La ley de propiedad estipula que no se pueden tomar acciones contra un tercero de buena fe. Entonces, ¿puede el gobierno hacer frente a un tercero bien intencionado?

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Artículo 24 de la Ley de Propiedad de la República Popular China Estipula que el establecimiento, cambio, transferencia y eliminación de derechos de propiedad como barcos, aeronaves, vehículos de motor, etc., sin registro, no será contra terceros de buena fe. Si esta disposición se aplica a objetos de arrendamiento financiero, de ser así, se violará la ley de hierro de que la compra y venta no rompe el contrato de arrendamiento. ¿Esta preocupación está bien fundada? Si se establece, ¿cuánto daño causará a la industria del arrendamiento financiero? ¿Cómo afrontarlo ahora?

En primer lugar, según entiende el autor, no se permite ningún registro frente a un tercero de buena fe, y sólo se aplica al establecimiento, cambio, transferencia y eliminación de derechos de propiedad tales como barcos, aeronaves, vehículos de motor, etcétera. Esta ley no se aplica a otros bienes muebles utilizados como elementos de arrendamiento. Si te registras dentro de este rango, hazlo.

La "Ley de Derechos de Propiedad" no es clara sobre cómo registrar otros bienes muebles. El sistema de registro de la propiedad arrendada sólo está estipulado en la Ley de Arrendamiento Financiero que aún no ha sido promulgada (Artículo 19 (Registro de la Propiedad Arrendada) La propiedad arrendada se registrará ante la autoridad de registro, la propiedad del arrendador sobre la propiedad arrendada. no podrá oponerse a un tercero de buena fe). Actualmente, el departamento de administración industrial y comercial ha realizado los preparativos para el registro de los objetos de arrendamiento y solo está a la espera de la autorización legal.

El artículo 106 de la "Ley de Propiedad de la República Popular China" estipula que si una persona sin derecho a disponer de bienes inmuebles o muebles los transfiere al cesionario, el propietario tiene derecho a tomarlos. atrás; en una operación de arrendamiento financiero, el arrendamiento. El derecho a poseer, usar y beneficiarse del bien pertenece al arrendatario, pero el derecho a disponer de él pertenece al arrendador. Por tanto, el arrendatario no tiene derecho a disponer del bien arrendado. Salvo disposición legal en contrario, el cesionario adquiere la propiedad del bien inmueble o mueble bajo cualquiera de las siguientes circunstancias:

El cesionario actúa de buena fe al aceptar el bien inmueble o mueble;

(2) Transferencia a precio razonable;

(3) Se ha registrado el inmueble o bien mueble transferido que debe inscribirse conforme a la ley, y el inmueble o bien mueble transferido que no necesita ser registrado ha sido entregado al cesionario.

Si el cesionario obtiene la propiedad de bienes inmuebles o muebles de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior, el propietario original tiene derecho a exigir una indemnización a quien no tiene derecho a disponer de ellos. Incluso si el arrendatario dispone ilegalmente de los bienes del arrendador, el arrendador tiene derecho a exigir una compensación al arrendatario.

Veamos otras disposiciones de la ley.

El artículo 242 de la "Ley de Contratos de la República Popular China" estipula que el arrendador goza de la propiedad del objeto arrendado. Si el arrendatario quiebra, el inmueble arrendado no pertenece al patrimonio concursal. El artículo 246 establece que si el bien arrendado causa lesiones personales o daños materiales a un tercero mientras el arrendatario se encuentra en posesión del bien arrendado, el arrendador no será responsable.

Además, el artículo 190 de la Ley de Propiedad de la República Popular China estipula que si el inmueble hipotecado ha sido arrendado antes de la celebración del contrato hipotecario, la relación de arrendamiento original no se verá afectada por la hipoteca. . Si el bien hipotecado se arrendare después de constituida la hipoteca, la relación de arrendamiento no entrará en conflicto con la hipoteca inscrita. Por tanto, el arrendatario no tiene derecho a inscribir el inmueble arrendado como hipoteca, aunque la inscripción no sea válida.

Estas dos disposiciones legales confirman el principio de que una venta no viola un contrato de arrendamiento. Un tercero de buena fe tiene la mayor responsabilidad por infringir los intereses del arrendador, y la recuperación de la materia es inevitable.

Aunque los derechos de propiedad del inmueble arrendado no estén registrados, existe un sistema de registro de reclamaciones. Como institución financiera no bancaria, una empresa de arrendamiento financiero registra el crédito en la tarjeta de préstamo de la empresa arrendada al establecer un crédito de arrendamiento. Esto también demuestra un derecho real. Por lo que no se cumplen las condiciones para el préstamo hipotecario. Desgraciadamente, sólo puede impedir que el arrendatario utilice el inmueble arrendado para solicitar un préstamo hipotecario, pero no puede impedir que el arrendatario venda, empeñe, subarrendando en violación del contrato, etc.

Y sólo las empresas de arrendamiento financiero (entidades financieras) tienen esta restricción, y se limita a los préstamos bancarios. Registro de garantía Aunque registres una garantía, esto no te impedirá contratar una hipoteca a través de un banco de bajo coste. Otras empresas de arrendamiento financiero que no son instituciones financieras no pueden evitar los préstamos hipotecarios ilegales porque no pueden acceder al sistema de tarjetas de préstamo. Incluso con protección legal, no es fácil recuperar objetos y fondos. Por lo tanto, la industria aún espera con ansias la pronta promulgación de la Ley de Arrendamiento Financiero.

Para evitar actividades ilícitas por parte del arrendatario, el autor recomienda al arrendador registrar previamente el inmueble arrendado. El arrendamiento financiero tiene un derecho de propiedad más que un préstamo, que requiere financiación. Por tanto, cuando una empresa de leasing firma un contrato de arrendamiento, debe hipotecar el inmueble arrendado al inversor y registrar previamente la hipoteca, de modo que el arrendatario no tenga posibilidades de incumplir.

Por supuesto, este enfoque traerá ciertos riesgos para el arrendatario y puede socavar la posesión pacífica por parte del arrendatario de la propiedad arrendada. Por ejemplo, un arrendador utiliza el financiamiento del arrendamiento de propiedades para comprar equipos y arrendarlos al arrendatario. El arrendatario pagó el alquiler pero el arrendador no lo reembolsó, lo que provocó que el inversor confiscara el inmueble arrendado hipotecado y afectara el uso del arrendatario. Por supuesto, hay formas de evitarlo, como por ejemplo: el prestamista acepta utilizar los fondos exclusivamente y establece una cuenta de gestión para bloquear el flujo de fondos.

Desafortunadamente, la mayoría de las empresas de leasing actualmente tratan el arrendamiento financiero como un negocio de préstamo. No me importa en absoluto el título del objeto de arrendamiento. Piense en usted mismo como un prestamista, no como un prestatario. No existe hipoteca al pedir dinero prestado, y no existen medidas efectivas para evitar que el arrendatario hipoteque el inmueble arrendado, lo que le añade muchos riesgos de gestión y financiación. Incluso si en el futuro se promulga la Ley de Arrendamiento Financiero, si las empresas de arrendamiento aún no tienen conciencia al respecto, de nada servirá que no tomen esta medida.