Lanzado a partir del informe semestral de Seazen Holdings.

Por un lado, los informes semestrales de las empresas inmobiliarias están retrasados ​​y tienen poca importancia debido al pequeño número de asentamientos; por otro lado, durante la epidemia anterior utilizamos constantemente una lupa; Vidrio para observar las deficiencias de New Town, incluidos cada proyecto de unidad de vivienda y la situación de cada Wuyue Plaza resumen algunas incertidumbres potenciales. Una vez disipada la incertidumbre, volvemos a los "números ganadores".

En ese momento, me preocupaban las siguientes deficiencias potenciales:

(1) El incidente de Laowang aún no se ha concretado;

(2 ) Hay muchos proyectos de tercer y cuarto nivel en Xincheng y me preocupa la situación de las ventas;

(3) El impacto de la epidemia en las plazas comerciales;

A medida que pasa el tiempo Pasa el tiempo y todo se aclara:

Resumen del primer juicio de Lao Wang El juicio ha comenzado y el segundo juicio está a punto de comenzar. El incidente de Lao Wang será para siempre una cosa del pasado para las empresas que cotizan en bolsa, y los fondos públicos pueden empezar a ganar posiciones gradualmente (puedes ver los fondos ingresados ​​en el informe semestral);

Este año Los mercados inmobiliarios de primer y segundo nivel, así como el mercado inmobiliario del delta del río Yangtze, son buenos. Además de Wuyue, las subastas de terrenos se centran más en los mercados inmobiliarios de primer y segundo nivel. Las ventas de Xincheng cayeron año tras año en el primer semestre, lo que supone un impacto a corto plazo. Ya se ha reanudado la adquisición de tierras. El importe de la adquisición de terrenos divulgado en el informe semestral fue de 54,7 mil millones en el primer semestre del año, lo que proporciona una base para futuras ventas.

La tasa de ocupación cayó ligeramente en el segundo trimestre, de 99 a 96. El grado de disminución y el importe del alquiler son aceptables, y el objetivo de alquiler anual se mantiene sin cambios en 5.500 millones. Además, a juzgar por la observación directa (búsqueda real o en Tik Tok de Wuyue Plaza) o datos de taquilla, la popularidad de las plazas comerciales se ha ido recuperando paulatinamente. Por ejemplo, la taquilla de "Los ochocientos" estrenada esta semana superó los 200 millones y más de 80 salas han reanudado sus operaciones, lo que se acerca básicamente al nivel del mismo período del año pasado.

Como resultado, los factores preocupantes mencionados anteriormente desaparecieron y Xincheng entró lentamente en la etapa de "obtención de cuentas".

Volver a los datos del informe semestral:

65438 En el primer semestre de 2020, Seazen Holdings logró unos ingresos operativos de 37.736 millones de yuanes, un aumento interanual de 121,15 , y el beneficio neto atribuible a los accionistas de la empresa que cotiza en bolsa fue de 3.204 millones de yuanes, un aumento interanual de 23,59 yuanes; el beneficio neto después del beneficio no atribuido fue de 2.747 millones de yuanes, un aumento interanual de 339,5438 0; . Al final del período del informe, los activos totales de la compañía alcanzaron 506.6438 millones de yuanes, un aumento interanual del 9,63%.

El margen de beneficio bruto de los proyectos de promoción inmobiliaria cayó un 10,33% interanual, por lo que el aumento del beneficio neto fue menor que el aumento de los ingresos operativos. Algunos golfistas señalaron que el motivo radica en la liquidación de proyectos con bajo margen de beneficio bruto y la provisión de provisiones por deterioro. No miré con atención. A largo plazo, el margen de beneficio bruto de Shouda seguirá disminuyendo. Esto no es sólo un problema para Xincheng, sino también para toda la industria inmobiliaria. Por ejemplo, se utilizó el método PS para calcular las ganancias futuras. Según el cálculo de 10 ventas de acciones, el terreno actual puede ser solo de 6 a 8, y este año habrá una porción muy grande. Las empresas de bienes raíces generalmente tienen más dinero en sus manos y las tasas de interés de financiamiento han caído, lo que ha resultado en primas elevadas por la tierra y mayores reducciones en los márgenes de ganancia. Esta es la tendencia del futuro y es difícil cambiarla. En el futuro, la lógica inversora de las empresas inmobiliarias se acercará más a la propiedad y a los negocios. Longfor también es una empresa que me gusta mucho, pero según la valoración actual, Xincheng es la primera opción. Baolong y Zhongjun también tienen el objetivo de llegar a 65.438.000 plazas comerciales en el futuro. Mi opinión personal es neutral. Las plazas comerciales requieren acumulación de capital y la ubicación en la nueva ciudad es buena. Se comieron los dividendos inmobiliarios en 2065, 438-06, 2065 y 438-07 y ganaron decenas de miles de millones de dinero real (calculado en base a las ventas de acciones y los márgenes de beneficio). Baolong y Zhongjun ahora quieren expandirse nuevamente, ya sea que hayan abierto recientemente o no.

2. A finales del primer semestre del año, la relación activo-pasivo de la empresa era de 87,66, debido principalmente al aumento de los pasivos contractuales derivados de la venta de casas a 228.767 millones de yuanes. el ratio activo-pasivo después de excluir los pasivos contractuales y los pagos anticipados fue de 77,47; al mismo tiempo, el ratio de deuda neta disminuyó en 0,56 puntos porcentuales de 76,62 en el mismo período de 2065.438 a 35,06. El excedente de efectivo de la compañía es de 64.995 millones de yuanes y la deuda a corto plazo es de 37.55438 millones de yuanes, lo que puede cubrir completamente la deuda a corto plazo. La relación entre efectivo y deuda a corto plazo supera 65.438 0,73 veces.

Hace algún tiempo se rumoreaba la existencia de "tres líneas rojas" destinadas a reducir el ratio de endeudamiento con intereses de las empresas inmobiliarias:

Línea roja 1: el ratio activo-pasivo después de excluir los pagos anticipados es superior a 70;

Línea roja 2: el índice de deuda neta es superior a 100;

Línea roja 3: el índice de deuda en efectivo a corto plazo es inferior a 1,0 veces.

Actualmente, Xincheng no ha llegado a la primera línea roja, que también es muy fácil de evitar. Una vez que el valor razonable aumente y las ganancias se liquiden al final del año, creo que se puede controlar dentro de 70. Si las tres líneas rojas realmente se pueden implementar, hasta cierto punto, pueden restringir la adquisición de terrenos por parte de empresas inmobiliarias con altos índices de endeudamiento y reducir la tasa de prima en el mercado de subastas local, lo cual es bueno para una empresa estable como Xincheng. . Después de que se reanudó la adquisición de tierras en la primera mitad del año, el índice de deuda neta aumentó solo ligeramente y el monto de adquisición de tierras divulgado por sí solo fue de 54,7 mil millones. Aun así, el efectivo actual de 64.900 millones es todavía más que a finales del año pasado. Ya sea desde la perspectiva de los fondos acumulados para convertirse en un negocio o del índice de deuda neta, Xincheng se ha vuelto cada vez más estable.

No está claro si habrá mercado para el sector inmobiliario en el futuro. Como único objetivo inmobiliario comercial de alta calidad de las acciones A, esperamos que Xincheng pueda emerger del mercado independiente en el futuro.

Desde el incidente del cisne negro el año pasado, Xincheng ha estado bajo control durante casi un año. De arbitrajista de corto plazo impulsado por eventos a accionista de largo plazo. También he estado en una montaña rusa varias veces y poco a poco solo me importan los resultados y no si el proceso es accidentado o no. Mientras la lógica no haya cambiado y no se haya alcanzado el precio objetivo, lo mantendré.