entre deuda y capital del propietario.
(3) Los pasivos de las empresas de servicios inmobiliarios son básicamente pasivos libres de intereses, es decir, pasivos que no pagan intereses.
(4) La particularidad del patrimonio de los propietarios
En la contabilidad del patrimonio de los propietarios, cabe señalar que bajo el sistema salarial, el saldo de los honorarios por servicios de propiedad es el patrimonio de todos los propietarios, en lugar del capital contable de la empresa de servicios inmobiliarios, por lo que no puede incluirse en la contabilidad del capital contable, y ¿debería incluirse en el balance? ¿Derechos de los accionistas minoritarios? Los proyectos no se pueden distribuir a los accionistas.
(5) Provisiones sobre ingresos
Según el sistema de remuneración, los honorarios por servicios inmobiliarios son fondos gestionados por empresas de servicios inmobiliarios en nombre de los propietarios. Se puede utilizar con fines contables con el apoyo de las regulaciones fiscales locales. ¿Fondos administrados? Para los proyectos de servicios inmobiliarios que adoptan un sistema de tarifas, los ingresos por servicios inmobiliarios de las empresas de servicios inmobiliarios solo incluyen los ingresos por tarifas por servicios inmobiliarios.
(6) Características de las empresas de servicios inmobiliarios en términos de costes y gastos.
(1) Las empresas de servicios inmobiliarios tienen una alta proporción de costos fijos, una alta proporción de costos laborales en los costos totales y una controlabilidad relativamente pobre de costos y gastos.
(2) Los costes de las empresas de servicios inmobiliarios son muy predecibles.
(3) Una parte considerable de los costes de las empresas de servicios inmobiliarios son gastos preventivos (como los honorarios de mantenimiento de los ascensores).
Beneficios de las empresas de servicios inmobiliarios
(1) Composición de los beneficios de las empresas de servicios inmobiliarios
Los beneficios totales de las empresas de servicios inmobiliarios incluyen el beneficio operativo y los ingresos netos por inversiones , beneficio operativo neto Ingresos, gastos e ingresos por subvenciones. Entre ellos, el beneficio operativo incluye los beneficios empresariales principales y otros beneficios empresariales.
(2) Cálculo de beneficios de empresas de servicios inmobiliarios
Los principales beneficios empresariales se refieren a los principales ingresos empresariales una vez deducidos los impuestos y recargos empresariales, y luego deducidos los costes operativos, los gastos de gestión y los gastos financieros. gastos El monto neto;
Otras ganancias comerciales se refieren al monto neto de otros ingresos comerciales menos otros gastos comerciales e impuestos y recargos pagados por otras empresas;
Los ingresos por subsidios se refieren al Importe neto asignado por la Política estatal de subvenciones a pérdidas y otras subvenciones a empresas de servicios inmobiliarios.
Las empresas de servicios inmobiliarios cobran y pagan en su nombre.
(1) El alcance del cobro y pago por parte de las empresas de servicios inmobiliarios.
Los tipos de tarifas cobradas y pagadas por las empresas de servicios inmobiliarios incluyen: facturas de agua, facturas de electricidad, facturas de gas (carbón), fondos especiales para el mantenimiento de la vivienda, tarifas por consumo de residuos domésticos, tarifas de calefacción central, etc.
En el área de servicio de la propiedad, el suministro de agua, el suministro de energía, el suministro de gas, la calefacción, la televisión por cable y otras unidades deben cobrar tarifas de servicio relevantes a los usuarios finales. El propietario tiene una relación contractual con las unidades antes mencionadas y ejercerá los derechos contractuales y cumplirá las obligaciones legales de conformidad con las leyes pertinentes. Para comodidad de los propietarios comunitarios, las empresas de servicios inmobiliarios pueden aceptar la encomienda de las unidades antes mencionadas de acuerdo con la situación real y cobrar tarifas de servicio a los propietarios en su nombre, pero no deben asumir responsabilidades y obligaciones relevantes.
(2) Gestión de cobranza y remesa por parte de empresas de servicios inmobiliarios.
(1) Cree informes estadísticos basados en tipos de gastos. Los propietarios o pagadores generalmente son los objetos estadísticos en los informes.
(2) Consulta el recuento de la tabla. Por ejemplo, cuando se utiliza electricidad, el consumo mensual de electricidad debe calcularse según el medidor de electricidad del propietario. El costo mensual es igual al consumo mensual de electricidad multiplicado por el precio unitario de la factura de electricidad.
(3) Enviar avisos de cobro y pago a propietarios o usuarios de manera oportuna y cobrar tarifas.
(4) Cobrar y pagar las tarifas oportunamente y recuperar las tarifas impagas de manera oportuna.
(5) Transferir las tarifas de agua, electricidad, televisión por cable, etc. cobradas a los propietarios o agentes usuarios a los proveedores.
(3) Cobro y pago por empresas de servicios inmobiliarios.
1. Paga primero y recibe después.
Las empresas de servicios inmobiliarios adelantan fondos primero y luego los cobran a los propietarios. En la actualidad, en general, las facturas de agua y electricidad se cobran y pagan de esta forma. El método de pagar primero las tarifas y luego cobrar el dinero no sólo consume fondos de las empresas de servicios inmobiliarios, sino que también implica riesgos al cobrar el dinero más adelante.
2. Cobrar primero y pagar después
Las empresas de servicios inmobiliarios primero recaudan los fondos de los propietarios y luego los pagan a las partes pertinentes. Para las empresas de administración de propiedades, este enfoque es el de menor riesgo. Por ejemplo, el "Reglamento de servicios inmobiliarios de Fuzhou" estipula claramente que las empresas locales de servicios inmobiliarios pueden adoptar el método de cobrar primero y pagar después.